Januar 2012 LOKALPLAN Hotel og konferencefaciliteter, Midtbyen Aalborg Midtby

Transkript

1 Januar 2012 LOKALPLAN Hotel og konferencefaciliteter, Midtbyen Aalborg Midtby

2 Nærmere oplysninger Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Stigsborg Brygge 5, Postboks Nørresundby Tlf Mail: Lokalplanen er udarbejdet af NIRAS i samarbejde med Aalborg Kommune Forsidebilledet viser en visualisering af udbygningen af hotellet set fra Hobrovej.

3 Indholdsfortegnelse Vejledning Hvad er en lokalplan?... 4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål... 5 Lokalplanområdet... 6 Lokalplanområdets omgivelser... 6 Lokalplanens indhold... 7 Lokalplanens sammenhæng med anden fysisk planlægning Befolkningens levevilkår og materielle goder Menneskers sundhed Klimatiske faktorer Landskab Biologisk mangfoldighed, fauna og flora Arkæologisk arv, kulturarv, arkitektonisk arv Grundvand, overfladevand og jordbund Teknisk forsyning Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Servitutter Lov om miljøvurdering af planer og programmer Planbestemmelser Indledning Formål Område og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje, stier og parkering Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Lokalplan og byplan vedtægt Servitutter Retsvirkninger Bilag Anvendelseskatagorier, Bilag A Støj fra erhverv, Bilag B Støj fra trafik, Bilag C Parkeringsnormer, Bilag F Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Illustrationsskitse... Bilag 3 Januar

4 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvor dan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Øvrige bilag. Lokalplanen indeholder herudover følgende bilag: Anvendelseskategorier, Støj fra erhverv, Støj fra trafik, og Parkeringsnormer, som uddyber lokalplanbestemmelserne. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter pro ce duren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Kommuneplantillæg Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med de gældende kommuneplanrammer. Derfor ændres de eksisterende kommuneplanrammer i et tillæg til kommuneplanen. Tillægget offentliggøres samtidig med lokalplanen og med samme indsigelsesfrist. Januar

5 Redegørelse Duebrødrevej Danmarksgade Prinsensgade Boulevarden Vesterbro Vesterbro Kong Christians Alle Søndre Skovvej Hobrovej Kærlundsvej Gammel Kærvej Østre Alle Postmestervej John F. Kennedys Plads Jyllandsgade 100 m Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: :6.000 Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et konkret projektforslag om udvidelse af Hotel Hvide Hus. Udvidelsen placeres i umiddelbart forlængelse af det eksisterende hotels sydlige gavl samt omkring den eksisterende symmetribygning mod Kildeparken og vil fremstå som et moderne hus med tydelige referencer til det eksisterende hotel fra Der er tale om en udvidelse af det eksisterende hotel med ca m 2, hvoraf ca m 2 er kælder og overdækket parkering. Bygningen vil blive opført med 16 etager med penthouseetage. Der forventes et samlet etageareal på ca m 2, hvoraf ca m 2 er kælder og overdækket parkering. Det forventes, at den nye værelsesfløj vil indeholde hotelværelser, suiter på 16. etage, 3-4 selskabs- og mødelokaler på 1. etage samt restaurant og 2-3 selskabslokaler på 15. etage. Der etableres en offentlig tilgængelig restaurant og bar på øverste etage, så turister og byens borgere har mulighed for at opleve udsigten fra et af byens højeste punkter. Januar

6 Redegørelse Målet med hotellets udvidelse og forbedrede standard er at gøre det endnu mere attraktivt at besøge Aalborg, end det er i dag. Den eksisterende og fremtidige udvidede mulighed for hotelophold i smukke grønne omgivelser vurderes som et aktiv for byen. Lokalplanen skal sikre, at sammenspillet mellem det eksisterende hotel og udvidelsen bliver rig på oplevelse og kvalitet. Samtidigt skal det arkitektoniske udtryk tilpasses det eksisterende hotel. Lokalplanen skal også sikre, at projektets negative konsekvenser for naboerne langs Gl. Kærvej minimeres. Lokalplanområdet Med sin markante bygning i overgangen mellem Hobrovejs forstadsbebyggelse og Kildeparkens grønne byport udgør Hotel Hvide Hus et fikspunkt. Lokalplanen afgrænses mod vest af vejen Vesterbro. Nord og øst for lokalplanområdet ligger Kildeparken, der har forbindelse til den grønne forbindelse mod sydvest. Mod syd afgrænses lokalplanområdet af Gl. Kærvej. Lokalplanområdet har et samlet areal på ca m 2. Vejadgang sker som nu fra Gl. Kærvej og Vesterbro. Lokalplanområdet ligger i byzone. Lokalplanområdets omgivelser Hotellet er beliggende ved Vesterbro, som er stærkt trafikeret. På den vestlige side af Vesterbro ligger et mindre skovområde ved Ansgar kirke, som danner den grønne forbindelse til Skovbakken, Mølleparken og de øvrige grønne områder i Drastrupkilen. Øst for lokalplan- Hotel Hvide Hus udgør et markant fikspunkt ved den grønne byport til Aalborg Midtby. L U F T F OTO Januar

