Med det fortsatte fokus og ressourcetilførsel forventer forvaltningen, at tallet fortsat vil være stigende.

Transkript

1

2

3 KØBENHAVNS KOMMUNE Teknik- og Miljøforvaltningen Center for Byggeri NOTAT Notat om kontrol med boliger i Københavns Kommune Teknik- og Miljøforvaltningens boligkontrol sker dels ved at sikre, at boliger ikke står tomme, og dels ved at føre en systematiseret kontrol med den form for boligudlejning, som foretages via formidlingsvirksomheder, der udbyder møblerede og servicerede boliger til - som regel - udenlandske arbejdstagere i lejeperioder af varierende længde. Kontrollen med tomme boliger - dvs. boliger uden tilmelding til folkeregisteret - sker rent praktisk ved at undersøge årsagen til, at boliger er ubeboede samt ved at sætte en grænse for ledighedsperioderne ved fastsættelse af frister for, hvornår beboelsen skal genoptages. I den forbindelse kan det oplyses, at boligejerne i langt de fleste tilfælde reagerer hurtigt på forvaltningens henvendelser om tomme boliger ved at tage skridt til, at anvendelsen af boligerne genoptages Sagsnr Dokumentnr Sagsbehandler Christine Elise Mørup Kontrollen med udlejning af boliger via formidlingsfirmaer sker ved at kortlægge mønstre i udlejningsperiodernes antal og varighed med henblik på at konstatere, om udlejningerne i højere grad har karakter af hoteldrift end almindelig boligudlejning. Anvendelse af boliger i strid med boligreguleringsloven anmeldes til politiet, hvis anvendelsen ikke ophører. Det er herefter op til politiet at vurdere, om der er tilstrækkeligt bevis til, at der kan ske domfældelse i en straffesag. Forvaltningen har på nuværende tidspunkt ikke mulighed for at udstede administrative bøder, men har i foråret 2016 anmodet ressortministeriet om, at der indføres en hjemmel til dette i boligreguleringsloven for at give mulighed for hurtigere sanktioner af ulovlig anvendelse af boliger. Da det totale antal tomme og ulovligt benyttede boliger i kommunen ikke kendes, er det ikke muligt at oplyse, om boligkontrollen har medført en reduktion. Det kan dog oplyses, at antallet af oprettede og dermed verserende boligreguleringssager er steget som følger: 1. januar 2015: 460 sager 1. januar 2016: 521 sager 1. januar 2017: 812 sager. Med det fortsatte fokus og ressourcetilførsel forventer forvaltningen, at tallet fortsat vil være stigende. Med hensyn til ressourcetilførslen i Budget 2017 på 0,8 mio. kr. kan det oplyses, at Teknik- og Miljøforvaltningen i 2017 har øget boligkontrollen ved bl.a. at ansætte yderligere 1 årsværk pr. 1. februar Center for Byggeri Njalsgade 15 Postboks København S chrmor@tmf.kk.dk EAN nummer

4 Med den øgede kontrol er det forvaltningens mål, at der kan rettes henvendelse til ejere af boliger uden folkeregistertilmelding allerede efter 4 måneder i modsætning til ca. 1 år i dag. Den øgede kontrol vil desuden medføre oprettelse af flere sager om ulovlig anvendelse af boliger, flere henvendelser til boligejerne på et tidligere tidspunkt i sagsforløbet end hidtil, hurtigere opfølgning på sagerne herunder indgivelse af politianmeldelser. Herved reduceres ledighedsperioder i boligmassen generelt. Derudover er det forvaltningens forventning, at den systematiserede kontrol med udlejning af boliger via formidlingsfirmaer vil begrænse de korttidsudlejninger, som har karakter af hoteldrift. Dette vil være til gavn for københavnere, som har brug for en permanent bolig i byen. For så vidt angår udlejning via portaler som f Airbnb, har forvaltningen ikke med den nuværende lovgivning mulighed for at føre systematisk kontrol med eller på anden måde intervenere i denne form for udlejningsvirksomhed. Det skyldes, at der er folkeregistertilmelding i de boliger, som udbydes, samt at boligerne enten kun lejes delvist ud, mens ejeren eller lejeren selv bor i lejligheden - eller de lejes ud i kortere perioder, hvor ejeren eller lejeren er fraværende. I folkeregisteret fremstår boligen derfor som normalt og permanent beboet. Desuden har ministeriet fastslået, at en bolig lovligt kan lejes ud 6 uger (svarende til en lønmodtagers ferie) om året til andre end den faste beboer, uden at der er tale om en overtrædelse af boligreguleringsloven. Forvaltningen har heller ikke adgang til detaljerede oplysninger om de pågældende boliger, da der aldrig oplyses en præcis adresse eller andre oplysninger på portalerne, som gør det muligt at identificere de pågældende lejligheder, hvor der sker korttidsudlejning. Hvis forvaltningen modtager en konkret henvendelse om massiv udlejning af en bestemt bolig via f Airbnb, har forvaltningen i kraft af sin rolle som kontrolmyndighed pligt til at undersøge, om der er tale om et ulovligt forhold, der kan påtales med varsel, påbud og politianmeldelse. Dette forudsætter imidlertid, at anmeldelsen indeholder en specifik adresse, dvs. vejnavn, husnummer, etage og lejlighedsangivelse. Side 2 af 2

5 KØBENHAVNS KOMMUNE Teknik- og Miljøforvaltningen Byens Udvikling NOTAT Vedr. ventetiden på københavnske kollegier Sundheds- og omsorgsborgmester Ninna Thomsen har stillet følgende spørgsmål: Hvordan har ventetiden på københavnske kollegier udviklet sig de senere år? Svar: Det er gratis at stå på venteliste til en ungdomsbolig/kollegiebolig. Der skelnes i besvarelsen ikke mellem de to boligtyper Sagsnr Dokumentnr Sagsbehandler Tine Engelbrechtsen Man kan som uddannelsessøgende stå på venteliste til en ungdomsbolig, selv om man allerede har en bolig. Det kan være aktuelt, hvis man ønsker en bolig, der er billigere og har en bedre beliggenhed. Ventetiden vil afhænge af den enkeltes behov og af hvilke boliger den unge lader sig skrive op til. På de mest populære kollegier kan ventetiden være lang. Generelt reduceres ventetiden for den enkelte jo flere boliger, vedkommende lader sig skrive op til. Den unge har mulighed for at ændre sin opskrivning undervejs, hvis vedkommendes situation ændrer sig, og boligbehovet bliver mere eller mindre akut. Ventetiden afhænger således af en række individuelle omstændigheder og valg, hvorfor det er vanskeligt at sige noget generelt om ventetiden på en ungdomsbolig. Ventelisterne vil typisk være ekstra lange i efterårssemesteret omkring studiestart, når unge i stort antal søger mod byen fra andre dele af landet/verden for med kort varsel at påbegynde en uddannelse langt hjemmefra. Borgerrepræsentationen har derfor vedtaget retningslinjer for udlejning af støttede ungdomsboliger, som giver nyoptagne studerende på en uddannelse i hovedstadsregionen, som har lang transport mellem nuværende bolig og uddannelsesstedet, nogle fordele i en begrænset periode, jf. vedlagte notat om status på Studiestartslisterne Det fremgår heraf, at af de i størrelsesordenen unge uddannelsessøgende 1, som søgte uprioriteret via CIU s og KKIK s Studiestartslister i august 2016 og opfyldte betingelserne for at opnå akutpoint, stod 267 tilbage ved udgangen af november uden at have modtaget et konditionsmæssigt tilbud. Det fremgår tillige af notatet, hvordan antallet af ansøgere i de to fællesanvisninger har udviklet sig over de sidste fire år. Almene Boliger Njalsgade 13, 5. Sal Postboks København S tineng@tmf.kk.dk 1 Det præcise antal kendes ikke, da der er vandtætte skotter mellem de to fællesanvisningers ventelister. Det vides ikke hvor mange ansøgere, der står på begge lister. EAN nummer

6 KØBENHAVNS KOMMUNE Teknik- og Miljøforvaltningen Byens Udvikling NOTAT Slutstatus på Studiestartslisterne 2016 Kommunens retningslinjer for udlejning af støttede ungdomsboliger indebærer, at nyoptagne studerende på en uddannelse i hovedstadsregionen, der har lang transporttid til uddannelsesstedet, har mulighed for via studiestartlisten at komme foran i køen med akutpoint i en begrænset periode omkring studiestart ( akutperioden 1. august til udgangen af november hvert år). Det er en betingelse for at opnå fortrinsretten med akutpoint, at den boligsøgende har søgt uprioriteret inden for en times transporttid fra uddannelsesinstitutionen. Hvis den boligsøgende siger nej til et konditionsmæssigt tilbud, mister vedkommende sine akutpoint Sagsnr Dokumentnr Sagsbehandler Tine Engelbrechtsen Som konditionsmæssigt tilbud betragtes en et-rums bolig til en faktisk husleje på ma kr. (incl. forbrug og boligsikring), som nedbringer transporttiden mellem hjem og arbejde til under en time. En boligsøgende kan omkostningsfrit (uden tab af akutpoint) takke nej til et ikke-konditionsmæssigt tilbud. Da de to indstillingsudvalg i København Centralindstillingsudvalget (CIU) og Kollegiernes Kontor i København (KKIK) ikke udveksler oplysninger om ansøgere, vil en boligsøgende ung, der har mistet sine akutpoint i CIU, stadig kunne få et boligtilbud hos KKIK med akutpoint og omvendt. Ansøgere på studiestartslisten CIU og KKIK, som fører hver deres venteliste, har oplyst følgende om afvikling af studiestartslisten i 2016: Tabel 1. Slutstatus på Studiestartslisterne i KKIK og CIU KKIK CIU KKIK CIU KKIK CIU KKIK CIU KKIK CIU Ansøgninger Heraf afvist Reelle ansøgninger i perioden Heraf tildelt bolig Fjernet fra akutlisten/ har ikke accepteret konditionsmæssigt tilbud Dato for lukning af akutventelisten Antal reelle ansøgninger, som ved akutperiodens udløb ikke har udløst et konditionsmæssigt boligtilbud under Studiestartslisterne nov 25. okt. 30. nov. 22. okt. 30. nov. 12. nov. 30. nov. 22. nov. 31. okt. 30. nov CIU har - i modsætning til KKIK - holdt boligtilbud til en månedlig leje over kr. uden for registreringen, jf. Tabel 2. nedenfor. Almene Boliger Njalsgade 13, 5. Sal Postboks København S tineng@tmf.kk.dk EAN nummer

