Januar 2012 LOKALPLAN Hotel og konferencefaciliteter, Midtbyen Aalborg Midtby

Transkript

1 Januar 2012 LOKALPLAN Hotel og konferencefaciliteter, Midtbyen Aalborg Midtby

2 Nærmere oplysninger Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Stigsborg Brygge 5, Postboks Nørresundby Tlf Mail: Lokalplanen er udarbejdet af NIRAS i samarbejde med Aalborg Kommune Forsidebilledet viser en visualisering af udbygningen af hotellet set fra Hobrovej.

3 Indholdsfortegnelse Vejledning Hvad er en lokalplan?... 4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål... 5 Lokalplanområdet... 6 Lokalplanområdets omgivelser... 6 Lokalplanens indhold... 7 Lokalplanens sammenhæng med anden fysisk planlægning Befolkningens levevilkår og materielle goder Menneskers sundhed Klimatiske faktorer Landskab Biologisk mangfoldighed, fauna og flora Arkæologisk arv, kulturarv, arkitektonisk arv Grundvand, overfladevand og jordbund Teknisk forsyning Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Servitutter Lov om miljøvurdering af planer og programmer Planbestemmelser Indledning Formål Område og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje, stier og parkering Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Lokalplan og byplan vedtægt Servitutter Retsvirkninger Bilag Anvendelseskatagorier, Bilag A Støj fra erhverv, Bilag B Støj fra trafik, Bilag C Parkeringsnormer, Bilag F Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Illustrationsskitse... Bilag 3 Januar

4 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvor dan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Øvrige bilag. Lokalplanen indeholder herudover følgende bilag: Anvendelseskategorier, Støj fra erhverv, Støj fra trafik, og Parkeringsnormer, som uddyber lokalplanbestemmelserne. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter pro ce duren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Kommuneplantillæg Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med de gældende kommuneplanrammer. Derfor ændres de eksisterende kommuneplanrammer i et tillæg til kommuneplanen. Tillægget offentliggøres samtidig med lokalplanen og med samme indsigelsesfrist. Januar

5 Redegørelse Duebrødrevej Danmarksgade Prinsensgade Boulevarden Vesterbro Vesterbro Kong Christians Alle Søndre Skovvej Hobrovej Kærlundsvej Gammel Kærvej Østre Alle Postmestervej John F. Kennedys Plads Jyllandsgade 100 m Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: :6.000 Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et konkret projektforslag om udvidelse af Hotel Hvide Hus. Udvidelsen placeres i umiddelbart forlængelse af det eksisterende hotels sydlige gavl samt omkring den eksisterende symmetribygning mod Kildeparken og vil fremstå som et moderne hus med tydelige referencer til det eksisterende hotel fra Der er tale om en udvidelse af det eksisterende hotel med ca m 2, hvoraf ca m 2 er kælder og overdækket parkering. Bygningen vil blive opført med 16 etager med penthouseetage. Der forventes et samlet etageareal på ca m 2, hvoraf ca m 2 er kælder og overdækket parkering. Det forventes, at den nye værelsesfløj vil indeholde hotelværelser, suiter på 16. etage, 3-4 selskabs- og mødelokaler på 1. etage samt restaurant og 2-3 selskabslokaler på 15. etage. Der etableres en offentlig tilgængelig restaurant og bar på øverste etage, så turister og byens borgere har mulighed for at opleve udsigten fra et af byens højeste punkter. Januar

6 Redegørelse Målet med hotellets udvidelse og forbedrede standard er at gøre det endnu mere attraktivt at besøge Aalborg, end det er i dag. Den eksisterende og fremtidige udvidede mulighed for hotelophold i smukke grønne omgivelser vurderes som et aktiv for byen. Lokalplanen skal sikre, at sammenspillet mellem det eksisterende hotel og udvidelsen bliver rig på oplevelse og kvalitet. Samtidigt skal det arkitektoniske udtryk tilpasses det eksisterende hotel. Lokalplanen skal også sikre, at projektets negative konsekvenser for naboerne langs Gl. Kærvej minimeres. Lokalplanområdet Med sin markante bygning i overgangen mellem Hobrovejs forstadsbebyggelse og Kildeparkens grønne byport udgør Hotel Hvide Hus et fikspunkt. Lokalplanen afgrænses mod vest af vejen Vesterbro. Nord og øst for lokalplanområdet ligger Kildeparken, der har forbindelse til den grønne forbindelse mod sydvest. Mod syd afgrænses lokalplanområdet af Gl. Kærvej. Lokalplanområdet har et samlet areal på ca m 2. Vejadgang sker som nu fra Gl. Kærvej og Vesterbro. Lokalplanområdet ligger i byzone. Lokalplanområdets omgivelser Hotellet er beliggende ved Vesterbro, som er stærkt trafikeret. På den vestlige side af Vesterbro ligger et mindre skovområde ved Ansgar kirke, som danner den grønne forbindelse til Skovbakken, Mølleparken og de øvrige grønne områder i Drastrupkilen. Øst for lokalplan- Hotel Hvide Hus udgør et markant fikspunkt ved den grønne byport til Aalborg Midtby. L U F T F OTO Januar

7 BUS-PARKERING CYKELSTI FORTOV HOVEDINDGANG Redegørelse området ligger Kildeparken, som er en af Aalborgs mest benyttede parker - dels til almindelig ophold og rekreation dels til diverse events i sommerhalvåret. Kildeparken indgår også i Drastrupkilen. På den sydlige side af Gl. Kærvej ligger der fritliggende enfamiliehuse i op til 2 etager. Enfamiliehusene udgør en sammenhængende struktur af ældre villaer af middel bevaringsværdi. Lokalplanens indhold Anvendelser Hensigten er, at området skal kunne anvendes til hotel, restaurant og konference mv. Bebyggelsens arkitektur Det eksisterende hotel er en tidstypisk bygning fra Med den nye udvidelse er det hensigten at forny det arkitektoniske udtryk, så det samlede hotel fremstår med en mere moderne, harmonisk og afbalanceret arkitektur. Tilbygningen skal fremstå mere let og transparent end den eksisterende hotelbygning. Det er hensigten at understrege husets geometri med et gennemgående bygningsbånd. Nederst tegner dette bånd basen på tilbygningen og markerer samtidig tårnet. Øverst folder båndet sig og danner sammenhæng med den eksisterende bygning. Værelserne markerer sig med vandrette altanbånd som i det eksisterende hotel. Værelsesfacade og altanbrystninger udføres overvejende i glas med silketryk. Intensionen er at skabe et hus med en enkel og præcis form. Materialerne tænkes at være hvid beton/pudset facade og glas. Med det formål at undgå reflekterende lysgener for de omboende, må der ikke anvendes spejlende materialer på facaderne. KILDEPARKEN TERRASSE TIL PARKERING LEVERING NEDKØRSEL VAREIND- CYKELSTI TAGTERRASSE TAGHAVE FORTOV GL. KÆRVEJ STI TIL KILDEPARKEN CYKELPARKERING CYKELPARKERING INDKØRSEL TIL P-DÆK VEJADGANG P-AREALER P-AREALER VEJADGANG VESTERBRO Situationsplan af hotellet med den nye udvidelse 1:1000. Januar

8 Redegørelse Visualiseringer af de fremtidige facader Visualisering fra Vesterbro (vest) Visualisering fra Kildeparken (øst) Januar

9 Redegørelse Visualiseringer af de fremtidige facader Visualisering mod Aalborg Kongres og Kulturcenter (nord) Visualisering fra Gl. Kærvej (syd) Januar

10 Redegørelse EKSISTERENDE HOTEL Tårnet 16 etager Basen 2 etager 1etage FREMTIDIGE HOTEL Tårnet 16 etager Symmetribygning 3 etager Symmetribygning 3 etager 1etage Basen 2 etager Bygningen som den fremstår inden udbygningen. Planskitse for udvidelsen af bygningsvolumerne. F OTO F R A GL. KÆRVEJ, SE PTEMB E R 2008 Bebyggelsens omfang Hotel Hvide Hus har i dag tre bygningsvolumener, der består af basen i 2 etager, symmetribygningen i 3 etager og tårnet med penthouse i 16 etager med en højde på 53 m målt ved facaden mod Vesterbro. Det eksisterende Hotel Hvide Hus er vist på planskitsen ovenfor sammen med det fremtidige Hotel Hvide Hus. Lokalplanen giver mulighed for at udvide den høje del af bygningen som vist på skitsen med rød med samme højde og etageantal, og symmetribygningen udvides som vist med den mørkere blå farve i én etage oven på eksisterende base og støttemure. Med grønt er vist en tilbygning i 2 etager, der opføres på fundamentet af den eksisterende p-kælder, og som indeholder parkering i nederste etage og konference i øverste etage. Det er hensigten, at forpladsen mod Vesterbro er det trafikale knudepunkt ved hotellet, som også skal indeholde en stor del af hotellets p-pladser. Forpladsen tænkes afgrænset af beplantning mod Vesterbro, Gl. Kærvej og parken mod nord. Visualisering af bygningen efter udbygningen. Indbliksgener Udsigtsmulighederne fra hotellet rettes mod øst og vest for at undgå indbliksgener for naboerne langs den sydlige del af Gl. Kærvej. Mod syd gives der mulighed for VISUALIS E R I NG F R A GL. KÆRVEJ Januar

11 Redegørelse Fritliggende enfamiliehuse ved Gl. Kærvej. at etablere smalle altaner med en dybde på max 2 m. Altanerne mod syd kan ikke anvendes til ophold, men skal sikre, at det arkitektoniske udtryk med vandrette bånd opretholdes, at der kan pudses vinduer, og at der ikke er direkte indblik til beboerne langs Gl. Kærvej fra hotelværelserne. De store glaspartier i husets facader forventes bearbejdet med forskellige grader af transparens i form af silketryk. Mod syd er det således tanken, at der er translucente glasfacader, som forhindrer udkig, men alligevel lader lyset trænge ind. Belysning og skiltning Lokalplanen giver ikke mulighed for at etablere effektbelysning af hotellets facader. Belysning af arealer på terræn omkring bygningen vil blive designet for de mennesker, der færdes og opholder sig her. Belysningen vil således kunne etableres som parkarmaturer eller som lav belysning på facaderne. Det er hensigten, at skiltning ikke skal virke dominerende og skæmmende for hverken bebyggelsens arkitektur eller området som helhed. Trafikale forhold Hotellet er beliggende ved Vesterbro, som er stærkt trafikeret. Vejadgang sker på nuværende tidspunkt med mulig udkørsel mod venstre og højre direkte fra hotellet til Vesterbro, mens indkørsel kun kan ske via 2 indgange ved Gl. Kærvej. Denne trafikafvikling opretholdes. Efter udbygningen af hotellet vil der fortsat være passage for gående udenom Hotel Hvide Hus enten ved stien nord om hotellet eller ad fortovet langs Gl. Kærvej. Udsigten set fra toppen af det eksisterende hotel. Parkering Lokalplanens bilag F stiller endvidere krav om, at der skal etableres et parkeringsareal med plads til i alt 115 parkeringspladser. I projektet er planlagt for, at der kan etableres omkring 190 parkeringspladser i kælder- og stueetagen på tilbygningen, dvs. der forventes etablerest 75 p-pladser udover det krav, der er stillet i bilag F. Hotellets parkeringsplads indrettes således, at der reserveres plads til de busser, som ankommer med gæster, så busserne kan holde inde på hotellets egen grund og manøvrere på forpladsen. Cykelparkering er placeret nord for hotellet og planlægges ikke udbygget i forbindelse med hoteludvidelsen, da det vurderes at den eksisternede cykelparkering kan rumme det øgede antal cykler, udvidelsen af hotellet vil generere. Friarealer Hotellets nye tagterrasse er placeret på basen mod øst, og vil derfor være oplagt til udeservering, da den ligger væk fra trafikstøjen. På basen mod Gl. Kærvej tænkes etableret en taghave som et visuelt grønt element. Taghaven indrettes ikke til ophold, så naboerne langs Gl. Kærvej undgår eventuelle støj og indbliksgener. Mod øst på terræn ligger den eksisterende terrasse. Denne tænkes ikke udvidet. Da kildeparken ligger lige umiddelbart øst for hotellet vil det være sandsynligt, at parken også reelt vil fungere som friareal for hotellets gæster. Januar

