FORMIDLINGSAFTALE OM SALG Budrunde

Transkript

1 1 FORMIDLINGSAFTALE OM SALG Budrunde Denne formidlingsaftale er autoriseret af Danske BOLIGadvokater og opfylder de krav der er nævnt i Bekendtgørelse nr. 695/2006 om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom samt bekendtgørelse nr. 321/2007 om salg af fast ejendom ved budrunde. 1. Parterne: Undertegnede sælger [navn og adresse] og medundertegnede autoriseret ejendomsformidler & certificeret BOLIGadvokat (ejendomsformidleren), [adresse] har dags dato indgået følgende formidlingsaftale om salg. 2. Ejendommen: Beliggende. Matr.nr., ejerlejlighed. Tinglyst areal m2. Boligareal ifølge BBR m2. Offentlig ejendomsværdi pr.. Kopi af indhentede tingbogsoplysninger vedlægges. 3. Ejendomsformidlers honorar og udlæg Ejendomsformidlers samlede vederlag incl. skønnede udgifter, som ejendomsformidler udlægger jf. pkt. 15 Sælger er særligt gjort opmærksom på, at udgifter, som sælger afregner direkte til tredjemand ikke er medregnet i ovenstående beløb. 4. Ejendomsformidlers økonomiske og personlige interesser i handlen Ejendomsformidleren er ikke tilknyttet og har ikke samarbejdsaftaler med realkreditinstitutter, pengeinstitutter, forsikringsselskaber, dagblade eller andre og modtager ikke vederlag/provision eller rabatter for fremskaffelse af ydelser. Eventuelle ydede rabatter på annoncering i dagblade tilfalder ubeskåret sælger. Ejendomsformidler har dog økonomiske eller personlige interesser i handlen idet, formidler indgår i ledelsen af sælger,/formidler sidder i bestyrelsen for sælger,/formidler er ejer/medejer af ejendommen, via ejerskab/medejerskab af sælger, Ejendomsformidler oplyser, at formidlers nærtstående har økonomiske eller personlige interesser i handlens indgåelse, idet formidlers nærtstående er ejer/medejer af ejendommen/indgår i ledelsen af sælger/sidder i bestyrelsen for sælger/har indgået samarbejdsaftale med Ejendomsformidler oplyser, at ejendomsformidlers ansatte har økonomiske eller personlige interesser i handlens indgåelse, idet ansatte modtager provision for indgåelse af bolighandelsaftaler, /idet en hos formidler

2 2 ansat er medejer af ejendommen/indgår i ledelsen af sælger/sidder i bestyrelsen for sælger,/idet sælger er ansat hos formidler. 5. Aktuelle markedsforhold: Ifølge Boligtorvet.dk/Boligagenten har den gennemsnitlige kvadratmeterpris for ejendomme af samme type og størrelse været /m2 i perioden. Det fremgår af tingbladet, at der indenfor det seneste år er solgt følgende nærliggende ejendomme. Ejendomsformidler er bekendt med at at der i området i øjeblikket er boliger til salg med et boligarealer fra m2 til m2 til kontantpriser fra til 6. Værdiansættelse: Det er ejendomsformidlerens opfattelse, at der er følgende fordele ved boligen: Af ulemper kan følgende nævnes: De nuværende liggetidsomkostninger udgør pr. måned brutto. Ejendomsformidleren har den skønnet, at boligen har en realistisk kontantpris på /m2 eller (vurderingsprisen) til forventet salg indenfor varigheden af denne aftale, jfr. nedenfor. Værdiansættelsen er sket på basis af gældende renteniveau og under forudsætning af, at oplysninger, der ikke foreligger på vurderingstidspunktet (fx tilstandsrapport), ikke udviser forhold ved boligen, der væsentligt forrykker ejendomsformidlerens forudsætninger. Prisusikkerheden er +/- Sælger bør være opmærksom på, at ydre omstændigheder kan have indflydelse på den pris der kan opnås, f.eks. generelle konjukturændringer, ændrede renteforhold, ændrede beskatningsregler og ændrede registreringer af ejendommens miljøforhold m.v. Sælger og ejendomsformidler har aftalt, at boligen udbydes til salg ved budrunde til den af mægler anslåede kontantpris. 7. Regler for udbud af ejendomme via budrunde Salg af fast ejendom via budrunde er reguleret af bekendtgørelse 321/2007. Det er et krav efter bekendtgørelsen, at udbudsprisen svarer til den skønnede kontantpris i almindelig handel. I budperioden, der fastsættes til [14 dage fra ejendommen udbydes] må sælger og ejendomsformidler ikke føre forhandlinger med interesserede købere eller sælge ejendomen.

