Tylstrup. Sulsted. Vadum. NØRRESUNDBY Rørdal. Egholm. Hasseris AALBORG. Gug. Skalborg. Frejlev. Visse. Dall Villaby. Svenstrup. Godthåb.

Transkript

1 Jammerbugten Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Aabybro Sulsted Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne Vestbjerg Hjallerup Dronninglund Vadum Vodskov Langholt Brovst Stae Ulsted Kølby Farstrup Stavn Barmer Valsted Sebbersund Store Ajstrup Limfjorden Bislev Nibe Klitgård Nørholm Sønderholm Frejlev Godthåb Egholm Svenstrup Hasseris AALBORG Skalborg Dall Villaby NØRRESUNDBY Rørdal Ellidshøj Ferslev Gug Visse Nørre Tranders Sønder Tranders Gistrup Nøvling Øster Uttrup Klarup Storvorde Sejlflod Lillevorde Gudum Vaarst Vester Hassing Gandrup Gudumholm Gudumlund Skelby Skellet Mou Egense Hou Koldkær Bisnap Hals Aalborg Bugt Volsted Fjellerad Nørre Kongerslev Dokkedal Støvring Kongerslev Skørping Lille Vildmose Aars Rold Skov Terndrup Øster Hurup April 2015 STARTREDEGØRELSE Erhvervsområde ved motorvejen i Svenstrup Syd Svenstrup

2 Hvad er en startredegørelse? En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges By- og Landskabsudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Indhold Oversigtskort... 3 Baggrunden... 4 Projektet... 5 Lokalplanområdet... 5 Eksisterende planforhold... 6 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget... 8 Anbefaling Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge Nørresundby Lokalplanlægger: Alex Tolstrup, tlf Mail: plan.udvikling@aalborg.dk April 2015 Side 2

3 Jellingvej Runesvinget Østerådalen Svenstrup Banevej Flødal Alle Lansen Hobrovej Buen Thomsens Alle Nordjyske Motorvej Jernbane Bonderupvej Pendlerplads Hobrovej 100 m 1: Ansøgers ønske om afgrænsning af lokalplanområdet. Luftfoto optaget April 2015 Side 3

4 Baggrunden Udviklingen af erhvervsområdet i Svenstrup Syd er i fuld gang. Hovedparten af arealerne i Lokalplan , som blev vedtaget i 2012, er således solgt, og der er kun mindre grunde tilbage. En voksende efterspørgsel på markante, synlige erhvervsarealer med direkte tilknytning til motorvejsnettet betyder, at der er ønske om at udvikle den resterende del af Svenstrup Syd og dermed igangsætte lokalplanlægningen for de sydlige ejendomme i området, som vist nedenfor. Lokalplanområdet afgrænset med hvid og vedtagne lokalplaner i området. April 2015 Side 4

5 Projektet Lokalplanområdet Bygherre ønsker at muliggøre indpasning af en serviceklynge bestående af fastfood-restauranter kombineret med tankstation. Derudover kan der blive tale om bilforhandlere, transportvirksomheder, kontorer og andre servicevirksomheder, der ønsker en synlig placering og god infrastruktur. Placeringen lige ved motorvejen samt ved "porten" til Aalborg og City Syd er yderst attraktiv for f.eks. fastfood-restaurant og tankstation, som på den aktuelle lokalitet kan betjene trafikken fra både nord og syd. Den nye serviceklynge vil endvidere være et godt supplement til det nuværende udbud langs det nordjyske motorvejsnet, hvor der pt. kun er et begrænset udbud af tankstationer og restauranter - og fastfoodkæder i særdeleshed. Foruden den gennemkørende trafik formodes der at være et kundepotentiale knyttet til både pendlertrafikken, oplandstrafikken til og fra Aalborg og City Syd samt lokalområdets befolkning i almindelighed. Område: Matr. nr. 9f, Sdr. Svenstrup By, Svenstrup, og matr. nr. 1f, Bonderup Gde., Ellidshøj. Begge ejendomme ligger i landzone. Ejer: Aabo Sørensen Svenstrup Syd A/S, Marshalls Alle 125, 9220 Aalborg Øst. Området, for hvilket der ønskes udarbejdet lokalplan, ligger i den sydlige udkant af Svenstrup mellem Hobrovej og jernbanen samt i umiddelbar forbindelse med motorvejstilslutningen (afkørsel 29). Området har et samlet areal på ca. 10,4 ha. Planområdet set fra motorvej E45. April 2015 Side 5