7 De to indstillingsudvalg repræsenterer forskellige udsnit af ungdomsboligmassen. Der er forskel på, hvor stor en andel af boligerne, der opfylder kriterierne for at komme på Studiestartslisten (Ma. pris på kr. og kun etrumsboliger), og hvor attraktive de er. Antallet af ansøgninger i KKIK er på niveau med antallet af ansøgninger i 2012 og Ansøgerfeltet er faldet siden 2014, men ligger stadig på et højt niveau. CIU og KKIK oplyser, at de afviste ansøgninger (195 og 418) hovedsageligt omfatter kandidat-/master studerende og studerende, som kun har ønsket bolig på nogle få specifikke kollegier, og dermed ikke kunne betegnes som akut boligsøgende. Derudover har KKIK haft nogle få ansøgere, som ikke opfyldte kravet om min. 1 times transport mellem bopæl og studie. CIU oplever, at det er almindeligt, at ressourcestærke/privilegerede studerende, der opfylder kravene til listen, men har andre muligheder (f forældrekøb), skriver sig på listen/listerne i håb om at springe køen over på meget attraktive kollegier og herefter takker nej, hvis de tilbydes de mindre attraktive. Det er CIU s indtryk, at denne tendens til at bruge listen som en slags lodseddel til at springe de længste køer over, er stigende. KKIK oplyser, at de ansøgere som er fjernet fra listen, fordi de ikke accepterede et boligtilbud, generelt har afvist boligtilbud, fordi det ikke var fra et af deres favoritkollegier. Nogle få havde fundet en anden bolig i mellemtiden og havde derfor ikke længere brug for at stå på studiestartlisten. CIU s tal viser et væsentligt fald i antallet af ansøgere siden 2013, men en stigning sammenlignet med antallet i I den fælles information på kommunens hjemmeside op til studiestart blev det præciseret, at der ikke alene er to fællesanvisninger, men også to studiestartslister. Der blev linket til begge studiestartslister og vigtigheden af at søge begge for at opnå et hurtigt boligtilbud, blev fremhævet. Det må derfor antages, at det i vidt omfang er de samme personer, der har skrevet sig på venteliste hos både CIU og KKIK. Antallet af ansøgere kan altså ikke findes ved at addere ansøgerne i de to indstillingsudvalg. Det kan i den forbindelse oplyses, at transport-, bygnings- og boligministeren i februar 2017 forventes at fremsætte lovforslag på ungdomsboligområdet, som vil indebære, at der på sigt kun kan være ét indstilingsudvalg i hver kommune. Hvis lovforslaget vedtages, vil det blive lettere for unge uddannelsessøgende at skaffe sig et samlet overblik over udbuddet af ungdomsboliger i København og i de omegnskommuner, som tilslutter sig samme fæl- Side 2 af 4

8 lesanvisning. Det vil for kommunen blive tilsvarende lettere at tilvejebringe et samlet overblik over udbuddet af ungdomsboliger og det akutte boligbehov op til studiestart. Slutstatus ved akutperioden udløb CIU lukkede i år for studiestartslisten den 25. oktober På dette tidspunkt havde alle på listen fået et boligtilbud. Ved akutperiodens udløb den 30. november var der fortsat 267 ansøgere på KKIK s venteliste, der ikke havde fået et boligtilbud. Det er væsentligt færre end i 2015, hvor antallet var 626. Tallet dækker over ansøgere, der har bekræftet deres ansøgning inden for den sidste måned. Hvis de i den mellemliggende periode har modtaget boligtilbud fra CIU, men ikke aktivt har slettet deres ansøgning, vil de fortsat stå registreret som boligsøgende hos KKIK. Tallet skal derfor tages med et vist forbehold. Efter akutperiodens udløb den 30. november kan der ikke længere opnås boligtilbud med akutpoint, men boligsøgende godkendt til studiestartslisten, som ikke har løst deres boligproblem, vil alt andet lige fortsat være højt prioriteret, i kraft af det almindelige pointsystem. Tildelte boliger i akutperioden Tabel 2. Slutstatus - boligtildeling i akutperioden Konditionsmæssige tilbud d.v.s. kun boliger til ma kr. pr. måned KKIK CIU KKIK CIU KKIK CIU KKIK CIU KKIK CIU 1. Tildelte boliger i København Tildelte boliger udenfor København Alle tildelte boliger KKIK har i akutperioden tildelt i alt 363 boliger, heraf 299 boliger via Studiestartslisten. Knap halvdelen eller 146 af disse boliger er beliggende udenfor Københavns Kommune. KKIK oplyser, at 64 ansøgere i perioden har accepteret en bolig i København, som var dyrere end kr ,00 pr. måned. CIU har i samme periode tildelt i alt 587 boliger, heraf 228 boliger via Studiestartslisten. Hovedparten af de 228 boliger er beliggende i København. Når næsten alle CIU s boligtilbud under akutordningen er beliggende i Københavns Kommune, skyldes det dels beliggenheden af de boliger, som CIU anviser til i omegnskommunerne, i forhold til afstandskriteriet, dels boligernes pris. CIU anviser bl.a. til boliger på Frederiksberg, som er for dyre til at tælle som akuttilbud og disse boliger indgår ikke i opgørelsen. Side 3 af 4

9 Søgningen generelt de almindelige ventelister i CIU og KKIK CIU og KKIK har opgjort antallet af ansøgere således: Tabel. 3. De almindelige ventelister pr CIU KKIK Note: Bemærk, at antallet af ansøgere ikke kan findes ved at addere antallet af ansøgere i de to indstillingsudvalg, da samme person kan stå på begge ventelister. Det er gratis at stå på venteliste til en ungdomsbolig. Hovedparten af dem der står på den almindelige venteliste, har formentlig allerede en bolig, men søger måske en bolig, der er billigere, bedre beliggende e.a. Tallene siger således ikke noget om, antallet af studerende, der står uden bolig ved studiestart. Mange af ansøgerne vil formentlig ende med at flytte ind i andre boligtyper. Side 4 af 4

10 KØBENHAVNS KOMMUNE Teknik- og Miljøforvaltningen Byens Anvendelse Til Teknik- og Miljøudvalget Sagsnr Dokumentnr Afrapportering af Projekt Øget Kontrol af Firmaudlejning Baggrund Sagsbehandler Rasmus Rasmussen Projektet er gennemført over to år i , og har haft fokus på udlejning med persontilmelding på boligens adresse. Formålet med projektet har været at undersøge, hvordan Københavns Kommune kan forbedre kontrollen med erhvervslignende boligudlejning, herunder afklare de lovgivningsmæssige rammer, samt påpege eventuelle begrænsninger i den nuværende lovgivning. Forvaltningen har ingen mulighed for systematisk at kontrollere udlejninger, hvor der ikke sker en persontilmelding til folkeregisteret f Airbnb og lign. udlejningsportaler. Det kan med den nuværende lovgivning kun ske via evt. frivillig aftale med Airbnb, jf. bilag 1.1. samt ved anmeldelser. Hvor forvaltningen har kunnet undersøge og føre kontrol med forholdet på samme måde som for de sytematisk fremfundne boliger. Begreber og udlejningsformer, som projektet har omfattet Firmaudlejning af en bolig: Boligejeren udlejer en bolig til et udlejningsfirma. Udlejningsfirmaet videreformidler boligen til tredjepart, typisk en virksomhed, som benytter boligen til husning af en eller flere medarbejdere, der som hovedregel tilmelder sig folkeregisteret. Korttidsudlejning af en bolig: Boligejeren foretager hyppige udlejninger af sin bolig på dags- og ugebasis. Udlejningen formidles ofte via en udlejningsportal. Kun hvis lejerne tilmelder sig adressen, kan brugen kontrolleres af forvaltningen. Kollegielignende udlejning af enkeltboliger: Boligejeren opdeler ulovligt en alm. bolig i flere enkeltværelser, og udlejer til borgere (ofte studerende). Ingen af lejerne opfylder helårskravet på 180 dage (jf. Hovedrapporten, bilag 1, s. 3-4).

11 Juridiske rammer og begrænsninger Den nuværende kontrol er begrænset af: At der i lovgivningen ikke er hjemmel til at kræve fremvisning af lejekontrakter. Først fra 2001 er kravet om anvendelse til helårsbeboelse indskrevet i lokalplaner for nyopført boligbyggeri. (Bilag 1, Hovedrapportens s. 3, delafsnittet " Helårsbeboelse efter planloven"). At der mangler lovhjemmel til at føre systematisk kontrol med boliger ejet af privatpersoner. Den fremtidige kontrol vil blive forhindret af EU's persondataforordningen, der træder i kraft maj Medmindre der etableres specifik lovhjemmel til at sammenkøre følsomme personoplysninger. For at etablere lovhjemmel har forvaltningen indsendt et lovændringsforslag til boligministeriet (Bilag 1.5). Teknik- og miljøborgmesteren har desuden ved flere lejligheder opfordret den nuværende og tidligere boligminister om at ændre boligreguleringsloven, så alle boliger bliver omfattet af pligt til helårsbeboelse ved boligens opførsel. Resultater i projektperioden IT-værktøjet ErhvervsKontrollen (EK) er udviklet og bruges til screening af antal og længde af tilmeldinger til folkeregisteret, for at finde "iøjnefaldende tilmeldingsmønstre". Et iøjnefaldende tilmeldingsmønster kan føre til henvendelse til ejer, påbud og i yderste konsekvens en retstvist imellem boligejer og Københavns Kommune. I projektperioden er i alt boliger i bydelene Indre By, Vesterbro og Kgs. Enghave blevet screenet for iøjnefaldende tilmeldingsmønstre. 118 boliger er på baggrund af screeningernes resultater blevet udtaget til nærmere undersøgelse. Undersøgelserne har indtil videre resulteret i ca. 35 sager (Bilag 1 s. 5-6 og bilag 1.2). De gennemførte screeninger er ikke et tilstrækkeligt datagrundlag til at kunne konstatere mønstre i benyttelsen af den københavnske boligmasse. Der er i de behandlede sager heller ikke set noget mønster eller sammenhæng i boligejernes respons på forvaltningens henvendelser om firmaudlejning. Fremtidig kontrol og afrapportering På baggrund af budgetmidler er kontrollen generelt styrket fra 2017, både i forhold til firmaudlejning og tomme boliger, hvor der ikke er tilmeldt nogen på adressen. Der er ansat yderligere en medarbejder, og IT-værktøjet ErhvervsKontrollen bliver videreudviklet. Side 2 af 3

12 NOTAT Fra årsskiftet vil forvaltningen i Kvartalsprognosen afrapportere nøgletal fra den samlede boligreguleringskontrol, herunder følgende nøgletal for firmakontrollen: - Antallet af boliger, der er screenet for et "iøjnefaldende tilmeldingsmønster". - Antallet af boliger, som er blevet udtaget til nærmere undersøgelse på grund af "iøjnefaldende tilmeldingsmønster". - Antallet af boliger, hvor det er vurderet, at der kan rejses en sag. Anne-Sofie Degn Serviceområdechef Bilag: 1. Hovedrapport øget kontrol af firmaudlejning, s. 4 (i pdf-filen) 1.1. Q&Q om Airbnb, s Status på gennemførte manuelle kontroller, s Hortens delnotat om persondata, s Oversigt over juridiske handlemuligheder, s Henvendelse til Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet, s Økonomiforvaltningens notat om Airbnb, s. 33 Side 3 af 3

13 KØBENHAVNS KOMMUNE Teknik- og Miljøforvaltningen Byens Anvendelse Bilag 1. Hovedrapport Afrapportering af Projekt Øget Kontrol af Firmaudlejning Sagsnr Dokumentnr Sagsbehandler Rasmus Rasmussen Indledning Denne slutrapport for Projekt Øget Kontrol af Firmaudlejning giver et samlet overblik over de aktiviteter, som forvaltningen i projektperioden 1/ til 31/ har gennemført i udviklingen af en øget kontrol af firmaudlejning. Det har været et politisk ønske, at kontrollen med lovstridige korttidsudlejninger blev øget. For at kunne foretage en kvalificeret indsats var der behov for at afklare lovgrundlaget, analysere udlejningens omfangs og udvikle ITstøtte til opgaven. Derfor blev der afsat midler til at gennemføre et to-årigt projekt, der skulle etablere rammerne for at kunne føre en mere systematisk kontrol. Projektforløbet: 2015: - begrebsafklaring, - juridisk udredning, - aftaleindgåelse med samarbejdspartnere, - udvikling af kravspecifikation til nyt digitalt kontrolsystem. - 2 statusnotater. 2016: - test af prototype på et digitalt kontrolsystem, - udvikling af version 2. med forbedringer og tilføjelser, - sagsbehandling af cases, - 4 statusnotater, - levering af input til lovgivningsarbejde, - slutrapport. Rapporten består af 5 dele: - Vidensopbygning og begrebsafklaring, - Juridisk afklaring af lovgrundlaget for en øget kontrol, - Systemudvikling, - Diskussion af projektets resultater, - Konklusion.