3 3 Det er ejendomsformidlers ansvar, at alle bud holdes hemmelige i budperioden således at ingen har adgang til oplysninger om indholdet heraf i budperioden. Budrunden skal gennemføres på et for alle interesserede købere ensartet, gennemsigtigt og afklaret grundlag og formidler skal stille samme udbudsmateriale til rådighed for alle interesserede købere således at alle byder på lige vilkår. Udbudsmaterialet skal som minimum bestå af en salgsopstilling for ejendommen og et udkast til en standardkøbsaftale. Begge dokumenter skal opfylde formidlingsbekendtgørelsens krav. Såfremt sælger ønsker at gøre brug af huseftersynsordningen, jf. afsnit 8 nedenfor skal tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring være indeholdt i udbudsmaterialet fra udbudsperiodens start. Alternativt må budrunden annulleres og en ny budrunde iværksættes. Det er endvidere aftalt, at udbudsmaterialet skal indeholde de i punkt 13 nævnte dokumenter. Ejendomsformidler udarbejder tilbudsblanket, der opfylder kravene i budbekendtgørelsen. Sælger gøres særligt opmærksom på, at en budgiver ikke er bundet af sit bud, hvis der kun modtages bud fra en enkelt budgiver. Sælger og budgiver kan i så fald indlede forhandlinger på baggrund af udbudsprisen. Buddene åbnes på den i tilbudsblanketten anførte dato. Åbningen kan overværes af sælger. Ejendomsformidler indfører de rettidigt indkomne bud i en budjournal og orienterer sælger nærmere om de indkomne bud. Sælger skal i god tid inden den i tilbudsblanketten fastsatte acceptfrist meddele formidler om sælger ønsker at acceptere et af de indkomne bud eller forkaste alle. Såfremt sælger forpligter sig til at vælge et af de indkomne bud, der opfylder betingelserne i tilbudsblanketten, hhv. forpligter sig til at anvende specifikke kriterier ved vurderingen af buddene skal dette fremgå af tilbudsblanketten. Hvis sælger vælger at forkaste alle indkomne bud giver ejendomsformidler budgiverne besked herom straks efter acceptfristens udløb. Hvis sælger vælger at acceptere et af buddene, skal sælger meddele sin accept heraf ved sin underskrift på den valgte købsaftale samt tilbudsblanket, som ejendomsformidler fremsender til køber inden udløbet af acceptfristen. Ejendomsformidler fremsender ligeledes kopi af budjournalen i anonymiseret form samt oplysning om købers fortrydelsesret jf. nedenfor. Sælger gøres opmærksom på, at køber har sædvanlig fortrydelsesret jf. tilbudsblanketten. Sælger har modtaget oplysning om reglerne for salg af fast ejendom ved budrunde og accepterer med sin underskrift på formidlingsaftalen at følge disse regler. 8. Tilstandsrapport: Sælger får udleveret informationsmateriale om huseftersynsordningen, ejerskifteforsikring, energimærkning og valg af bygningssagkyndig og energikonsulent udarbejdet af Erhvervs- og Byggestyrelsen.