6 Planområdet set ved den nuværende indkørsel fra Hobrovej. Eksisterende planforhold Området er præget af den tidligere anvendelse til planteskoledrift, hvor levende hegn udgør en visuel opdeling og afskærmning af området - både internt og mod omgivelserne - herunder Hobrovej og E45. Jævnfør de viste fotos. Området er også visuelt præget af krydsende højspændingsmaster, der forløber henover områdets allersydligste arealer. Masterne er omfattet af afstandszoner, der har betydning for bl.a. de konkrete byggemuligheder her. Som det ses på luftfoto på side 7, er området også kendetegnet ved stor terrænmæssig variation, hvor terrænet generelt falder i østlig retning mod den flade ådal. Dette giver planområdet en helt unik og højprofileret synlighed mod motorvejen - og oveni en landskabsbetinget mulighed for at indpasse erhvervsbyggeri af høj kvalitet. Området rummer ingen eksisterende bebyggelse, da den tidligere planteskole er nedrevet og arealerne rømmede. Nærmeste bebyggelse er bolig og erhverv på naboejendommen mod nord (matr. nr. 2an), landbrugsejendommen mod vest (matr. nr. 1b) samt Flødalens eksisterende virksomheder. Umiddelbart vest for den sydlige spids af området er der endvidere indrettet pendlerplads i tilknytning til motorvejsafkørslen. Svenstrup er kommunens næststørste oplandsby med egen station, en veludbygget lokal serviceforsyning samt en stærk erhvervsstruktur. Sidstnævnte skyldes ikke mindst en særdeles god infrastruktur og en høj tilgængelighed til det overordnede vejnet. Byens erhvervsmæssige styrke baserer sig både på byens mange eksisterende virksomheder, men også et attraktivt udbud af nye erhvervsarealer i flotte omgivelser og med direkte adgang og stor synlighed ift. det overordnede vejnet. Planområdet ligger i direkte tilknytning til de eksisterende erhvervsområder ved Jellingvej og Flødalen. Området har samme forcer og konkurrenceparametre i tiltrækningen af nye virksomheder. April 2015 Side 6

7 Startredegørelse Terrænforhold i og omkring planområdet. Tal angiver terrænkote. Den ønskede videreudvikling af arealet ned mod motorvejen er dermed i god tråd med kommunens overordnede strategi og hovedstruktur for erhvervsudviklingen i Svenstrup. Kommuneplan Planområdet indgår i kommuneplanens rammeområde 6.1.H9 "Hobrovej S". Anvendelsen er fastlagt til blandede erhvervsformål indenfor følgende typer: - Butikker til særlig pladskrævende varegrupper (kun biler) Dyreklinikker mv. Kontorer Service Benzinsalg (med mindre butik/kiosk) Trykkeri o.l. Fritidsformål Undervisning Rekreative formål Tekniske anlæg Engroshandel o.l. Transport o.l. Oplagsvirksomhed o.l. Værksteder o.l. Mindre industri. April 2015 Side 7

8 Den ønskede udbygning samt anvendelsen af området til restaurant/ fastfood er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer og forudsætter dermed, at der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen. Området er udlagt til virksomheder, der kræver god adgang til infrastruktur og stor synlighed/høj profilering. Af hensyn til sidstnævnte er der fastsat specifikke rammer for det æstetiske udtryk af området, herunder brug af beplantning, udendørs oplag/udstilling samt vedrørende overordnede arkitektoniske hensyn. Kommuneplanrammen indeholder desuden en rækkefølgebestemmelse for udbygningen af området. Kort fortalt skal området bebygges indefra og ud. Dvs. zone 2 kan først tages i anvendelse, når zone 1 er udnyttet, jf. illustration. Hovedparten af arealerne i zone 1 er solgt. Eksisterende lokalplan Planområdet er ikke omfattet af gældende lokalplan eller byplanvedtægt. Rækkefølge for udbygning af kommuneplanramme 6.1.H9 "Hobrovej S" Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Her beskrives forhold, der forventes at få afgørende vægt i den forestående planlægning. Planforhold Ejeren af ejendommen matr. nr. 2an, som er nabo til planområdet, har ikke aktuelle planer om at indgå i lokalplanen. Der kommer derfor et "hul" i erhvervsområdet. Landskab og beplantningsprincipper Arealet udgør Østerådalens rand. Terrænet falder jævnt, men stejlt fra ca. kote 30 til ca. kote 10, hvor der er det største fald. Det resulterer i en stor synlighed fra Østerådalen. Det vil være vigtigt at arbejde med terræn og beplantning med det formål for øje at beskytte Østerådalen mod stor eksponering fra områdets fremtidige anvendelse, så der fortsat vil være mulighed for at få en naturoplevelse. De gamle læhegn fra planteskolen bør bevares, i det omfang det giver mening. Det vil være oplagt, og en fin reference til områdets tidligere anvendelse at videreføre beplantningens struktur som basis for nye plantninger. April 2015 Side 8

