SCHOU - BIRKENDORF ARKITEKTER ApS Jens Tolstrup Christensen Havnegade Holbæk. Sendt digitalt. Den 1. september 2016

Transkript

1 SCHOU - BIRKENDORF ARKITEKTER ApS Jens Tolstrup Christensen Havnegade Holbæk Sendt digitalt Den 1. september 2016 Landzonetilladelse byggesagsnr B/3 Odsherred Kommune har modtaget din ansøgning af vedrørende landzonetilladelse til opførelse af sommerhus efter brand på adressen Harebjerg 13, matr. nr. 30 b Bjergene, Fårevejle. Seneste reviderede projekt modtaget d. 27. maj Ref.: BEKAR Sag: Dok.: Vedr. ejd.nr.: 2050 Kontakt Center for Plan, Byg og Erhverv Nyvej Højby Tilladelse Odsherred Kommune meddeler hermed, i henhold til 35, stk. 1 i planloven, tilladelse til opførelse af sommerhus efter brand. Tilladelsen er meddelt på de vilkår, der er anført i næste afsnit. Der er en klagefrist på 4 uger fra offentliggørelsen af tilladelsen, og tilladelsen træder først i kraft, når klagefristen er udløbet. Hvis der bliver klaget til Natur- og Miljøklagenævnet over tilladelsen, kan den kun udnyttes, hvis Natur- og Miljøklagenævnet fastholder tilladelsen, jf. 60, stk. 4 i planloven. Tilladelsen vedrører kun forholdet til landzonebestemmelserne i planlovens kapitel 7. Andre nødvendige tilladelser skal søges hos de relevante myndigheder. Tilladelsen falder bort, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år fra datoen på dette brev, jf. 56, stk. 1 i planloven. Direkte: Mobil: Afdelingstelefon: Fax: Post Odsherred Kommune Nyvej Højby kommune@odsherred.dk CVR: Åbningstider Mandag-onsdag Torsdag Fredag Telefontider Mandag-torsdag Fredag Vilkår for tilladelsen Tilladelsen er meddelt på følgende vilkår: At udvendige bygningsdele fremtræder matte, maks. glans 20. Side 1 af 8

2 At såfremt der senere ønskes kviste på 1. sal på beboelsesbygningen, skal disse være få og små. (skal godkendes af fredningsnævnet) At der ved terrænreguleringen forbliver jordbalance. At bygning nr. 2 jf. BBR enten nedrives eller ændre anvendelsen til garage. Forhold til anden lovgivning Dispensation i forhold til Naturbeskyttelseslovens 17: Ansøgningen berører et område, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 300 m byggelinie omkring Vejrhøj Skov. Det ansøgte kræver derfor i medfør af lovens 17 kommunens tilladelse. Skovens ejer har i forbindelse med sagens behandling haft lejlighed til, at udtale sig om det ansøgte og ikke haft indvendinger imod det ansøgte. Ejendommen ligger på nord-vestsiden af Vejrhøj skov. Tidligere sommerhus på ejendommen nedbrændte i 2010, nuværende ejer ønsker at genopføre et sommerhus med næsten samme placering som tidligere sommerhus, men med andre materialer og udseende. Det ønskede sommerhus er på 140 m 2 boligareal heraf 47 m 2 på 1.sal. Huset udføres med et hovedhuset med mindre sidebygning. Hovedhuset er 6,29 m bred og 10,85 m lang. Sidebygningens boligdel er 6,29 m bred og 4,8 m lang. Den ny bebyggelse vil blive opført som traditionelt muret byggeri og med gavle af træ. Taget udføres med stråtag (uden kragetræer). Facaderne hvidpudses og gavlene males sorte. Det nye sommerhus vil være synlig fra Harebjerg op mod skovbrynet. På grund af det meget skrående terræn vurderes sommerhuset ikke at være synligt fra andre veje. Formålet med skovbyggelinjen er at sikre, at der ikke gennemføres projekter, der vil påvirke oplevelsen af skovbrynene som markante landskabselementer negativt. Endvidere skal skovbrynene sikres som værdifulde levesteder for plante- og dyrelivet. Kommunen kan jf. lovens 65, stk. 2 dispensere fra lovens 17. Kommunen finder at opførelse af et sommerhus med næsten samme placering og indpasset i fredningen, ikke er i strid med de formål som skal varetages med skovbyggelinjen det pågældende sted, da det ikke påvirker oplevelsen af skovbrynet eller skovbrynets biologiske funktion. Det vurderes endvidere at det ansøgte ikke påvirker Natura 2000 områder eller arter omfattet af habitatdirektivets bilag IV. Hvis der under byggeriet gravearbejde sker arkæologiske fund, skal du henvende dig til Museum Vestsjælland, Oldvejen 25 C, 4300 Holbæk, tlf eller på mailadressen plan@vestmusseum.dk, jfr. Museumslovens Side 2 af 8