4 4 Sælger modtager rådgivning om indholdet af det udleverede materiale, herunder om sælgers mulighed for selv at rekvirere en bygningssagkyndig. Sælger rådgives om muligheden for en byggeteknisk gennemgang af boligen, og om reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Ejendomsformidleren anser en byggeteknisk gennemgang for påkrævet: Boligen er omfattet af reglerne i kap. 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Sælger ønsker at benytte reglerne om tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring Det er aftalt at ejendomsformidler rekvirerer tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring via forsikringsselskab. Afregning sker direkte mellem sælger og den bygningssagkyndige/forsikringsselskabet JA JA/NEJ JA/NEJ JA/NEJ Omkostninger ved udarbejdelse af tilstandsrapport og sælgeres eventuelle andel af præmien på ejerskifteforsikring fremgår nedenfor under salgsbudget. 9. Energimærkning: Boligen er omfattet af "Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger": JA/NEJ Hvis ja, skal der i forbindelse med handlen foreligge Energimærke med tilhørende energiplan, som ikke må være mere end 3 hhv. 5 år gammelt. Sælger er gjort opmærksom på, at såfremt gyldigt energimærke og energiplan ikke udleveres til køber, kan denne efterfølgende lade Energimærke og energiplan udarbejde for sælgers regning. Sælger er gjort opmærksom på, at sælger kan kræve energimærke udleveret af ejerforeningen, hhv. lade energimærke udarbejde på ejerforeningens regning, hvis ejerforeningen ikke udarbejder energimærke. Der foreligger gyldigt Energimærke med tilhørende energiplan, Det er aftalt, at ejendomsformidleren rekvirerer energimærkning gennem forsikringsselskab. Afregning sker direkte mellem sælger og energikonsulenten/forsikringsselskabet. JA/NEJ JA/NEJ 10. Forsikringer: Boligens forsikringsforhold undersøges af ejendomsformidleren. Ved salg af parcel-, række- eller sommerhus indhenter ejendomsformidleren tilbud på ny forsikring. Ejendomsformidleren modtager ikke provision i den forbindelse. 11. Ejendomsformidlerens sikkerhedsstillelse: Den garantistillelse på kr , som ejendomsformidleren jfr. lov nr. 453 af 30. juni 1993 og bekendtgørelse nr. 617 af 19. august 1998 skal stille overfor forbrugeren er stillet af.

5 5 12. Aftalens varighed: Aftalen er gældende indtil d.(max. 6 mdr.). Aftalen kan skriftligt forlænges med 3 måneder ad gangen. Begge parter kan skriftligt opsige aftalen uden varsel. Ved opsigelse betaler sælger for det arbejde ejendomsformidleren har udført samt afholdte omkostninger. 13. Dokumentation: Sælger refunderer ejendomsformidlerens udlæg for nødvendig dokumentation, uanset om boligen sælges, hvilket omfatter: Skaffes Skaffes Modtaget af sælger af formidler. 1. Tingbogsoplysning 2. Matrikelkort 3. Udskrift af byrder, servitutter m.v. Alle skaffes. 4. BBR ejermeddelelse fra OIS.dk 5. Ejendomsvurdering 2001, 2002 & Ejendomsskattebillet Kommunalt oplysningsskema 8. Oplysninger om nuværende lån 9. Oplysninger om E/F eller G/F 10. Vedtægter 11. Seneste budget 12. Seneste årsregnskab 13. Seneste referat. 14. Bygningstegninger/plantegning 15. Tilstandsrapport udarbejdet i sælgers ejertid 16. Tilbud på ejerskifteforsikring 17. Bygningsforsikringspolice 18. Tilbud på bygningsforsikring 19. Oplysning om vandforbrug 20. Oplysning om elforbrug 21. Oplysning om varmeudgift Se i øvrigt specificeret salgsbudget nedenfor. 14. Fuldmagt: Ejendomsformidleren gives hermed fuldmagt til at indhente relevante dokumenter og oplysninger om tekniske, juridiske og økonomiske forhold, herunder oplysninger om prioritetsforhold og gældsforhold samt restancer hos realkreditinstitutter, pengeinstitutter, private kreditorer, forsikringsselskaber, grund- og ejerforeninger samt forsyningsselskaber. Fuldmagten omfatter tillige, at ejendomsformidleren er berettiget til hos relevante realkreditinstitutter at få oplyst kontrolkoden, med henblik på oplysninger om restgæld, restancer mv., og hos forsyningsselskaber at få oplyst om forbrug mv og hos forsikringsselskaber at få oplysninger om ejendommens forsikringsforhold, forsikringspræmien, eventuelle forbehold i forsikringen