14 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Vidensopbygning : Begrebsdefinition... 3 Helårsbeboelse efter boligreguleringsloven... 3 Helårsbeboelse efter planloven... 3 Firmaudlejning af en bolig:... 3 Udlejning af bolig på hotellignende vilkår:... 4 Korttidsudlejning via udlejningsportal:... 4 Kollegielignende udlejning af enkeltboliger: : Hvordan udtages boliger til kontrol... 4 Anmeldelse:... 4 ErhvervsKontrollen (EK) - screening af boligmassen i Københavns Kommune:... 5 Netsøgning i udlejningsportaler: : Handlemuligheder... 6 Oplysning til borgere om udlejningskontrol - f.eks. via eller kampagner:... 6 Dialog bl.a. breve og møder:... 6 Påbud:... 7 Retssag Det juridiske problemkompleks : Begrænset mulighed for bevisførelse : Kun en delmængde af KK boliger må kontrolleres : Påvirkning af lovgivning Systemudvikling erhvervskontrollen : Hvad kan systemet : Fremtidige udviklingsbehov Diskussion af resultater i projektet og fremtiden for kontrol med firmaudlejning : Måling af effekt : Juridiske forhindringer: Konklusion Side 2 af 12

15 1. Vidensopbygning Den første del af projektet har bestået i at afklare begreberne og definere, hvilke former for udlejning der kan indgå i kontrolopgaven. 1.1: Begrebsdefinition Helårsbeboelse efter boligreguleringsloven En bolig omfattes af pligt til helårsbeboelse, efter boligreguleringslovens regler, når der første gang sker fast beboelse, typisk med folkeregistertilmelding på adressen. Der er en mangeårige praksis i Københavns Kommune, at hvis en bolig med pligt til helårsbeboelse benyttes i mindst 180 dage om året betragtes helårsbeboelseskravet som opfyldt. Denne praksis understøttes af en højesteretsdom fra Der er ikke pligt til helårsbeboelse i en nyopført bolig, før den er taget i brug til fast beboelse, typisk med tilmelding på adressen. Det samme gælder en tidligere erhvervsenhed, som er blevet ombygget til bolig. Før en bolig er blevet omfattet af pligt til helårsbeboelse, kan boligejeren ikke forpligtes til at boligen anvendes som beboelse i mindst 180 dage om året. Hvis en bolig har stået tom i mere end 5 år, uden at forvaltningen rejser en sag om helårsbeboelse, bortfalder kravet om helårsbeboelse. Helårsbeboelse efter planloven Efter år 2000 har Københavns Kommune i sine lokalplaner skærpet kravet til boligernes benyttelse. Efter år 2000 skal boliger benyttes til helårsbeboelse og ikke som tidligere blot beboelse. Hvis en bolig uden pligt til helårsbeboelse er beliggende i et område uden lokalplan, eller med en lokalplan fra før år 2000, kan ejeren benytte boligen som ferie- eller fritidsbolig. Dette er ikke muligt i et område dækket af en nyere lokalplan (efter 2000), da en sådan benyttelse vil være i strid med lokalplanen og dermed planloven. Kommuneplanen indeholder mulighed for, at op til 10 % af boligerne kan undtages for kravet om helårsbeboelse, ligesom enkelte nye lokalplaner (efter 2000) indeholder en bestemmelse om at op til 10 % kan friholdes fra pligten til helårsbeboelse. Firmaudlejning af en bolig: Firmaudlejning er forvaltningens definition for den udlejningsform, hvor en boligejer udlejer en bolig til et udlejningsfirma, som siden videreformidler boligen til en tredjepart, altovervejende en virksomhed, som benytter boligen til husning af en eller flere medarbejdere. Udlejningsformen bruges som alternativ til hotelværelse, og virksomheden dækker som oftest huslejen. Hvis udlejningen medfører hyppige ind- og udflytninger, eller boligen kun benyttes til lejlighedsvis beboelse, skaber det tvivl om pligten til helårsbeboelse bliver opfyldt, samt om boligen har skiftet faktisk anvendelse til er- Side 3 af 12

16 hverv. Endvidere kan hyppig udskiftning af beboere skabe en generel utryghed hos ejendommens andre beboere. Udlejning af bolig på hotellignende vilkår: Udlejning af boliger på hotellignende vilkår er forvaltningens definition på en kontinuerlig udlejning af en boligenhed på dag- eller ugebasis, enten via hotelbooking-hjemmeside eller "direkte fra gaden" via en reception. Som hovedregel er en sådan benyttelse i strid med såvel boligreguleringslov og planlov og vil kunne påtales/retsforfølges. Boligreguleringsloven forpligter ejer til at sikre boligens fortsatte status som bolig. Denne pligt kan ikke overdrages til tredjepart. En ejer kan således ikke unddrage sig sit ansvar efter boligregulerings- og planlovgivningen med henvisning til, at udleje af boligen varetages af andre. Korttidsudlejning via udlejningsportal: Som hovedregel vil der ikke ske folkeregistertilmelding til en bolig, som er blevet udbudt til korttidsudlejning via en udlejningsportal, f.eks. Airbnb. Uden folkeregistertilmelding kan boligen ikke findes igennem den systematiske kontrol af firmaudlejning. Og uden viden om boligens præcise adresse og antal udlejningsdage kan forvaltningen ikke gennemføre en kontrol og eventuelt retsforfølge ejer. Borgeranmeldelser kan udpege specifikke adresser, og give et bud på omfanget af udlejningen, men det præcise omfang af korttidsudlejning via udlejningsportal kender ingen, udover udlejningsportalen og den enkelte udlejer. For en nærmere redegørelse for forvaltningens nuværende muligheder for kontrol af boliger udbudt via udlejningsportaler som Airbnb, se bilag 1.1. Kollegielignende udlejning af enkeltboliger: Den nyudviklede digitale kontrol har gjort det væsentlig lettere at finde boliger, som udlejes på kollegielignende vilkår. Dvs. hvor tilmeldingsmønstret i boligen indikerer, at boligen udelukkende bruges af borgere i den studieaktive alder, og som kun bebor boligen i en periode svarende til ét semester, dvs. mindre end 180 dage. Hvis boligen ikke har status af ungdomsbolig, kollegium eller pensionat i BBR, er benyttelsen lovstridig. 1.2: Hvordan udtages boliger til kontrol Anmeldelse: Forvaltningen har handlepligt ved modtagelsen af en borgeranmeldelse. En anmeldelse skal indeholde en konkret adresse, med vejnavn, husnummer og sidebetegnelse før en undersøgelse kan igangsættes. F.eks. har forvaltningen som led i projektet behandlet en borgeranmeldelse vedrørende en specifik ejendom på Vesterbro, hvor anmelderen havde mistanke om hoteldrift i store dele af ejendommen. Anmelderen vedhæftede en internetannonce, som understøttede anmelderens påstand. Sagen afventer pt. politianklagemyndighedens sagsbehandling. De nærmere detaljer om sagen kan læses i bilag 1.2, under punktet "Vesterbro". Side 4 af 12

17 Forvaltningen har i projektforløbet indgået aftaler med bl.a. Lejernes landsorganisation (LLO), folkeregisteret samt International House Copenhagen (som forestår førstegangs folkeregistertilmeldinger af udenlandske statsborgere). Aftalerne betyder at hvis en af de tre instanser får konkret mistanke om ulovlig udlejning, laver de en anmeldelse af forholdet til forvaltningen. Aftalen går også den anden vej; således har folkeregisteret i et konkret sag fået oplysninger fra forvaltningen om, at syv personer var tilmeldt én bolig på under 60 m 2. ErhvervsKontrollen (EK) - screening af boligmassen i Københavns Kommune: Forvaltningen har fået udviklet det digitale kontrolredskab ErhvervsKontrollen (EK), som kan bruges til at screene hele kommunen systematisk for iøjnefaldende tilmeldingsmønstre efter følgende tre parametre: Undersøgelsesperioden - perioden for, hvornår der er sket folkeregistertilmelding til en boligs adresse (eksempelvis til ) Antallet af tilmeldinger i hver enkel bolig i undersøgelsesperioden (eksempelvis 10 og derover) Længden af tilmeldingerne i hver af de boliger, som opfylder de første to parametre (eksempelvis 180 dage og derunder) I projektperioden er screeningernes resultater blevet undersøgt yderligere ved manuelle opslag i registre, for at afklare om der er grundlag for at starte en sag. Bl.a. er anvendelsesstatus i BBR og om der er byggesag på boligen blevet manuelt undersøgt. I den nye version af EK, som idriftsættes ved årsskiftet, er disse oplysninger automatisk inkluderet i screeningsresultatet. Hvis der er sket et ejerskifte i undersøgelsesperioden, vil forvaltningen koncentrere sig om flyttemønstret under den nuværende ejers ejerskab, da forvaltningen ønsker at retsforfølge nuværende ejeres eventuelle lovstridige brug af deres bolig(er). I 2016 er EK blevet brugt til at screene alt boliger, beliggende i Indre By, Vesterbro og Kgs. Enghave. 118 boliger er på baggrund af screeningernes resultater blevet udtaget til nærmere undersøgelse. Undersøgelserne har resulteret i ca. 35 sager med meget forskellige problemstillinger: En form for sagsforløb har været, at en lejer havde videreformidlet dele af sin egen lejelejlighed til andre, med en høj til- og udflytningsfrekvens til følge. Da lejeren fremlagde lejekontrakter, som var tidsubegrænsede og med alm. opsigelsesvarsel, var udlejningen ikke i strid med boligreguleringsloven, da en udlejer ikke kan gøres ansvarlig for, hvordan en lejer benytter sit opsigelsesvarsel. I et andet sagsforløb fandt vi via EK frem til fire ejendomme, som havde en kollegielignende udlejning. Boligerne i de fire ejendomme er registeret som boliger i BBR. Forvaltningen er derfor ved at udforme et påbud til ejer om Side 5 af 12