7 BUS-PARKERING CYKELSTI FORTOV HOVEDINDGANG Redegørelse området ligger Kildeparken, som er en af Aalborgs mest benyttede parker - dels til almindelig ophold og rekreation dels til diverse events i sommerhalvåret. Kildeparken indgår også i Drastrupkilen. På den sydlige side af Gl. Kærvej ligger der fritliggende enfamiliehuse i op til 2 etager. Enfamiliehusene udgør en sammenhængende struktur af ældre villaer af middel bevaringsværdi. Lokalplanens indhold Anvendelser Hensigten er, at området skal kunne anvendes til hotel, restaurant og konference mv. Bebyggelsens arkitektur Det eksisterende hotel er en tidstypisk bygning fra Med den nye udvidelse er det hensigten at forny det arkitektoniske udtryk, så det samlede hotel fremstår med en mere moderne, harmonisk og afbalanceret arkitektur. Tilbygningen skal fremstå mere let og transparent end den eksisterende hotelbygning. Det er hensigten at understrege husets geometri med et gennemgående bygningsbånd. Nederst tegner dette bånd basen på tilbygningen og markerer samtidig tårnet. Øverst folder båndet sig og danner sammenhæng med den eksisterende bygning. Værelserne markerer sig med vandrette altanbånd som i det eksisterende hotel. Værelsesfacade og altanbrystninger udføres overvejende i glas med silketryk. Intensionen er at skabe et hus med en enkel og præcis form. Materialerne tænkes at være hvid beton/pudset facade og glas. Med det formål at undgå reflekterende lysgener for de omboende, må der ikke anvendes spejlende materialer på facaderne. KILDEPARKEN TERRASSE TIL PARKERING LEVERING NEDKØRSEL VAREIND- CYKELSTI TAGTERRASSE TAGHAVE FORTOV GL. KÆRVEJ STI TIL KILDEPARKEN CYKELPARKERING CYKELPARKERING INDKØRSEL TIL P-DÆK VEJADGANG P-AREALER P-AREALER VEJADGANG VESTERBRO Situationsplan af hotellet med den nye udvidelse 1:1000. Januar

8 Redegørelse Visualiseringer af de fremtidige facader Visualisering fra Vesterbro (vest) Visualisering fra Kildeparken (øst) Januar

9 Redegørelse Visualiseringer af de fremtidige facader Visualisering mod Aalborg Kongres og Kulturcenter (nord) Visualisering fra Gl. Kærvej (syd) Januar

10 Redegørelse EKSISTERENDE HOTEL Tårnet 16 etager Basen 2 etager 1etage FREMTIDIGE HOTEL Tårnet 16 etager Symmetribygning 3 etager Symmetribygning 3 etager 1etage Basen 2 etager Bygningen som den fremstår inden udbygningen. Planskitse for udvidelsen af bygningsvolumerne. F OTO F R A GL. KÆRVEJ, SE PTEMB E R 2008 Bebyggelsens omfang Hotel Hvide Hus har i dag tre bygningsvolumener, der består af basen i 2 etager, symmetribygningen i 3 etager og tårnet med penthouse i 16 etager med en højde på 53 m målt ved facaden mod Vesterbro. Det eksisterende Hotel Hvide Hus er vist på planskitsen ovenfor sammen med det fremtidige Hotel Hvide Hus. Lokalplanen giver mulighed for at udvide den høje del af bygningen som vist på skitsen med rød med samme højde og etageantal, og symmetribygningen udvides som vist med den mørkere blå farve i én etage oven på eksisterende base og støttemure. Med grønt er vist en tilbygning i 2 etager, der opføres på fundamentet af den eksisterende p-kælder, og som indeholder parkering i nederste etage og konference i øverste etage. Det er hensigten, at forpladsen mod Vesterbro er det trafikale knudepunkt ved hotellet, som også skal indeholde en stor del af hotellets p-pladser. Forpladsen tænkes afgrænset af beplantning mod Vesterbro, Gl. Kærvej og parken mod nord. Visualisering af bygningen efter udbygningen. Indbliksgener Udsigtsmulighederne fra hotellet rettes mod øst og vest for at undgå indbliksgener for naboerne langs den sydlige del af Gl. Kærvej. Mod syd gives der mulighed for VISUALIS E R I NG F R A GL. KÆRVEJ Januar