12 Redegørelse Hotellets eksisterende hævede terrasse mod Kildeparken. Kildeparken som ligger øst for Hotel Hvide Hus. Lokalplanens sammenhæng med anden fysisk planlægning Se også afsnittet Lov om miljøvurdering af planer og programmer, side 20. Kommuneplanen Lokalplanområdet ligger inden for kommuneplanens rammeområde 1.1.D9 Hotel Hvide Hus, som er udlagt til blandet bolig og erhverv. Området kan anvendes til hotel og restaurant, kulturelle formål, rekreative formål og tekniske anlæg. Bebyggelsesprocenten i de gældende kommuneplanrammer er 182. Projektet overstiger denne bebyggelsesprocent, og lokalplanen er således ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg, som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Bebyggelsesprocenten hæves til 310 (hvilket er eksklusiv kælder og overdækket parkering). Kommuneplantillægget har samme afgrænsning som rammeområde 1.1.D9, hvori ændringerne vedr. byggemuligheder er indarbejdet. Kommuneplantillægget offentliggøres samtidig med lokalplanen, men i et særskilt hæfte. Byplanvedtægt 21 Ved lokalplanens udarbejdelse var området omfattet af den eksisterende byplanvedtægt nr. 21, Hotel "Kilden" ved Vesterbro, for et område i Aalborg kommune, beliggende omkring Kildeanlægget. I forbindelse med byrådets endelige vedtagelse af den nye lokalplan nr ophæves byplanvedtægt nr. 21, for det område, der er omfattet af lokalplan VVM - Vurdering af virkning på miljøet Ifølge Miljøministeriets bekendtgørelse nr af 15. december 2010 om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM) skal der ved visse anlæg udarbejdes en VVM-redegørelse, inden der tages endeligt stilling til gennemførelsen af projektet. I henhold til bekendtgørelsens 3 er nyanlæg og væsentlige ændringer af bestående anlæg, der kan sidestilles med nyanlæg, som er opført på bekendtgørelsens bilag 1, VVM-pligtige. Projektet er ikke omfattet af bekendtgørelsens bilag 1. Derimod vurderes det på baggrund af anlæggets regionale betydning, at projektet er omfattet af bilag 2, punkt 11a) Anlægsarbejder i byzone, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser, hvis projektet på grund af art, dimensioner eller placering må antages af kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Derfor har Aalborg Kommune udarbejdet en VVM-screening i overensstemmelse med bekendtgørelsens bilag 2. Det vurderes på baggrund af screeningen, at projektet på grund af dets art, dimensioner eller placering ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Der skal derfor ikke udarbejdes en VVM-redegørelse for projektet. I vurderingen er der lagt særlig vægt på, at evt. påvirkninger i anlægsperioden er forbigående og minimale Januar

13 Redegørelse som følge af bl.a. funderingsteknikken, at indbliksgener i forhold til naboer minimeres ved at anvende translucente glaspartier mod syd, at altaner ikke må anvendes til ophold, at skyggevirkninger ikke rammer boliger i væsentligt omfang, samt at der først og fremmest vil være tale om at allerede kendte konsekvenser af det eksisterende hotel øges i omfang. Desuden er der lagt vægt på, at påvirkningen fra en øget trafik er minimal, og at forøgelse af parkeringsbehovet løses internt på området. I VVM-sceeningen er der foretaget en gennemgang af projektets karakteristika, placeringen og den miljømæssige sårbarhed i de berørte områder samt kendetegnene ved den potentielle påvirkning. Højhuskonsekvensvurdering I henhold til Aalborg Kommunes højhuspolitik, som er udmøntet gennem retningslinje i kommuneplanen, skal der foretages en højhuskonsekvensvurdering, når der planlægges for udvidelse af eksisterende højhuse eller nye højhuse i de områder, der i kommuneplanen er udlagt til mulige højhuse. I konsekvensanalysen går man tæt på projektet og dets arkitektoniske og byplanmæssige indpasning i byen. Emner som byarkitektur, byrum, klima, bæredygtighed og trafik analyseres med henblik på en afklaring af projektets positive og negative konsekvenser for området, bl.a. ved brug af 3D visualisering. Konsekvensvurderingen viste, at projektet vurderes til at få såvel positive som negative konsekvenser. Analysens relevante dele er indarbejdet i lokalplanredegørelsen og har affødt bestemmelser, som er indarbejdet i lokalplanen. Befolkningens levevilkår og materielle goder Begrænsninger og gener over for befolkningen Trafik Der er lavet en analyse af trafikafviklingen i området, der redegør for, hvorvidt en udvidelse af hotellet vil skabe mere trafik. Analysen konkluderer, at et større hotel vil generere mere trafik, men i forhold til den generelle trafikstigning på Vesterbro, vil der være tale om en minimal trafikstigning afledt af hoteludvidelsen. Den øgede trafikstigning vurderes at have begrænset effekt på trafikafviklingen på både Gl. Kærvej og Vesterbro. Den udarbejdede trafikfremskrivning vurderer, at der i 2015 vil være trængsel i spidstimen i T-krydset mellem Vesterbro og Gl. Kærvej. (Der er taget udgangspunkt i år 2015, da det forventes at byggeriet er opført til den tid). Dette skyldes dels de flere bilister til hotellet, men i højere grad den generelle trafikstigning. I forbindelse med større arrangementer som konferencer kan der lejlighedsvis opleves gener for beboerne på Gl. Kærvej. Parkering vil ske på hotellets egen grund og vil dermed ikke påvirke parkeringssituationen på Gl. Kærvej. Indbliksgener Udvidelsen vil blive udført med kig mod øst og vest, således at der ikke vil være indbliksgener for beboerne på Gl. Kærvej, da altanerne mod syd udelukkende er etableret for at sikre den arkitektoniske helhed, samt at det er muligt at pudse vinduer. Den sydlige facade vil således være translucent glas, der forhindrer udkig, men tillader at lyset trænger igennem. Skygger Da boligerne på Gl. Kærvej er placeret syd for hotellet, vil de ikke i væsentlig grad blive påvirket af yderligere skygge ved hotellets udvidelse. Udvidelsen kommer til at have betydning for skyggeforholdet i Kildeparken og Ansgaranlægget. Der er udarbejdet skyggediagrammer på baggrund af projektet. Det er undersøgt hvilke områder, der ligger i skygge ved jævndøgn, ved årets længste dag og på årets korteste dag. I forhold til det nuværende hotel vil en bebyggelse med en større facadelængde kaste markant bredere skygger. Alle skyggediagrammer kan ses i konsekvensanalysen. Jævndøgn I morgentimerne ved jævndøgn vil hotellet kaste skygger på store dele af Ansgaranlægget. Om eftermiddagen vil hotellet kaste bredere skygge i Kildeparken end tilfældet er i dag. Sommer Om sommeren vil en større del af Kildeparken være skyggefuld om eftermiddagen og først på aftenen end tilfældet er i dag. Skyggen rammer dog ikke de populære opholdssteder ved bassinet, scenen og legepladsen. Om aftenen ser det desuden ud til, at enkelte villaer langs Gl. Kærvej vil ligge i skygge, men på det tidspunkt er solen sandsynligvis gået ned bag træerne i Ansgaranlægget. Januar

14 Redegørelse Jævndøgn, 21. marts kl. 8. Sommer, 21. juni kl. 16. Jævndøgn, 21. marts kl. 16. Vinter Ved årets korteste dag i formiddagstimerne vil hotellet kaste mere skygge på Ansgarkirken og kirkegården, og først på eftermiddagen vil Kongrescentret ligge lidt mere i skygge end tilfældet er i dag. Vind Som udgangspunkt vurderes det, at en udvidelse mod syd ikke vil ændre vindforholdene betragteligt i forhold til situationen i dag. Den direkte vindpåvirkning på bygningen vil være på facaderne mod henholdsvis Vesterbro, Gl. Kærvej og Kildeparken, da de mest fremherskende vindretninger er fra vest, sydvest og øst. Den mulige vindturbulens, der kan opstå på sydsiden af bygningen, vil med udvidelsen blive rykket længere mod syd og nærmere Gl. Kærvej. For foden af sydfacaden etableres Sommer, 21. juni kl. 18. en fremrykket bygning i 2 etager med taghave, der vil kunne optage en del af denne turbulens samtidig med, at der etableres en relativ tæt beplantning på taghaven, der vender mod syd og på terræn ved foden af den lave bygning. Der er ikke udarbejdet en vindundersøgelse, og de ovenstående vurderinger er baseret på et lignende tilfælde ved Katedralen på Lindholm Brygge, hvor der blev foretaget en vindundersøgelse. Erhverv En udvidelse af hotellet vurderes at være en kvalitet for Aalborgs erhvervsliv. Der vil blive etableret flere arbejdspladser og flere overnatningsmuligheder i forbindelse med konferencer ol. i bl.a. Aalborg Kongresog Kulturcenter. Januar

