BERLIN III A/S. Årsrapport 2008/2009. CVR-nr.:

Transkript

1 BERLIN III A/S Årsrapport 2008/2009 CVR-nr.:

2 Indholdsfortegnelse Årsrapport 2008/2009 RESUMÉ 2 Kort om 2008/2009 LEDELSESBERETNING 3 Hoved- og nøgletal 4 Beretning Årets vigtigste begivenheder Investeringsstrategi Markedsforhold Finansiering & Likviditet Koncernstruktur pr. 30. juni 2009 Selskabets økonomiske udvikling Begivenheder efter årets afslutning Forventninger til 2009/ Information til aktionærer 10 Selskabsoplysninger 11 Regnskabsberetning PÅTEGNINGER 12 Ledelsespåtegning 13 Den uafhængige revisors påtegning KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB 15 Resultatopgørelse 1. juli juni Balance pr. 30. juni Egenkapitalopgørelse 1. juli juni Pengestrømsopgørelse 1. juli juni 2009 NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN 21 Oversigt over noter 22 Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger 22 Anvendt regnskabspraksis 26 Risici 28 Noter til regnskabets poster 1 af 39

3 Kort om 2008/2009 Resultatet før skat og værdiregulering blev DKK 4,7 mio. Lejeindtægter udgjorde DKK 105,8 mio. Finansudgifter udgjorde DKK 62,6 mio. Værdireguleringer for året udgør DKK -195,2 mio. SWAP kontrakterne har i 2008/2009 en værdi på DKK -47,5 mio. kr. mod en værdi på DKR 36,1 mio. i 2007/2008. Nedskrivning til dækning af tab på lejetilgodehavender m.v. udgjorde DKK 8,7 mio. Der er ryddet op efter Griffin Bonds A/S' konkurs, der har påvirket resultatet negativt med et beløb i niveauet DKK 5 mio. Likviditeten i selskabet er en udfordring men der er en positiv dialog herom med långiverne. Bestyrelsen indstiller, at der ikke udbetales udbytte. 2 af 39

4 Hoved- og nøgletal Koncernen 2008/ / /2007 tkr. tkr. tkr. RESULTATOPGØRELSE Omsætning Resultat før finansielle poster Finansielle poster, netto Resultat før dagsværdiregulering og skat Værdiregulering af ejendommene Resultat før skat Årets resultat BALANCE Balancesum Investeringsejendomme til markedsværdi Egenkapital Langfristede forpligtelser PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømme fra driftsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændring i likvider NØGLETAL ROIC (Afkastningsgrad) 4,39% 4,13% 3,96% Soliditetsgrad 23,79% 35,02% 37,84% Forrentning af egenkapital -35,61% -4,65% 13,73% Indre værdi pr. aktie 1,32 2,16 2,37 Indtjening pr. aktie (EPS) -0,64-0,11 0,33 Aktiekurs, ultimo 0,60 2,02 2,25 Antal medarbejdere 0,2 0 0 Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning. Der henvises til afsnittet om regnskabspraksis på side af 39

5 Beretning Berlin III A/S ejer og driver en portefølje af fortrinsvis boligejendomme i Berlin. Ejendomsporteføljen er indkøbt i løbet af 2006 og er finansieret via egenkapital og fast forrentede 1. prioritetslån. Finanskrisen har i regnskabsåret påvirket ejendomsmarkedet i Berlin, idet priserne er stagnerende og i flere områder faldende. Omsætningen af fast ejendom i Berlin er endvidere reduceret markant. Finansieringen af selskabets ejendomme er fastlagt flere år frem og da selskabet har en lang tidshorisont er porteføljen rimelig robust overfor krisen. Selskabet er dog, uanset den fornuftige belåning og en stor egenkapital, afhængig af et godt samarbejde med hypotekbankerne, da selskabets likviditet presses af de aftalte afdrag og nybelåning er vanskelig i det aktuelle finansmiljø. ÅRETS VIGTIGSTE BEGIVENHEDER Dan-Ejendomme as har fra 1. marts 2009 været administrator og Asset Manager. Ved årets begyndelse lå opgaven hos Griffin Bonds A/S, der administrerede porteføljen gennem driftsselskabet GT German Trust GmbH, men i forbindelse med Griffin Bonds A/S' konkurs overgik administrationen ultimo oktober 2008 kortvarigt til Tower Management A/S. En række nøglepersoner har i hele perioden medvirket til at sikre den nødvendige kontinuitet ligesom selskabets tyske forvalter af ejendomsporteføljen, Ernst G. Hachmann og selskabets tyske advokat Bang + Regnarsen i hele selskabets levetid har varetaget opgaverne i Berlin. Finanskrisen og Griffin Bonds A/S' konkurs har påvirket resultatet i Berlin III A/S negativt med et beløb i niveauet DKK 5 mio. Der ventes fremover kun mindre påvirkninger fra Griffin Bonds A/S' konkurs. Selskabet ønsker at udvikle ejendommene og finder det afgørende, at der løbende afsættes midler hertil. Derfor er der i løbet af året ført intensive forhandlinger med de tyske banker med henblik på at skabe forståelse for, at selskabet likvider anvendes til forbedringer og ikke til afdrag på lån. Renovering og udbygning af ejendommene medvirker til at øge ejendommenes værdi til fordel for både panthavere og ejere. Ved genudlejning vil selskabet erfaringsmæssigt kunne øge lejen for en moderniseret lejlighed, modsat vil en ikke istandsat lejlighed være vanskelig at udleje. På grund af tilbageholdenhed med forbedringer er det ikke lykkedes at opnå den tilstræbte reduktion af tomgangen. Tomgangen for den samlede portefølje er omkring 8 % målt i manglende indtægter. På baggrund af de opstillede investeringsplaner, som er drøftet med bankerne, er det er bestyrelsens forventning, at tomgangen i løbet af ca. 2 år vil nå gennemsnittet for Berlin, der er omkring 4,5 %. Det er glædeligt, at der efter årsskiftet er noteret en markant nedgang i fluktuationen. INVESTERINGSSTRATEGI Berlin III A/S porteføljen består af 83 ejendomme med i alt boligenheder og 238 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet kvm. Ejendommene er beliggende i 11 af Berlins 12 centrale distrikter samt en mindre del i en forstad til Berlin. Selskabet fokuserer fortrinsvis på boligejendomme, fordi det vurderes, at lejepotentialet for dette segment er attraktivt i Berlin. Ejendomsporteføljen rummer en god blanding af velbeliggende ejendomme lige fra områder som Charlottenburg-Wilmersdorf, der er et af Berlins mest velhavende områder med bl.a. Kurfürstendamm, til områder som Friedrichshain-Kreuzberg i Berlins centrum, der engang var socialismens højborg, og i de senere år har udviklet sig til et af de mest hippe steder i Berlin med relativt billige boliger for studerende, kunstnere og familier med børn. Porteføljens blanding af attraktive beliggenheder og solide boligområder forventes at sikre selskabet såvel en værdistigning som et fornuftigt cash flow fra lejeindtægterne i de kommende år. Den overordnede strategi med ejendomsporteføljen er som nævnt at investere i og optimere ejendommene, som efter en kortere eller længere periode sælges, når der kan realiseres en tilfredsstillende værdistigning. Investeringsstrategien opererer med en horisont på 10 år, hvorefter selskabet forventes at afhænde ejendomsporteføljen. I lyset af de aktuelle forhold på ejendomsmarkedet i Berlin, hvor der på grund af finanskrisen noteres stagnerende til faldende priser, kan det blive nødvendigt, at Berlin III A/S' strategi bliver mere afventende, og får et længere og mere udfordrende forløb end forventet da ejendommene blev indkøbt og selskabet grundlagt. 4 af 39