6 6 m.v. Oplysningerne indhentes til brug for ejendomsformidlerens opfyldelse af de lovmæssige krav til oplysning i forbindelse med salg af ejendommen. 15. Andre vilkår: Det er aftalt, at der opsættes plakat/skilt med teksten Til salg via budrunde. Danske BOLIGadvokater. Tlf. JA Eventuelt ejerpantebrev, der ikke er til sikkerhed for forpligtigelser overfor ejerforening/grundejerforening bedes afleveret i original hos ejendomsformidler. Salgsansvarlig:. Fotograf:. Daglig kontakt med sælger, indsamling af sagsoplysninger samt behandling af køberhenvendelser:. Fremvisninger:. Forhandling med køber:. 16. Salgsbudget: Denne beregning er baseret på ovennævnte vurderingspris og på oplysninger og vilkår, der var kendt ved formidlingsaftalens udarbejdelse. Indtægter: Forventet/skønnet kontantpris (vurderingsprisen) Udgifter: Restgældsoplysninger, anslået Indfrielse af eksisterende lån, anslået ) Indfrielsesgebyrer, anslået Ejerskifteafdrag, anslået Ejerskiftegebyr, anslået Indfrielse af gæld vedr. kloak, vej, vinduer m.v. 500 kr kr. ) Ejendoms-/pantnummer samt kontrolkode fra kreditforening mangler. Dokumentationsomkostninger: Tingbogsoplysning, 2 x 175 kr. Udskrifter af samtlige nuværende servitutter Kommunalt oplysningsskema Udlæg til administrator af ejerforening/grundejerforening Udlæg til transport og porto, anslået Plantegning Ejerskifteforsikring, hvis køber tegner forsikring 350 kr. 400 kr. Honorar til ejendomsformidler: (Incl. moms) se vedlagte salgsbudget Fase 1. Vurdering Fase 2. Markedsføring/salgsarbejde

7 7 Fase 3. Udarbejdelse af BOLIGhandelsaftale Fase 4. Færdiggørelse af handelen I alt Markedsføringsomkostninger Digital fotografering med stillfotos og 360graders fotos, som gør det muligt for boligkøbere at gå rundt i boligen hele døgnet incl. moms Annoncer, maksimeret til Samlede udgifter overført til side 1 Forventet overskud ved salg til vurderingsprisen Formidlers honorar er fastsat som en fast pris/en procentdel af den estimerede kontantpris/en kombination af et fast beløb og en procentdel af kontantprisen/den del af kontantprisen, der ligger over [frivillig: Ejendomsformidlers honorar er ved salg til vurderingsprisen maksimeret til incl. moms-] Opnås en højere pris bliver overskuddet tilsvarende højere. Sælger betaler for aftalte, udførte salgsfaser/arbejder samt afholdte udlæg. Honorarets sammensætning er nærmere specificeret i vedlagte specifikation af salgsbudget. Ejendomsformidlers udlæg til dokumentationsomkostninger og markedsføring faktureres løbende til sælger ultimo måned med forfaldsdato [8 dage] senere. Ejendomsformidlers honorar faktureres [når handlen er endelig/når berigtigelsen er afsluttet] og forfalder til betaling [pr. fase/når der er en endelig handel? ]. Forbehold! Anslåede beløb I ovenstående indgår såvel faste-, anslåede- som maksimerede beløb. Fremvisninger Fremvisninger søges i størst muligt omfang gennemført via internettet således at sælger ulejliges mindst muligt. Købere der ønsker fremvisning henvises til sælger. Vi giver såvel mundtlig som skriftlig vejledning i hvordan boligen bør fremvises. For hver fremvisning vi foretager beregnes et salær på incl. moms. 1 Dokumentationsomkostninger For udskrift af servitutter/deklarationer skal der til det offentlige betales 175 kr. pr. dokument. Fremskaffelse af BBR-ejermeddelse, skatte- og vurderingsmeddelse, planoplysninger og plantegninger betales efter regning fra det offentlige.