11 Redegørelse Fritliggende enfamiliehuse ved Gl. Kærvej. at etablere smalle altaner med en dybde på max 2 m. Altanerne mod syd kan ikke anvendes til ophold, men skal sikre, at det arkitektoniske udtryk med vandrette bånd opretholdes, at der kan pudses vinduer, og at der ikke er direkte indblik til beboerne langs Gl. Kærvej fra hotelværelserne. De store glaspartier i husets facader forventes bearbejdet med forskellige grader af transparens i form af silketryk. Mod syd er det således tanken, at der er translucente glasfacader, som forhindrer udkig, men alligevel lader lyset trænge ind. Belysning og skiltning Lokalplanen giver ikke mulighed for at etablere effektbelysning af hotellets facader. Belysning af arealer på terræn omkring bygningen vil blive designet for de mennesker, der færdes og opholder sig her. Belysningen vil således kunne etableres som parkarmaturer eller som lav belysning på facaderne. Det er hensigten, at skiltning ikke skal virke dominerende og skæmmende for hverken bebyggelsens arkitektur eller området som helhed. Trafikale forhold Hotellet er beliggende ved Vesterbro, som er stærkt trafikeret. Vejadgang sker på nuværende tidspunkt med mulig udkørsel mod venstre og højre direkte fra hotellet til Vesterbro, mens indkørsel kun kan ske via 2 indgange ved Gl. Kærvej. Denne trafikafvikling opretholdes. Efter udbygningen af hotellet vil der fortsat være passage for gående udenom Hotel Hvide Hus enten ved stien nord om hotellet eller ad fortovet langs Gl. Kærvej. Udsigten set fra toppen af det eksisterende hotel. Parkering Lokalplanens bilag F stiller endvidere krav om, at der skal etableres et parkeringsareal med plads til i alt 115 parkeringspladser. I projektet er planlagt for, at der kan etableres omkring 190 parkeringspladser i kælder- og stueetagen på tilbygningen, dvs. der forventes etablerest 75 p-pladser udover det krav, der er stillet i bilag F. Hotellets parkeringsplads indrettes således, at der reserveres plads til de busser, som ankommer med gæster, så busserne kan holde inde på hotellets egen grund og manøvrere på forpladsen. Cykelparkering er placeret nord for hotellet og planlægges ikke udbygget i forbindelse med hoteludvidelsen, da det vurderes at den eksisternede cykelparkering kan rumme det øgede antal cykler, udvidelsen af hotellet vil generere. Friarealer Hotellets nye tagterrasse er placeret på basen mod øst, og vil derfor være oplagt til udeservering, da den ligger væk fra trafikstøjen. På basen mod Gl. Kærvej tænkes etableret en taghave som et visuelt grønt element. Taghaven indrettes ikke til ophold, så naboerne langs Gl. Kærvej undgår eventuelle støj og indbliksgener. Mod øst på terræn ligger den eksisterende terrasse. Denne tænkes ikke udvidet. Da kildeparken ligger lige umiddelbart øst for hotellet vil det være sandsynligt, at parken også reelt vil fungere som friareal for hotellets gæster. Januar

12 Redegørelse Hotellets eksisterende hævede terrasse mod Kildeparken. Kildeparken som ligger øst for Hotel Hvide Hus. Lokalplanens sammenhæng med anden fysisk planlægning Se også afsnittet Lov om miljøvurdering af planer og programmer, side 20. Kommuneplanen Lokalplanområdet ligger inden for kommuneplanens rammeområde 1.1.D9 Hotel Hvide Hus, som er udlagt til blandet bolig og erhverv. Området kan anvendes til hotel og restaurant, kulturelle formål, rekreative formål og tekniske anlæg. Bebyggelsesprocenten i de gældende kommuneplanrammer er 182. Projektet overstiger denne bebyggelsesprocent, og lokalplanen er således ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg, som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Bebyggelsesprocenten hæves til 310 (hvilket er eksklusiv kælder og overdækket parkering). Kommuneplantillægget har samme afgrænsning som rammeområde 1.1.D9, hvori ændringerne vedr. byggemuligheder er indarbejdet. Kommuneplantillægget offentliggøres samtidig med lokalplanen, men i et særskilt hæfte. Byplanvedtægt 21 Ved lokalplanens udarbejdelse var området omfattet af den eksisterende byplanvedtægt nr. 21, Hotel "Kilden" ved Vesterbro, for et område i Aalborg kommune, beliggende omkring Kildeanlægget. I forbindelse med byrådets endelige vedtagelse af den nye lokalplan nr ophæves byplanvedtægt nr. 21, for det område, der er omfattet af lokalplan VVM - Vurdering af virkning på miljøet Ifølge Miljøministeriets bekendtgørelse nr af 15. december 2010 om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM) skal der ved visse anlæg udarbejdes en VVM-redegørelse, inden der tages endeligt stilling til gennemførelsen af projektet. I henhold til bekendtgørelsens 3 er nyanlæg og væsentlige ændringer af bestående anlæg, der kan sidestilles med nyanlæg, som er opført på bekendtgørelsens bilag 1, VVM-pligtige. Projektet er ikke omfattet af bekendtgørelsens bilag 1. Derimod vurderes det på baggrund af anlæggets regionale betydning, at projektet er omfattet af bilag 2, punkt 11a) Anlægsarbejder i byzone, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser, hvis projektet på grund af art, dimensioner eller placering må antages af kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Derfor har Aalborg Kommune udarbejdet en VVM-screening i overensstemmelse med bekendtgørelsens bilag 2. Det vurderes på baggrund af screeningen, at projektet på grund af dets art, dimensioner eller placering ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Der skal derfor ikke udarbejdes en VVM-redegørelse for projektet. I vurderingen er der lagt særlig vægt på, at evt. påvirkninger i anlægsperioden er forbigående og minimale Januar