3 Hvis der under bygge- eller jordarbejdet konstateres en forurening af jorden, skal afdelingen for Center for Natur, Miljø og Trafik, Odsherred Kommune underrettes, jf. 70 i lov nr af 4. december 2009 om jordforurening. Når denne landzonetilladelse måtte blive gyldig, vender kommunen tilbage med en byggetilladelse, såfremt der er indsendt fyldestgørende materiale, der overholder vilkår i landzonetilladelsen og bygningsreglementet. Byggeriet må ikke påbegyndes, før der foreligger en byggetilladelse behandlet efter byggeloven. Forhold til Kommuneplanen Ejendommen ligger i et område, der er udpeget større uforstyrret landskab (Saltbæk Vig), beskyttelsesområde, kulturmiljø, skovbyggelinie samt fredet område (Fredningen af del af Vejrhøjbuen, Bjergene og Vejrhøj), i henhold til Kommuneplan for Odsherred Kommune. Forhold til fredningen Ejendommen er omfattet af Fredningen af del af Vejrhøjbuen, Bjergene og Vejrhøj. På den baggrund har Fredningsnævnet været med i vurderinger i forhold til fredningen og dens bestemmelser om bebyggelse, m.v. Fredningsnævnet, Odsherred Kommune m.fl. har af flere omgange besigtiget ejendommen senest d. 24. marts Ved besigtigelse blev fremlagt et projekt, samtidigt blev der oplyst om ejers ønske om en garage. Fredningsnævnet har senest skrevet følgende i deres udskrift af forhandlingsprotokollen for Fredningsnævnet for Vestsjælland modtaget d : Fredningsnævnet kan i princippet godkende et hus som beskrevet i arkitekt Jens Tolstrup Christensens brev af 28. januar 2015, og som vist senest på de reviderede tegninger. Et sådant hus vil ikke være i strid med fredningsbestemmelserne og er søgt vel tilnærmet de egns karakteristiske huse i området. Fredningsnævnet vil ikke udtale sig mod, at sidebygningen får samme bredde som hovedlængen, heller ikke selv om det skulle føre til et lidt større hus end beskrevet i det fremsendte projekt. Fredningsnævnet vil heller ikke udtale sig mod den skitserede terrænregulering, men betinger sig, at der vil være jordbalance. Forinden fredningsnævnet tager endelig stilling til et projekt, ønsker fredningsnævnet at modtage et endeligt forslag, som gerne må medtage tegning til den garage, som ejeren også har ønsker om. Det projekt Fredningsnævnet henviser til er modtaget på møde d og er dateret rev Odsherred Kommune vil tillige være sindet at meddele landzonetilladelse til dette Side 3 af 8

4 forelagt projektet, hvor sommerhus samlede omfang er på 140 m 2 boligareal. Bebygget areal for sommerhuset er 93 m 2. På baggrund af Fredningsnævnets udtalelse blev der den fremsendt revideret projekt, hvori der var medtaget integreret garage. Odsherred Kommune meddeler d afslag til projektet, idet vi vurderer at bebyggelsens omfang ikke er forenelig med landzonebestemmelserne som Odsherred Kommune skal administrere. Den modtager Odsherred Kommune revideret projekt hvori garagen udtages helt af projektet, idet der ønskes ejer ønsker at bygge sommerhuset. Så må der efterfølgende laves projekt til garage. Det kan oplyses at det reviderede projekt af har været sendt til Fredningsnævnet, de har d. 3. august 2016 truffet afgørelse i sagen. Fredningsnævnets afgørelse: Det nu ansøgte projekt af 27. maj 2016 er efter nævnets vurdering ikke i strid med formålet med fredningen eller med bestemmelserne i fredningen, ligesom det heller ikke strider mod de i naturbeskyttelseslovens 50, stk. 2 og stk. 3 nævnte forhold. Fredningsnævnet kan derfor i medfør af naturbeskyttelseslovens 50, stk. 1, godkende byggeprojektet som dette er beskrevet i ansøgning og tegninger fra 27. maj Redegørelse Du har søgt om tilladelse til opførelse af sommerhus efter brand. I ansøgningen er der oplyst, at der ønskes genopført et sommerhus på ovenstående matrikel. Det ønskede sommerhus er på 140 m 2 boligareal heraf 47m 2 på 1.sal. Placeringen er rykket lidt i forhold til det nedbrændte sommerhus. Den ny bebyggelse vil blive opført som traditionelt muret byggeri og med gavle af træ. Taget udføres med stråtag (uden kragetræer). Facaderne hvidpudses og gavlene males sorte. Hovedhuset er 6,29 m bred og 10,85 m lang. Sidebygningens boligdel er 4,97 m bred og 4,8 m lang, på sidebygningen etableres en overdækning på 4,8 m lang og 1,32 m bred. Ved gavlen laves et fritstående murstykke således at sidebygningen er 6,29 m bred og 4,8 m lang. Hovedbygnings maks højde bliver 6,6 m og sidebygningens maks højde bliver 6,3 m. Bruttoetagearealet i alt 140 m 2 heraf 47 m 2 på 1.sal. Endvidere oplyses at sidebygningen underordner sig hovedhuset ved at taghældningen på hovedhuset er på 47 0 og sidebygningens taghældning er på Taget på sidebygningen føres henover den smalle del af sidebygningen (boligdelen), hvorved der bliver en lille overdækning over indgangsområdet. Side 4 af 8