18 at ophøre med denne udlejningsform. Læs mere om denne sag i bilag 1.2, under punktet "Indre By". I ca. 10 af de nævnte 35 sager har forvaltningen dialog med ejer, eller udformer et påbud til boligejer om at stoppe den igangværende benyttelse af boligen. I flertallet af de resterende sager, har de hyppige ind- og udflytninger vist sig at være helt legale. Netsøgning i udlejningsportaler: Forvaltningen har mulighed for, af egen drift, at undersøge hotelportaler og udlejningsfirmaers hjemmesider med henblik på at finde boliger med pligt til helårsbeboelse, som uafbrudt annonceres til udlejning på hotellignende vilkår. Man må gerne foretage boligudlejning via udlejningsportal eller udlejningsfirma. Men hvis lejligheden tilbydes til udlejning på dags- eller ugebasis, er der grundlag for at starte en undersøgelse af boligens benyttelse. Det kan imidlertid være vanskeligt at finde de konkrete boliger, da annoncerne som hovedregel ikke oplyser boligernes præcise adresser. Alligevel kan den slags søgninger give resultater, hvis opslaget indeholder skriftlige eller visuelle oplysninger, som gør det muligt at identificere den konkrete bolig. Et eksempel på en sådan søgning, der førte til en sag, var en større beboelsesejendom på Islands Brygge med 195 lejligheder, som blev udbudt til udlejning på hjemmesiden booking.com. Forvaltningen fik konkret mistanke om, at ejer udlejede mange af ejendommens boliger på hotellignende vilkår, og forsøgte at friholde så mange af ejendommens boliger fra pligten om helårsbeboelse som muligt. De nærmere detaljer om sagen kan læses i bilag 1.2, under punktet "Islands Brygge". 1.3: Handlemuligheder Oplysning til borgere om udlejningskontrol - f.eks. via eller kampagner: Det er allerede i dag muligt for en borger at henvende sig til forvaltningen med en konkret mistanke om et ulovligt udlejningsforhold. Projektet har taget de indledende skridt til at informere mere uddybende på om, hvad man som boligejer må og ikke må i Københavns kommune. Dialog bl.a. breve og møder: Når forvaltningen er blevet opmærksom på et forhold, der muligvis er ulovligt, er næste skridt direkte dialog med boligejer og evt. også lejerne. I første omgang er dialogen altid skriftlig eller telefonisk, men dialogmøder har også vist sig som et brugbart redskab. Det er erfaringen, at oplysning om gældende regler kan medvirke til, at de uønskede forhold ophører. I projektperioden er bl.a. afholdt møder med to forskellige udlejningsfirmaer, som begge udviste forståelse for nødvendigheden af den nye kontrol af firmaudlejning. Side 6 af 12

19 I den tidligere omtalte sag om en beboelsesejendom på Islands Brygge, har dialogmøder været vejen imod et godt sagsforløb. Sagens karakter og manglende retspraksis på området var faktorer, som kunne få sagen til at udvikle sig til en retstvist. Men i stedet førte dialogen til, at ejeren ændrede på dele af sin praksis. Læs de nærmere detaljer i bilag 1.2, under punktet "Islands Brygge". Påbud: Hvis ikke dialogen fører til det ønskede resultat, kan næste skridt blive et påbud. Forvaltningen kan ifølge byggeloven udstede påbud om at tilbageføre en bebyggelse til sit lovlige formål, f.eks. hvis bebyggelsen er blevet ombygget fra et formål til et andet uden tilladelse. En enkelt sag, fundet ved en søgning på en hoteludlejningsportal, har ført til et sådant påbud. Sagen drejer det sig om et udhus, som er blevet ombygget til to selvstændige boliger, som bliver benyttet til udlejning på hotellignende vilkår. De nærmere detaljer kan læses i bilag 1.2, under punktet "Valby". Retssag: Hvis et påbud ikke har den ønskede effekt, kan forvaltningens næste skridt blive retsforfølgelse. Forvaltningen vurderer, at risikoen for retstvister med udlejningsfirmaer er stor. Her er store økonomiske interesser på spil, da udlejningsfirmaerne har en økonomisk interesse i at udfordre forvaltningens tolkning af lovgrundlaget. 2. Det juridiske problemkompleks Forvaltningen forventer, at den kommende kontrol kan føre til retssager. Forvaltningen har den væsentlige juridiske udfordring, at vi via anklagemyndigheden skal kunne løfte bevisbyrden i de retssager, som vi anmelder til politiet. Endvidere er det problematisk, at persondataloven hindrer forvaltningen i systematisk at kontrollerer benyttelsen af boliger, der ejes via et cprnummer. 2.1: Begrænset mulighed for bevisførelse Firmaudlejning er ikke nødvendigvis i strid med boligreguleringsloven. Ifølge retspraksis kan en ejer ikke stilles til ansvar for hyppige og korte udlejningsperioder i sin bolig, hvis lejekontrakten er tidsubegrænset og med almindelig opsigelsesvarsel. Kontraktens udformning har derfor stor indflydelse på forvaltningens muligheder for at forfølge sager om firmaudlejning. Pt. kan forvaltningen bede om en redegørelse for brugen af boligen. En sådan redegørelse kan have form af indsendelse af gældende og ophørte lejekontrakter, men forvaltningen har ikke retskrav på at få lejekontrakter udleveret. I forbindelse med en sag i en ejendom på Christianshavn, har et udlejningsfirma nægtet at udlevere lejekontrakterne. For de nærmere detaljer i sagen, se bilag 1.2, under punktet "Christianshavn". 2.2: Kun en delmængde af KK boliger må kontrolleres Side 7 af 12

20 Projektet har undersøgt, med juridisk bistand fra Advokatfirmaet Horten, hvilke dele af boligmassen, som må inddrages i den systematiske kontrol af firmaudlejning (se Hortens delnotat, vedlagt som bilag 1.3) Der er ikke hjemmel i persondataloven og boligreguleringsloven til systematisk kontrol af boliger, som er ejet via et CPR-nummer. Det gælder 25 % af den københavnske boligmasse. Det er dog lovligt at foretage en enkeltstående kontrol af konkrete ejendomme ejet via et CPR-nr., hvis: forvaltningen får en borgeranmeldelse, hvis forvaltningen allerede har en igangværende sag om boligen (f.eks. en sag om tom bolig), på anden vis bliver opmærksom på mulig ulovlig anvendelse, f.eks. via en udlejningsportal. I de ca. 75 % af den københavnske boligmasse, som ejes via et CVR-nr., (eksempelvis firmaer og andelsboligforeninger), kan forvaltningen bruge EK til at gennemføre en systematisk kontrol af firmaudlejning. Forvaltningens handlemuligheder findes i bilag 1.4. I oversigten fremgår om en konkret handling er noget forvaltningen: A. har lov til (Hjemlet) B. ikke har lov til (Ikke hjemlet) C. muligvis eller kun delvis har lov (Delvis hjemlet) Eksempelvis er det i bilaget beskrevet, at forvaltningen ikke må forespørge om lejekontrakter i huslejenævnet med kontrol for øje (bilag 1.4, pkt. nr. 9). I den sidste kolonne i bilag 1.4 finder man den juridiske forklaring på forvaltningens handlemuligheder. 2.3: Påvirkning af lovgivning Et delresultat i projektet var en invitation fra Udlændige-, Integrations- og Boligministeriet om at bidrage til det lovrevideringsarbejde, der foregår i øjeblikket med at sammenskrive leje- og boligreguleringsloven. I maj 2016 afleverede forvaltningen derfor fire konkrete lovændringsforslag (se bilag 1.6), som kunne imødekomme dele af det juridiske problemkompleks skitseret ovenfor: 1. Skabe specifik lovhjemmel til samkøring af BBR- og CPR-registrene til boligreguleringskontrol, så kontrollen kan fortsætte efter EUpersondataforordningens ikrafttræden i maj Lovændringsforslaget vil give hjemmel til også at kontrollere CPR-ejede boliger. 2. Skabe lovhjemmel til at kunne kræve dokumentation for udlejning i form af lejekontrakter fra boligformidlere og boligejere. 3. Skabe lovhjemmel for udstedelse af administrative bøder for brud på boligreguleringsloven (motiveret af et ønske om at kunne få afsluttet boligreguleringssager hurtigere og i samme forbindelse aflaste politi og domstole). Side 8 af 12

21 4. Skabe lovhjemmel til at forvaltningen kan foretages tilsyn som led i forvaltningens kontrol med boligreguleringsloven. Forvaltningen har primo december 2016 forespurgt boligministeriet, hvorvidt forvaltningens lovændringsforslag er blevet inddraget i lovsammenskrivningen. Hertil svarede ministeriet, at dette ikke kunne oplyses på nuværende tidspunkt, idet arbejdet stadig pågår. Hvis det 1. lovændringsforslag ikke bliver en del af den kommende sammenskrevne lov, må forvaltningen ophøre med at føre systematisk kontrol på boligreguleringsområdet, når EU s persondataforordning træder i kraft i maj Den sammenskrevne lov forventes at blive sendt i høring 2. kvartal KL vil være høringspart på vegne af Københavns Kommune. Forvaltningen har indledt kontakten med KL omkring høringsprocessen og et samarbejde om høringssvar. Direktionen vil modtage et særskilt notat om konsekvenserne af en manglende lovhjemmel på et senere tidspunkt, når det står mere klart, hvad der kommer til at stå i lovudkastet. 3. Systemudvikling erhvervskontrollen. I projektperioden er kontrolredskabet ErhvervsKontrollen (EK) blevet udviklet. Formålet med kontrolredskabet er at kunne screene hele den københavnske boligmasse på ca boliger (dog ikke de CPR-ejede boliger) for iøjnefaldende tilmeldingsmønstre. Dette sker ved at EK sammenkobler oplysninger om boliger fra BBR, med oplysninger om tilmeldingsperioder for personer fra CPR efter de tre førnævnte parametre: Undersøgelsesperioden, antallet af folkeregistertilmeldinger i en bolig samt varigheden af hver tilmelding. 3.1: Hvad kan systemet Forvaltningen fik leveret prototypen for EK ved udgangen af En kontrol udføres som en stikprøve på et frit defineret område på et digitalt kort over Københavns Kommune. I programmet tegnes en polygon på et kort, hvor boligerne inden for polygonen bliver screenet for antallet af folkeregistertilmeldinger i en given bolig i et givent tidsrum. Resultatet fra screeningen er grundlaget for den efterfølgende undersøgelse af, om der tale om et iøjnefaldende tilmeldingsmønster, der giver anledning til at starte en sag. På baggrund af test og brug af prototypen blev EK version 2 udviklet i løbet af Version 2 indeholder en række tilføjelser og forbedringer af teknik og metoder i programmet. Bl.a. er muligheden for justering af polygonens udformning tilføjet, og frit valg af antal dage, der indgår som udvælgelsesparameter er nu mulig. Endvidere har EK Version 2 fået tilføjet en række udtræks- og sorteringsmuligheder, der gør de efterfølgende detailun- Side 9 af 12

22 dersøgelser mere effektive. Version 2 er i afsluttende test og idriftsættes ved årsskiftet. 3.2: Fremtidige udviklingsbehov Der er allerede forskellige ønsker til videreudvikling af kontrolprogrammet. Bl.a. yderligere forbedringer af data-input i systemet. Der er også ønsker om tilpasning af analyseresultaterne, så de formmæssigt bedre kan bruges i den efterfølgende analyse. Vi forventer også, at der vil vise sig behov for tilpasninger, der kan lette sagsgangene. 4. Diskussion af resultater i projektet og fremtiden for kontrol med firmaudlejning Udviklingen af EK har muliggjort screening i 2016 af i alt boliger, beliggende i Indre By, Vesterbro og Kgs. Enghave. 118 boliger er på baggrund af screeningernes resultater blevet udtaget til nærmere undersøgelse. Undersøgelserne har resulteret i ca. 35 sager med meget forskellige problemstillinger. 4.1: Måling af effekt Fra årsskiftet forventer vi at afrapportere fremdriften i kontrollen i faste intervaller som en del af CBY's kvartalsafrapportering til TMU. Formen er: - Antallet af boliger, der er screenet for et "iøjnefaldende tilmeldingsmønster". - Antallet af boliger, som er blevet udtaget til nærmere undersøgelse på grund af "iøjnefaldende tilmeldingsmønster". - Antallet af boliger, hvor det er vurderet, at der kan rejses en sag. Dette kan være én måde at måle effekten af kontrollen af en øget og mere systematisk kontrol med erhvervsudlejning af boliger i Københavns Kommune. En anden måde er at undersøge, om kontrollen fører til en adfærdsændring, og hvorvidt en sådan ændring kan måles. F.eks. kan man undersøge, om antallet af folkeregistertilmeldingerne i de boliger, hvor der har været rejst en sag, er blevet mindre, og/eller om folketilmeldingerne i de pågældende boliger er blevet længere. En sådan undersøgelse forudsætter, at der foretages en tilbagevendende undersøgelse af tilmeldingsmønstret i de boliger, hvor forvaltningen har ført en sag (bilag 1.4, pkt. nr. 10). 4.2: Juridiske forhindringer: I projektet er der afdækket adskillige mangler, uklarheder og modsætningsforhold mellem forskellige lovområder, som begrænser forvaltningens muligheder for at gennemføre en kontrol med henblik på at ændre adfærd hos boligejere i Københavns Kommune. - Boliger uden pligt til helårsbeboelse, som er opført før 2000 kan være fuldstændigt fritaget kravet om helårsbeboelse, medmindre en lokalplan Side 10 af 12