13 Redegørelse som følge af bl.a. funderingsteknikken, at indbliksgener i forhold til naboer minimeres ved at anvende translucente glaspartier mod syd, at altaner ikke må anvendes til ophold, at skyggevirkninger ikke rammer boliger i væsentligt omfang, samt at der først og fremmest vil være tale om at allerede kendte konsekvenser af det eksisterende hotel øges i omfang. Desuden er der lagt vægt på, at påvirkningen fra en øget trafik er minimal, og at forøgelse af parkeringsbehovet løses internt på området. I VVM-sceeningen er der foretaget en gennemgang af projektets karakteristika, placeringen og den miljømæssige sårbarhed i de berørte områder samt kendetegnene ved den potentielle påvirkning. Højhuskonsekvensvurdering I henhold til Aalborg Kommunes højhuspolitik, som er udmøntet gennem retningslinje i kommuneplanen, skal der foretages en højhuskonsekvensvurdering, når der planlægges for udvidelse af eksisterende højhuse eller nye højhuse i de områder, der i kommuneplanen er udlagt til mulige højhuse. I konsekvensanalysen går man tæt på projektet og dets arkitektoniske og byplanmæssige indpasning i byen. Emner som byarkitektur, byrum, klima, bæredygtighed og trafik analyseres med henblik på en afklaring af projektets positive og negative konsekvenser for området, bl.a. ved brug af 3D visualisering. Konsekvensvurderingen viste, at projektet vurderes til at få såvel positive som negative konsekvenser. Analysens relevante dele er indarbejdet i lokalplanredegørelsen og har affødt bestemmelser, som er indarbejdet i lokalplanen. Befolkningens levevilkår og materielle goder Begrænsninger og gener over for befolkningen Trafik Der er lavet en analyse af trafikafviklingen i området, der redegør for, hvorvidt en udvidelse af hotellet vil skabe mere trafik. Analysen konkluderer, at et større hotel vil generere mere trafik, men i forhold til den generelle trafikstigning på Vesterbro, vil der være tale om en minimal trafikstigning afledt af hoteludvidelsen. Den øgede trafikstigning vurderes at have begrænset effekt på trafikafviklingen på både Gl. Kærvej og Vesterbro. Den udarbejdede trafikfremskrivning vurderer, at der i 2015 vil være trængsel i spidstimen i T-krydset mellem Vesterbro og Gl. Kærvej. (Der er taget udgangspunkt i år 2015, da det forventes at byggeriet er opført til den tid). Dette skyldes dels de flere bilister til hotellet, men i højere grad den generelle trafikstigning. I forbindelse med større arrangementer som konferencer kan der lejlighedsvis opleves gener for beboerne på Gl. Kærvej. Parkering vil ske på hotellets egen grund og vil dermed ikke påvirke parkeringssituationen på Gl. Kærvej. Indbliksgener Udvidelsen vil blive udført med kig mod øst og vest, således at der ikke vil være indbliksgener for beboerne på Gl. Kærvej, da altanerne mod syd udelukkende er etableret for at sikre den arkitektoniske helhed, samt at det er muligt at pudse vinduer. Den sydlige facade vil således være translucent glas, der forhindrer udkig, men tillader at lyset trænger igennem. Skygger Da boligerne på Gl. Kærvej er placeret syd for hotellet, vil de ikke i væsentlig grad blive påvirket af yderligere skygge ved hotellets udvidelse. Udvidelsen kommer til at have betydning for skyggeforholdet i Kildeparken og Ansgaranlægget. Der er udarbejdet skyggediagrammer på baggrund af projektet. Det er undersøgt hvilke områder, der ligger i skygge ved jævndøgn, ved årets længste dag og på årets korteste dag. I forhold til det nuværende hotel vil en bebyggelse med en større facadelængde kaste markant bredere skygger. Alle skyggediagrammer kan ses i konsekvensanalysen. Jævndøgn I morgentimerne ved jævndøgn vil hotellet kaste skygger på store dele af Ansgaranlægget. Om eftermiddagen vil hotellet kaste bredere skygge i Kildeparken end tilfældet er i dag. Sommer Om sommeren vil en større del af Kildeparken være skyggefuld om eftermiddagen og først på aftenen end tilfældet er i dag. Skyggen rammer dog ikke de populære opholdssteder ved bassinet, scenen og legepladsen. Om aftenen ser det desuden ud til, at enkelte villaer langs Gl. Kærvej vil ligge i skygge, men på det tidspunkt er solen sandsynligvis gået ned bag træerne i Ansgaranlægget. Januar