15 Redegørelse Menneskers sundhed Støjpåvirkning En støjkortlægning har vist, at facaderne mod Vesterbro er belastet med støjværdier på db(a) afhængigt af højden over terræn. Grænseværdien for støj ved hotellers udendørs opholdsarealer er 63 db(a), hvorfor der ved udformning af altaner skal tages hensyn til dette. Ved udformningen af hotellets facader skal der ligeledes tages højde for, at bygningsreglementets indendørs grænseværdier på 33 db(a) med lukkede vinduer og 46 db(a) med åbne vinduer overholdes. Afskærmning af altaner er især aktuelt for facaden mod Vesterbro. Vareindleveringen til hotellet sker fra Gl. Kærvej. For at sikre at grænseværdierne for virksomhedsstøj overholdes i forhold til boligerne på Gl. Kærvej, stilles der krav om, at vareindleveringen skal ske afskærmet. Tilsvarende skal ventilation og øvrige støjende aktiviteter på hotellet indrettes således, at støjgrænseværdierne for virksomhedsstøj overholdes. For at sikre, at naboerne langs Gl. Kærvej ikke bliver støjpåvirket af hotellets restaurant og terrasser må der ikke placeres reastaurant og tagterrasse til ophold mod syd. Yderligere må der ikke kunne åbnes vinduer i basen mod syd. Hotellets tagterrasse planlægges derfor etableret mod øst. Tagterrassen ligger dermed væk fra trafikstøjen og vil være oplagt til udeservering og/eller rekreation. Restaurant planlægges etableret på 15. og 16. etage. Støjbelastning i L den 10,5 m. o.t. Støjbelastning i L den 22,5 m. o. t. Støjbelastning i L den 31,5 m. o. t. Støjbelastning i L den 40,5 m. o. t. Støjbelastning i L den 49,5 m. o. t. Facade mod vest Resultat af støjkortlægningen. Facade mod syd Facade mod nord 70 db(a) 66 db(a) 66 db(a) 70 db(a) 66 db(a) 66 db(a) 69 db(a) 66 db(a) 66 db(a) 69 db(a) 65 db(a) 65 db(a) 68 db(a) 65 db(a) 65 db(a) Kildeparken ligger væk fra den pulserende og larmende Vesterbro. Parken er ikke støjplaget i dag, hvilket især skyldes afstanden til Vesterbro. Med udvidelsen af hotellet vil hotellet i højere grad virke afskærmende for trafikstøjen, så trafikstøjen mindskes yderligere i Kildeparken ved udbygningen af hotellet. Luftkvalitet / lugtgener Idet den samlede trafikbelastning øges i mindre omfang som følge af mertrafikken til hotellet må der påregnes en effekt i forhold til luftkvaliteten. Der vurderes dog kun at være tale om en mindre forringelse i forhold til eksisterende forhold. Trafik - Afvikling / Sikkerhed Hotellet er beliggende ved Vesterbro, som i forvejen er stærkt trafikeret. Vejadgang sker som på nuværende tidspunkt med mulig udkørsel mod venstre og højre direkte fra hotellet til Vesterbro, mens indkørsel sker via Gl. Kærvej. Udkørsel kan ligeledes ske mod højre og venstre på Vesterbro via. Gl. Kærvej. Der er udarbejdet et trafiknotat på baggrund af en trafiktælling og kortlægning af nuværende trafikafvikling, ligesom der er foretaget en fremskrivning af trafikken til 2015, hvor udvidelsen er forudsat foretaget. Det er synliggjort, at de beregnede problemer med trafikafviklingen primært skyldes den generelle trafikfremskrivning og kun i mindre grad tillægget til trafikken fra Hotel Hvide Hus. I forbindelse med vareindlevering ol. kan det være nødvendigt at tillade bakkemanøvrer med lastbiler ind til hotellet fra Gl. Kærvej. Da vejen samtidig fungerer som skolevej er der her risiko for konflikter mellem hård og blød trafik. Nord for hotellet er der eksisterende cykelparkering, som muliggør at lokale deltagere kan tage cyklen til konferencer m.m. Friluftsliv og rekreative interesser Udvidelsen kommer til at have betydning for skyggeforholdet i Kildeparken og Ansgaranlægget og dermed den rekreative udnyttelse af parkerne. I forhold til Ansgaranlægget vil der udelukkende komme mere skygge i de tidlige morgentimer og kun i en begrænset del af området. I Kildeparken vil der indtil middag være de samme skyggepåvirkninger som i dag. Efter middag vil der være et større område i parkens vestlige del, der vil være skyggepåvirket. Det er specielt området umiddelbart øst for Hotel Hvide Hus, der vil være Januar

16 Redegørelse Visualisering af hotellet, hvor hotellet ses sammen med den øvrige byprofil. påvirket af den ekstra skygge. Skyggen rammer dog ikke de populære opholdssteder ved bassinet, scenen og legepladsen. Der henvises til skyggediagrammer indsat i lokalplanens redegørelse og i højhuskonsekvensanalysen. Klimatiske faktorer Energiforbrug Trafikmængden vil stige i et beskedent omfang og den forøgede CO ² -udledningen vurderes derfor ikke at være af væsentlig betydning. Hotellet er beliggende kun få hundrede meter fra Aalborg Banegård, og det vil derfor være nemt at komme til og fra hotellet med kollektiv trafik. Desuden ligger hotellet bynært, og der vil være gode adgangsforhold uanset transportmiddel. Byggeriet opføres desuden i holdbare og genanvendelige materialer med et så lavt energiforbrug som muligt. der gives en begrundelse herfor. Kystnærhedszonen er defineret som en 3 km bræmme langs de danske kyster. Udvidelsen af hotellet ligger syd for det eksisterende hotel og bliver ikke højere end den eksisterende bygning og vurderes derfor ikke at påvirke oplevelsen af kysten visuelt. VISUALIS E R I NG F R A KE NNE D Y A RKA D E N 5. SA L Forholdet til nærområdet De fotorealistiske visualiseringer viser hvorledes byen og nærområdet påvirkes af hotellets udvidelse På taget af basen planlægges anlagt en taghave. Beplantningen er med til at forsinke regnvandet, som forhindrer overbelastning af kloakkerne ved kraftige regnskyl. Nye bygninger opføres jf. Bygningsreglementets standardkrav til lavenergibyggeri. Landskab Forholdet til kysten Af Planlovens 16 stk. 4 fremgår, at for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal der redegøres for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal Visualisering af hotellet set fra Hobrovej. Januar

17 Redegørelse med før og efter situationer. Visualiseringerne viser, hvordan hotellet vil indgå i samspil med byens øvrige bygningsvolumener, tårne og grønne områder. Visualiseringerne er fra udvalgte steder, der er udpeget af Aalborg Kommune. Samtlige visualiseringer kan ses i konsekvensanalysen. Biologisk mangfoldighed, fauna og flora Aalborg kommunes grøn-blå-struktur Den grøn-blå struktur er et samlet billede af Aalborg Kommunes net af grønne kiler og bånd. En udvidelse af Hotel Hvide Hus vil påvirke Drastrupkilen, der strækker sig fra Kildeparken over Ansgaranlæget, Almen Kirkegården, Skovdalen og Mølleparken og videre ud i Drastrupområdet. Udvidelsen vil ske indenfor hotellets eget område og vil ikke direkte påvirke de grønne områder og deres beplantning, men den visuelle sammenhæng af Drastrupkilen på tværs af Vesterbro vil forringes. Dyre- og planteliv Da udvidelsen af Hotel Hvide Hus sker inden for eget område, hvor der er i dag er parkeringsanlæg, vurderes der ikke på dette areal at være eksisterende dyreliv, der kan blive påvirket. Dyrelivet i Kildeparken vurderes ligeledes at være begrænset, da der er tale om et kulturanlæg med stor grad af menneskelig aktivitet. Eventuelle dyrearter vurderes ikke at blive væsentligt påvirket af en større skygge fra hotellet. Udvidelsen af hotellet vil medføre en bredere skygge på træer og anden beplantning i den nærmeste del af Kildeparken. Beplantningen i de områder, som rammes af skygge efter udvidelsen, vurderes ikke at adskille sig fra beplantningen i det område, som rammes af skyggen fra det eksisterende hotel. Da der er tale om beplantning i et parkanlæg, formodes den at være robust over for menneskelig aktivitet, så påvirkningen vurderes at være ubetydelig. Arkæologisk arv, kulturarv, arkitektonisk arv Kulturhistoriske værdier Med udvidelsen af Hotel Hvide Hus bliver det ikke længere muligt at se Kildeparken fra Vesterbro syd om hotellet, henover hotellets parkeringsplads. Det er dog stadig muligt at se Kildeparken fra Vesterbro nord om hotellet, hvor også parkens hovedsti møder Vesterbro. Arkitektoniske værdier Udvidelsen er af høj arkitektonisk værdi og respekterer hotellets eksisterende arkitektur. Kirker Ansgarkirken, der har høj bevaringsværdi, ligger i forbindelse med Ansgaranlægget og kirkegården vest for Vesterbro. Kirken er omkranset af den markante og bevaringsværdige funkisbebyggelse omkring Vesterbro samt Aalborg Kongres- og Kulturcenter og det eksisterende Hotel Hvide Hus. En udvidelse af hotellet vurderes ikke at ændre kirkens omgivelser væsentligt. Fredede og bevaringsværdige bygninger Den overvejende del af boligerne langs Gl. Kærvej er registreret med middel bevaringsværdi. Muren samt Packness bygning mod Gl. Kærvej er bevaringsværdige. Hoteludvidelsen griber i sig selv ikke ind i de bevaringsværdige bygninger og mure. Bygningerne indgår i en sammenhæng med de eksisterende massive bebyggelser. Udvidelsen medfører dog bebyggelse tættere på de bevaringsværdige bygninger langs Gl. Kærvej, og den kan således ændre oplevelsen af Gl. Kærvejs gaderum. Grundvand, overfladevand og jordbund Overfladevand Der forventes ikke en forøgelse af det befæstede areal inden for lokalplanområdet, og dermed vil der ikke være bortledning af yderligere regnvand.der etableres grønt tag på dele af hotellets base mod Gl. Kærvej. Begrønningen er med til at forsinke regnvandet, som ledes til kloak. Det vurderes derfor, at der ikke afledes mere overfladevand fra lokalplanområdet, end tilfældet er i dag. Hvis det efterfølgende viser sig, at udvidelsen af bygningen eller det befæstede areal forøger afledning af overfladevand, skal der således kompenseres via forsinkelse i bassin inden afledning til offentlig kloak. Jordforurening Der har tidligere været benzinsalgssted på matr. nr. 80ask, Aalborg Markjorder. Oliebranchens Miljøpulje har i 2006 udført en undersøgelse der medførte, at ejendommen efterfølgende blev udtaget af kortlægningen efter jordforureningsloven. Der er 1. januar 2008 indført nye regler om områdeklassificering. På kan man se, om lokalplanområdet er helt eller delvist omfattet af områdeklassificering. Områdeklassificering betyder, at jorden defineres som værende lettere forurenet. Det medfører, Januar

18 Redegørelse at flytning af jord fra hver enkelt matrikel skal anmeldes til Aalborg Forsyning, og jorden fra hver matrikel skal analyseres i forbindelse med jordflytningen. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og kommunens Teknik- og Miljøforvaltning underrettes. Herefter vurderes det, om der skal fastsættes vilkår inden arbejdet kan genoptages. Der henvises til miljøbeskyttelseslovens 21 og jordforureningslovens 71. Teknisk forsyning Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan, hvor området er angivet som fælleskloakeret. Spildevandsplanen vil blive ændret, således at området angives som planlagt separatkloakeret ved lejlighed. Dette indebærer, at den interne kloak skal separatkloakeres i forbindelse med ombygning eller nybyggeri. Overflade- og spildevand fra lokalplanområdet skal afledes til ledninger tilhørende Aalborg Forsyning, Kloak A/S i Kildeparken via de eksisterende stikledninger. Der må i fremtiden ikke afledes mere overfladevand fra lokalplanområdet, end det er tilfældet i dag (ca. 54 l/s). Hvis ændring eller udvidelse af bebyggelsen eller det befæstede areal forøger afledning af overfladevand, skal der således inden for lokalplanområdet kompenseres via forsinkelse inden afledning til ledninger tilhørende Aalborg Forsyning, Kloak A/S. Spildevand ledes til rensning ved Renseanlæg Vest. Under kraftig regn udledes opspædt spildevand til Kanalen (Østerå). Renovation Ved hotellet skal der udlægges arealer til opsamling af affald, så det sikres, at der er plads til en rationel affaldssortering og opbevaring. Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Aalborg Forsynings regulativer. Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Aalborg Forsynings regulativer. Regulativerne findes på eller på tlf Varmeforsyning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. For bygninger, der opfylder bygningsreglementets krav til lavenergi, har kommunen pligt til at dispensere for tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. Da fjernvarme pt. er den samfundsøkonomisk bedste opvarmningsform for området og for at sikre lavest mulig CO2-udledning, anbefales det dog, at byggeriet tilsluttes kollektiv varmeforsyning med fjernvarme. Det anbefales også, at eventuelle vedvarende energianlæg er elproducerende. Baggrunden herfor er, at der er lav CO2-udledning ved fjernvarmeforsyning, samt at varmeproducerende vedvarende energianlæg som f.eks. varmepumper, solfangeranlæg mv. kan anvendes mere økonomisk og miljøeffektivt i en kollektiv forsyning end på bygnings- og matrikelniveau. Placeringen af den planlagte tilbygning falder sammen med eksisterende bygasstik til Hotel Hvide Hus. Hoteludvidelsen kræver således at bygasstikket flyttes. Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Ingen. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret flg. tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Aalborg Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten. Januar