23 fra år 2000 og frem kræver helårsbeboelse, eller hvis boligen tages i brug til fast beboelse. - Ved mistanke om et ulovligt forhold har forvaltningen ikke lovkrav på, at ejer skal dokumenterer sine lejeforhold ved at fremlægge lejekontrakter. - Persondataloven begrænser mulighederne for at føre systematisk kontrol med boliger ejet via et CPR-nr. Ca. 25 % af boligmassen bliver derved undtaget den systematiske kontrol. Implementering af EUpersondataforordningen i dansk ret i maj 2018 vil yderligere skærpe dette forbud. Derfor er det overordentlig vigtigt, at den omtalte lovrevision af boligreguleringsloven kommer til at indeholde eksplicit lovhjemmel om registersamkøring. Forvaltningen er allerede blevet forespurgt om forslag til udformning af lovforslaget, jf. bilag 1.5, ligesom vi er blevet opfordret til at dele vores erfaringer på kontrolområdet med boligministeriet - herunder tilsendelse af nærværende slutrapport. 5. Konklusion Projekt Øget Kontrol af Firmaudlejning har leveret følgende resultater: Projektet har defineret flere forskellige former for erhvervsorienteret udlejning, som kan gøres til genstand for kontrol. Herunder firmaudlejning, hotellignende udlejning, udlejning via udlejningsportal og kollegielignende udlejning. I projektet er de juridisk forhold samt nuværende handlemulighederne blevet afklaret. Projektet har bidraget med forslag til den kommende revision af lovgivningen på området. Der er udviklet et redskab til at foretage screening af størstedelen af Københavns boligmasse med henblik på at finde og sagsbehandle lovstridige udlejning af boliger. Projektet har allerede behandlet en række cases, og oplyst ejere eller givet påbud. Projektet har via en række notater redegjort for fremdriften i løbet af projektperioden. Desuden har projektet haft afledte resultater i form af almindelig registeroprydning, og flere sager om lovliggørelse af ulovlige forhold. Som projektet har dokumenteret, stiller den nuværende lovgivning en række forhindringer for, at kontrollen alene vil kunne føre til at al lovstridig udlejning i Københavns Kommune ophører. Side 11 af 12

24 Men forhindringerne har ikke umuliggjort en kontrol. Forvaltningen har derfor udviklet en funktionel systematisk kontrol, som både tager højde for begrænsningerne i lovgivning, og som samtidigt får undersøgt benyttelsen af størstedelen af den københavnske boligmasse Side 12 af 12

25 KØBENHAVNS KOMMUNE Teknik- og Miljøforvaltningen Byens Anvendelse NOTAT Bilag Q&A om AirBnB Sagsnr Dokumentnr Q: Kan forvaltningen bruge udlejningsannoncer på Airbnb.com til kontrol af korttidsudlejning? Sagsbehandler Rasmus Rasmussem A: Som udgangspunkt har forvaltningen et identifikationsproblem, da Airbnb anonymiserer boligens geografiske placering. Boligen bliver vist som en blå cirkel på udlejningsannoncens bykort. Boligen kan ligge hvor som helst inden for cirklens omfang på 150 meter. Samtidigt har annoncerne (som oftest) ikke oplysninger om boligens adresse, dvs. vejnavn, husnummer og etageinddeling. Hvis annoncen heller ikke indeholder billeder af boligens vinduesudsigter eller af den ejendom, hvori boligen ligger, har forvaltningen ingen oplysninger om, hvilken specifik bolig der udlejes, og hvor meget den udlejes. Forvaltningen kan derfor ikke finde frem til den specifikke Airbnb-udbudte bolig eller dens ejer. Det er ikke tilladt, at forvaltningen opretter sig som "kunde" uden at gøre opmærksom på, at det er i forbindelse med kontrol. Dette gælder både ved oprettelse af en profil på en udlejningsportal som Airbnb eller ved at gennemføre en booking på portalen til kontrolformål. 2. Q: Hvordan kan man kontrollere Airbnb mest og bredest muligt? A: Den eneste kilde til hele omfanget af Airbnb-udlejningen af boliger i Københavns Kommune, og de fulde oplysninger herom, er firmaet bag Airbnb.com. Der er i den nuværende boligreguleringslov ikke lovhjemmel til at kræve boligernes eksakte adresser og udlejningsfrekvens udleveret fra Airbnb til kontrol. Samtidigt skal forvaltningen, hvis den ønsker at retsforfølge en ejer for brud på boligreguleringsloven, kunne dokumentere, hvor ofte en bolig er blevet brugt i strid med boligreguleringsloven. Kalenderne på selskabets hjemmeside giver ikke et retvisende billede af boligens udlejningsfrekvens. De kalendere, som forefindes på hver enkelt udlejningsannonce hos Airbnb.com, sondrer ikke imellem én booket nat, eller en nat, hvor boligen ikke er blevet udbudt til udlejning. Samtidigt kan en udlejer indstille kalenderen på udlejningsannoncen til at fremstå således, at boligen konstant er udlejet, selv om udlejeren faktisk bruger boligen til sin egen helårsbeboelse. Det betyder, at kalenderne ikke kan bruges som bevis for brud på boligreguleringsloven.

26 3. Q: Hvilke handlemuligheder har forvaltningen, hvis et firma eller en privatperson opkøber boliger, og påbegynder massiv korttidsudlejning via Airbnb eller lignende portaler? A: Hvis forvaltningen får kendskab til en eller flere Airbnb-udbudte boliger, som står tomme og uden folkeregistertilmelding, og som er omfattet af pligten til helårsbeboelse efter boligreguleringsloven, kan forvaltningen udstede påbud om boligens genoptagelse til helårsbeboelse. Hvis ejeren ansøger om at ændre de opkøbte boliger til erhvervsmæssig brug, og disse ligger i et område med en lokalplan, der dikterer at boliger skal anvendes til helårsbeboelse, kan forvaltningen afvise ansøgningen med henvisning til planlovens 12, stk. 1. Denne paragraf påbyder kommunen at virke for kommuneplanens gennemførelse. Københavns Kommunes kommuneplan fra 2015 dikterer: Boliger der fastlægges som helårsboliger må ikke benyttes til feriebolig eller anden form for midlertidig beboelse. Alle lokalplaner fra år 2000 og frem erklærer, at boligerne skal bruges til helårsbeboelse. Hvis de opkøbte boliger ligger i et område uden lokalplan eller med en lokalplan fra før år 2000, vil kommunens godkendelse til ændring fra bolig til erhverv være betinget af, at ansøgeren kan stille med det samme antal kvadratmeter bolig som erstatning for de nedlagte, samt at boligen som helhed skal være af samme stand, beliggenhed og bonitet. Disse krav stilles, således at den samlede boligmasse ikke bliver mindre i hverken antal eller kvalitet. Det betyder, at reglerne i forhold til at sikre sig imod opkøb af boliger til korttidsudlejning er til stede, hvis boligernes identiteter er kendte. Forvaltningen har som tidligere nævnt et identifikationsproblem hermed. 4. Q: Hvis en hel bolig bliver korttidsudlejet via Airbnb, og ejendommen tilhører en andelsbolig- eller en ejerboligforening, hvilke handlemuligheder har forvaltningen? A: Forvaltningen kan meddele foreningens bestyrelse, at en bolig i ejendommen bliver udbudt til Airbnb-udlejning - og intet andet. Forvaltningen har ikke lovhjemmel til at sørge for, at foreningens vedtægter bliver overholdt, da overtrædelse af reglerne er et privatretligt anliggende. Men andelsbolig- eller ejerboligforeningen kan bruge forvaltningens oplysninger til selv at påbegynde en sag imod ejeren af den korttidsudlejede bolig. 5. Q: Hvis en hel bolig mere end seks uger om året bliver korttidsudlejet via Airbnb, og boligen er en udlejningsbolig, hvilke handlemuligheder har forvaltningen? A: Forvaltningen har den spurgt Boligministeriet, om forvaltningen med hjemmel i boligreguleringsloven kan ophæve en lejeaftale imellem en udlejer og en lejer, hvis det kan dokumenteres, at lejeren videreformidler hele boligen til korttidsudlejning via en udlejningsportal, eksempelvis Airbnb, i mere end 6 uger. Ministeriet har svaret, at det kan forvaltningen. Forvaltningen har også mulighed for at ophæve kontrakten imellem en lejer Side 2 af 4

27 og fremlejer, som udlejer lejligheden via Airbnb. Det er forvaltningens opfattelse, at bevisbyrden omkring omfanget af Airbnb-udlejningen bliver tung at løfte for forvaltningen. Udlejer har mulighed for at ophæve lejekontrakten på baggrunden af forvaltningens oplysninger, hvis udlejningen er i strid med lejekontrakten. 6. Q: Hvis en hel bolig mere end seks uger om året bliver korttidsudlejet via Airbnb, og boligen er en ejerbolig, som bruges til ejerens egen helårsbeboelse, hvilke handlemuligheder har forvaltningen? A: Hvis ejeren er folkeregistertilmeldt i sin ejerbolig, og forvaltningen får en formodning om, at ejeren udlejer ejerboligen i f.eks. 12 uger om året, kan forvaltningen skrive en henstilling til ejeren og præcisere, at man ikke må korttidsudleje hele sin bolig i mere end seks uger om året. Hvis forvaltningen siden kan dokumentere, at hele boligen fortsat er blevet korttidsudlejet via Airbnb i mere end seks uger om året efter en henstilling, vil forvaltningen kunne politianmelde ejer og dermed via politiet rejse en sag ved retten mod ejeren for brud på boligreguleringslovens 50, stk. 1. Denne paragraf tilsiger, at man ikke må benytte en bolig, som er omfattet pligten til helårsbeboelse, til midlertidig benyttelse uden kommunens tilladelse. En tilladelse, som kun i meget begrænset omfang gives, f i forbindelse med folketingsmedlemmers supplerende bolig samtidig med, at de er bosat uden for hovedstadsområdet. Hvorvidt forvaltningen vil få medhold i en rejst sag afgøres i sidste ende af domstolene. 7. Q: Kan BR, med den nuværende boligreguleringslov i hånden, beslutte helt at forbyde Airbnb? A: Nej, det kan BR ikke. At korttidsudleje et værelse i den bolig, man selv bebor og er folkeregistertilmeldt i, er ifølge boligreguleringsloven ikke ulovligt. Det er samtidigt, efter boligministeriets nuværende opfattelse, heller ikke ulovligt at korttidsudleje hele sin bolig i op til 6 uger i et kalenderår, svarende til en lønmodtagers årlige ferie. Et forbud imod korttidsudlejning, eksempelvis via Airbnb, skal vedtages af folketinget. 8. Q: Ligger kontrol af Airbnb-udbudte boliger i Københavns Kommune inden for den eksisterende boligreguleringskontrol? A: Den tidligere bevilligede øgede kontrol af firmaudlejning og udlejning på hotellignende vilkår (Budget 15), er en kontrol af de boliger, hvor der er og sker folkeregistertilmelding på adressen, og hvor mønsteret i folkeregistertilmeldingerne kan underbygge en formodning om, at boligen bruges i strid med boligreguleringsloven. Side 3 af 4