5 I forbindelse med opførelse af det ny sommerhus ønskes der terrænreguleret således at plinten hvor sommerhuset opføres opnår en mere naturlig overgang. Fredningsnævnet har oplyst at såfremt der bliver jordbalance, vurdere de at en terrænregulering af den ansøgte art godt kan tilladels. Der er ikke landbrugspligt på ejendommen. Tidligere sommerhus på ejendommen var opført som sommerhus. Ejendommen ligger i landzone, hvor udstykning, ny bebyggelse eller ændret anvendelse af bestående bebyggelse kræver landzonetilladelse i henhold til 35, stk. 1 i planloven. Ejendommens areal er 2,5 ha. I henhold til Bygnings- og Boligregistret består bygningerne af et udhus på 56 m 2 og en garage på 20 m 2. Garage bygningen var af tidligere ejer indrettet til gæstehus. Odsherred Kommune vurdere, at der ikke er tale om genopførsel af sommerhus, men opførelse af nyt sommerhus efter brand, dette begrundes med at sommerhuset ikke ønskes genopført med nøjagtig samme placering, udseende og materialevalg som det nedbrændte. Nuværende ejer overtog ejedommen i vinteren 2013, og har anvendt garagen /gæstehuset til sommerhus i den periode han har ejet ejendommen. Tidligere sommerhus nedbrændte i 2010, boligarealet var på 75 m 2. Bebygget areal for bygningen var 50 m 2. Lige inden branden havde Fredningsnævnet godkendt boligareal på i alt 140 m 2. Bebygget areal efter tilbygning 93 m 2. Odsherred Kommune var i 2010 indstillet på at meddele landzonetilladelse til det projekt Fredningsnævnet havde godkendt. Tidligere sommerhus brændte ned i 2010 uden at tilbygningen var påbegyndt. Siden har der været flere drøftelser om størrelse og udformning, af nyt sommerhus på ejendommen. Odsherred Kommune vurderer umiddelbart at bebyggelsen i området er kendetegnet af tidligere mindre husmandssteder. For at bevare egns karakteristiske byggeskik og områdets præg af husmandssteder kan vi anbefale, at der meddeles tilladelse til et sommerhus med et boligareal på maks. 140 m 2, som tidligere godkendt af Fredningsnævnet. Svarende til et bebygget areal på 93 m 2. Vi har gennemgået det fremsendte materiale af Bygningens samlede omfang udgør 140 m 2 boligareal. Svarende til et bebygget areal på 93 m 2. Materialer og udseende vurderes at stemme overens med Fredningen. På Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside orienteres om afgørelser som de har truffet og som angiver Natur- og Miljøklagenævnets praksis. Disse orienteringer betegnes NOMO. Side 5 af 8