6 Selskabet er fortsat involveret i flere mindre tvister opstået i forbindelse med ejendommenes oprindelige erhvervelse. Endvidere er selskabet i dialog med de tyske skattemyndigheder, der efter selskabets opfattelse uberettiget har stillet krav om et muligt skattetilsvar i forbindelse med køb af en ejendom i MARKEDSFORHOLD Finanskrisen og det mindre optimistiske syn på den økonomiske udvikling har medført et dramatisk fald i efterspørgslen efter ejendomme i Berlin generelt og det har medført et moderat fald i markedspriserne på boligejendomme. Også den kategori af boligudlejningsejendomme, som Berlin III A/S har investeret i er faldet i værdi. Ifølge det anerkendte internationale erhvervsmæglerselskab Jones Lang LaSalle er der for Berlin generelt konstateret et fald på ca. 15 % i løbet af 2008 ( Andre anerkendte aktører deler disse vurderinger. Porteføljen blev i regnskabsåret 2007/2008 nedskrevet med DKK 42,7 mio. og er i regnskabsåret 2008/2009 nedskrevet med yderligere DKK 195,2 mio. På trods heraf er det bestyrelsens vurdering, at ejendomsporteføljen rummer et potentiale som følge af de gunstige udviklingsperspektiver for Berlin samt et efterslæb i forhold til andre storbyer. Bestyrelsen forventer således, at både lejen og salgsprisen for ejendommene i porteføljen igen vil være stigende inden for investeringshorisonten, som er på 10 år. Lejeniveauet for boliglejemål i Berlin er i modsætning til faldet i ejendomsværdierne steget med mere end 5 % i 2008 ( Forventningerne om stigende markedspriser er blandt andet begrundet i følgende forhold: o o o o o o o o Ejendomsmarkedet i Berlin er i øjeblikket det billigste i Europa. Det betyder, at ejendommene i porteføljen giver et attraktivt afkast set i forhold til andre europæiske hovedstæder. Berlin byder på en af de højeste afkastprocenter på boligejendomme i Europa. Berlin er hovedstad i Europas stærkeste økonomi og centrum i det udvidede EU. Berlin er den største tyske by med 3,4 mio. indbyggere næsten det samme som Hamborg, Frankfurt og München tilsammen. Arealmæssigt er Berlin endvidere den næststørste hovedstad i Europa efter London. Berlin er regeringsby og hjemsted for en lang række organisationer samt uddannelses- og forskningsinstitutioner. De lave etableringsomkostninger i Berlin har tiltrukket mange nye virksomheder især inden for medie, hightech og biotech. Antallet af indbyggere i Berlin er stigende, og flere og flere lever alene, hvilket betyder større efterspørgsel efter lejligheder. Der har i de seneste ti år været en lav byggeaktivitet i boligsektoren samtidig med, at antallet af husstande stiger. Det betyder, at der i de kommende fem år forventes at blive mangel på boliger. Der er et meget solidt marked for lejeboliger 86 % af alle berlinere bor til leje. FINANSIERING & LIKVIDITET Finanskrisen påvirker som nævnt ejendomsmarkedet i Berlin kraftigt. Omsætningen af ejendomme er faldet med ca. 80 % og långiverne er meget tilbageholdende med at etablere nye kreditfaciliteter. Likviditet er i dag en helt afgørende parameter i mange ejendomsselskaber. Ejendomsporteføljen i Berlin III A/S er finansieret via egenkapital og fast forrentet 1. prioritetsfinansiering. Datterselskaberne har optaget 1. prioritetsfinansiering på i alt ca. DKK mio. som lån i tre tyske banker. Disse 1. prioritetslån har alle en fast rente i intervallet 3,84 % til 4,20 %, ekskl. en margin på ca. 1,0 % til bankerne. Finansieringen er således robust overfor rentefluktuationer. Cirka havdelen af lånene omlægges i løbet af 2011 og resten omlægges i Trods en egenkapital på DKK 360,3 mio. og en likviditet på DKK 16,7 mio. er den operationelle likviditet stram 5 af 39