14 Redegørelse Jævndøgn, 21. marts kl. 8. Sommer, 21. juni kl. 16. Jævndøgn, 21. marts kl. 16. Vinter Ved årets korteste dag i formiddagstimerne vil hotellet kaste mere skygge på Ansgarkirken og kirkegården, og først på eftermiddagen vil Kongrescentret ligge lidt mere i skygge end tilfældet er i dag. Vind Som udgangspunkt vurderes det, at en udvidelse mod syd ikke vil ændre vindforholdene betragteligt i forhold til situationen i dag. Den direkte vindpåvirkning på bygningen vil være på facaderne mod henholdsvis Vesterbro, Gl. Kærvej og Kildeparken, da de mest fremherskende vindretninger er fra vest, sydvest og øst. Den mulige vindturbulens, der kan opstå på sydsiden af bygningen, vil med udvidelsen blive rykket længere mod syd og nærmere Gl. Kærvej. For foden af sydfacaden etableres Sommer, 21. juni kl. 18. en fremrykket bygning i 2 etager med taghave, der vil kunne optage en del af denne turbulens samtidig med, at der etableres en relativ tæt beplantning på taghaven, der vender mod syd og på terræn ved foden af den lave bygning. Der er ikke udarbejdet en vindundersøgelse, og de ovenstående vurderinger er baseret på et lignende tilfælde ved Katedralen på Lindholm Brygge, hvor der blev foretaget en vindundersøgelse. Erhverv En udvidelse af hotellet vurderes at være en kvalitet for Aalborgs erhvervsliv. Der vil blive etableret flere arbejdspladser og flere overnatningsmuligheder i forbindelse med konferencer ol. i bl.a. Aalborg Kongresog Kulturcenter. Januar

15 Redegørelse Menneskers sundhed Støjpåvirkning En støjkortlægning har vist, at facaderne mod Vesterbro er belastet med støjværdier på db(a) afhængigt af højden over terræn. Grænseværdien for støj ved hotellers udendørs opholdsarealer er 63 db(a), hvorfor der ved udformning af altaner skal tages hensyn til dette. Ved udformningen af hotellets facader skal der ligeledes tages højde for, at bygningsreglementets indendørs grænseværdier på 33 db(a) med lukkede vinduer og 46 db(a) med åbne vinduer overholdes. Afskærmning af altaner er især aktuelt for facaden mod Vesterbro. Vareindleveringen til hotellet sker fra Gl. Kærvej. For at sikre at grænseværdierne for virksomhedsstøj overholdes i forhold til boligerne på Gl. Kærvej, stilles der krav om, at vareindleveringen skal ske afskærmet. Tilsvarende skal ventilation og øvrige støjende aktiviteter på hotellet indrettes således, at støjgrænseværdierne for virksomhedsstøj overholdes. For at sikre, at naboerne langs Gl. Kærvej ikke bliver støjpåvirket af hotellets restaurant og terrasser må der ikke placeres reastaurant og tagterrasse til ophold mod syd. Yderligere må der ikke kunne åbnes vinduer i basen mod syd. Hotellets tagterrasse planlægges derfor etableret mod øst. Tagterrassen ligger dermed væk fra trafikstøjen og vil være oplagt til udeservering og/eller rekreation. Restaurant planlægges etableret på 15. og 16. etage. Støjbelastning i L den 10,5 m. o.t. Støjbelastning i L den 22,5 m. o. t. Støjbelastning i L den 31,5 m. o. t. Støjbelastning i L den 40,5 m. o. t. Støjbelastning i L den 49,5 m. o. t. Facade mod vest Resultat af støjkortlægningen. Facade mod syd Facade mod nord 70 db(a) 66 db(a) 66 db(a) 70 db(a) 66 db(a) 66 db(a) 69 db(a) 66 db(a) 66 db(a) 69 db(a) 65 db(a) 65 db(a) 68 db(a) 65 db(a) 65 db(a) Kildeparken ligger væk fra den pulserende og larmende Vesterbro. Parken er ikke støjplaget i dag, hvilket især skyldes afstanden til Vesterbro. Med udvidelsen af hotellet vil hotellet i højere grad virke afskærmende for trafikstøjen, så trafikstøjen mindskes yderligere i Kildeparken ved udbygningen af hotellet. Luftkvalitet / lugtgener Idet den samlede trafikbelastning øges i mindre omfang som følge af mertrafikken til hotellet må der påregnes en effekt i forhold til luftkvaliteten. Der vurderes dog kun at være tale om en mindre forringelse i forhold til eksisterende forhold. Trafik - Afvikling / Sikkerhed Hotellet er beliggende ved Vesterbro, som i forvejen er stærkt trafikeret. Vejadgang sker som på nuværende tidspunkt med mulig udkørsel mod venstre og højre direkte fra hotellet til Vesterbro, mens indkørsel sker via Gl. Kærvej. Udkørsel kan ligeledes ske mod højre og venstre på Vesterbro via. Gl. Kærvej. Der er udarbejdet et trafiknotat på baggrund af en trafiktælling og kortlægning af nuværende trafikafvikling, ligesom der er foretaget en fremskrivning af trafikken til 2015, hvor udvidelsen er forudsat foretaget. Det er synliggjort, at de beregnede problemer med trafikafviklingen primært skyldes den generelle trafikfremskrivning og kun i mindre grad tillægget til trafikken fra Hotel Hvide Hus. I forbindelse med vareindlevering ol. kan det være nødvendigt at tillade bakkemanøvrer med lastbiler ind til hotellet fra Gl. Kærvej. Da vejen samtidig fungerer som skolevej er der her risiko for konflikter mellem hård og blød trafik. Nord for hotellet er der eksisterende cykelparkering, som muliggør at lokale deltagere kan tage cyklen til konferencer m.m. Friluftsliv og rekreative interesser Udvidelsen kommer til at have betydning for skyggeforholdet i Kildeparken og Ansgaranlægget og dermed den rekreative udnyttelse af parkerne. I forhold til Ansgaranlægget vil der udelukkende komme mere skygge i de tidlige morgentimer og kun i en begrænset del af området. I Kildeparken vil der indtil middag være de samme skyggepåvirkninger som i dag. Efter middag vil der være et større område i parkens vestlige del, der vil være skyggepåvirket. Det er specielt området umiddelbart øst for Hotel Hvide Hus, der vil være Januar