19 Redegørelse Matr.nr. 80ask, Aalborg Markjorder. Tinglyst: Titel: Byplanvedtægt Påtaleberettiget: Aalborg kommune Matr.nr. 80ask, Aalborg Markjorder. Tinglyst: Titel: Dok. om forsyningsledninger mv. Vandledning langs Gl. Kærvej. Påtaleberettiget: Vedr. Vandledningen: Aalborg kommunes Vandforsyning. Vedr. Elkabler og master: Aalborg kommunes Elforsyning samt vedr., vandledning, elkabler og master: Den til enhver tid værende ejer af matr. nr. 80ask. Matr.nr. 80ask, Aalborg Markjorder. Tinglyst: Titel: Dekleration om hegn, vedligeholdelse m.m. Påtaleberettiget: Ejeren af matr. nr. 29a og 80ask samt 88. Januar

20 Redegørelse Lov om miljøvurdering af planer og programmer Det væsentligste formål med lov om miljøvurdering af planer og programmer er at fremme en bæredygtig udvikling. Planen er derfor, udover lovens kriterier, også vurderet i forhold til Aalborg Kommunes bæredygtigshedsstrategi. Bæredygtighedsstrategi I forhold til Aalborg Kommunes bæredygtighedsstrategi er der mål, der er relevante i forbindelse med planlægningen, i forhold til temaerne: Klima, Ressourcer, Natur samt Miljø og sundhed. Med smileys er angivet, hvorvidt planen er i overensstemmelse med målene. Klima K Byggeriet skal opfylde bygningsreglementets standardkrav. Der stilles krav om delvist grønt tag. Selvom lokalplanområdet separatkloakeres ledes spildevandet til et fælleskloakeret system. Der etableres delvist grønt tag, og der forventes ikke afledning af mere overfladevand end tidligere. Ressourcer K Affald håndteres af affaldsregulativet. Natur L Fra lokalplanområdet er der let adgang til Kildeparken. Der bliver mere skygge i Kildeparken. Den grønne forbindelse mellem Kildeparken og Drastrupkilen mindskes. Der etableres delvist grønt tag. Der forventes ikke afledt mere overfladevand fra lokalplanområdet end tidligere, og selvom området separatkloakeres ledes spildevandet til en fælleskloakeret ledning. Miljø og sundhed L Støjkravene skal overholdes, selvom det bliver svært. Luftforureningen på Vesterbro forværres i mindre grad af mertrafikken til hotellet. Der etableres cykelparkering svarende til normen. Miljøvurderingsloven Lov om miljøvurdering af planer og programmer opstiller kriterier for, hvilke planer og programmer, der kræver udarbejdelse af en miljøvurdering. Hvis en plan medfører en væsentlig indvirkning på miljøet, skal der efter lovens bestemmelser gennemføres en miljøvurdering. Lokalplanen omfatter et projekt i lovens bilag 4, pkt. 10b: "Anlægsarbejder i byzone, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser. Det vurderes dog samtidig, at planen er omfattet af lovens 3, stk. 2, idet den fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan. Der skal således kun gennemføres en miljøvurdering, hvis planen må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Planen er derfor screenet i forhold til kriterierne nævnt i lovens bilag 2. Det vurderes, at følgende miljøforhold bliver påvirket ved gennemførelsen af planen: biologisk mangfoldighed, flora og fauna, landskab, grundvand, overfladevand og jordbund, klimapåvirkning og luftkvalitet, befolkningens levevilkår, menneskers sundhed og materielle goder samt kulturarv. Det er vurderet, at der er en væsentlig påvirkning i relation til følgende miljøforhold ved gennemførelse af planen: biologisk mangfoldighed, flora og fauna, landskab, befolknings levevilkår, menneskers sundhed og materielle goder samt kulturarv. I det følgende er de øvrige kriterier i lovens bilag 2 dog også kort beskrevet og vurderet. Ikke teknisk resumé Udgangspunktet for lokalplanen og miljøvurderingen er ønsket om en udvidelse af Hotel Hvide Hus. Der er tale om en udvidelse af det eksisterende hotel fra ca m 2 til ca m 2 med kælder og overdækket parkering. Tilbygningen bliver opført i 16 etager samt penthouseetage svarende til det eksisterende hotel. Udvidelsen placeres i umiddelbar forlængelse af det eksisterende hotels sydlige gavl og omkring den eksisterende symmetribygning mod Kildeparken. Udvidelsen vil fremstå som et moderne hus med tydelige referencer til det eksisterende hotel fra Vejadgang sker som nu fra Gl. Kærvej og Vesterbro. Samlet vil hotellet komme til at rumme 197 parkeringspladser i parkeringskælder og på terræn. Miljørapporten omfatter en vurdering for hvert tema, hvor det er relevant og ellers kort begrundelse, hvorfor vurdering ikke er relevant indenfor følgende temaer; Biologisk mangfoldighed, Fauna og flora, Landskab, Overfladevand, Spildevand og jordforurening, Klimatiske faktorer, Trafikken, Indbliksgener, Trafikstøj, Kulturarv, 0-alternativet samt overvågning. Selve beskrivelsen af miljøpåvirkninger er beskrevet i redegørelsen til lokalplanen. Januar

21 Redegørelse Biologisk mangfoldighed, fauna og flora Idet udvidelsen foretages på parkeringsarealer sker der ikke en direkte forstyrrelse af dyre- og planteliv. Udvidelsen medfører dog, at skyggekast i Kildepaken øges. Der er dog tale om skyggekast svarende til den eksisterende skygge, og den sker kun på arealer, som har samme vegetationstype og dermed levesteder for dyr, som på det areal, der allerede ligger i skygge på visse tidspunkter. Derfor vurderes det, at skygge ikke påvirker dyre- og planteliv væsentligt. Landskabet Udvidelsen af hotellet sker på egen grund, og der inddrages derfor ikke arealer fra naboejendomme eller Kildeparken. Af denne årsag alene sker der ikke en fysisk ændring af den grøn-blå struktur. Der er dog en visuel sammenhæng mellem Kildeparken og Ansgaranlægget/Skovdalen via parkeringsarealet syd for hotellet. Denne visuelle sammenhæng brydes delvist med udvidelsen af hotellet. Udvidelsen af hotellet vil ikke komme til at ændre væsentligt på oplevelsen af byen set i sammenhæng med kysten. Som nævnt herover vil der dog lokalt ske en ændring af landskabsoplevelsen, idet den visuelle sammenhæng mellem Kildeparken og Ansgar-anlægget/ Skovdalen ændres. Vesterbro og det eksisterende hotel er dog i forvejen en visuel og fysisk barriere i den grønne kile. Udvidelse af Hotel Hvide Hus vil påvirke Kildeparkens kvalitet som et grønt rekreativt område. Hotel Hvide Hus kaster allerede i dag skygger i Kildeparken og en udvidelse vil medføre skyggeområder i dele af parken i en længere periode. Hotel Hvide Hus er allerede i dag en dominerende bygning i parken, og en udvidelse vil gøre den mere markant. Bygningen bidrager med en udvidelse også mere markant til Aalborgs skyline. Overfladevand, spildevand og jordforurening Da der bygges på allerede befæstede arealer, øges behovet for at lede regnvand væk ikke. Der etableres grønt tag på dele af hotellets base mod Gl. Kærvej. Begrønningen er med til at forsinke regnvandet, som ledes til kloak. Derimod sker der en mindre øgning af spildevandsmængden. Dette renses på renseanlæg, og der vurderes ikke at være en påvirkning af vandmiljøet. Der er ikke kendskab til jordforurening i området, men idet området ligger i byzone er det potentielt forurenet. Findes der forurenet jord er der lovbestemte procedurer for behandlingen. Klimatiske faktorer Udvidelsen af hotellet medfører et øget energiforbrug på hotellet, ligesom flere gæster medfører øget transport. Begge forhold medfører en øget CO 2 -udledning. Byggematerialer og byggeri bidrager ligeledes. Der er dog tale om langtidsholdbare materialer, som i høj grad kan genanvendes. Byggeriet opføres efter nyeste energinormer, og idet driften sker i forbindelse med et eksisterende hotel, vil den øgede udledning pr. gæst være minimal. Hotellet ligger tæt på stationen, som giver gode muligheder for at anvende kollektiv transport frem for privat bil. Der er ligeledes mulighed for at cykle til hotellet for de lokale deltagere. Den øgede trafik vurderes ikke at påvirke luftkvaliteten væsentligt. En del af hotellets tag planlægges etableret som taghave med beplantning, som er med til at forsinke regnvandet. Dette kan afhjælpe kloakproblemer ved kraftige regnskyl. Trafikken Trafikken med biler til hotellet vil dog øges, men dette er også tilfældet for trafikken generelt. Der er foretaget beregninger af de trafikale konsekvenser som følge af udvidelsen, og en fremskrivning af trafikken, selvom hotellet ikke udvides. Udvidelsens bidrag til trafikudviklingen frem til 2015 er minimal. Bakkende lastbiler i forbindelse med vareindlevering ol. kan medføre trafiksikkerhedsproblemer ifht. bløde trafikanter. Indbliksgener Udvidelsen vil bringe hotelkomplekset tættere på boligerne på Gl. Kærvej. Lokalplanen stiller dog krav om en ikke gennemsigtig facade mod syd, derved mindskes risikoen for gener fra indkig i haver m.m. Tagterrassen er ligeledes placeret mod øst for at hindre direkte indblik. Trafikstøj Den øgede trafik fra hotellet og den generelle trafikstigning medfører uundgåeligt en øget støjpåvirkning. Derfor må facader og altaner på hotellet indrettes således, at der ikke påvirkes med støj over Miljøstyrelsens grænseværdier indendørs og på altanerne. Hotellets anlæg som vareindlevering og ventilation m.m. skal indrettes, så nabobeboelser ikke påvirkes med støj over grænseværdierne. Udvidelsen har i sig selv den positive konsekvens, at den vil virke afskærmende for trafikstøj i Kildeparken. Januar