7 og manglende likviditet er den største trussel mod selskabets fortsatte udvikling. Med udgangspunkt i de reviderede forretningsplaner for Berlin III A/S har selskabet i de seneste måneder været i tæt dialog med långiverne om udviklingen. Det er selskabets opfattelse, at der hos bankerne er forståelse for, at der i en periode er behov for at relaksere på lånevilkårenes bestemmelser om afdrag og sikkerhedsstillelse. Bestyrelsen gør opmærksom på, at bindende aftaler ikke er indgået med bankerne om at relaksere på lånevilkårene. Dersom bankerne imod forventning skulle kræve afdrag m.v. i henhold til lånevilkårene vil det påvirke likviditeten negativt og eventuelt medføre krav om frasalg af ejendomme i det nuværende pressede marked. KONCERNSTRUKTUR PR. 30. JUNI 2009 Berlin III A/S (Danmark) 100% Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH (Tyskland) Griffin Flats III Verwaltungsgesel lschaft mbh 94% 94% 94% 94% 94% GRETA 3. GmbH GRETA 14. GmbH GRETA 24. GmbH GRETA 35. GmbH Griffin Flats Berlin GmbH & Co. KG 6% 3% SAVE GmbH Yvo Grund-stücks 3% (Note 1) GmbH (Note 1) KPI Residential Property 14 Särl (Note 1) Det grå felt i ovenstående figur angiver, hvilke selskaber der indgår i koncernregnskabet. (Note 1) Der er knyttet begrænsede økonomiske og forvaltningsmæssige rettigheder til disse aktier og kommanditanparter, og Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH har en løbende, uigenkaldelig option på køb af aktierne og kommanditanparterne for kr. (6.006 euro). Ejerne af aktierne og kommanditanparterne har hver en begrænset ret pr. år på euro ( kr.) til overskud eller tab. Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen i Berlin er koncernens hovedaktivitet fordelt således på koncernens virksomheder: Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH Selskabet har til formål at være ejer af 94 % af aktiekapitalen i Greta-selskaberne og i kapitalen i Griffin Flats Berlin GmbH & Co. KG, at eje udlejningsejendomme samt være moderselskab i den tyske sambeskatning. Greta 3, 14, 24, 35, Vermögensverwaltungs GmbH og Griffin Flats Berlin GmbH & Co. KG Disse selskaber har til formål at eje og udleje boligejendomme. SELSKABETS ØKONOMISKE UDVIKLING Selskabets resultat før finansielle poster og dagsværdireguleringer i 2008/2009 blev DKK 66,6 mio. mod DKK 73,2 mio. året før. Faldet skyldes især øget tab på debitorer. Samlet blev lejeindtægterne i 2008/2009 DKK 105,8 mio. mod DKK 106,6 mio. året før. De 83 ejendomme er ultimo regnskabsåret 2008/2009 optaget til en markedsværdi på DKK 1.487,8 mio. mod DKK 1.673,3 mio. året før. Porteføljens værdi er dermed reduceret med 11,1 % i løbet af året. Den anvendte markedsværdi er baseret et afkastskrav på 5,7% ved normaliseret drift dels på generelle nøgletal for boligejendomme i Berlin udarbejdet af erhvervsmæglerselskabet Jones Lang LaSalle. ( Reduceredes afkastkravet med 0,5 %-point, ville værdiansættelsen af porteføljen stige DKK 143 mio. mens en forøgelse af afkastkravet vil medføre et fald i værdiansættelsen på 6 af 39

8 DKK 120. Det er bestyrelsens opfattelse, at det i dagens volatile marked ikke er muligt at fastlægge ejendommenes værdi med stor præcision, uanset at der bruges mange kræfter herpå. Det understreges derfor, at værdien er fastsat i et særdeles volatilt marked med en meget beskeden omsætning. Værdiansættelsen er behæftet med betydelig usikkerhed i såvel opadgående som nedadgående retning. Det ordinære resultat før værdiregulering og skat blev et overskud på DKK 4,7 mio. mod DKK 11,7 mio. året før. Det ordinære resultat før skat blev et underskud på DKK 190,5 mio., som altså var negativt påvirket af reduktionen i værdireguleringen på DKK 195,2 mio. (2007/2008: DKK -43 mio.) De samlede aktiver udgjorde i alt DKK mio., som pr. 30. juni 2009 hovedsageligt bestod af ejendomme samt indeståender på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen udgjorde DKK 360,3 mio., svarende til en soliditetsgrad på 23,8 %. De tyske banker har som nævnt vist stor imødekommenhed overfor finanskrisens virkninger på selskabet. På betingelse af at der vises tilbageholdenhed med udbytte, har de tyske banker stillet selskabet i udsigt, at bankerne i nødvendigt omfang udvise fleksibilitet for at muliggøre nødvendige investeringer i renovering og udbygning af ejendommene i porteføljen. På den baggrund indstiller bestyrelsen til generalforsamlingen, at der ikke udloddes udbytte for året 2008/2009. BEGIVENHEDER EFTER ÅRETS AFSLUTNING Den 1. oktober 2009 tiltræder selskabets nye direktør Søren Krarup, der har betydelig erfaring med ejendomsforvaltning og Asset Management i Berlin. Herudover er der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af denne årsrapport. FORVENTNINGER TIL 2009/2010 Selskabet forventer, i overensstemmelse med den i gangværende dialog med de tyske banker, at fortsætte moderniseringen og udviklingen af ejendommene, hvilket forventes at påvirke indtjeningen positivt. Ledelsen forventer for det kommende år en lejeindtægt på omkring DKK 107 mio. og et resultat før værdiregulering og skat på ca. DKK mio. Fremadrettede udsagn Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om 2009/2010 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende begivenheder etc. Årsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. 7 af 39