28 Kontrol af Airbnb-udbudte boligers brug er på nuværende tidspunkt ikke indeholdt, hverken i den eksisterende boligreguleringskontrol af tomme boliger eller i den øgede kontrol af firmaudlejning. Forvaltningen har dog en undersøgelses- og handlepligt ved anmeldelser fra borgere om en sådan benyttelse, ligesom forholdet undersøges, hvis man i øvrigt støder på denne form for udlejning i den almindelige sagsbehandling af tomme boliger. På en korttidsudlejet bolig via Airbnb vil der typisk ikke ske folkeregistertilmelding på adressen, og dermed kan boligen ikke findes igennem den systematiske kontrol af firmaudlejning. Forvaltningen har ikke i den eksisterende kontrol af tomme boliger fundet dokumentation for eller har belæg for at antage, at hvis en bolig står tom og uden tilmelding til folkeregisteret, så bliver boligen altovervejende benyttet til korttidsudlejning via Airbnb. Derimod skyldes tomgangsperioder som oftest salgsbestræbelser og/eller renovering af boligen. Side 4 af 4

29 KØBENHAVNS KOMMUNE Teknik- og Miljøforvaltningen Byens Anvendelse NOTAT Bilag Status på gennemførte manuelle kontroller af firmaudlejning Sagsnr Dokumentnr Vesterbro: En borgeranmeldelse henledte forvaltningens opmærksomhed på en ejendom med 12 lejligheden på Vesterbro. Ved sagens påbegyndelse var 6 af de 12 lejligheder ledige, og flere af lejlighederne blev annonceret til hotellignende udlejning på internettet. Dags dato er 1 af de 12 lejligheder fortsat ledig. Sagsbehandler Rasmus Rasmussen Siden seneste statusnotat har anklagemyndigheden været i telefonisk kontakt med forvaltningen angående størrelsen af bøden, som forvaltningen ønsker ejendomsejeren idømt for to brud på boligreguleringsloven: 1): at undlade at melde 5 boliger i ejendommen ledige til kommunen [boligreguleringslovens 48, stk. 2.]. 2): for at have udlejet mindst én lejlighed på hotellignende vilkår [samme lovs 50, stk. 1]. Forvaltningens svar på anklagemyndighedens forespørgsel var en samlet bødestørrelsen på i alt kr kr. for hver af de fem lejligheder, som ejeren ikke har meldt ledige til kommunen, og kr. for at én lejlighed er blevet udlejet på hotellignende vilkår. En repræsentant for ejeren har over for politiet erkendt sidstnævnte forhold. Størrelsen på bøderne er baseret på tidligere retspraksis samt den bevismæssige stilling i sagen. Forvaltningen har pt. ikke modtaget anklageskriftet i kopi, og boligerne annonceres fortsat til udlejning via booking.com. Indre By: ErhversKontrollen har fundet frem til fire ejendomme i Indre By, hvor folkeregistertilmeldingerne viste, at forskellige større grupper af udlændinge i den studieaktive alder (start-20'rne) har gennemført en samlet indflytning på flere adresser i den samme ejendom, enten i slutningen af februar eller august måned. De boede på adressen i 3½ måned, for derefter at fraflytte i samlet flok. Imellem tilmeldingsperioderne af 3½-4 måneds varighed stod boligerne uden eller med en enkelt tilmelding på adressen. Ejendommene bliver enten ejet eller lejet af et firma, som formidler korte udvekslingsophold i København til udenlandske studerende. Efter forvaltningens opfattelse bliver ejendommene i sin helhed og uden tilladelse benyttet som et kollegium. Samtidig er det forvaltningens opfattelse, at måden hvorpå boligerne benyttes, har afstedkommet en reel opdeling af lejlighederne i flere selvstændige enkeltværelser. Dette kræver kommunens tilladelse.

30 Det er siden statusnotat blevet klarlagt, at byggetilladelserne til opførelsen af de fire ejendomme ikke giver rum for den nuværende benyttelse. Islands Brygge: En søgning på en udlejningsportal primo 2016 bragte en ejendom med 195 boliger på Islands Brygge i søgelyset, da boligerne blev annonceret til udlejning på hotellignende vilkår. Der er blevet afholdt i alt 3 møder mellem forvaltningen og ejendommens ejer. På det seneste møde i ultimo oktober redegjorde ejeren for i alt 56 boliger, som er omfattet af pligt til helårsbeboelse, men som pt. står ledige. Af disse boliger benyttes pt. 49 til beboelse uden tilmelding til folkeregisteret. Ejeren ønskede at modtage og omdele forvaltningens henvendelser til de pågældende beboere om at blive tilmeldt. Dette accepterede forvaltningen. Henvendelserne blev sendt til ejeren i uge 46. Til mødet redegjorde ejeren endvidere for de i alt syv personer, som bor i ejendommen, men som er folkeregistertilmeldt på ikke-gyldige adresser i ejendommen. Ejers redegørelse er blevet overdraget til folkeregisteret til videre sagsbehandling. På mødet understregede forvaltningen endnu en gang over for ejer, at al annoncering om korttidsudlejning på dag- eller ugebasis er i strid med lokalplan, byggelov og boligreguleringslov. Ejeren erklærede, at udlejninger fra ejers egen hjemmeside og booking.com nu har et minimum på 8 dage, og disse udlejninger er begrænset til boligerne, som alene er omfattet af planloven. Lejebetingelserne for boliger omfattet af boligreguleringsloven er blevet justeret, således at lejeperioden er ubegrænset fra ejers side, og at lejeren har et opsigelsesvarsel på 30 dage. Forvaltningen har læst lejebetingelserne og havde intet at bemærke. Valby: Sagen handler om udhuset ved et enfamilieshus i Valby, som er blevet ombygget til to selvstændige boliger uden tilladelse. Disse boliger har været annonceret på hjemmesider til udlejning på hotellignende vilkår, og hvor oplysninger i folkeregisteret har indikeret, at der i en årrække er sket hyppig til- og fraflytning. I november 2016 har ejeren, efter forvaltningens påbud om at lovliggøre forholdet, ansøgt forvaltningen om lovliggørelse af ombygningen. Denne ansøgning er blevet afslået grundet bebyggelsens nuværende karakter af beboelsesejendom. Dette er i strid med en tinglyst klausul om, at der kun må være én beboelsesejendom på parcellen. Ejeren er i afslaget blevet påbudt at stoppe al boligudlejning i bebyggelsen. De tre selvstændige boliger annonceres stadig på internettet. Side 2 af 3

31 Christianshavn: I en tidligere omtalt ejendom med 164 lejligheder har forvaltningen igennem projektperioden undersøgt tilmeldingsmønstrene i ejendommen. Efterfølgende rettede forvaltningen henvendelse til ejeren af angående benyttelsen af seks lejligheder. Ejeren henviste til to udlejningsfirmaer, som havde råderetten over boligerne. Forvaltningen afholdt et møde med hvert af de to udlejningsfirmaer. Møderne skulle klarlægge deres praksis vedrørende videreformidling af boliger i Københavns Kommune. Møderne havde desuden til formål at orientere de to boligformidlingsselskaber om den øgede kontrol af firmaudlejning. Begge firmaer udtrykte forståelse for nødvendigheden af den øgede kontrol. Det ene boligformidlingsselskabs advokat har siden det afholdte møde mødet afvist at udlevere lejekontrakter for de boliger, som er beliggende i omtalte ejendom, grundet manglende lovhjemmel. En dialog med advokaten pågår stadig. Det andet boligformidlingsselskab kom under det føromtalte møde med udtalelser, som gav forvaltningen en formodning om, at de videreformidler boliger til midlertidig benyttelse, mens ejerne bor i kolonihave eller sommerhus. Boligformidlingsselskabet angav ikke konkrete boliger, hvor denne form for udlejning finder sted. Forvaltningen vil efter årsskiftet rette henvendelse til selskabet, og tage spørgsmålet omkring forståelsen af benyttelsen op, således at udlejningen kan ske inden for rammerne af boligreguleringsloven. Side 3 af 3

32 Horten Advokat Anders Valentiner- Branth Philip Heymans Allé Hellerup Tlf Fa BILAG 1.3 Hortens delnotat J.nr DELNOTAT OM PERSONDATA Som en delopgave i forbindelse med projektet i TMF om kontrol med udlejning af boliger er vi blevet anmodet om at beskrive, i hvilke situationer oplysninger om andet end privatpersoner kan være personoplysninger, og dermed hvornår persondataloven finder anvendelse. Formålet med at afgrænse, hvornår persondataloven finder anvendelse, er at vurdere, hvilken betydning persondatalovens regler har for kommunens samlede muligheder for at gennemføre kontrolforanstaltninger. 1. PERSONDATALOVENS 3, NR. 1 Bestemmelsen er sålydende: "I denne lov forstås ved: 1) Personoplysninger: Enhver form for information om en identificeret eller identificerbar fysisk person (den registrerede)." Det antages normalt, at denne afgrænsning er meget bred, således at en hvilken som helst oplysning, der alene eller sammen med andre oplysninger kan bruges til at identificere en fysisk person, er omfattet af definitionen. 2. SCHECKE-DOMMEN I dommen Volker und Markus Schecke BbR C-92/09 vurderede EU- Domstolen, i hvilket omfang bestemmelserne i EU-Chartrets artikel 7 om privatliv og artikel 8 om beskyttelse af personoplysninger fandt anvendelse i forhold til en landbrugsvirksomhed med juridisk status som et interessentskab. Domstolen anførte følgende herom; C:\Users\KS-EDO~1\AppData\Local\Temp\BCL Technologies\easyPDF 7\@BCL@ \@BCL@ DOCX Horten Advokatpartnerselskab CVR

33 "53 Det bemærkes for det første, at den offentliggørelse, der er pålagt ved artikel 44a i forordning nr. 1290/2005 og ved forordning nr. 259/2008, som gennemfører denne artikel, ved angivelse af navn identificerer alle modtagere af midler fra EGFL og ELFUL, hvoriblandt der både findes fysiske og juridiske personer. På grundlag af det i denne doms præmis 52 anførte kan juridiske personer med hensyn til en sådan identifikation kun påberåbe sig beskyttelsen i chartrets artikel 7 og 8, for så vidt som den juridiske persons fulde navn identificerer en eller flere fysiske personer. Side 2 54 Dette er tilfældet for sagsøgeren i hovedsagen i sag C-92/09. Det omhandlede selskabs fulde navn identificerer nemlig umiddelbart de fysiske personer, som er partnere i selskabet." Afgræsningen af artikel 8 om beskyttelse af personoplysninger svarer til afgrænsningen af, hvad der efter persondataloven er personoplysninger, og det skal derfor i forhold til virksomheder undersøges, om det fulde selskabsnavn identificerer en eller flere fysiske personer. 3. LITTERATUR DEN KOMMENTEREDE PERSONDATALOV Mere generelt om virksomhedsoplysninger er anført følgende i Den kommenterede persondatalov fra 2015 side 142: "At definitionen af begrebet personoplysninger alene omfatter fysiske personer indebærer, at oplysninger om juridiske personer, såsom aktieselskaber, anpartsselskaber, kommanditselskaber, fonde foreninger, visse selvejende institutioner m.v., falder uden for lovens almindelige regulering Derimod er oplysninger om enkeltmandsejede virksomheder omfattet af definitionen I det hele taget må det gælde, at virksomhedsoplysninger, der kan identificere enkeltpersoner, falder ind under begrebet personoplysninger og dermed lovens område. Således må oplysninger om fysiske personer, som er aktionærer, anpartshavere, kommanditister m.v., anses for omfattet af begrebet personoplysninger. Tilsvarende gælder med hensyn til oplysninger om, at en person har en bestemt stilling i et selskab eller er kontaktperson i dette. Mere tvivlsomt er det, om også oplysninger om interessentskaber skal anses for at falde ind under lovens område Af persondatalovens forarbejder kan ikke udledes noget med hensyn til dette spørgsmål. Mest taler dog nok for at ligestille oplysninger om interessentskaber med oplysninger om enkeltmandsejede virksomheder og således anse sådanne oplysninger for at være omfattet af begrebet personoplysninger. Dette gælder naturligvis kun, i det omfang interessenterne er fysiske personer." Vi er enige i denne beskrivelse af afgrænsningen mellem fysiske og juriske personer.