16 Redegørelse Visualisering af hotellet, hvor hotellet ses sammen med den øvrige byprofil. påvirket af den ekstra skygge. Skyggen rammer dog ikke de populære opholdssteder ved bassinet, scenen og legepladsen. Der henvises til skyggediagrammer indsat i lokalplanens redegørelse og i højhuskonsekvensanalysen. Klimatiske faktorer Energiforbrug Trafikmængden vil stige i et beskedent omfang og den forøgede CO ² -udledningen vurderes derfor ikke at være af væsentlig betydning. Hotellet er beliggende kun få hundrede meter fra Aalborg Banegård, og det vil derfor være nemt at komme til og fra hotellet med kollektiv trafik. Desuden ligger hotellet bynært, og der vil være gode adgangsforhold uanset transportmiddel. Byggeriet opføres desuden i holdbare og genanvendelige materialer med et så lavt energiforbrug som muligt. der gives en begrundelse herfor. Kystnærhedszonen er defineret som en 3 km bræmme langs de danske kyster. Udvidelsen af hotellet ligger syd for det eksisterende hotel og bliver ikke højere end den eksisterende bygning og vurderes derfor ikke at påvirke oplevelsen af kysten visuelt. VISUALIS E R I NG F R A KE NNE D Y A RKA D E N 5. SA L Forholdet til nærområdet De fotorealistiske visualiseringer viser hvorledes byen og nærområdet påvirkes af hotellets udvidelse På taget af basen planlægges anlagt en taghave. Beplantningen er med til at forsinke regnvandet, som forhindrer overbelastning af kloakkerne ved kraftige regnskyl. Nye bygninger opføres jf. Bygningsreglementets standardkrav til lavenergibyggeri. Landskab Forholdet til kysten Af Planlovens 16 stk. 4 fremgår, at for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal der redegøres for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal Visualisering af hotellet set fra Hobrovej. Januar

17 Redegørelse med før og efter situationer. Visualiseringerne viser, hvordan hotellet vil indgå i samspil med byens øvrige bygningsvolumener, tårne og grønne områder. Visualiseringerne er fra udvalgte steder, der er udpeget af Aalborg Kommune. Samtlige visualiseringer kan ses i konsekvensanalysen. Biologisk mangfoldighed, fauna og flora Aalborg kommunes grøn-blå-struktur Den grøn-blå struktur er et samlet billede af Aalborg Kommunes net af grønne kiler og bånd. En udvidelse af Hotel Hvide Hus vil påvirke Drastrupkilen, der strækker sig fra Kildeparken over Ansgaranlæget, Almen Kirkegården, Skovdalen og Mølleparken og videre ud i Drastrupområdet. Udvidelsen vil ske indenfor hotellets eget område og vil ikke direkte påvirke de grønne områder og deres beplantning, men den visuelle sammenhæng af Drastrupkilen på tværs af Vesterbro vil forringes. Dyre- og planteliv Da udvidelsen af Hotel Hvide Hus sker inden for eget område, hvor der er i dag er parkeringsanlæg, vurderes der ikke på dette areal at være eksisterende dyreliv, der kan blive påvirket. Dyrelivet i Kildeparken vurderes ligeledes at være begrænset, da der er tale om et kulturanlæg med stor grad af menneskelig aktivitet. Eventuelle dyrearter vurderes ikke at blive væsentligt påvirket af en større skygge fra hotellet. Udvidelsen af hotellet vil medføre en bredere skygge på træer og anden beplantning i den nærmeste del af Kildeparken. Beplantningen i de områder, som rammes af skygge efter udvidelsen, vurderes ikke at adskille sig fra beplantningen i det område, som rammes af skyggen fra det eksisterende hotel. Da der er tale om beplantning i et parkanlæg, formodes den at være robust over for menneskelig aktivitet, så påvirkningen vurderes at være ubetydelig. Arkæologisk arv, kulturarv, arkitektonisk arv Kulturhistoriske værdier Med udvidelsen af Hotel Hvide Hus bliver det ikke længere muligt at se Kildeparken fra Vesterbro syd om hotellet, henover hotellets parkeringsplads. Det er dog stadig muligt at se Kildeparken fra Vesterbro nord om hotellet, hvor også parkens hovedsti møder Vesterbro. Arkitektoniske værdier Udvidelsen er af høj arkitektonisk værdi og respekterer hotellets eksisterende arkitektur. Kirker Ansgarkirken, der har høj bevaringsværdi, ligger i forbindelse med Ansgaranlægget og kirkegården vest for Vesterbro. Kirken er omkranset af den markante og bevaringsværdige funkisbebyggelse omkring Vesterbro samt Aalborg Kongres- og Kulturcenter og det eksisterende Hotel Hvide Hus. En udvidelse af hotellet vurderes ikke at ændre kirkens omgivelser væsentligt. Fredede og bevaringsværdige bygninger Den overvejende del af boligerne langs Gl. Kærvej er registreret med middel bevaringsværdi. Muren samt Packness bygning mod Gl. Kærvej er bevaringsværdige. Hoteludvidelsen griber i sig selv ikke ind i de bevaringsværdige bygninger og mure. Bygningerne indgår i en sammenhæng med de eksisterende massive bebyggelser. Udvidelsen medfører dog bebyggelse tættere på de bevaringsværdige bygninger langs Gl. Kærvej, og den kan således ændre oplevelsen af Gl. Kærvejs gaderum. Grundvand, overfladevand og jordbund Overfladevand Der forventes ikke en forøgelse af det befæstede areal inden for lokalplanområdet, og dermed vil der ikke være bortledning af yderligere regnvand.der etableres grønt tag på dele af hotellets base mod Gl. Kærvej. Begrønningen er med til at forsinke regnvandet, som ledes til kloak. Det vurderes derfor, at der ikke afledes mere overfladevand fra lokalplanområdet, end tilfældet er i dag. Hvis det efterfølgende viser sig, at udvidelsen af bygningen eller det befæstede areal forøger afledning af overfladevand, skal der således kompenseres via forsinkelse i bassin inden afledning til offentlig kloak. Jordforurening Der har tidligere været benzinsalgssted på matr. nr. 80ask, Aalborg Markjorder. Oliebranchens Miljøpulje har i 2006 udført en undersøgelse der medførte, at ejendommen efterfølgende blev udtaget af kortlægningen efter jordforureningsloven. Der er 1. januar 2008 indført nye regler om områdeklassificering. På kan man se, om lokalplanområdet er helt eller delvist omfattet af områdeklassificering. Områdeklassificering betyder, at jorden defineres som værende lettere forurenet. Det medfører, Januar