9 Information til aktionærer AKTIEKAPITAL Selskabet har en aktiekapital på nominelt 287,5 mio. Aktierne er opdelt i klasser med 25 mio. A-aktier a nominelt 1 kr. og 262,5 mio. B-aktier a nominelt 1 kr. NOTERING AF UDSTEDTE AKTIER Moderselskabet har udstedt B-aktier, der er noteret på Nasdaq OMX Copenhagen A/S: Berlin III B, fondskode DK A-aktierne er ikke optaget til notering eller handel på en fondsbørs eller en autoriseret markedsplads eller et tilsvarende reguleret marked i et EU/EØS-land. OPLYSNINGER OM AKTIERNES RETTIGHEDER OGFORPLIGTELSER A-aktierne har 10 stemmer hver, og B-aktierne har en stemme hver. A-aktierne har således tilknyttet i alt 250 mio. stemmer, mens B-aktierne har tilknyttet i alt 262,5 mio. stemmer. Udover stemmeretsforskellen har A-aktionærerne i henhold til vedtægternes 4.6 fortegningsret, når der udstedes A-aktier i et indbyrdes forhold svarende til deres nominelle aktiebesiddelse. UDBYTTEPOLITIK Berlin III A/S ønsker at skabe et godt langsigtet afkast til sine aktionærer gennem udbytte, eventuelt lejlighedsvis aktietilbagekøb og kursstigninger. Selskabet har fra starten defineret en fast udbyttepolitik og kapitalstruktur. Ejendomsbranchen er cyklisk og stigninger og fald i ejendomsporteføljens værdi påvirker som udgangspunkt ikke umiddelbart den fri likviditet men har en tydelig langsigtet effekt. Bestyrelsen har i 2008/2009 sammen med de tyske banker nøje vurderet pengestrømme og likvide midler i moderselskab og datterselskaber og parterne finder det i lyset af udviklingen nødvendigt at afstå fra at udbetale udbytte i 2008/2009. Selskabernes likviditet, der især bestemmes af lejeindtægter, nødvendige moderniseringsomkostninger for at opretholde og forbedre lejeindtægter samt renteudgifter og aftalte afdrag på lån tillader således ikke udbetaling af udbytte for 2008/2009. Så snart det er muligt, vil der igen blive udbetalt udbytte. EJERFORHOLD Følgende aktionærer ejer pr. 30. juni 2009 mindst 5 % af moderselskabets aktiekapital eller besidder mindst 5 % af aktiekapitalens stemmerettigheder: Aktier Ejerandel Stemme kr. % % Ringkøbing Landbobank A/S, Torvet 1, 6950 Ringkøbing ,61 25,85 Strandgaard Danmark A/S, Amaliegade 13G, 1256 Kbh. K ,04 5,85 Alm. Brand Bank A/S, Midtermolen 7, 2100 København Ø ,30 7,32 Frisch Ejendomme ApS, Hambros Allé 16, 2900 Hellerup ,74 9,76 KURSUDVIKLING OG MARKEDSVÆRDI Kursen pr. 30. juni 2009 udgør 0,60 kr. pr. B-aktie a 1 kr. 8 af 39