6 Ifølge NOMO 163 sag a, skal der ved administration af landzonebestemmelserne vurderes på det samlede omfang af bebyggelsen. I dette tilfælde 93 m 2 bebygget areal. Størrelsen af bebyggelsen vurderes i forhold til de udpegninger, der er for det område bebyggelsen ønskes opført i, jf. NOMO 47. Ved vurderingen af en ansøgning om opførelse af nyt sommerhus lægges vægt på omfanget af den samlede bygning og højde i forhold til den eksisterende bebyggelse og påvirkningen af det omgivende landskab. Dvs. at der især lægges vægt på bygningernes ydre mål (højde og udformning). I vurderingen indgår endvidere overvejelser om, hvilken betydning afgørelsen kan få for fremtidige lignende sager. Det ansøgte sommerhus vurderes, at være i overensstemmelse med den størrelse som Odsherred Kommune har vurderet vil være rimeligt, at der bliver meddelt tilladelse til på den pågældende ejendom i landzone. Der henvises til Natur- og Miljøklagenævnet orienterer nr. 47 og 163 sag a, se vedhæftet NOMO nr. 47 og 163. Orientering NOMO nr. 47 og 163 fra Natur- og Miljøklagenævnet er kommet efter fredningsnævnets tidligere godkendelse af , hvori der godkendes et boligareal på 140 m 2. Det vurderes i forhold til NOMO nr. 47 og 163 sag a, at det ønskede sommerhus er tilpasset i størrelse, udseende og placering, i forhold til de udpegninger der er for området i forhold til Kommuneplanen for Odsherred Kommune. Odsherred Kommune har i sin behandling af ansøgningen lagt vægt på: At ejendommen er beliggende i udpeget større uforstyrret landskab (Saltbæk Vig), beskyttelsesområde, kulturmiljø, indenfor skovbyggelinie samt fredet område (Fredningen af del af Vejrhøjbuen, Bjergene og Vejrhøj), i henhold til Kommuneplan for Odsherred Kommune. Hvormed der skal tages særlig hensyn til landskabet og hvilket byggeri der tillades. NOMO 163 Sag a og NOMO 47 i forhold til vurderingen af det konkrete projekt, dog er der taget hensyn til at der tidligere er givet tilsagn om en tilbygning til tidligere sommerhus, samlet boligareal 140 m 2 (Fodaftryk 93 m 2 ). At selvom sommerhuset er større end der normalt vil blive meddelt tilladelsen til i landzone, så vurderes størrelsen passende i forhold til indpasningen i området. At sommerhuset samlede omfang vurderes tilpasset i størrelse i forhold til de landskabelige forhold og områdets udlægninger i forhold til kommuneplanen At der ved terrænreguleringen bliver jordbalance. At ejer har ønskes at udtage garagen for hurtigere, at opnå tilladelse til opførelse af nyt sommerhus, vurderes umiddelbart ikke som en hindring. Idet der på ejendommen kan opføres en fritliggende garage på maks 50 m 2 uden at det kræver landzonetilladelse. (Dog skal fredningsbestemmelserne overholdes.) Side 6 af 8

7 Det bemærkes at der på ejendommen på nuværende tidspunkt er registreret en fritliggende garage, der reelt anvendes til sommerhus/gæstehus. Der er i ansøgningen ikke søgt om nedlæggelse/lovliggørelse af denne bygning. Men det er mundtligt oplyst at bygningen nedrives, efter opførelse af det nye sommerhus. Kommunen har vurderet, at det ikke er nødvendigt at udarbejde en lokalplan forud for virkeliggørelse af det ansøgte. Det vurderes desuden, at det ansøgte er i overensstemmelse med kommuneplanen. Offentliggørelse I medfør af planlovens 35, stk. 8 skal tilladelsen offentliggøres. Det sker ved offentliggørelse på kommunens hjemmeside den Kommunen har vurderet, at tilladelsen er af underordnet betydning for naboerne og har derfor undladt at orientere disse forinden der er truffet afgørelse, jf. planlovens 35, stk. 5. Klagevejledning Der kan klages til Natur- og Miljøklagenævnet over afgørelsen. Ret til at klage har, i medfør af planlovens 59, miljøministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald. Klageberettiget er endvidere landsdækkende foreninger, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, der dokumenterer dens formål, og repræsenterer mindst 100 medlemmer. Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, skal du klage til Natur- og Miljøklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af (Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside). Klageportalen findes også på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr på kr Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Klagen skal være modtaget inden 4 uger fra modtagelse af denne afgørelse. Hvis den normale klagefrist udløber på en lørdag/helligdag, er fristen forlænget til den følgende hverdag (planloven 60, stk. 1). Side 7 af 8

8 Hvis du ønsker at indbringe denne afgørelse for en domstol, skal retssagen være anlagt inden 6 måneder efter modtagelse af afgørelsen, jf. 62, stk. 1 i planloven. Forhold til byggeloven Når denne landzonetilladelse måtte blive gyldig, vender kommunen tilbage med en byggetilladelse, under forudsætning af at følgende materiale er modtaget: Komplet myndighedsprojekt. Venlig hilsen Berit Karlsen byggesagsbehandler bekar@odsherred.dk Denne tilladelse er sendt til: Ejer, Gert og Hanne Larsen, med digital post. Danmarks Naturfredningsforening, med digital post til CVR. Nr Museum Vestsjælland, med digital post til CVR. Nr Friluftsrådet, med digital post til CVR. Nr Side 8 af 8