8 8 Markedsføring Markedsføring sker via internettet, hvor vi har besøgstællere på følgende sider: 1) Boligsiden.dk, 2) Bolighandel.dk, 3) BoligZonen.dk, 3) Jubii.dk, 4) Tv2.dk samt 5). Generelt Uanset salg eller opsigelse betales for ydelserne, i det omfang disse er udført. Sælger er forpligtet til løbende at refundere udlæg afholdt af ejendomsformidler mod forevisning af bilag. Udgift til tilstandsrapport og energimærke faktureres direkte til sælger og er ejendomsformidler uvedkommende. Undlader sælger at underskrive et købstilbud på basis af den aftalte udbudspris, betragtes formidlingsaftalen som opsagt af sælger og medfører dermed krav om betaling af de indtil da leverede ydelser. Indestående på klientkonto forrentes i henhold til klientkontovedtægten med samme rentesats som kan opnås på klientcheckkonto. Der er ved beregningen ikke taget højde for eventuel, ejendomsavancebeskatning, indfrielse af lån sikret ved ejerpantebreve/skadesløspantebreve, opsigelsesrente, eventuel kurssikring, eventuel forhøjelse af sikkerhed overfor ejerforening, restancer og morarenter. Hvis ejendommen er på m2 eller derover, eller hvis sælger ikke har beboet ejendommen, mens den har haft status af en- eller tofamiliebolig eller ejerlejlighed til beboelse, er ejendommen som hovedregel ikke omfattet af parcelhusreglen, som medfører, at salget kan ske skattefrit jfr. lov nr. 247 af 9. juni Det anbefales at få ejendomsavanceskat beregnet hos en revisor. Underskrifter: Sælger bekræfter ved sin underskrift at have modtaget kopi af denne formidlingsaftale indeholdende salgsbudget samt modtaget oplysninger om reglerne for salg af fast ejendom via budrunde. Dato Sælger Dato: Ejendomsmægler Advokat & ejd.formidler Cpr. nr. Navn og adresse på sælgers pengeinstitut: Nøgler til boligen bedes afleveret til ejendomsformidler. Nøglerne vil blive opbevaret i box. Det bedes venligst herunder angivet hvilke hårde hvidevarer og hvilket løsøre, der skal være omfattet af handelen.

9 9 Sælgers ægtefælle tiltræder ved sin underskrift at salget igangsættes Sælgers ægtefælle

10 10 Specifikation af salgsbudget ejendomsformidlers honorar Ydelse Fase 1. Vurdering Værdiansættelse af ejendommen, beregning af brutto- og nettoudgift på baggrund af standardfinansieringsforslag, beregning af salgsprovenu, udarbejdelse af salgsopstilling med nødvendige oplysninger, Udarbejdelse af tilbudsblanket og udbudsmateriale til brug for gennemførelse af budrunde Obligatorisk/ Frivillig OBLIGATORISK Tilvalgt af sælger JA Beløb Udstillingsmateriale Tegninger Fotos Fase 2. Markedsføring/salgsarbejde [JA/NEJ] (Overvej om det er hele pakken formidler betinger sig, eller om man kan tilvælge enkelte ydelser) Internetannoncering 1) Boligsiden.dk 2) Bolighandel.dk 3) BoligZonen.dk 4) Jubii.dk, 5) Tv2.dk 6). Fase 3. Udarbejdelse af BOLIGhandelsaftale Rådgivning om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang samt reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom Informationsmateriale fra Erhvervs- og Byggestyrelsen og Energistyrelsen Bestil tilstandsrapport via forsikringsselskab Bestil energimærke via OBLIGATORISK OBLIGATORISK