18 Redegørelse at flytning af jord fra hver enkelt matrikel skal anmeldes til Aalborg Forsyning, og jorden fra hver matrikel skal analyseres i forbindelse med jordflytningen. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og kommunens Teknik- og Miljøforvaltning underrettes. Herefter vurderes det, om der skal fastsættes vilkår inden arbejdet kan genoptages. Der henvises til miljøbeskyttelseslovens 21 og jordforureningslovens 71. Teknisk forsyning Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan, hvor området er angivet som fælleskloakeret. Spildevandsplanen vil blive ændret, således at området angives som planlagt separatkloakeret ved lejlighed. Dette indebærer, at den interne kloak skal separatkloakeres i forbindelse med ombygning eller nybyggeri. Overflade- og spildevand fra lokalplanområdet skal afledes til ledninger tilhørende Aalborg Forsyning, Kloak A/S i Kildeparken via de eksisterende stikledninger. Der må i fremtiden ikke afledes mere overfladevand fra lokalplanområdet, end det er tilfældet i dag (ca. 54 l/s). Hvis ændring eller udvidelse af bebyggelsen eller det befæstede areal forøger afledning af overfladevand, skal der således inden for lokalplanområdet kompenseres via forsinkelse inden afledning til ledninger tilhørende Aalborg Forsyning, Kloak A/S. Spildevand ledes til rensning ved Renseanlæg Vest. Under kraftig regn udledes opspædt spildevand til Kanalen (Østerå). Renovation Ved hotellet skal der udlægges arealer til opsamling af affald, så det sikres, at der er plads til en rationel affaldssortering og opbevaring. Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Aalborg Forsynings regulativer. Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Aalborg Forsynings regulativer. Regulativerne findes på eller på tlf Varmeforsyning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. For bygninger, der opfylder bygningsreglementets krav til lavenergi, har kommunen pligt til at dispensere for tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. Da fjernvarme pt. er den samfundsøkonomisk bedste opvarmningsform for området og for at sikre lavest mulig CO2-udledning, anbefales det dog, at byggeriet tilsluttes kollektiv varmeforsyning med fjernvarme. Det anbefales også, at eventuelle vedvarende energianlæg er elproducerende. Baggrunden herfor er, at der er lav CO2-udledning ved fjernvarmeforsyning, samt at varmeproducerende vedvarende energianlæg som f.eks. varmepumper, solfangeranlæg mv. kan anvendes mere økonomisk og miljøeffektivt i en kollektiv forsyning end på bygnings- og matrikelniveau. Placeringen af den planlagte tilbygning falder sammen med eksisterende bygasstik til Hotel Hvide Hus. Hoteludvidelsen kræver således at bygasstikket flyttes. Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Ingen. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret flg. tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Aalborg Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten. Januar