22 Redegørelse Kulturarv Hotellet indgår i kulturhistoriske og bevaringsværdige sammenhænge. Hotellet i sig selv har en høj arkitektonisk værdi, som udvidelsen understøtter. Udvidelsen griber ikke ind i eksisterende bevaringsværdige bygninger, men kan dog ændre indtrykket af de bevaringsværdige boliger syd for Gl. Kærvej. Afbødende foranstaltninger Lokalplanen stiller krav om, at der skal være translucente facader mod syd, der forhindrer indkigsgener mod villaerne på Gl. Kærvej samt at altanerne mod vest skal overholde gældende støjkrav. Lokalplanen stiller krav til bebyggelsens arkitektur og ubebyggede arealers indretning og beplantning, således at udvidelsen i videst muligt omfang tilpasses de eksisterende byrum og landskabelige sammenhænge. Der er ikke mulighed for at etablere afbødende foranstaltninger til modvirkning af skyggekastene ved Gl. Kærvej. Dog er der kun tale om skyggekast i de sene aftentimer i højsommeren, hvor trækroner i Ansgaranlægget i forvejen skygger for solen. Der stilles krav om at vareindlevering sker afskærmet og der etableres grønt tag på dele af hotellets tag, som er med til at forsinke regnvandet. Den potentielle trafiksikkerhedskonflikt mellem lastbiler og bløde trafikanter i forbindelse med vareindlevering løses ikke med lokalplanen. Derfor skal muligheden for tidsbegrænsning af vareindlevering overvejes i forbindelse med byggesagsbehandling. For så vidt angår vindforholdene vurderes de fremrykkede etager og beplantningen ved hotellets fod at afbøde evt. turbulens langs facaderne. Alternativer/0-alternativet Der er ikke alternativer til planen udover at bevare de eksisterende forhold, hvilket er det såkaldte 0-alternativet. Et af formålene med udvidelsen er at øge kapaciteten af attraktive hotelfaciliteter i Aalborg, herunder i forbindelse med Aalborg Kongres- og Kulturcenter. Ved 0-alternativet, hvor dette tilbud ikke etableres, vil der være en risiko for, at Aalborg kommer til at mangle hotelkapacitet i den mere prominente klasse. Såfremt hoteludvidelsen ikke foretages vil de byarkitektoniske forhold omkring det eksisterende hotel være uforandrede. Skyline vil være uændret og oplevelsen af Kildeparken og andre omkringliggende arealer/ grønne områder vil være uændrede. Hotel Hvide Hus vil fortsat uden udvidelsen fremstå som et markant element i bybilledet og ved ankomsten til centrum ad Hobrovej. Den visuelle sammenhæng mellem Kildeparken og Skovbakken, skabt af parkeringsdækket syd for hotellet og ubebyggede rum langs Gl. Kærvej, vil ved 0-alternativet forblive intakt og uforstyrret, idet den ikke vil blive begrænset af hoteludvidelsen. Såfremt hoteludvidelsen ikke foretages, vil der ikke forekomme yderligere skyggekast på omgivelserne. Der er dog allerede skyggekast fra det eksisterende hotel, som begrænser anvendelsen af de skyggebelagte områder af Kildeparken. På tilsvarende vis giver det eksisterende hotel anledning til turbulens omkring bygningen, hvorved turbulens også vil forekomme uden en udvidelse af hotellet. Såfremt hoteludvidelse ikke etableres vil der ikke forekomme øget trafik eller trafikstøj som følge af hotellet. Den trafikale situation vil dog fortsat blive påvirket af den generelle udvikling i trafikintensiteten, som anført i den udarbejdede trafikvurdering. Overvågning Det er et krav, at miljøvurderingen beskriver de påtænkte foranstaltninger vedrørende overvågning det er kun påtænkte foranstaltninger, idet planprocessen ikke er afsluttet, det endelige overvågningsprogram skal indgå i den sammenfattende redegørelse, som udarbejdes efter den offentlige høring. Sammenfattende redegørelse I forbindelse med Byrådets endelige vedtagelse af planen, skal der efter miljøvurderingslovens 9 foreligge en sammenfattende redegørelse for, hvordan miljøhensyn er integreret i planen, hvordan miljørapporten og udtalelser fra offentlighedsfasen er taget i betragtning, hvorfor den vedtagne plan er valgt på baggrund af de rimelige alternativer, og hvorledes kommunen vil overvåge de væsentlige miljøpåvirkninger af planen. Miljøhensyn i planen Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et konkret projektforslag om udvidelse af Hotel Hvide Hus. Udvidelsen placeres i umiddelbart forlængelse af det eksisterende hotels sydlige gavl og omkring den eksisterende symmetribygning mod Kildeparken. Januar

23 Planbestemmelser Miljøhensyn indgår på flere måder i lokalplanen i form af: Krav om ikke-gennemsigtige facader mod syd samt at tagterrassen placeres mod øst for at hindre indbliksgener for naboer. Krav om, at der ikke kan etableres oplukkelige vinduer i sydfacaden, og at facaderne mod syd ikke kan anvendes til ophold. Krav om at facader og altaner skal overholde Miljøstyrelsens grænseværdier indendørs og på altanerne. Krav om disponering og regulering af trafikale forhold. Krav om, at hvis der opstår generende forhold inden for såvel som uden for lokalplanområdet med vind og turbulens, påhviler det ejeren af bebyggelsen at etablere vindhindrende foranstaltninger. Krav om at vareindlevering skal ske afskærmet, så det lever op til gældende støjkrav, og vareindlevering skal indrettes så trafiksikkerhedsproblemer for bløde trafikanter minimeres. Desuden skal muligheden for tidsbegrænsning af vareindlevering indgå i forbindelse med byggesagsbehandling. På denne baggrund har byrådet valgt at tilvejebringe det planlægningsmæssige grundlag for udvidelsen af Hotel Hvide Hus til hotel og konferencefaciliteter i Aalborg Midtby med de præciseringer og justeringer, som bemærkningerne fra offentligheden har medført. Overvågning Der foretages ikke ændringer i miljørapportens overvågningsprogram. En del forhold drejer sig om visuelle eller kvalitative forhold, som uanset et overvågningsprogram ikke vil kunne justeres. Betydningen af miljørapporten og udtalelser fra Offentligheden Den udarbejdede Miljøvurdering har medvirket til at afdække en række relevante miljøforhold i forbindelse med udarbejdelsen af planforslaget. I den gennemførte bearbejdning af projektforslaget frem til det i miljørapporten fremlagte forslag har disse miljøforhold udgjort et vigtigt input, herunder også i forhold til de afværgeog overvågningstiltag, der vil blive gennemført som led i planens realisering. Udtalelser fra offentlighedsfasen er vurderet i forbindelse med den endelige vedtagelse af planen og har givet anledning til, at det er alle glaspartier i sydfacaden, som skal være ikke-gennemsigtige og ikke kun dele af glaspartierne, samt at den østvendte tagterrasse skal afskærmes mod syd med henblik på at undgå støjgener for naboer langs Gl. Kærvej. Valg af alternativer I høringsperioden er kommet en indsigelse med en alternativ placering af hoteludvidelsen. Denne placering vurderes ikke hensigtsmæssig ud fra planlægningsmæssige og miljømæssige hensyn, herunder bl.a. at bygningen kommer til at ligge for tæt på Vesterbro. Konsekvenserne af nul-alternativet er beskrevet i miljørapporten. Det er ikke valgt at ændre på bygningens placering, og det er ikke en mulighed at etablere afbødende foranstaltninger til modvirkning. Januar

24 Planbestemmelser Januar

25 Planbestemmelser Danmarksgade Prinsensgade Boulevarden Vesterbro Rantzausgade John F. Kennedys Plads Kong Christians Alle Jyllandsgade Søndre Skovvej Hobrovej Kærlundsvej Gammel Kærvej Postmestervej Østre Alle John F. Kennedys Plads Lokalplanområdets afgrænsning. 100 m 1:4.632 Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende for de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. Januar

26 Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre 1.1 mulighed for at udvide det eksisterende hotel, 1.2 at området kan anvendes til hotel, konferencefacaliteter, restaurant og tilknyttede funktioner. 1.3 at ny bebyggelse er af høj arkitektonisk kvalitet og har et godt samspil med den eksisterende bygning, 1.4 at gener for naboerne langs Gl. Kærvej minimeres. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanens område Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter nuværende og fremtidige ejendomme, dele af ejendomme, ejerlejligheder, umatrikulerede arealer og vejarealer. Bilag 1 er et matrikelkort, og man kan af kortet aflæse, hvilke matrikelnumre, planen omfatter. 2.2 Zoneforhold Lokalplanen ligger i byzone og skal forblive i byzone. 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse Hotel o.l., konferencefaciliteter, restaurant o.l. og tilknyttede funktioner. 4. Udstykning 4.1 Udstykning Området må ikke udstykkes yderligere. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Byggefelter Ny bebyggelse skal placeres indenfor byggefelterne A, B, C og D, som vist på Bilag Bebyggelses omfang Bygninger må opføres med max 16 etager, som vist på Bilag 2. Bygninger må opføres med max etageantal og højde, som vist på Bilag 2. Indenfor lokalplanområdet kan der opføres en bebyggelse med et samlet etageareal på op til m 2 (eksklusiv kælder og overdækket parkering). 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Generelt I valg af formsprog, materialer, farver mv. skal der sikres et et harmonisk samspil mellem nybyggeri og eksisterende bygninger. Der skal sikres en visuel sammenhængskraft i det samlede projekt. Det er hensigten at arkitekturen skal opleves som en sammenhængende bygning, der bl.a. tydeliggøres med et gennemgående bygningsbånd. Nederst tegner dette bygningsbånd basen på tilbygningen og markerer samtidig tårnet. Øverst folder båndet sig og danner sammenhæng med den eksisterende bygning. De vandrette gennemgående altanbånd udgør en vigtig del af arkitekturen og giver en lethed til bygningen. Værelsesetagerne skal markere sig med vandrette altanbånd som i det eksisterende hotel. Der må ikke anvendes spejlende materialer. Der må ikke anvendes miljøskadelige stoffer som fx PVC og trykimprægneret træ i byggeriet og ingen plastikvinduer. Tagrender og nedløb samt øvrige inddækninger skal udføres i zink eller stål. Nedløb skal placeres hensigtsmæssigt i forhold til facadens samlede udtryk. Tilbygningen til hotellet skal fremstå mere let og transparant end det eksisterende hotel. 6.2 Facader Facader skal bestå primært af beton eller pudset facade i lyse farver, natursten eller facadekeramik med partier af glas eller metal. På facaden mod syd, skal der anvendes translucent glas, der ikke giver mulighed for indblik mod naboerne på Gl. Kærvej. Januar

