Der er via Klageportalen fremsendt klager samlet til én klagesag:

Transkript

1 1 of 5 Til Natur- og Miljøklagenævnet Sagsnummer.: 16/2578 Sagstype: KLE: Sagsbehandler: Pernilla Marie Mathisen Tlf.: Klage over Syddjurs Kommunes landzonetilladelse af den 22. december 2015 til opførelse af et enfamiliehus på Holme Bygade 12B,, Syddjurs Kommune Der er via Klageportalen fremsendt klager samlet til én klagesag: 1. Klage af 15. januar 2016 fra Margit Hansen og John Furze, Holme Bygade 12, 2. Klage af den 17. januar 2016 fra Leon Jes Bøttcher, Holme Bygade 10A, Klage af den 17. januar 2016 fra Lars Ejstrup Gredal, Holme Bygade 25, Klage (følgebrev til klage) fra Anna Søgaard Nielsen, Holme Bygade 23, Fælles klage af den 19. januar 2016 fra alle de ovennævnte. Sagsforløbet Syddjurs Kommune havde oprindeligt den 17. juli 2014 meddelt landzonetilladelse efter ansøgning til at opføre et nyt hus med beliggenhed omtrent med samme beliggenhed, dog trukket 5,8 m fra sydlige skel. Det tidligere projekt (indtegnet med rødt) og det nye projekt kan ses på situationsplanen vedhæftet landzonetilladelsen af den 22. december Ingen af de omkringboende klagede over landzonetilladelsen af den 17. juli Syddjurs Kommune modtager den 5. oktober 2015 en ansøgning til et nyt projekt, på opførelse af et enfamiliehus fra Toudal Rådgivende Ingeniørfirma, som kommunen vurderer at være væsentligt anderledes fra det først tilladte. Projektet kan derfor ikke gennemføres uden en ny landzonetilladelse. Byggeri Landzone og BBR Lundbergsvej 2 Tlf.: syddjurs@syddjurs.dk Postadresse Lundbergsvej 2

2 2 of 5 Den 9. oktober fremsender Syddjurs Kommune ejers ansøgning om landzonetilladelse i naboorientering til de naboer, der vurderes at kunne have interesse i sagen. Se vedhæftede høringsliste med de hørte naboer. Efter at have modtaget naboorienteringen fremsender Anna Søgaard Nielsen en anmodning om supplerende materiale. Syddjurs Kommune indhenter og fremsender det begærede materiale til Anna Søgaard Nielsen i det omfang, kommunen vurderer, at det er relevant i forhold til behandlingen af landzonesagen. Der fremsendes følgende supplerende oplysninger: Terrænkoter på Holme Bygade 12B Sokkelkote på det planlagte byggeri Kipkote på det planlagte byggeri. Farver på facader (mur og træ). Farver på karme og ramme på vinduer. Oplysninger omkring skorsten. Kommunen forlænger i den forbindelse fristen for at komme med nabobemærkninger. Kommunen modtager den 19. november 2015 høringssvar fra Anna Søgaard Nielsen. Kommunen modtager ingen bemærkninger fra de andre hørte naboer. Ejer/ansøger er ved mail af den 25. november 2015 blevet orienteret om de modtagne bemærkninger fra Anna Søgaard Nielsen. Ejer/ansøger fremsender den 18. december 2015 sine bemærkninger. Syddjurs Kommunes landzonetilladelse af 22. december 2015 adresseres til Toudal Rådgivende Ingeniørfirma og ikke til ejeren selv. Det skyldes, at ejer af ejendommen repræsenteres af Toudal Rådgivende Ingeniørfirma ApS. Der er ikke formkrav til en landzonetilladelse. I landzonetilladelsen af 22. december 2015 valgte kommunen at gengive alene de opsummerende overskrifter fra høringssvaret af 19. november 2015 under afsnittet naboorientering. Hensigten med gengivelsen har været at tydeliggøre, at høringssvaret rent faktisk er indgået i sagsbehandlingen. Uanset at høringssvaret ikke er beskrevet detaljeret i landzonetilladelsen, har kommunen således vægtet indholdet heraf. Ejer er ved mails af den 20. januar 2016 og 22. januar 2016 blevet orienteret om de modtagne 5 klager over landzonetilladelsen. Side 2 af 5