34 Det følger heraf, at selvom juridiske personer som f.eks. aktie- og anpartsselskaber, kommanditselskaber, fonde, foreninger, og visse selvejende institutioner falder uden for begrebet personoplysninger, så er i hvert fald enkeltmandsejede virksomheder og interessentskaber med fysiske personer som deltagere omfattet af begrebet. Side 3 Hertil kommer, at også oplysninger om fysiske personer, som er tilknyttet juridiske personer, er personoplysninger. Det omfatter bl.a. oplysninger om kontaktpersoner og ansatte i selskaber og aktionærer m.v. Horten Hellerup, 21. december 2015 Anders Valentiner-Branth

35 KØBENHAVNS KOMMUNE Teknik- og Miljøforvaltningen Byens Anvendelse Bilag 1.4 Oversigt over juridiske handlemuligheder Oversigten viser resultatet af forvaltningens undersøgelse af de juridiske handlemuligheder for kontrol af firmaudlejning. Ønske/mulighed Hjemlet Ikkehjemle t Delvis hjemlet Begrundelse 1. Undersøge tilmeldingsmønstret i én eller flere boligenheder, som en borger eller en forening har indberettet til forvaltningen om, at der er foregår firmaudlejning. 2. Undersøge tilmeldingsmønstret i en hel ejendom, som en borger eller en forening har indberettet til forvaltningen om, at der er foregår firmaudlejning. 3. Sammenstille dataregistre manuelt, for at undersøge udvalgte borgeres tilmeldingsadresser, hvis de har boet på en adresse, hvor der foregår eller har foregået firmaudlejning. 4. Sammenkøre dataregistre automatisk, for at undersøge udvalgte borgeres forskelligetilmeldingsadresser, hvis de har boet på en adresse, hvor der foregår eller har foregået firmaudlejning 5. Udvælge boligejere eller boligejerfirmaer og undersøge flyttemønstret i hele ejendomsportefølgen 6. Indgå samarbejde med International House Copenhagen (IHC) og folkeregisteret, hvor de sender en kopi af lejekontrakten, når en udlænding tilmelder sig adressen. 1. Vi har undersøgelsespligt ved en borgerhenvendelse. TMF kan undersøge en hel ejendoms tilmeldingsmønster tilbage i tid, så længe forvaltningen enten har fået en borgerhenvendelse, hvor mindst én boligenhed i ejendommen nævnes som firmaudlejningsadresse, eller ejendommen bliver omfattet af en stikprøvekontrol. 2. Borgenhenvendelsen skal omhandle mistanke rettet mod specifikke boligenheder, da vi ellers risikerer at inkriminere uskyldige borgere. Borgerhenvendelser, som går på en generel mistanke om firmaudlejning i en opgang eller ejendom, må afvises, da mistanken ikke er konkret nok. 3. Inkriminering af borgeren. 4. Inkriminering af borgeren. Det gør ingen forskel i persondatalovens optik, om dataregistreringen foregår manuel eller automatisk. 5. Det kan blive meget svært at dokumentere eller argumentere for, at et bestemt firma er blevet tilfældigt udvalgt til at få undersøgt samtlige boligenheder i deres ejendomsportofølge. 6. CPR-loven giver en kommune ret til at kræve en lejekontrakt udleveret, men CPRloven hører under Kultur- og Fritidsforvaltningen. Københavns Kommunes styrelsessvedtægt gør, at lovhjemmel som er hjemmehørende i en forvaltning, ikke kan bruges eller lånes af andre forvaltninger. Det er samtidigt en inkriminering af borgeren, at TMF skulle

36 Ønske/mulighed Hjemlet Ikkehjemle t 7. Indgå samarbejde med IHC og folkeregisteret, og bruge deres hjemmel i CPR-loven til at få oplysninger om borgeres lejekontrakt-forhold. 8. Undersøge flyttemønstret i udvalgte boligejendomme, for at konstatere mistænkelige flyttemønstre. 9. Forespørge Huslejenævnet om lejekontrakter fra tidligere huslejenævnssager. 10. Undersøge flyttemønstret i bestemte boligejendomme, hvor TMF tidligere har påpeget for ejeren, at boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. 11. Undersøge flyttemønstret i bestemte boligenheder, som ifølge formidlerfirmaernes egne hjemmesider, udlejes af dem. 12. Kræve at ejer/formidlerfirmaer udleverer gældende lejekontrakter på boligenheder, hvor TMF har mistanke om firmaudlejning. 13. Forespørge lejeren om udlevering af dennes lejekontrakt, hvor TMF har mistanke om firmaudlejning. 14. Forespørge formidlerfirmaer om Delvis hjemlet Begrundelse modtage en lejekontrakt, alene på baggrund af, at borgeren er udlænding. 7. Inkriminering af borgeren. 8. Det skal kunne godtgøres, at en boligejendom er tilfældigt udvalgt. Det betyder, at man ikke må vælge ejendomme til stikprøvekontrol, hvor forvaltningen allerede har en svag mistanke om, at der foregår firmaudlejning. Stikprøvekontrol på bydelsniveau er dog en mulighed. 9. Huslejenævnet hører under Kultur- og Fritidsforvaltningen, og vi kan ikke benytte en anden forvaltnings hjemmel. 10. Vi har en forpligtigelse af kontrollere tidligere sager og følge dem til dørs. 11. Det er en inkriminering af en privatejer eller et firma, hvis TMF undersøger tilmeldingsmønstret på en boligenhed, blot fordi den er annonceret som værende ledig. Men der er mulighed for at undersøge flyttemønstret i en firmaejet boligenhed, hvis der løbende annonces om udlejning, og at det observeres, at de samme boligenheder bliver udbudt med korte mellemrum. 12. Lejekontrakter er en følsom personoplysning, og TMF har ingen hjemmel i boligreguleringsloven til at kræve en lejekontrakt udleveret. Forvaltningen har dog mulighed for at bede om dokumentation og kan nævne lejekontrakter som en mulighed. Forvaltningen må således gerne modtage lejekontrakter og lade dem indgå i grundlaget for vurderingen af en sag, når lejekontrakterne uden tvivl er udleveret frivilligt. 13. Samme som pkt Samme som pkt. 12. Side 2 af 5

37 Ønske/mulighed Hjemlet Ikkehjemle t udlevering af gældende lejekontrakter på boligenheder, på baggrund af en borgerhenvendelse om firmaudlejning. 15. Forespørge lejeren om udlevering af dennes lejekontrakt, på baggrund af en borgerhenvendelse om firmaudlejning. 16. Bede IHC om at udskrive de seneste førstegangstilmeldinger fra deres system, og overdrage dem til TMF. 17. Undersøge flyttemønstret på boligenheder som formidlerfirmaerne tidligere har tilsendt TMF lejekontrakter på, og hvor lejekontrakterne ikke lever op til pligten af helårsbeboelse. 18. Undersøge flyttemønstret på boligenheder, som TMF tidligere har undersøgt flyttemønstret for at konstatere, om pligten om helårsboelse er blevet opfyldt. 19. Kan personen som anmelder en bolig til TMF, være anonym? 20. Er det TMF's opgave at sikre, at anmelderen har tilladelse til at sende lejekontrakter til os, som anmelderen har fået overdraget af andre lejere? En lejekontrakt er en følsom personoplysning. 21. Er der mulighed for, at TMF deler sine "fund" med Delvis hjemlet Begrundelse 15. Samme som pkt De har ikke hjemmel til at udlevere disse informationer til TMF. 17. De kontrakter som TMF har haft liggende, var fra 2004 og derfor forældede. 18. De kontrakter som TMF har haft liggende, var fra 2004 og derfor forældede. 19. En anmelder kan godt være anonym. Anonymitet forhindrer ikke TMF's mulighed og pligt til reagere på henvendelsen, hvis den er tilstrækkelig konkret. Hvis vi derimod kender anmelderens identitet, kan vi ikke anonymisere vedkommendes identitet overfor andre, der henvender sig om sagen; f.eks. i forbindelse med en ansøgning om aktindsigt. 20. Hvis folk uopfordret sender lejekontrakter til os af egen drift, kan TMF godt lægge lejekontaktens oplysninger til grund i en undersøgelse. TMF må ikke registrere kontraktens oplysninger om personnavn, personnummer mv. i en database. Vi har en oplysningspligt til lejeren, hvis navn står på kontrakten, plus at orientere ejer, udlejer og lejer, hvis ejeren og udlejer er privat. (man skal have en adresse) 21. De oplysninger som deles med folkeregisteret og IHC må kun består af en Side 3 af 5

38 Ønske/mulighed Hjemlet Ikkehjemle t folkeregisteret og International House Copenhagen (IHC)? 22. Undersøge folkeregistertilmeldingsmønst ret i ejendomme, som er privat ejet via et CPRnummer. 23. Undersøge folkeregistertilmeldingsmønst ret i ejendomme, som er firmaejet via et CVR-nummer. 24. Er der mulighed for at gennemføre stikprøvekontroller på mindre inddelinger end bydelskvarterer, eksempelvis hele gader, ejendomme eller matrikler? 25. Må TMF undersøge hvilke selskaber som der er beliggende på samme adresse som udlejningsfirmaer, og siden søge i struktura ejer om disse selskaber ejer ejendomme i Københavns Kommune? Formålet er ikke at undersøge flyttemønstret i de pågældende ejendomme, blot at få af- eller bekræftet en ide om, at nogle udlejningsfirmaer ejer ejendomme igennem skuffefirmaer, og udlejningsfirmaet skyder de sig selv ind som Delvis hjemlet Begrundelse boligenhedsadresse, antal tilmeldninger og længden på tilmeldingerne 22. Det er en følsom personoplysning, hvor mange folkeregistertilmeldinger der har været i en privatpersons ejendom, og hvilken længde disse folkeregistertilmeldinger har haft. For at kontrollere følsomme personoplysninger skal man jf. persondataloven have hjemmel i den særlov, man arbejder under. En specifik lovhjemmel til at undersøge antal og længde på folkeregistertilmeldinger findes ikke i boligreguleringsloven. 23. Et firma nyder ikke den samme beskyttelse fra persondataloven, som en privatperson gør. Derfor må der gerne gennemføres kontrol af firmaejede ejendomme, så længe kontrollen gennemføres på baggrund af en konkret borgenhenvendelse eller ejendommen er omfattet af en stikprøvekontrol. 24. Stikprøvekontrollerne kan gennemføres ned til gade- eller vejkode-niveau, og ikke ned på mindre enheder såsom matrikeleller ejendomsniveau. Dette skyldes, at hvis ejeren spørger forvaltningen om, hvorfor der er blevet gennemført en kontrol af tilmeldingsmønsteret på dennes ejendom, skal vi kunne argumentere for, at hans ejendom blot har været en del af en større stikprøvekontrol, som ikke er rettet mod ham personligt. 25. Ja, det er muligt. TMF må samtidigt holde en oversigt over skuffefirmaers ejendomsforhold op imod resultaterne af den systematiske kontrol af tilmeldingsmønsteret, som foretages via ErhvervsModulet. Årsagen til, at dette kan lade sig gøre, er at selskaber og andre juridiske personer ikke er omfattet af persondataloven. Side 4 af 5