27 Planbestemmelser Der kan ikke etableres oplukkelige vinduer i bygningens sydfacade i forbindelse med støjende funktioner. Dette gælder fx i forbindelse med evt. placering af restaurant, festlokaler ol. i den sydlige del af bygningens base og i den sydlige del af tagetagen. 6.3 Ventilation Ventilationsafkast på tage skal trækkes mindst 1,0 m tilbage i forhold til bygningens facade. Ventilationsafkast må ikke være højere end 1 m over bygningens tag. Ventilationsanlæg skal placeres således, at de ikke medfører støjgener for naboer. Ventilationsmotorer må ikke placeres på bygningernes tage eller facader. 6.4 Altaner Facader mod vest skal støjafskærmes, så de overholder gældende støjkrav. På facaden mod syd må der kun opsættes altaner med en dybde på max 2 m. Altanerne mod syd må ikke indrettes til ophold, og der må ikke være adgangsmulighed fra værelserne og fra restaurant, festlokaler ol. Altanerne mod syd har kun til formål at sikre den arkitektoniske helhedsvirkning, da altanerne fremhæver de vandrette bånd omkring bygningen. 6.5 Taghældning Tage skal udføres, så de syner flade. 6.6 Tagmaterialer Til tagbeklædning må kun anvendes zink, metalplader eller tagpap. På basen mod syd må der etableres et grønt tag/taghave jf. bilag 2. Taghaven må ikke indrettes til ophold og der må ikke etableres adgang til taghaven i sydfacaden. Taghaven vil blive beplantet med træer eller buske, og underlaget vil bestå af mindre beplantning f.eks. sukkulenter. Stedsegrøn beplantning ønskes prioriteret med henblik på at sikre et grønt udtryk året rundt. På basen mod øst må etableres en tagterrasse, som indrettes til ophold jf. bilag 2. Tagterrassens underlag vil bestå af en fast belægning, og tagterrassen indrettes med møbler til ophold. Se Bilag 2 for taghavens og tagterrassens placering. 6.7 Solcelleanlæg Solcelleanlæg skal nedfældes i tagfladen og må ikke medføre blændingsgener for naboer eller genboer. I forbindelse med byggesagsbehandling kan Aalborg Kommune kræve, at der opsættes en prøve som udgangspunkt for vurdering af blændingsgener. 6.8 Skilte Skiltning og reklamering skal tilpasses bygningens arkitektoniske udformning. Skiltning og reklamering må hverken helt eller delvis dække arkitektoniske elementer som fx udvendige døre, vinduer, gesimser, bånd, indfatninger og pilastre, eller have karakter af facadebeklædning, vinduesafblænding og lignende. Aalborg Kommune vil gerne i dialog med virksomheder, der ønsker skiltning. Derfor opfordres disse til at kontakte Teknik- og Miljøforvaltningen for råd og vejledning, inden skiltene udarbejdes og opsættes. I øvrigt henledes opmærksomheden på Naturbeskyttelseslovens 21, hvorefter der ikke må opsættes skilte, der virker dominerende på landskabet eller er synlige over store afstande. 6.9 Der må ikke skiltes på tage Der må ikke opsættes spotbelysning på facader og gavle eller på reklameskilte. Der må ikke opsættes laserlys. Der må ikke opsættes dynamiske, digitale reklameskilte som fx lysaviser eller animerede reklamer. 7. Ubebyggede arealer 7.1 Terrasse, indretning og beplantning Terrasser skal indrettes og beplantes, så der opnås en god helhedsvirkning. Hermed menes, at inventar (lamper, bænke, borde, affaldsstativer, legeredskaber mv.), belægninger og beplantning udformes og placeres ud fra en samlet områdedisponering, der omfatter alle friarealerne. Det skal samtidig sikres, at de funktioner, Januar

28 Planbestemmelser der indpasses, ikke generer hinanden. Den østvendte tagterrasse skal afskærmes mod syd med henblik på at undgå støjgener for naboer langs Gl. Kærvej. Der findes mange kvalificerede måder at indrette friarealer på. Derfor stiller lokalplanen ikke krav om, at det skal ske på en bestemt måde. Som led i byggesagsbehandlingen skal bygherren dokumentere, at friarealerne kan indrettes med de ønskede funktioner. Dokumentationen skal som hovedregel være i form af en målfast plantegning, hvor inventar, belægninger og beplantning er vist. 7.2 Belægning Fri- og opholdsarealer, p-båse, veje, stier og fortove på terræn skal hver for sig udføres i materialer, der afspejler og afgrænser de respektive arealers funktion. Befæstede arealer på terræn skal i videst muligt omfang etableres med permeable overflader. 7.3 Beplantning Der udlægges beplantning som vist på Bilag 2. Beplantningen skal bestå af bøgehæk. 7.4 Stamvej, beplantning Mod Vesterbro plantes træer som vist på Bilag 2. Langs Gl. Kærvej bevares de eksisterende træer. Sker der skade på træerne når byggeriet opføres, skal der plantes træer som vist på Bilag 2. Træerne skal i fuld udvokset tilstand have en højde på mellem 8 og 12 m. For hver vej skal træerne være ens. Træer plantes i bede af en størrelse på min. 1 x 1 m. Træerne kan eksempelvis være: Naur Acer campestre Spidsløn Acer plantanoides Poppel Populus, simonii Hæg Prunus padus Prydpære Pyrus caucasica Røn Sorbus Småbladet lind Tilia cordata 7.5 Hegn Der må ikke opføres faste hegn indenfor lokalplanens område, bortset fra afskærmning af terrasser. Hegnet skal opføres i arkitektonisk sammenhæng med bebyggelsen. 7.6 Efterregulering af terræn Der må ikke ske terrænregulering nærmere skel end 1 m. Inden for lokalplanens område i øvrigt må der ikke ske terrænreguleringer ud over ± 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn. 7.7 Oplag Oplag må ikke ske uden for bygninger. 8. Veje, stier og parkering 8.1 Veje Der etableres vejadgang som vist på Bilag 2. Der anlægges færdselsarealer som angivet på Bilag 2 iht. gældende vejregler. 8.2 Stier Ingen bestemmelser om stier. 8.3 Parkering Anlæg af parkering skal ske i overensstemmelse med de P-normer, der er angivet i bilag F. Parkeringspladser for biler og busser på terræn anlægges i parkeringsarealet angivet i Bilag 2. Øvrige parkeringspladser kan etableres under terræn. 9. Tekniske anlæg 9.1 BR2010 Byggeriet skal minimum opfylde bygningsreglementet standardkrav. For at sikre lavest mulig CO2-udledning anbefales det, at byggeriet tilsluttes kollektiv fjernvarmeforsyning, og at eventuelle vedvarende energianlæg er el-producerende. 9.2 Ledninger, kabler mv. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. 9.3 Tekniske anlæg til områdets forsyning Skabe fra forsyningsvirksomheder (kabel- og rørskabe, transformatorstationer mv.) skal integreres i bebyggelsen. 9.4 Antenner og paraboler Antenner og paraboler må ikke være synlige fra nabobebyggelser, offentlige veje og stier. Januar

29 Planbestemmelser 9.5 Fjernvarme Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. For bygninger, der opfylder bygningsreglementets krav til lavenergi, har kommunen dog pligt til at dispensere for tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. 9.6 Renovation Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Aalborg Forsynings regulativer, som findes på Miljø 10.1 Miljøpåvirkninger fra aktiviteter på området Inden for lokalplanens område må der kun etableres virksomheder i miljøklasse 1-3. Se Bilag A. De nævnte miljøklasser med tilhørende beskyttelsesafstande bruges som vejledende grundlag. Der vil altid blive foretaget en konkret vurdering af virksomheden Støj fra biltrafik Ved ny bebyggelse og ændring af eksisterende bebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som trafikstøj påfører bebyggelsen og opholdsarealerne, ikke overstiger Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for trafikstøj. Se Bilag C, der afspejler de p.t. gældende grænseværdier. Opmærksomheden henledes på, at det sandsynligvis er nødvendigt at støjafskærme altanerne mod vest, for at disse kan anvendes til ophold Støj fra erhverv Ved nybyggeri og ændring af eksisterende bebyggelse skal det sikres, at bygningstransmitteret støj fra erhverv, institutioner m.m. til boliger ikke overstiger 30 db(a) fra kl til kl og 25 db(a) fra kl til kl , målt i boligen. Opmærksomheden henledes på, at der er et særligt hensyn til boliger langs Gl. Kærvej. Dette er baggrunden for bestemmelserne om, at der ikke kan etableres oplukkelige vinduer og opholdsaltaner/-terrasser i tilknytning til sydfacaden mv.(se 6.2, 6.3, 6.4 og 6.6). I forbindelse med byggesagsbehandling af et projekt, som omfatter støjende funktioner i direkte tilknytning til sydfacaden ønskes det dokumenteret at støjkonsekvenserne for boligerne ikke overstiger grænseværdierne. Støjende funktioner kan fx være restaurant, festlokaler ol Støj under byggeri Bygningsnedrivning eller andre støjfrembringende bygningsarbejder er midlertidige aktiviteter, der er omfattet af miljølovgivningen. I forbindelse med tilladelsen til nedrivnings- og renoveringsarbejder kan der blive stillet krav til de foranstaltninger, der skal foretages til forebyggelse eller afhjælpning af forurening eller gener for omgivelserne Vindgener Der kan flere steder på terræn omkring det høje hus opstå generende vind og turbulens. Hvis der opstår generende forhold inden for såvel som uden for lokalplanområdet, påhviler det ejeren af bebyggelsen at etablere vindhindrende foranstaltninger. Disse foranstaltninger kan bestå af beplantning eller anden afskærmning. Afskærmningen skal i udformning og materialevalg tilpasses den omgivende bebyggelses arkitektur og/ eller disponeringen af eksisterende friarealer Vareindlevering Vareindlevering skal ske afskærmet, så det lever op til gældende støjkrav. Vareindlevering skal indrettes så trafiksikkerhedsproblemer ifht. bløde trafikanter minimeres. I forbindelse med vareindlevering ol. kan det være nødvendigt at tillade bakkemanøvrer med lastbiler ind til hotellet fra Gl. Kærvej. Opmærksomheden henledes på at Gl. Kærvej fungerer som skolevej og at dette kan medføre trafiksikkerhedsproblemer for bløde trafikanter. Muligheden for at tidsbegrænse vareindlevering, så denne ikke finder sted i spidsbelastningstidsrum (dvs. hverdage kl og ) skal overvejes. 11. Grundejerforening Ingen bestemmelser. 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 12.1 Fjernvarme Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. For bygninger, der opfylder bygningsreglementets krav til lavenergi, har kommunen dog pligt til at dispensere for tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. Januar

30 Planbestemmelser 12.2 Kloakering Ny bebyggelse må ikke, uden Aalborg Kommunes tilladelse, tages i brug, før bebyggelsen er separatkloakeret og tilsluttet kloaksystemet efter Aalborg Kommunes anvisninger Parkering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt parkering som anført under lokalplanens punkt Fri- og opholdsarealer Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt fælles fri- og opholdsarealer som anført i lokalplanens punkt 7.1, 7.2, 7.3 og Støj fra trafik Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før det er sikret ved støjberegning, at opholdsarealerne ikke belastes med trafikstøj, der overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier Trafikafvikling Ny bebyggelse må ikke tages i brug før projektafledte lokale færdselsveje indenfor lokalplanen er etableret Vareindlevering Ny bebyggelse må ikke tages i brug før en afskærmet vareindlering er etableret Støj fra erhverv Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før det er dokumenteret at grænseværdierne for støj fra erhverv kan overholdes (jf. punkt 10.3). 13. Lokalplan og byplan vedtægt 13.1 Byplanvedtægt Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan ophæves byplanvedtægt 21, tinglyst , for det område, der er omfattet af lokalplan Servitutter 15. Retsvirkninger Lokalplanen 15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offent ligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, be bygges eller anvendes i overensstemmelse med planen Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lo kalplan om rådet kan fortsætte som hidtil Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdel se af en ny lokalplan Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan byrådet ekspropriere. Vedtagelse Lokalplanen er endeligt vedtaget af Aalborg Byråd den 9. januar Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den 18. januar 2012 fra hvilken dato planens retsvirkninger indtræder Servitutter Der ophæves ingen servitutter. Januar