10 DELÅRSREGNSKABER Koncernen offentliggør halvårsregnskab og periodemeddelelser for 1. og 3. kvartal. SELSKABSMEDDELELSER 2008/ juli 2008 Meddelelse om aktiebesiddelse 30. september 2008 Årsregnskabsmeddelelse 14. oktober 2008 Meddelelse om årsrapport 15. oktober 2008 Ordinær generalforsamling 22. oktober 2008 Ny adm.aftale med Tower Man. A/S 29. oktober 2008 Meddelelse om GF 29. oktober 2008 Referat af ordinær GF 3. november 2008 Griffin III Berlin A/S får ny hjemmeside 14. november 2008 Periodemeddelelse 6. februar 2009 Ny adm.aftale med Dan-Ejd. As 28. februar 2009 Halvårsrapport 28. februar 2009 Finanskalender 1. maj 2009 Indkaldelse til ekstraord. GF 6. maj 2009 Tillæg til adm. aftale med Dan-Ejd. as 12. maj 2009 Ekstraordinær GF den 11. maj maj 2009 Periodemeddelelse FINANSKALENDER 2009/2010 Årsregnskabsmeddelelse 2008/2009 (1. juli juni 2009) 25. september 2009 Årsrapport 2008/2009 (1. juli juni 2009) 15. oktober 2009 Ordinær generalforsamling oktober 2009 Periodemeddelelse (1. juli september 2009) 13. november 2009 Halvårsrapport (1. juli - 31 december 2009) 26. februar 2010 Periodemeddelelse (1. juli marts 2010) 14. maj 2010 UDSKIFTNING AF SELSKABETS BESTYRELSESMEDLEMMER Der er ikke optaget særlige bestemmelser om valg af bestyrelsesmedlemmer i selskabets vedtægter, og det er således aktieselskabslovens almindelige regler i 49 og 50, der finder anvendelse. ÆNDRING AF SELSKABETS VEDTÆGTER Vedtægterne indeholder ikke særlige bestemmelser om ændring af disse, og det er således aktieselskabslovens sædvanlige bestemmelser herom i 78 og 79, der er gældende. CORPORATE GOVERNANCE GOD VIRKSOMHEDSLEDELSE Bestyrelse og direktion har til stadighed fokus på, at selskabet har tilstrækkelige politikker og procedurer til at sikre såvel en god virksomhedsledelse som en høj forretningsetik. Selskabets Corporate Governance er - med enkelte undtagelser - i overensstemmelse med anbefalingerne fra Nasdaq OMX Copenhagen A/S om god selskabsledelse. På selskabets hjemmeside, er nærmere redegjort for anbefalingerne og selskabets overholdelse af Corporate Governance. Selskabet har ikke fulgt alle anbefalingerne fra Nasdaq OMX Copenhagen A/S om god selskabsledelse, fordi bestyrelsen skønner, at disse forhold ikke har væsentlig indflydelse på vurdering af selskabet og ledelsen. I oversigtsform har selskabet ikke fulgt følgende anbefalinger: Der offentliggøres ikke kvartalsrapporter. Der offentliggøres ikke en vederlagspolitik. Der offentliggøres ikke fondsbørsmeddelelser m.v. på engelsk. 9 af 39

11 Selskabsoplysninger Berlin III A/S Tuborg Boulevard Hellerup Website: CVR-nr.: Stiftet: 1. januar 2006 Hjemsted: Gentofte, Danmark Regnskabsår: 1. juli juni BESTYRELSE Henrik Frisch - bestyrelsesformand Kim Holten Henrik Strandgaard DIREKTION Jens Hald Mortensen ADVOKAT Rønne & Lundgren Advokatfirma Tuborg Havnevej Hellerup REVISION PricewaterhouseCoopers Strandvejen Hellerup BANK Danske Bank A/S Hovedvejen Glostrup Alm. Brand Bank A/S Midtermolen København Ø GENERALFORSAMLING Ordinær generalforsamling afholdes 28. oktober af 39

12 Regnskabsberetning RESULTATOPGØRELSE Koncernens lejeindtægter er i overensstemmelse med forventningerne. Omkostningerne er 4 mio. kr. højere end forventet, hvilket primært kan henføres til større tab på debitorer og højere salgs- og marketingsomkostninger. Hovedparten af tab på debitorer kan henføres til perioden, hvor Griffin Bonds A/S administrerede porteføljen. Selskabets nettorenteindtægter har været på niveau med det forventede. Koncernens resultat før finansielle poster og dagsværdireguleringer i 2008/2009 blev DKK 66,6 mio. mod DKK 73,2 mio. i 2007/2008. Det ordinære resultat før skat blev et underskud på DKK 190,5 mio. mod et underskud på DKK 31 mio. i 2007/2008. Værdien af selskabets ejendomme er faldet som følge af det forøgede afkastskrav. Den anvendte markedsværdi er baseret et afkastskrav på 5,7 % ved normaliseret drift dels på generelle nøgletal for boligejendomme i Berlin. Der henvises til regnskabets note 12 for yderligere omkring værdiansættelsen. BALANCE De samlede aktiver andrager i alt DKK mio., som pr. 30. juni 2009 hovedsageligt består af ejendomme samt indestående på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen udgør DKK 360 mio. svarende til en soliditetsgrad på 23,8 %. PENGESTRØMME Koncernens pengestrøm fra driftsaktiviteten var DKK 20,6 mio. og fra investeringsaktiviteten DKK -12,2 mio. Finansieringsaktiviteten i regnskabsåret var DKK -34,6 mio. Koncernens likvider blev derfor formindsket med DKK 26,2 mio. til i alt DKK 16,7 mio. 11 af 39

13 Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2008/2009 for Berlin III A/S, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som for moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, at koncernens og moderselskabets interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, er tilstrækkelige, og at årsrapporten derfor giver et retvisende billede af koncernens aktiver, forpligtelser og finansielle stilling pr. 30. juni 2009 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. juli juni Ledelsesberetningen giver endvidere et retvisende billede af udviklingen af koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står over for. København, den 25. september 2009 Direktion Jens Hald Mortensen Bestyrelse Henrik Frisch Kim Holten Henrik Strandgaard Bestyrelsesformand 12 af 39

14 Den uafhængige revisors påtegning Til aktionærerne i Berlin III A/S Vi har revideret årsrapporten for Berlin III A/S for regnskabsåret 1. juli juni 2009, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som for moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Ledelsens ansvar for årsrapporten Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved denne risikovurdering overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, og de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2009 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. juli juni 2009 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Supplerende oplysninger Uden at tage forbehold gør vi opmærksom på oplysningerne i ledelsesberetningen, afsnittene Finansiering & Likviditet samt Forventninger til det kommende år, hvori ledelsen redegør for, at der er betydelig usikkerhed om selskabets evne til at fortsætte den fremtidige drift. Usikkerheden henføres til, at der endnu ikke er opnået bindende tilsagn fra de långivende banker om afdragsfrihed på selskabets lån, der giver den nødvendige likviditet til finansiering af drift og investering i ejendomsporteføljen i de kommende 12 måneder. Ledelsen bedømmer, at den nødvendige likviditet vil fremkomme ved opnåelse af afdragsfrihed eller hvis dette ikke opnås 13 af 39