3 3 of 5 Ejer fremsender den 2. februar 2016 sine kommentarer. Ejer vil gerne flytte tilbage til landsbyen, hvorfor huset derfor er til brug for hende selv efter ombygningen. Hun har familie, som ejer grunden Holme Bygade 12A, umiddelbart øst for 12B. Ejer ønsker ikke at ændre byggeprojektet. Følgende klagepunkter i de 5 klagebreve er ridset op her med kommunens kommentarer til hvert enkelt klagepunkt: 1. Forkert adressat for afgørelsen om landzonetilladelse, mangelfuld naboorientering og fejlcitering af høringssvar: Der henvises til de indledende bemærkninger om sagsforløbet. 2. Dispensation fra Kommuneplanen: Syddjurs Kommune har indenfor kommuneplanrammen udøvet et konkret skøn i forhold til placering og udformningen af det ansøgte projekt. Der er ikke meddelt dispensation fra kommuneplanen. 3. Materialevalg: Kommunen har ved besigtigelser i landsbyen Holme vurderet, at der ikke er en ens gennemgående byggestil. Holme består stilmæssigt af blandet bebyggelse både i form af gårdbebyggelse og mindre enfamiliehuse, men også i form af forskellige materialesammensætninger og udtryk både mod den gennemgående vej samt ud mod det åbne land. I vores vurdering har kommunen taget udgangspunkt i landsbyen som helhed. Derfor mener vi at materialevalget er tilpasset Holme. 4. Placering: Syddjurs Kommune har i forbindelse med ansøgningen iagttaget Holme By. Holme består af flere mindre vejslynger hvor vejslyngerne er fyld ud med bebyggelse. Bebyggelsen ud mod det åbne landskab, mod syd i Holme, er beliggende modsvarende åben, nogle steder i to rækker mellem vej og landskab. Bebyggelsen er placeret uafhængig af hinanden men afhængigt af skelafgrænsningerne og terrænet på de enkelte ejendomme. Vi har på den baggrund vurderet at enfamiliehuset er placeringsmæssigt tilpasset landsbyen og det omkringliggende landskab. Adgangen til ejendommen sker ved en tinglyst færdselsret over matr. numrene 9k og 9p begge Holme By, Dråby. Udstykning af grund samt vejret har ikke været en del af denne sagsbehandling. 5. Geologisk interesseområde: På ejendommen Holme Bygade 12B er der en umiddelbar byggeret i forbindelse med byggeriet vil der ikke blive terrænreguleret udover hvad der er behov for i byggefeltet. Syddjurs Kommune har udregnet en sokkelkote ud fra et gennemsnit af terrænet i byggefeltet. Under sagsbehandlingen er der på den baggrund vurderet, at landskabets dannelsesformer ikke sløres. Side 3 af 5

4 4 of 5 6. Ekstra bestemmelser: Indenfor kommuneplanrammen, som Holme er omfattet af, gælder at ny bebyggelse eller ændringer af bygninger skal tilpasses det eksisterende bymiljø, den stedlige byggestil samt den omkringliggende bebyggelse og landskab, både hvad angår placering og udformning samt materiale- og farvevalg. Denne tekst er ikke en ekstra bestemmelse for Holme by, men er et generelt notat, som stort set alle de afgrænsede landsbyer i Syddjurs Kommune er omfattet af. 7. Muligheden for at bevare hav udsigten og udsigten over landskabet fra landevejen: Ejendommen er beliggende i landsbyen Holme indenfor Syddjurs Kommuneplanramme 1.10.BE6 Blandet bolig og erhverv, Holme. Holme er beliggende i et område med store landskabelige interesser, der begrænser landsbyens udvidelsesmuligheder. Den nyere bebyggelse i byen er orienteret mod de store udsigtskvaliteter, som kystlandskabet, beliggende mod syd, udgør. I vurderingen af rammeområdets, og dermed landsbyens, afgrænsninger har blandt andet indgået mulighed for opførelse af ny bebyggelse, evt. behov for udlæg af grønne rekreative arealer og forbindelseslinjer samt sikring af eksisterende erhvervsvirksomheder, herunder landbrug i drift. I betragtning af byens størrelse, og dermed let adgang til det omkringliggende landskab, er der ikke vurderet, at der er behov for at udlægge grønne områder inden for landsbyen afgrænsning. Ligesom der ikke er vurderet, at der skal friholdes særlige landskabelige kig fra Holme Bygade eller andre fikspunkter i byen. Det er Syddjurs Kommunes vurdering, at udsigt fra ejendomme ikke reguleres af planlovens bestemmelser. Udsigtsforhold kan, udover friholdelse af arealer i form af grønne områder eller friholdelse af særlige landskabelige kig i kommuneplanrammer, derimod reguleres med bebyggelsesregulerende bestemmelser i en lokalplan eller ved bebyggelsesregulerende servitut på en ejendom, hvilket ikke gør sig gældende her. 8. Placering udenfor landsbyafgrænsningen: Det ansøgte projekt er ikke placeret udenfor landsbyafgrænsningen. Under sagsbehandlingen er det sikret, at placeringen af enfamiliehuset er sket indenfor landsbyafgrænsningen. Dette er sikret ved en koteplan af den , udfærdiget af landinspektør. Grundlaget for afgørelsen af 22. december 2015 om landzonetilladelse Ved tilladelsen har kommunen lagt til grund, at der er en umiddelbar byggeret og en berettiget forventning hos ejeren om at kunne opføre et byggeri på grunden. Det er tillagt særlig betydning, at enfamiliehuset er tilpasset landsbyen på baggrund af husets udseende, placering og udformning. Side 4 af 5

5 5 of 5 Ved landzonetilladelsen er der ikke fundet grundlag for at kræve ændringer i projektet angående husets placering, bygningsvolumen og materialer og farvevalg ud fra Anna Søgaard Nielsens høringssvar af 19. november De forvaltningsretlige principper har efter vores opfattelse været iagttaget. Det ansøgte projekt har herunder været tilstrækkeligt oplyst. Det (eneste) modtagne høringssvar af 19. november 2015 fra Anna Søgaard Nielsen i forbindelse med naboorienteringen er indgået i kommunens stillingtagen. Landzonetilladelsen af 22. december 2015 er begrundet ud fra de hensyn, kommunen har fundet relevante. Efter vores vurdering er der ikke mulighed for at træffe en afgørelse af andet indhold på det foreliggende grundlag end meddelt ved landzonetilladelsen af den 22. december På den baggrund fastholdes kommunens tilladelse ved nærværende fremsendelse af 5 klagebreve. Med venlig hilsen Pernilla Marie Mathisen arkitekt Side 5 af 5