39 Ønske/mulighed Hjemlet Ikkehjemle t udlejningsfirma i skuffefirmaernes ejendomme og derved opnår mulige fordele som eksempelvis højere husleje. 26. Må TMF, i en stikprøvekontrol på bydelskvartersniveau, undersøge flyttemønstret i boligenheder som er privatejet via et CPRnummer? Delvis hjemlet Begrundelse 26. Hvis en stikprøvekontrol af en CPR-ejet bolig er lig med en enkeltstående manuel undersøgelse af tilmeldingsmønsteret i en tilfældig udvalgt ejendom, kan dette godt gennemføres. Stikprøvekontrollen må ikke gennemføres via ErhvervsModulet og må ikke foretages kontinuerligt over tid, eksempelvis én gang om året. Side 5 af 5

40 KØBENHAVNS KOMMUNE Teknik- og Miljøforvaltningen Byens Anvendelse NOTAT Bilag 1.5 Til Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet att. Martin Preisler Knudsen Center for Bygninger under Københavns Kommunes Teknik- og Miljøforvaltning blev i oktober 2015 inviteret af Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet til på embedsmandsniveau at fremlægge projekt "Øget Kontrol af Firmaudlejning", som skal sikre, at firmamæssig udlejning af boliger sker i overensstemmelse med boligreguleringslovens regler. På mødet blev Center for Bygninger, på grund af Københavns Kommunes årelange erfaring med administration af boligreguleringslovens regler, forespurgt om eventuelle ændringsforslag til den planlagte sammenskrivning af lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015 om midlertidig regulering af boligforholdene med lovbekendtgørelse nr. 227 af 9. marts 2016 af lov om leje Sagsnr Dokumentnr Sagsbehandler Rasmus Rasmussen På baggrund af ministeriets forespørgsel har Center for Bygninger udarbejdet fire lovændringsforslag, vedlagt som bilag 1. Det første forslag udspringer af den kommende EU-persondataforordning der i 2018 vil medføre en kraftig stramning af hjemmelskravet for så vidt angår samkøring af personoplysninger i kontroløjemed. Forslagets formål er at imødekomme det skærpede hjemmelskrav og skabe et entydigt hjemmelsgrundlag for samkøring i kontroløjemed, således at forvaltningens tilsynsforpligtelse fortsat kan udøves efter Afsnittet Interresseafvejningsreglen i den vedlagte artikel i bilag 2 beskriver kortfattet problemstillingen. Artiklen er skrevet og udgivet af Horten, forvaltningens juridiske rådgiver på området. Det andet forslag har til formål at skabe en hjemmel til at afkræve boligformidlere og boligejere dokumentation for udlejning i form af lejekontrakter. Muligheden for at kunne kræve denne form for dokumentation er stærkt savnet i forvaltningens tilsynsvirksomhed, idet lejekontrakter vil kunne afklare mange tvivlsspørgsmål i boligreguleringssager. For eksempel vil en lejekontrakt kunne afklare, hvem der bor i en bolig og eventuelt skal være tilmeldt denne i folkeregisteret. Desuden vil lovændringen skabe mulighed for at kunne afklare, om der er sket udlejning til reel helårsbeboelse eller til hotellignende anvendelse eller andre former for ulovlig benyttelse. Det tredje forslag vedrører muligheden for udstedelse af administrative bøder og er motiveret af et ønske om at kunne få afsluttet boligreguleringssager hurtigere og i samme forbindelse aflaste politi og domstole. På grund af politiets og domstolenes ressourcemæssige situation kan der gå op til 18 måneder fra en boligreguleringssag er undersøgt til der sker domfældelse, og lovændringen vil skabe mulighed for at gennemføre en

41 betydeligt hurtigere og mere effektiv proces. En hurtigere afslutning af boligreguleringssagerne vil desuden være et hensigtsmæssigt element i kommunens kommende udfordring med et stigende befolkningstal og det deraf følgende pres på boligmassen. I den forbindelse kan det oplyses, at Københavns Kommune forventer en befolkningstilvækst på personer i perioden , hvilket indebærer, at befolkningstallet stiger fra ca til ca indbyggere. Det fjerde og sidste forslag drejer sig om at skabe mulighed for, at der kan foretages tilsyn som led i forvaltningens kontrol med boligreguleringsloven. Forslaget skal ses i lyset af en tidligere henvendelse til ministeriet, hvori forvaltningen spurgte ministeriet om, hvorvidt der er lovhjemmel i boligreguleringsloven til at gennemføre fysiske tilsyn med henblik på at klarlægge den faktiske brug af boligerne. Ministeriet har svaret, at der ikke er hjemmel til dette i boligreguleringsloven. En udtrykkelig hjemmel til at foretage tilsyn på stedet vil imidlertid gøre det muligt hurtigt og effektivt at konstatere eventuel ulovlig brug af boliger, f udlejning på hotellignende vilkår på dag til dag basis, hvilket vil være af stor betydning for forvaltningens kontrolindsats. Med venlig hilsen Steffen Mark Jensen Side 2 af 2

42 KØBENHAVNS KOMMUNE Økonomiforvaltningen Center for Byudvikling NOTAT BILAG 2. Analyse og vurdering af AirBnBs og andre lignende udlejningsportalers betydning for boligmarkedet i København Baggrund Økonomiforvaltningen har på baggrund af medlemsforslaget lavet en indledende analyse og vurdering af medlemsforslagets indhold. Prisudviklingen i København Der har i de sidste år været en stor befolkningsvækst i København, og ifølge Økonomiforvaltningens prognoser vil det fremadrettet betyde, at byen vokser med nye københavnere i Tilvæksten har medført en stigende efterspørgsel på boliger i København. Økonomiforvaltningen bemærker i denne forbindelse, Sagsnr Dokumentnr Sagsbehandler Kenneth Horst Hansen At det ikke er påviseligt, at en øget fraflytning fra kommunen fører til faldende boligpriser. At hvert år er der fortsat en tilflytning på ca til København og børnefamilierne bliver boende længere i byen end tidligere. Det er med til at skabe en fortsat efterspørgsel på boliger i København. At det historisk lave renteniveau på boliglån gør det muligt for boligkøbere at opnå en høj belåning, og det medfører at opadgående pres på boligpriserne. Såfremt renten på obligationslån stiger vil det være forventningen, at boligpriserne får et nedadgående pres. At Finanstilsynets stramning af kreditvurderingerne på boligmarkedet ifølge markedet har haft en vis indflydelse på, hvor mange kunder, der får en positiv kreditvurdering. Økonomiforvaltningen har haft en indledende dialog med Finanstilsynet, som meddeler, at den nye vejledning er vel modtaget hos realkreditinstitutterne og at de ikke oplever, at den har haft en begrænsende virkning på ejerboligmarkedet. Økonomiforvaltningen har samtidig erfaret, at byens større grundejere har haft stigende aktivitet de seneste måneder og er tilbage på samme niveau som før den nye vejledning trådte i kraft. Dette vidner om, at der fortsat er en høj efterspørgsel på ejerboliger i København. At Københavns Kommune har hidtil fastholdt en politik, hvor flere almene boliger og tilstrækkelige arealudlæg til byggeri af nye boliger er svaret på, hvordan kommunen kan forsøge at modvirke prisstigninger. Det er fortsat Økonomiforvaltningens vurdering, at denne indsats er den mest effektfulde i forhold til at sikre en blandet by. At hovedparten af Københavns lejeboligers prisniveau er sikret ved en omkostningsbestemt leje, hvorfor mulighed for korttidsudlejning ikke får en indflydelse på udviklingen i prisniveauet. Center for Byudvikling, afsnit 1 Københavns Rådhus, Rådhuspladsen København V Telefon AR3H@okf.kk.dk EAN nummer

43 Korttidsudlejning via AirBnB Økonomiforvaltningen har foretaget en vurdering af AirBnBs betydning for boligmarkedets udvikling i København. Økonomiforvaltningen bemærker, at der er foretaget en afgrænsning fra øvrige aktiviteter på privat udlejning, da data her er mangelfuldt, og at det er vurderingen, at størstedelen af udlejningen foregår på månedlig basis f værelsesudlejning til studerende og lign. Økonomiforvaltningen bemærker følgende om AirBnBs omfang i København: Den danske boligregulering gør, at man modsat i Berlin har bopælspligt og dermed har en begrænset mulighed for at eje flere boliger samtidigt med henblik på udlejning via AirBnB. Dette vurderes at være et afgørende forhold for, at det københavnske boligmarked ikke har samme udfordring som i Berlin. I Danmark pålægges der beskatning af fortjeneste på korttidsudlejning, hvilket vurderes at have en begrænsende effekt på fænomenets udbredelse og dermed på omfanget af antallet af udlejninger i København. Der er dog et fradrag på mindst kr. ved udlejning af en ejerbolig, men dette vurderes at have mindre betydning. Udlejningen finder sted spredt i byen og særligt på brokvartererne og dermed i områder, som ikke har en høj andel af hoteller. Dermed spredes turisterne og deres forbrug i København (se evt. kort over udlejning i bilag). 96 pct. af værter på AirBnB (jf. AirBnB) udlejer deres primære hjem. Økonomiforvaltningen bemærker, at da det er et primært hjem, som udlejes, vil det sætte en naturlig begrænsning på, hvor mange udlejninger, der kan foretages om året. Korttidsudlejning i København vurderes hovedsagligt at være en udfordring for hotelbranchen, da det kan have betydning for deres kundegrundlag. Økonomiforvaltningen bemærker dog, at antallet af hotelovernatninger generelt er stigende i København og at der internationalt ses en række eksempler på stigende samarbejde mellem AirBnB og hotelbranchen, og dette forventes også at ske i København. Endvidere bemærkes det, at brancheorganisationen Horesta er i dialog med AirBnB og opfordrer deres medlemmer til at afprøve platformen med henblik på udlejning af hotelværelser I Budget2015 blev der afsat midler til en øget indsats i forhold til boliger, der udlejes på hotellignende vilkår eller som bliver udlejet af virksomheder på kortere lejekontrakter. Dermed har Københavns Kommune allerede igangsat tiltag, som bekæmper kommerciel udlejning af boligmassen i København. Side 2 af 4

44 Videre proces Organisationen International Federation for Housing and Planning (IFHP) er i gang med at undersøge, hvilke indvirkninger AirBnB har på København. Økonomiforvaltningen følger denne analyse og afgiver en status på sagen, såfremt der kommer nogle relevante resultater ud af undersøgelsen. Bilag Københavnske AirBnB-boliger udlejet i 2015 Side 3 af 4

45 Bilag Økonomiforvaltningen har en løbende dialog med AirBnB om data og udvikling i udlejningen i værter og gæster i København. Nedenfor er til orientering et kort over Københavns Kommune, hvor de københavnske udlejere (værter) er markeret med grønt. Københavnske AirBnB-boliger udlejet i 2015, Kilde: AirBnB Side 4 af 4