15 ved salg af ejendomme og aflægger i overensstemmelse hermed årsrapporten under forudsætning om selskabets fortsatte drift. Vi gør også opmærksom på oplysningerne i ledelsesberetningen afsnittet Selskabets økonomiske stilling, hvoraf det fremgår, at der er betydelig usikkerhed knyttet til fastsættelse af dagsværdien for koncernens ejendomsportefølje væsentligst grundet de relative få handler og dermed prisniveau for ejendommene samt effekten af selv mindre ændringer i afkastkrav. København, den 25. september 2009 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Jesper Wiinholt statsautoriseret revisor Jens Otto Damgaard statsautoriseret revisor 14 af 39

16 Resultatopgørelse 1. juli juni 2009 Moderselskabet Koncernen 2007/ /2009 Note 2008/ /2008 tkr. tkr. tkr. tkr Omsætning Driftsomkostninger Salgs- og marketingomkostninger Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster og dagsværdiregulering Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før dagsværdiregulering og skat Dagsværdiændring på ejendomme Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Indtjening pr. aktie (EPS) (svarer til udvandet indtjening pr. aktie) -0,64-0,11 Årets resultat tilfalder fuldt ud aktionærer i moderselskabet. 15 af 39

17 Balance pr. 30. juni 2009 AKTIVER Moderselskabet Koncernen 30. juni juni juni juni 2008 tkr. tkr. tkr. tkr. Langfristede aktiver Investeringsejendomme Kapitalandele i dattervirksomheder Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver Tilgodehavender fra udlejning Andre tilgodehavender Afledte finansielle instrumenter Likvide beholdninger Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt af 39

18 Balance pr. 30. juni 2009 PASSIVER Moderselskabet Koncernen 30. juni juni juni juni 2008 tkr. tkr. tkr. tkr. Egenkapital Aktiekapital Reserve for rentesikring Reserve for dagsværdi af ejendomme Reserve for valutakursregulering Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital i alt Gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter Udskudt skat Langfristede forpligtelser i alt Mellemværende med dattervirksomheder Leverandører Gæld til kreditinstitutter Anden gæld Afledte finansielle instrumenter Kortfristede forpligtelser i alt Forpligtelser i alt Passiver i alt af 39

19 Egenkapitalopgørelse 1. juli juni 2009 Aktiekapital Reserve for rentesikring Reserve for dagsværdi af ejendomme Koncernen tkr. tkr. tkr. tkr. tkr. tkr. 1. juli Overført til resultatopgørelsen, fin. poster Dagsværdiregulering af renteswaps Skatteeffekt af egenkapitalbevægelser Årets kursregulering Nettogevinst indregnet direkte på egenkapitalen Årets resultat Totalindkomst 2007/ Køb af egne aktier Udloddet udbytte juni Reserve for valutakursregulering Overført resultat I alt Dagsværdiregulering af renteswaps Overført til resultatopgørelsen, fin. poster 0 0 Skatteeffekt af egenkapitalbevægelser Årets kursregulering Nettogevinst indregnet direkte på egenkapitalen Årets resultat Totalindkomst 2008/ Køb af egne aktier Udloddet udbytte juni Der henvises til moderselskabets egenkapitalopgørelse for angivelse af hvilke reserver der er disponible for udlodning. 18 af 39

20 Egenkapitalopgørelse 1. juli juni 2009 Aktiekapital Foreslået udbytte Overført resultat I alt Moderselskabet tkr. tkr. tkr. tkr. 1. juli Årets resultat Totalindkomst 2007/ Køb af egne aktier Udloddet udbytte juni Årets resultat Totalindkomst 2008/ Køb af egne aktier Tilbageført foreslået udbytte juni Foreslået udbytte fremgår af note 10. I note 17 fremgår opdeling i A- og B-aktieklassen. 19 af 39

21 Pengestrømsopgørelse 1. juli juni 2009 Moderselskabet Koncernen 2007/ / / /2008 tkr. tkr. tkr. tkr Årets resultat Reg. af dagsværdiændring på ejendomme Reg. af udskudt skat Nedskr. af kapitalandele, dattervirksomhed Finansielle poster, netto Ændring i tilgodehavender Ændring i kortfristet gæld Renteindbetalinger Renteudbetalinger Andre reguleringer Pengestrømme fra driftsaktivitet Køb af materielle anlægsaktiver Pengestrømme fra investeringsaktivitet Køb af egne aktier Optagelse af lån Afdrag på lån Ændring af kassekredit Udbytte Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Periodens pengestrømme Likvider primo Likvider ultimo Frie midler Bundne midler Likvider ultimo af 39

22 Noter OVERSIGT OVER NOTER Note 1 Note 2 Note 3 Note 4 Note 5 Note 6 Note 7 Note 8 Note 9 Note 10 Note 11 Note 12 Note 13 Note 14 Note 15 Note 16 Note 17 Note 18 Note 19 Note 20 Note 21 Note 22 Note 23 Note 24 Note 25 Note 26 Note 27 Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger Anvendt regnskabspraksis Risici Segmentoplysninger Personaleomkostninger Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Indkomstskatter Resultatdisponering Indtjening pr. aktie (EPS) Investeringsejendomme Kapitalandele i dattervirksomheder Andre tilgodehavender Afledte finansielle instrumenter Likvide beholdninger Aktiekapital Anden gæld Finansielle instrumenter Kapitalstyring Ændring i tilgodehavender Ændring i kortfristet gæld Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Kontraktlige forpligtelser Eventualforpligtelser Nærtstående parter og ejerforhold Efterfølgende begivenheder 21 af 39