19 Redegørelse Matr.nr. 80ask, Aalborg Markjorder. Tinglyst: Titel: Byplanvedtægt Påtaleberettiget: Aalborg kommune Matr.nr. 80ask, Aalborg Markjorder. Tinglyst: Titel: Dok. om forsyningsledninger mv. Vandledning langs Gl. Kærvej. Påtaleberettiget: Vedr. Vandledningen: Aalborg kommunes Vandforsyning. Vedr. Elkabler og master: Aalborg kommunes Elforsyning samt vedr., vandledning, elkabler og master: Den til enhver tid værende ejer af matr. nr. 80ask. Matr.nr. 80ask, Aalborg Markjorder. Tinglyst: Titel: Dekleration om hegn, vedligeholdelse m.m. Påtaleberettiget: Ejeren af matr. nr. 29a og 80ask samt 88. Januar

20 Redegørelse Lov om miljøvurdering af planer og programmer Det væsentligste formål med lov om miljøvurdering af planer og programmer er at fremme en bæredygtig udvikling. Planen er derfor, udover lovens kriterier, også vurderet i forhold til Aalborg Kommunes bæredygtigshedsstrategi. Bæredygtighedsstrategi I forhold til Aalborg Kommunes bæredygtighedsstrategi er der mål, der er relevante i forbindelse med planlægningen, i forhold til temaerne: Klima, Ressourcer, Natur samt Miljø og sundhed. Med smileys er angivet, hvorvidt planen er i overensstemmelse med målene. Klima K Byggeriet skal opfylde bygningsreglementets standardkrav. Der stilles krav om delvist grønt tag. Selvom lokalplanområdet separatkloakeres ledes spildevandet til et fælleskloakeret system. Der etableres delvist grønt tag, og der forventes ikke afledning af mere overfladevand end tidligere. Ressourcer K Affald håndteres af affaldsregulativet. Natur L Fra lokalplanområdet er der let adgang til Kildeparken. Der bliver mere skygge i Kildeparken. Den grønne forbindelse mellem Kildeparken og Drastrupkilen mindskes. Der etableres delvist grønt tag. Der forventes ikke afledt mere overfladevand fra lokalplanområdet end tidligere, og selvom området separatkloakeres ledes spildevandet til en fælleskloakeret ledning. Miljø og sundhed L Støjkravene skal overholdes, selvom det bliver svært. Luftforureningen på Vesterbro forværres i mindre grad af mertrafikken til hotellet. Der etableres cykelparkering svarende til normen. Miljøvurderingsloven Lov om miljøvurdering af planer og programmer opstiller kriterier for, hvilke planer og programmer, der kræver udarbejdelse af en miljøvurdering. Hvis en plan medfører en væsentlig indvirkning på miljøet, skal der efter lovens bestemmelser gennemføres en miljøvurdering. Lokalplanen omfatter et projekt i lovens bilag 4, pkt. 10b: "Anlægsarbejder i byzone, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser. Det vurderes dog samtidig, at planen er omfattet af lovens 3, stk. 2, idet den fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan. Der skal således kun gennemføres en miljøvurdering, hvis planen må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Planen er derfor screenet i forhold til kriterierne nævnt i lovens bilag 2. Det vurderes, at følgende miljøforhold bliver påvirket ved gennemførelsen af planen: biologisk mangfoldighed, flora og fauna, landskab, grundvand, overfladevand og jordbund, klimapåvirkning og luftkvalitet, befolkningens levevilkår, menneskers sundhed og materielle goder samt kulturarv. Det er vurderet, at der er en væsentlig påvirkning i relation til følgende miljøforhold ved gennemførelse af planen: biologisk mangfoldighed, flora og fauna, landskab, befolknings levevilkår, menneskers sundhed og materielle goder samt kulturarv. I det følgende er de øvrige kriterier i lovens bilag 2 dog også kort beskrevet og vurderet. Ikke teknisk resumé Udgangspunktet for lokalplanen og miljøvurderingen er ønsket om en udvidelse af Hotel Hvide Hus. Der er tale om en udvidelse af det eksisterende hotel fra ca m 2 til ca m 2 med kælder og overdækket parkering. Tilbygningen bliver opført i 16 etager samt penthouseetage svarende til det eksisterende hotel. Udvidelsen placeres i umiddelbar forlængelse af det eksisterende hotels sydlige gavl og omkring den eksisterende symmetribygning mod Kildeparken. Udvidelsen vil fremstå som et moderne hus med tydelige referencer til det eksisterende hotel fra Vejadgang sker som nu fra Gl. Kærvej og Vesterbro. Samlet vil hotellet komme til at rumme 197 parkeringspladser i parkeringskælder og på terræn. Miljørapporten omfatter en vurdering for hvert tema, hvor det er relevant og ellers kort begrundelse, hvorfor vurdering ikke er relevant indenfor følgende temaer; Biologisk mangfoldighed, Fauna og flora, Landskab, Overfladevand, Spildevand og jordforurening, Klimatiske faktorer, Trafikken, Indbliksgener, Trafikstøj, Kulturarv, 0-alternativet samt overvågning. Selve beskrivelsen af miljøpåvirkninger er beskrevet i redegørelsen til lokalplanen. Januar