9 Illustrationplan visende en mulig disponering og trafikal betjening af erhvervsområdet Svenstrup Syd, herunder det aktuelle planområde mod motorvejen, der er stiplet ind med rødt. Lokalplan indeholder nogle principper for beplantning og indpasning i landskabet, som bl.a. tager hensyn til ovenstående. Det vil være relevant at følge de samme principper. Trafikforhold og veje I forbindelse med lokalplan blev der lavet en illustrationsplan for de samlede erhvervsområde øst for Hobrovej, se illustration til ventre. Her forudsættes området vejbetjent fra Hobrovej via en ny firbenet rundkørsel ved Buen - bl.a. begrundet i hensyn omkring trafiksikkerhed og fremkommelighed på Hobrovej. Imidlertid er udvikling på ejendommen matr. nr. 2an ikke nært forestående. Og ejeren ønsker ikke at indgå i den nye planlægning. Derfor kan trafikløsningen via Buen og en intern fordelingsvej herfra ikke anvendes til betjening af det aktuelle område. Alternativt skal mulighederne for at ekspropriere en vejadgang undersøges nærmere. Illustrationsplan fra lokalplan Bygherre foreslår, at der etableres en ny signalreguleret vejtilslutning ca. 300 m nord for rundkørslen ved motorvejsafkørslen og ca. 250 m syd for Buen. Herfra kan etableres en intern fordelingsvej med stikveje til de enkelte ejendomme - herunder den nye serviceklynge - jf. principskitsen herunder. April 2015 Side 9

10 Det er COWIs vurdering, at den nye trafikløsning vil kunne realiseres uden at påføre den gennemkørende trafik på Hobrovej øget ventetid, såfremt både det nye kryds og det planlagte kryds ved Buen etableres som signalanlæg. Det er samtidig vurderingen, at afstanden mellem det nye kryds og motorvejens rampeanlæg er tilstrækkelig stor til at sikre, at trafikafviklingen i rampekrydset ikke påvirkes. Bygherre fremhæver, at det nye kryds vil give en mere direkte adgang til planområdet fra motorvejen - evt. yderligere optimeret ved etablering af shunt (genvej) - samt en mindsket sammenblanding af de forskellige transporttyper til Svenstrup Syd. Forslaget til ny trafikbetjening af områderne omkring Hobrovej ændrer på de eksisterende principper og udbygningsaftaler. (Den eksisterende aftale om, at kommunen betaler halvdelen af den firbenede rundkørsel ved Buen, og grundejerne øst for Hobrovej den anden halvdel, skal eksempelvis laves om, hvis der i stedet skal laves lyskryds.) Hvis bygherres forslag om en ny vejtilslutning i form af et signalkryds imødekommes, er det anbefalingen, at der laves en udbygningsaftale i forbindelse med lokalplanen. Det betyder, at bygherre kommer til at betale anlægsarbejderne. Princip for ny vejbetjening af området med ny vejtilslutning ca. 300 m nord for eksisterende rundkørsel ved afkørsel 29. April 2015 Side 10

11 Hensynet til både trafiksikkerhed og fremkommelighed/kapacitet på Hobrovej skal undersøges nærmere sideløbende med lokalplanprocessen. Arkitektur og skiltning Kulturarv Arealets synlighed fra motorvejen gør, at der bør stilles krav til den arkitektoniske kvalitet, både bygninger og arealer omkring. Stedet bør behandles som en "port" til Aalborg, men også til Svenstrup. De principper for arkitektonisk kvalitet, facade mod Hobrovej, oplag mv., der gælder for lokalplan , bør gælde for det nye område. Området er grundet placeringen ved motorvejen omfattet af vejbyggelinje, herunder regler for opsætning af skilte mv.. Nordjyllands Historiske Museum har i efteråret 2009 udført arkæologiske forundersøgelser i området. Der er fundet væsentlige forhistoriske bebyggelsesspor fire steder inden for planområdet, herunder spredte bebyggelsesspor i form af stolpehuller, kogegruber og gruber fra yngre bronzealder og bronzealderen. Disse arealer skal undersøges nærmere af museet inden de kan frigives til byggemodning. Detailhandel Området er udpeget til placering af butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper i kommuneplanen. Spildevand og regnvand Området er i den gældende spildevandsplan angivet som planlagt separat-kloakeret, dvs. al ny bebyggelse skal separatkloakeres. Spildevand skal afledes til den afskærende kloakledning beliggende langs jernbanen. Overflade vand skal forsinkes til 1 l/s/ha inden afledning til offentlig kloak eller recipient. Alt efter de fremtidige valg for overfladevandshåndteringen i lokalplanområdet kan der blive behov for væsentlige, offentlige anlægsarbejder, inden der kan afledes separat overfladevand. Det må derfor påregnes, at der kan gå minimum 6-9 måneder fra en beslutning om udbygning af området, til der kan ske afledning til kloakforsyningens ledninger. Det bør undersøges hvilke muligheder for LAR-løsninger (lokal afledning af regnvand), der kan indpasses. April 2015 Side 11