23 Note 1 Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger Måling af investeringsejendomme til dagsværdi Berlin III A/S har valgt at måle investeringsejendomme til dagsværdi. Koncernen kunne alternativt have valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostpris. Valget har betydning for resultatopgørelsen, idet årets resultat bliver påvirket af ændringer i dagsværdien i perioden. Havde koncernen valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostprisen, ville resultatopgørelsen have været påvirket af eventuelle af- og nedskrivninger på ejendommene. Ændringen i dagsværdien på investeringsejendomme indgår på reserve for dagsværdi af investeringsaktiver. Medfører måling til dagsværdi en højere regnskabsmæssig værdi af investeringsejendommene, end hvis disse var målt med udgangspunkt i kostprisen, vil dette betyde, at virksomhedens egenkapital forøges. Vurdering af dagsværdien af investeringsejendomme Den bedste fastlæggelse af dagsværdi for investeringsejendomme sker ved anvendelse af aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan information bestemmes dagsværdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien. Sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien fastsættes ud fra en individuel vurdering baseret på ejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelsestand og afkastkrav. Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 30. juni 2009 baseret på dels et afkastskrav på 5,7% ved normaliseret drift dels på generelle nøgletal for boligejendomme i Berlin udarbejdet af erhvervsmæglerselskabet Jones Lang Lasalle. Note 2 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten 2008/2009 for Berlin III A/S (koncernen og moderselskabet) er udarbejdet i overensstemmelse med de internationale regnskabsstandarder (IFRS) som godkendt af EU samt de krav, som følger af IFRSbekendtgørelsen og Nasdaq OMX Copenhagen A/S øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering. Årsrapporten er tillige udarbejdet i overensstemmelse med IFRS som vedtaget af IASB. NYE STANDARDER Følgende nye standarder, ændringer og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen er godkendt af EU, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen: IFRS 8, som kræver en fastlæggelse af segmenter og segmentoplysninger baseret på den interne ledelses rapportering. Standarden erstatter den nuværende IAS 14, hvor segmentoplysninger er baseret på forskellige forretningsområder og geografi. Overgang til IFRS 8 vil ikke have nogen effekt for Berlin III A/S. IFRS 8 forventes anvendt fra regnskabsåret 2009/2010. Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen er godkendt af EU og endnu ikke trådt i kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen: Ændringer til IAS 23, som kræver, at låneomkostninger indgår i kostprisen for aktiver med en længere produktionstid. Berlin III A/S opfører ikke selv aktiver med en længere produktionstid. Ændringen har derfor ikke betydning for koncernen. Ændringer til IAS 1, som kræver en ændret præsentation af visse af regnskabets elementer. Ændringen har ikke betydning for indregning, måling eller præsentation af enkelttransaktioner eller andre begivenheder. Ændringer til IFRS 3 og IAS 27 om virksomhedssammenslutninger og konsolidering, ændringer til IFRS 2 om aktiebaseret vederlæggelse, ændringer til IAS 32, hvorved gældsforpligtelser i visse begrænsede situationer bliver egenkapital. Ændringer til en række regnskabsstandarder som følge af det årlige forbedringsprojekt. Ændringerne har ikke betydning for koncernen. IFRIC 12 om koncessionsaftaler, IFRIC 13 om kundeloyalitetsprogrammer, IFRIC 14 om pensionsaktiver, IFRIC 15 om anvendelse af produktionsmetoden, samt IFRIC 16 om regnskabsmæssig afdækning af en udenlandsk enhed. Fortolkningsbidragene har ikke betydning for koncernen. IFRIC 17 om udlodning af andet end kontanter samt IFRIC 18 om disse overdragelser (outsourcing) er ikke godkendt af EU og har ikke betydning for koncernen. 22 af 39