11 11 forsikringsselskab Bestil ejerskifteforsikring Gennemgang af tilstandsrapport [JA/NEJ] Gennemgang af [JA/NEJ] ejerskifteforsikringstilbud Gennemgang af energimærke Indhente forsikringstilbud Fremvisning af ejendommen, pr. gang [JA/NEJ] incl. kørsel, anslået [ ] gange Ekstra finansieringsforslag [JA/NEJ] Kopiering og distribution af handelsdokumenter, max. beløb eller pr. sæt, anslået for sæt [Fremvisning af ejendom til [JA/NEJ] realkreditinstitut] Rådgivning om indfrielse af [JA/NEJ] eksisterende finansiering Beregning af tinglysningsafgift Gennemgang af BOLIGhandelsaftale Gennemførelse af budrunde, førelse af JA budjournal, drøftelser med sælger om valg af bud, korrespondance med budgivere. Evt. efterfølgende forhandlinger om salg, hvis valgt køber fortryder eller hvis budrunde bortfalder Salgsprovenuberegning ved handel OBLIGATORISK Information til øvrige rådgivere, herunder opfølgning på garantistillelse, samt instruktion til pengeinstitut Fase 4. Færdiggørelse af handelen Ejendomsværdipåtegning og tinglysning af BOLIGhandelsaftale skøde Aflevering af ejendommen, herunder [JA/NEJ] aflæsning af forbrug samt indberetning til forsyningsvirksomheder Refusionsopgørelse Honorar til ejendomsformidler i alt moms, 25 % af Udlæg til trediemand Stillfotos

12 grader fotos Video Dagbladsannoncer [x indrykninger i. søndag.., af anslået kr. ] I alt

13 13 SÆLGERS TILBUD OM BETALING AF HALVDELEN AF FORSIKRINGSPRÆMIE Undertegnede sælger der sælger ejendommen Sag nr. bekræfter herved, at jeg i forbindelse med salget af ovennævnte ejendom ønsker at bruge reglerne om tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring som nævnt i Lov om Forbrugerbeskyttelse ved salg af fast ejendom, kapitel 1, at jeg uigenkaldeligt bekræfter at ville betale halvdelen af den præmie, der fremgår af det forsikringstilbud på ejerskifteforsikring, som køber får udleveret af ejendomsformidleren. Såfremt der i tilbuddet er flere forsikringsmuligheder, er den præmie, hvoraf halvdelen beregnes, præmien for en 5-årig basisforsikring uden samtidig tegning af villaforsikring, og som opfylder minimums-kravene i h.t. bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000, at køber mod fremlæggelse af original dokumentation for forsikringstegning kan få udbetalt beløbet af de deponerede midler, kan modregne i en endnu ikke erlagt del af den kontante udbetaling eller kan medtage beløbet over refusionsopgørelsen efter eget valg. at køber selv vælger, hvilken forsikring, der ønskes tegnet, idet forsikringen dog skal opfylde de minimumskrav til dækningsomfang, selvrisiko m.v., i en ejerskifteforsikring, der måtte være fremsat af Justitsministeren. Det er ligeledes købers valg, i hvilket selskab forsikringen tegnes. Det er uden betydning, om en del af præmien ifølge forsikringsaftalen eventuelt først skal betales til forsikringsselskabet senere. Mit ovennævnte løfte er alene betinget af, at der indgås en købsaftale vedrørende ejendommen. Underskrifter Dato