12 Anbefaling Drikkevand Støj Der er ikke særlige grundvandsinteresser i selve området. Men der er nærliggende OSD-områder både mod øst og vest, og en række boringer i nærheden. Planlægningen skal derfor sikre, at der ikke gives mulighed for nye grundvandstruende aktiviteter i området. Området er påvirket af trafikstøj fra Hobrovej og ikke mindst fra motorvejen. Derudover er der støj og vibrationer fra jernbanen. Det skal derfor overvejes nøje, om det er muligt at indpasse støjfølsomme anvendelser såsom kontorer på området. Så længe, at der er beboelsesejendom på Hobrovej 835 (naboejendommen matr. nr. 2an), sætter det nogle begrænsninger for hvor støjende aktiviteter, der kan placeres på området, idet der kan blive tale om skærpede krav om støjbegrænsning. Tekniske anlæg De højspændingsmaster, der løber hen over den sydlige del af området, er omfattet af beskyttelseszoner, der bl.a. har betydning for byggemulighederne. Trafikafvikling på Hobro og betjening af erhvervsområderne, herunder lokalplanområdet, skal undersøges nærmere sideløbende med lokalplaneprocessen for at sikre trafiksikkerhed og en god fremkommelighed/ kapacitet, da Hobro er en større indfaldsvej. Planlægningen bør være opmærksom på, at det er et meget synligt a- real fra Østerådalen og motorvejen, som vil være en ny "port" til Svenstrup og Aalborg. Lokalplanen bør i vid udstrækning følge de principper for arkitektonisk kvalitet, indpasning i landskab, facade mod Hobrovej mv., der gælder for lokalplan Ejendommen matr. nr. 2an medtages ikke i lokalplanen, da ejer ikke har aktuelle planer om udvikling og ikke ønsker at indgå i planen. April 2015 Side 12

13 By- og Landskabsudvalget Punkt 14. Erhvervsområde ved motorvejen, Svenstrup Syd, Svenstrup. Startredegørelse By- og Landskabsforvaltningen indstiller, at By- og Landskabsudvalget godkender, at lokalplanen udarbejdes med et overordnet indhold som beskrevet i Startredegørelsen og at der udarbejdes et kommuneplantillæg, der giver mulighed for restauranter i lokalplanområdet. Beslutning: Godkendt By- og Landskabsudvalget Møde den kl Side 1 af 3

14 By- og Landskabsudvalget Sagsbeskrivelse Formål Formålet med lokalplanen er at muliggøre indpasning af en serviceklynge bestående af fastfood-restauranter kombineret med tankstation i Svenstrup Syd ved motorvejens afkørsel 29. Derudover kan der blive tale om bilforhandlere, transportvirksomheder, kontorer og andre servicevirksomheder, der ønsker en synlig placering og god infrastruktur. Der er stor efterspørgsel på markante, synlige erhvervsarealer med direkte tilknytning til motorvejsnettet. Erhvervsområdet i Svenstrup Syd opfylder dette. Planområdet ligger i direkte tilknytning til de eksisterende erhvervsområder ved Jellingvej og Flødalen. Den ønskede videreudvikling af arealet ned mod motorvejen er dermed i god tråd med kommunens overordnede strategi og hovedstruktur for erhvervsudviklingen i Svenstrup. Ved udarbejdelse af lokalplan skal der samtidigt udarbejdes kommuneplantillæg, da den nuværende kommuneplanramme ikke muliggør restauranter. Det er et meget synligt areal fra Østerådalen og motorvejen. Den nye bebyggelse kan opfattes som en ny "port" til Svenstrup og Aalborg. Det er derfor væsentligt, at der stilles krav for arkitektonisk kvalitet, indpasning i landskab, facade mod Hobrovej mv. Trafikafvikling på Hobrovej og betjening af erhvervsområderne, herunder lokalplanområdet, skal undersøges nærmere sideløbende med lokalplanprocessen for at sikre trafiksikkerhed og en god fremkommelighed/kapacitet, da Hobrovej er en større indfaldsvej. By- og Landskabsudvalget Møde den kl Side 2 af 3

15 Bilag: By- og Landskabsudvalget Starteredegørelse - By- og Landskabsudvalget Møde den kl Side 3 af 3