24 Ændringer til IAS 32, 39 og IFRS 7 om finansielle instrumenter. Ændringer har ikke betydning for koncernen. Improvements to IFRS med mindre ændringer til standarder har ikke betydning for koncernen. Den anvendte regnskabspraksis er herefter: Generelt Årsrapporten er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip med de reguleringer, der følger af omvurdering af grunde og bygninger, finansielle aktiver disponible for salg samt finansielle aktiver og finansielle forpligtelser til dagsværdi via resultatopgørelsen. Udarbejdelsen af en årsrapport i overensstemmelse med IFRS kræver udøvelse af visse kritiske regnskabsmæssige skøn. Desuden er det nødvendigt for ledelsen at udøve skøn i anvendelsen af den fastlagte regnskabspraksis. De områder, som er forbundet med en højere grad af skøn eller kompleksitet, eller områder, hvor forudsætninger og skøn er væsentlige for koncernrapporten, er oplyst i note 1, Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger. KONSOLIDERINGSPRAKSIS Dattervirksomheder Som dattervirksomheder betragtes alle virksomheder, hvori koncernen har kontrol over de finansielle og driftsmæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med besiddelse af flertallet af stemmerettighederne. Ved køb af dattervirksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Kostprisen måles som dagsværdien af de overdragne aktiver, udstedte egenkapitalinstrumenter og påtagne forpligtelser pr. overdragelsesdatoen med tillæg af omkostninger, der kan henføres direkte til købet. Identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser, der er henholdsvis erhvervet og overtaget i en virksomhedssammenslutning, måles ved første indregning til dagsværdi på anskaffelsestidspunktet, uanset omfanget af minoritetsandele. Eventuelle forskelle mellem kostprisen og dagsværdien af koncernens andel af de identificerbare erhvervede nettoaktiver indregnes som goodwill. Hvor kostprisen for den overtagne virksomhed er lavere end dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver, indregnes forskellen direkte i resultatopgørelsen. Der foretages eliminering af koncerninterne transaktioner, mellemværender og urealiserede gevinster på transaktioner mellem koncernvirksomheder, ligesom der foretages eliminering af urealiserede tab, medmindre transaktionen indikerer en værdiforringelse af det overførte aktiv. Dattervirksomhedernes regnskabspraksis tilpasses til koncernens regnskabspraksis. OMREGNING AF FREMMED VALUTA Funktionel valuta og præsentationsvaluta De poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, måles i den valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer (funktionel valuta). For de tyske dattervirksomheder samt for moderselskabet er den funktionelle valuta EUR. Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at selskabet overvejende har danske aktionærer. Transaktioner i fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til den funktionelle valuta til transaktionsdagens kurs. Gevinster og tab, som opstår ved afregning af sådanne transaktioner samt ved omregning af monetære aktiver og forpligtelser i udenlandsk valuta til balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen. Hvis valutapositioner anses som afdækning af pengestrømme eller nettoinvesteringer, indregnes værdiændringerne herpå i egenkapitalen. 23 af 39

25 POSTER I BALANCEN Investeringsejendomme Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Renteomkostninger på lån indregnes ikke i kostprisen i opførelses- og ombygningsperioder. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Se note 1 for beskrivelsen af måling af investeringsejendomme til dagsværdi. Kapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris eller en lavere genindvindingsværdi i moderselskabets regnskab. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den dato, hvor kontrakten indgås, og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af, hvorvidt det finansielle instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdækning, og i så fald af karakteren af den afdækkede transaktion. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for afdækning af pengestrømme, indregnes i egenkapitalen for så vidt angår den effektive del af instrumentet. Tab eller gevinst, som knytter sig til den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen. Beløb, som er akkumuleret under egenkapitalen, overføres til resultatopgørelsen i den periode, hvor den afdækkede transaktion påvirker resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning på tilgodehavender, når det er konstateret, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overensstemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forventede fremtidige betalinger. Tilgodehavender omfatter Tilgodehavender fra udlejning samt Andre tilgodehavender. Likvider Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt andre kortfristede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksimalt tre måneder. Egenkapital Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier eller optioner, vises efter skat som et fradrag i egenkapitalen. Udbyttebetaling til selskabets aktionærer indregnes som en forpligtelse i årsrapporten i den periode, hvor udbyttet deklareres. Egne aktier indregnes til kostpris direkte på egenkapitalen ved købet. Sælges egne aktier efterfølgende føres et vederlag tilsvarende direkte på egenkapitalen. Lån Lån indregnes ved optagelse til dagsværdi med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet (med fradrag af transaktionsomkostninger) og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden ved anvendelse af den effektive rentemetode. Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret til at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen. Lån omfatter Gæld til kreditinstitutter, Mellemværende med dattervirksomheder, Leverandører samt Anden gæld. 24 af 39

26 Udskudt skat Der indregnes fuld udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem den skattemæssige og regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode. Udskudt skat måles ved anvendelse af de skattesatser (og -regler), som med balancedagens lovgivning forventes at være gældende, når det udskudte skatteaktiv realiseres, eller den udskudte skatteforpligtelse afregnes. Udskudte skatteaktiver indregnes i den udstrækning, det er sandsynligt, at der vil opstå en fremtidig positiv skattepligtig indkomst, som de midlertidige forskelle kan modregnes i. Ved opgørelsen af den udskudte skat er den tyske skattesats på balancedagen anvendt. Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har en juridisk eller faktisk forpligtelse som følge af tidligere begivenheder, og det er overvejende sandsynligt, at træk på koncernens økonomiske ressourcer vil være nødvendigt for at afvikle forpligtelsen, og for at beløbets størrelse kan måles pålideligt. POSTER I RESULTATOPGØRELSEN Omsætning Omsætning omfatter lejeindtægter og anden indtægt med fradrag af moms, rabatter og nedslag efter eliminering af koncerninterne transaktioner. Omsætningen indregnes i den regnskabsperiode, som lejen vedrører. Opkrævet bidrag hos lejerne til dækning af varme og fællesomkostninger på investeringsejendommene samt afholdte udlæg vedr. lejernes andele af udgifter til varme og fællesomkostninger indregnes ikke i resultatopgørelsen, idet nettomellemværendet indregnes i balancen. Driftsomkostninger Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse samt ejendomsadministration. Salgs- og marketingomkostninger Salgs- og marketingomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes i forbindelse med salg og markedsføring, herunder genudlejning af tomme lejemål. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af koncernen. Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder Udbytte fra dattervirksomheder indregnes som en indtægt hos moderselskabet, når udbyttet er vedtaget af dattervirksomhedens generalforsamling. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer samt amortisering af låneomkostninger til kreditinstitutter. Værdiændringer på ejendomme Ændringer i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme indregnes løbende i resultatopgørelsen. PENGESTRØMSOPGØRELSEN Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning. Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra overtagelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet. 25 af 39