31 Anvendelseskategorier: Bilag A Introduktion I kommuneplanens rammebestemmelser og i lokalplaner fastlægges bl.a. anvendelsen af de enkelte områder. Til det formål bruges nedenstående skema, som giver en oversigt over hvilke anvendelseskategorier, der arbejdes med, og hvilke typer af boliger, virksomheder og anlæg, der hører til hver enkelt anvendelseskategori. For Butikker, Enkeltstående butikker, Butikker til særlig pladskrævende varegrupper, Mindre butikker til salg af egne produkter og Butikker ved Trafikanlæg og lignende gælder særlige regler for placering, etagearealer, indretning mv., se kommuneplanens hovedstruktur, afsnit 7 Butikker, med tilhørende retningslinje til I skemaet er også vist, hvordan de forskellige typer af virksomheder og anlæg indplaceres i miljøklasser, alt efter hvor miljøbelastende de typisk er. Der arbejdes med 7 miljøklasser, som beskrives nærmere nedenfor. Vejledning om miljøklasser og beskyt telsesafstande Virksomhederne er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende, og klasse 7 den mest miljøbelastende. Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og ville kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Klasse 3 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder, evt. i randzonen tættest ved foru re ningsfølsom anvendelse. Klasse 4 omfatter virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5 omfatter virksomheder og anlæg, som er ret belas tende for omgivelserne, og derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6 omfatter virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7 omfatter virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed (normalt kommuneplanens M-områder). Herudover findes der en række virksomheder og anlægstyper med specielle beliggenhedskrav, hvor afstanden til boligområder skal være større end 500 meter. Som eksempel kan nævnes særlig ris iko betonet produktion, større skibsværfter, flyvepladser, skydebaner, motorsportsbaner og lignende. Der opereres med følgende minimumsafstandskrav: Klasse 1 0 meter (i forhold til boliger) Klasse 2 20 meter (i forhold til boliger) Klasse 3 50 meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) De nævnte minimumsafstande er vejledende og har dels til formål at sikre, at der ikke planlægges for miljøbelastende formål for tæt på miljøfølsom anvendelse eller omvendt. Ud over at angivelsen af miljøklasser for et område således sender et signal om hvilke hensyn, der skal tages i en planlægningssituation, så er det også samtidig et signal til virksomheder, der ønsker at etablere sig i området. Afhængig af størrelse og udformning dækker de enkelte virksomhedstyper ofte over flere miljøklasser. Den enkelte virksomhed har derfor selv et ansvar for at sikre sig, at den er i overensstemmelse med de angivne miljøklasser både på kort og lang sigt. I modsat fald må virksomheden påregne at blive stillet over for strengere miljøkrav, end hvad der ellers vil blive stillet til lignende virksomheder, der er lokaliseret korrekt i forhold til deres miljøklasse. Minimumsafstandene kan fraviges, men kun på grundlag af en konkret vurdering af den enkelte virksomheds miljøbelastning på både kort og lang sigt. Januar

32 Anvendelseskategorier: Bilag A Anvendelse Eksempler på typer Miljøklasse Bemærkninger Restaurant o.l. Bar 1-4 Diskotek 1-4 Fastfood o.l. 1-4 Restaurant o.l. 1-4 Hotel o.l. Hotel 1-3 Vandrehjem o.l. 1-3 Undervisning Forskning, udvikling 1-3 Gymnasium 1-3 Højere uddannelse 1-3 Kursus, konference 1-3 Skole 1-3 Januar

33 Støj fra erhverv: Bilag B Vejledende grænseværdier for støjbelastning - målt udendørs - fra den enkelte virksomhed, anlæg eller indretning. Der er grænseværdier både for det område, hvori virksomheden, anlægget eller indretningen ligger og for omliggende områder. Arealanvendelse Det ækvivalente, korrigerede støjniveau i db(a) Mandag - fredag Mandag - fredag Alle dage Lørdag Lørdag (Maksimalværdier om natten er Søn- og helligdage anført i parantes) Områder til industri med særlige beliggenhedskrav (M-områder) Områder til industri- og transportvirksomheder (I-områder), 70 db 70 db 70 db men kun i de tilfælde, hvor rammebestemmelserne åbner mulighed for støjniveau på 70 db(a) Områder til industri- og transportvirksomheder (I-områder) 60 db 60 db 60 db Områder til lettere erhverv (H-områder) 60 db 60 db 60 db Blandede bolig- og erhvervsområder (D-områder) 55 db 45 db 40 (55) db Centerområder (C-områder) 55 db 45 db 40 (55) db Etageboligområder og institutionsområder 50 db 45 db 40 (55) db Boligområder for åben og lav boligbebyggelse og særlig støjfølsomme institutioner (hospitaler, plejehjem m.v.) 45 db 40 db 35 (50) db Sommerhusområder, offentligt tilgængelige rekreative områder og særlige naturområder 40 db 35 db 35 (50) db Øvrige rekreative områder Områder, hvor der på grund af anvendelsen (fx områder til kortvarigt ophold, idrætsanlæg, stier mv.) og beliggenheden (fx grøn ne kiler mellem erhvervs områ der) kan fastsættes højere vejledende støjgrænser end for de områder, der betegnes "offentligt tilgængelige rekreative områder". Ved fastsættelse af vejledende støjgrænser foretages der en konkret vurdering for hvert enkelt område. Kolonihaveområder Betragtes som rekreative områder. Områderne ligger oftest inde i byerne, hvor der er en del baggrundsstøj. Der er forskel på, hvordan områderne benyttes. I nogle kolonihaver må der i perioder af året finde overnatning sted. Andre områder har karakter af nyttehaver, hvor der ikke må overnattes. Ved fastsættelsen af de vejledende støjgrænser foretages der en konkret vurdering for hvert enkelt område. Det åbne land (incl. landsbyer og landbrugsarealer) Normalt er baggrundsstøjniveauet i det åbne land lavt. Derfor er det ønskeligt, at støjniveauet fra virksomheder er meget lavt. Hensynet til en række virksomheder, som det er naturligt at placere i det åbne land, gør det imidlertid nødvendigt i nogle tilfælde at acceptere et højere støjniveau. Ved fastsættelse af de vejledende støjgrænser foretages der derfor i hvert enkelt tilfælde en konkret vurdering. Der henvises til den til enhver tid gældende vejledning fra Miljøstyrelsen om Ekstern støj fra virksomheder. Januar

34 Støj fra erhverv: Bilag B I planlægningssituationer skal de vejledende grænseværdier lægges til grund ved vurdering af, om et område er støjbelastet. Som udgangspunkt kan der ikke planlægges for støjfølsom arealanvendelse i et støjbelastet område (planlovens 15a), med mindre det kan godtgøres, at støjbelastningen kan bringes til ophør ved en støjskærm på selve lokalplanområdet. Undtagelsen er de områder, der i kommuneplanen er udpeget til byomdannelsesområder. Her kan der lokalplanlægges for støjfølsom arealanvendelse, selvom området er støjbelastet, under forudsætning af, at det i lokalplanens redegørelsesdel redegøres for, hvordan støjbelastningen bringes til ophør. Planloven indeholder nærmere bestemmelser for udpegningen af byomdannelsesområder, og Miljøstyrelsens vejledning om ekstern støj i byomdannelsesområder indeholder yderligere retningslinjer for håndteringen af disse situationer. Nye, støjisolerede boliger i eksisterende, støjbelastede byområder Enkelte virksomheder som oftest ældre virksomheder - i eksisterende byområder kan være i den situation, at det ikke har været teknisk og økonomisk muligt for virksomheden at nedbringe støjen til de vejledende grænseværdier, der fremgår af vejledning 5/1984. Virksomhederne kan derfor have fået tilsynsmyndighedens accept af højere støjgrænser ved nabobeboelser. Som ovenfor nævnt kan der i sådanne tilfælde ikke opføres nye boliger o.l., med mindre støjbelastningen kan nedbringes ved en støjskærm på lokalplanområdet. I disse områder er der fremover mulighed for at forny boligkvarterer, herunder såkaldt huludfyldning, hvis lokalplanen klart sikrer at: Alle udendørs områder, der anvendes til ophold i umiddelbar tilknytning til boligerne, har et støjniveau, som er lavere end den vejledende grænseværdi i vejledning 5/1984 for den relevante områdetype. Det samme gælder områder i nærheden af boligen, der overvejende anvendes til færdsel til fods (fx gangstier, men ikke fortove), og Boligernes facader udformes, så støjniveauet i sove- og opholdsrum indendørs med åbne vinduer ikke overstiger værdierne i tabellen nedenfor (eksempelvis ved særlig afskærmning uden for vinduerne eller særligt støjisolerende konstruktioner). Arealanvendelse Det ækvivalente, korrigerede støjniveau i db(a) Mandag - fredag Mandag - fredag Alle dage Lørdag Lørdag Søn- og helligdage Blandet bolig og erhverv (bykerne) 43 db 33 db 28 db Etageboligområde 38 db 33 db 28 db Åben og lav boligbebyggelse 33 db 28 db 23 db Værdierne gælder for støjbelastningen L r fra hver enkelt virksomhed. For retningslinjer vedr. bestemmelsen af støjbelastningen, se: Tillæg til vejledning nr. 5/1984: Ekstern støj fra virksomheder, juli For boliger, hvor disse hensyn imødekommes, skal det udendørs støjniveau ved facaden ikke sammenholdes med de almindelige vejledende grænseværdier i vejledning 5/1984. Derimod skal disse grænseværdier stadig være overholdt på de udendørs opholdsarealer i umiddelbar tilknytning til boligerne. Bestemmelserne om isolering mod støj af ny boligbebyggelse gælder som nævnt i byområder i eksisterende boligområder eller områder for blandede byfunktioner. Bestemmelserne kan ikke anvendes ved ændret arealanvendelse, fx i forbindelse med byomdannelse. Januar

35 Støj fra trafik: Bilag C Støj fra vejtrafik Støj fra vejtrafik kan både måles og beregnes, men det anbefales, at den som hovedregel beregnes, da måling af støjen er forbundet med en lang række usikkerheder. Beregning af vejtrafikstøj baseres på oplysninger om trafikmængden (fordelt på køretøjskategorier) og den faktiske hastighed på vejstrækningen. Til beskrivelse af vejtrafikstøj anvendes støjindikatoren L den, der tillægger vejtrafikstøjen i aften- og natperioden, hvor trafikken normalt er lavere men til gengæld mere generende, højere vægt end i dagperioden. Således vil én bilpassage om aftenen svare til godt 3 bilpassager i dagperioden, og én bilpassage om natten til 10 bilpassager i dagperioden. Eksisterende og planlagte veje Arealer langs eksisterende og planlagte veje må ikke anvendes til støjfølsomme formål, hvor trafikstøjen overstiger de grænseværdier, der er angivet i Skema 1. Anvendelse Udendørs Indendørs støjniveau støjniveau Rekreative områder i det åbne land: - sommerhusområder L den 53 db L den 33 db - grønne områder og campingpladser L den 53 db Rekreative områder i/nær byområder: - bydelsparker, kolonihaver, nyttehaver og turistcampingpladser L den 58 db Boligområder: - boligbebyggelse L den 58 db L den 33 db - daginstitutioner mv. L den 58 db L den 33 db - opholdsarealer L den 58 db Offentlige formål - hospitaler L den 58 db L den 33 db - uddannelsesinstitutioner mv. L den 58 db L den 33 db Liberale erhverv mv. - hoteller L den 63 db L den 33 db - kontorer mv. L den 63 db L den 38 db Skema 1: Grænseværdier for vejtrafikstøj. Vejledninger For uddybning af reglerne for vejtrafikstøj henvises der til de til enhver tid gældende vejledninger fra Miljøstyrelsen om trafikstøj, pt. Nr. 4/2007, Støj fra veje. Januar

36

37 Parkeringsnormer: Bilag F På den enkelte ejendom skal der udlægges tilstrækkeligt areal til parkering af biler og cykler. Derfor har Aalborg Kommune fastlagt en norm, der angiver, hvad der kan betragtes som tilstrækkeligt areal til parkering, baseret på byggeriets anvendelse. Parkeringsnormen danner udgangspunkt for at stille et parkeringskrav i en lokalplan og i en byggetilladelse. Der er angivet en særlig parkeringsnorm for Aalborg Midtby, se afgrænsningen på kortet nedenfor. Bebyggelsens anvendelse Bebyggelsens anvendelse er udgangspunkt for, hvilken parkeringsnorm, der skal anvendes ved fastlæggelsen af parkeringsbehovet. Ved blandet anvendelse fastsættes antallet af parkeringspladser som summen af kravet til de enkelte anvendelser. Hvis det ikke er muligt at placere bebyggelsen under en af de givne anvendelseskategorier, fastsættes parkeringsbehovet på baggrund af en konkret analyse med efterfølgende politisk behandling, som beskrevet under "Undtagelser fra Parkeringsnormerne". Undtagelser fra parkeringsnormerne I særlige tilfælde kan parkeringsnormen fraviges. Alle afvigelser fra parkeringsnormen skal godkendes af Teknik- og Miljøudvalget, enten direkte eller igennem en lokalplanproces eller en tilsvarende planproces. Ved "særlige tilfælde" forstås: Åvej Større områder med blandede funktioner, hvor summen af kravet til de enkelte funktioner ikke giver et retvisende billede af parkeringsbehovet. Furvej Viaduktvej Højvangsvej Større byomdannelsesprojekter, oftest i forbindelse med en lokalplanproces, hvor parkeringsnormen ikke giver et retvisende billede af parkeringsbehovet. Arealanvendelser med særlige forhold, hvor parkeringsnormen ikke giver et retvisende billede af parkeringsbehovet, fx produktionsvirksomheder med særlige pladskrav eller skifteholdsdrift. De forudsætninger, der ligger til grund for at fastsætte parkeringskrav, der afviger fra parkeringsnormen, fx aftaler om dobbeltudnyttelse af parkeringsarealer, skal tinglyses på relevante ejendomme. Udlæg og anlæg Med udgangspunkt i parkeringsnormen fastsættes et parkeringskrav, der fastlægger, hvor mange parkeringspladser, der skal UDLÆGGES areal til. Som udgangspunkt skal alle parkeringspladser ANLÆGGES, inden ny bebyggelse/ændret anvendelse kan tages i brug. Parkeringsarealer Parkeringsnormen regulerer antallet af parkeringspladser. Udformningen af parkeringsarealerne, herunder arealforbrug pr. parkeringsplads, skal følge vejreglerne. Parkering for personer med nedsat funktionsevne indgår i det samlede antal parkeringspladser. Med hensyn til antal, udformning og placering af disse pladser henvises til bygningsreglement 08 og DS-håndbog 105 "Udearealer for alle Anvisning for planlægning og indretning med henblik på handicappedes færden". Kløvervej Violvej Sundsholmen Uttrupvej Skydebanevej Annebergvej Vestre Fjordvej Kastetvej Lindholmsvej Vestergade Thistedvej Dannebrogsgade Vesterbro Jern banebroen Limfjordsbroen Skansevej Østergade Engvej Norden Mispelvej Hasserisvej Klostermarken Hasserisgade Kong Jyllandsgade Nyhavnsgade Østerbro Øster Sundby Vej Østre Alle Sønderbro Filippavej Æblevangen 1: Afgrænsning af Aalborg Midtby i relation til parkeringsnormen. Vestre Alle Filstedvej Januar Magnoliavej 1km Blegdalstien Christians Alle Hobrovej Enggårdsgade Asylvej Østre Alle Hadsundvej Tagensvej Hirsevej Ullavej Elisevej Aftenvej Lemvigvej

38 Parkeringsnormer: Bilag F Parkeringsnorm for biler Som udgangspunkt for at fastsætte det nødvendige antal parkeringspladser til biler benyttes flg. parkeringsnorm: Bebyggelsens anvendelse P-norm for Aalborg Midtby Standard p-norm Boliger ½ p-plads pr. bolig - Andet byggeri Erhvervsbyggeri Boligbyggeri Fritliggende enfamiliehuse (åben-lav) ½ p-plads pr. bolig 2 p-pladser pr. hus Rækkehuse, dobbelthuse og lign. (tæt-lav) ½ p-plads pr. bolig 1½ p-plads pr. hus/lejlighed. P-pladser kan etableres i fælles p-anlæg Etagehuse (etage) ½ p-plads pr. bolig 1½ p-plads pr. bolig Ungdomsboliger, kollegier, 1 p-plads pr. 4 boligenheder 1 p-plads pr. 4 boligenheder enkeltværelser og ældreboliger Kontor-, fabriks- og værkstedsbygninger 1 p-plads pr. 100 m 2 1 p-plads pr. 50 m 2 etageareal (excl. garageareal) Lagerbygninger 1 p-plads pr. 100 m 2 1 p-plads pr. 100 m 2 Servicestationer 10 p-pladser 10 p-pladser Hoteller 1 p-plads pr. 4 værelser 1 p-plads pr. 2 værelser Feriecentre 1 p-plads pr. 2 overnatningsenheder 1 p-plads pr. overnatningsenhed Restaurationer og lignende 1 p-plads pr. 20 siddepladser 1 p-plads pr. 10 siddepladser Dagligvarebutikker, herunder supermarked, 1 p-plads pr. 25 m 2 salgsareal og 1 p-plads pr. 25 m 2 salgsareal og lavprisvarehus, discountbutik og kiosk 1 p-plads pr. 50 m 2 øvrigt etageareal 1 p-plads pr. 50 m 2 øvrigt etageareal Udvalgsvarebutikker 1 p-plads pr. 25 m 2 salgsareal og 1 P-plads pr. 25 m 2 salgsareal og 1 p-plads pr. 100 m 2 øvrigt etageareal 1 p-plads pr. 50 m 2 øvrigt etageareal Udvalgsvarebutikker til pladskrævende 1 p-plads pr. 100 m 2 bruttoetageareal 1 p-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal varegrupper, udvalgsvarebutikker med værksted Klinikker, service og butikslignende 1 p-plads pr. 100 m 2 bruttoetageareal 1 p-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal formål, fx frisør eller rejsebureau (se Bilag A for eksempler) Engroshandel (se Bilag A for eksempler) 1 p-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal 1 p-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal Kulturelle formål, herunder teatre, 1 p-plads pr. 16 siddepladser 1 p-plads pr. 8 siddepladser biografer og lign. Idrætshaller 1 p-plads pr. 10 personer som hallen 1 p-plads pr. 10 personer som hallen må må rumme rumme (dog mindst 20 pladser) Sportsanlæg 1 p-plads pr. 5 siddepladser 1 p-plads pr. 5 siddepladser Sygehuse 1 p-plads pr. 125 m 2 etageareal 1 p-plads pr. 125 m 2 etageareal Skoler 1 p-plads pr. 2 ansatte samt 1 p-plads pr. 2 ansatte samt 1 p-plads pr. 8 elever over 18 år 1 p-plads pr. 4 elever over 18 år Daginstitutioner 2 p-pladser pr. 20 normerede pladser 4 p-pladser pr. 20 normerede pladser Plejehjem, døgninstitutioner og lign. 1 p-plads pr. 8 normerede institutions- 1 p-plads pr. 4 normerede institutionspladser samt 1 p-plads pr. 8 ansatte pladser samt 1 p-plads pr. 8 ansatte Parkeringsnorm for cykler Som udgangspunkt for at fastsætte det nødvendige antal parkeringspladser til cykler benyttes flg. parkeringsnorm: Bebyggelsens anvendelse Cykelparkeringsnorm Etagehuse, ungdomsboliger mv. 2 pr. bolig Kontor 1 pr. 100 m 2 Fabriks-, lager- og værkstedsbygning ½ pr. 100 m 2 Dagligvare- og udvalgsvarebutikker 1 pr. 100 m 2 Teatre, biografer og lign. 2 pr. 10 siddepladser Idrætshaller 3 pr. 10 personer Sportsanlæg 3 pr. 10 siddepladser Skoler og uddannelsesinstitutioner 5 pr. 10 elever Offentlige transportanlæg, fx tog- og busstation Sikres et passende antal i h.t. passagertilgang Januar

39 Matrikelkort: Bilag 1 Hotel Hvide og konferencefaciliteter, Hus, Vesterbro, Aalborg Midtbyen, MidbyAalborg Midtby FORSLAG UDKAST 344h 345c "fk" 344c 345k 345b 346i "fk" 346k 344f Aalborg Bygrunde "go" 6,50m 345h 346h e 6,00m 29b "ab" 80auk Fredskov Vesterbro 80ask 29a 79is Aalborg Markjorder "aa" "ab" 80dn 80ks 80iv 80hf 80ez Gammel Kærvej Kong Christians Alle 80ey 80dv Signatur 80dx 80dy Kærlundsvej 80ng 80nk 80pn 80po Lokalplangrænse 80auh Ejerlav med navn som label 80es Østre Alle 80pm 80pp Hobrovej 80dq "ø" 80dæ m 80ea 80dr Mål 1:2.000 i A4-format Aalborg Kommune - Teknik- 80hd og Miljøforvaltningen eb 80sl 80ds 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm

40

41 Arealanvendelse: Bilag 2 VESTERBRO P-AREAL CYKELPARKERING C MAX 1 ETAGE MAX 5 M P-AREAL D EKSISTERENDE BYGNING MAX 16 ETAGER MAX 53 M P-AREAL C MAX 1 ETAGE MAX 5 M P-AREAL A MAX 16 ETAGER MAX 53 M TAGTERRASSE B MAX 2 ETAGER MAX 10 M KILDEPARKEN P-AREAL Signatur: Lokalplangrænse Udkørsel Indkørsel Byggefelt A Byggefelt B Byggefelt C Byggefelt D (Eks. bygning) Beplantning Færdselsareal Parkering Friareal Tagterrasse Taghave Træ Mål 1:500 i A4-format 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm GL. KÆRVEJ TAGHAVE Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Lokalplanområdegrænse følger matrikelskel. Skels nøjagtige placering kan kun fastslås ved opmåling.

42

43 Illustrationsskitse: Bilag 3 VESTERBRO P-AREALER VEJADGANG STI TIL KILDEPARKEN CYKELPARKERING HOVEDINDGANG FORTOV P-AREALER TERRASSE CYKELSTI INDKØRSEL TIL P-DÆK TAGTERRASSE VAREIND- LEVERING KILDEPARKEN BUS-PARKERING VEJADGANG TAGHAVE FORTOV Signatur: Lokalplangrænse Udkørsel Indkørsel Byggefelt A Byggefelt B Byggefelt C Byggefelt D (Eks. bygning) Mål 1:500 i A4-format Beplantning 1 cm 1 cm Færdselsareal 1 cm 1 cm 1 cm Parkering Friareal GL. KÆRVEJ CYKELSTI NEDKØRSEL TIL PARKERING Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen

44

45

46 Skovbakkevej Oversigtskort Slotspladsen Annebergvej Reberbansgade Bispensgade Klostermarken Østerågade Nytorv Algade Elme Alle Hasserisgade Prinsensgade Boulevarden Wibroesvej Hasserisvej Vesterbro Rantzausgade Danmarksgade Kong Christians Alle Jyllandsgade Gammel Kærvej Mølleparkvej Søndre Skovvej Kærlundsvej Stenosvej Østre Alle Hjulmagervej Bejsebakkevej 100 m 1: Moltkesvej Vestre Alle Hobrovej Tyge Brahes Vej Forchhammersvej Kjærs Mølle Vej Væverensvej Håndværkervej Lokalplanskabelon InDesign Teknik- og Miljøforvaltningen Plan & Byg Stigsborg Brygge Nørresundby Tlf [email protected]