Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Transkript

1 Scan-jour Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H 08-xxxxx-0002 af 4. januar 2008, jf. 10, stk. 2, i bekendtgørelse nr af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 5. februar 2008 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den sagkyndige, der var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport, og fremsendte sine kommentarer dateret den 25. februar Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Det fremgår af den endelige kontrolrapport i, hvilket omfang den er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 13. marts 2008 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 23. februar 2009 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Styrelsen har efterfølgende modtaget den sagkyndiges høringssvar af 6. marts Indsigelse fra den sagkyndige , rejser i høringssvaret indsigelse mod udkastet til påtale på vegne af den beskikkede bygningssagkyndige. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1501 af 12. december 2007, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.

2 2/6 Der fremføres en principiel kritik af den tekniske revision, som sammen med styrelsens besvarelse er sammenfattet i nærværende afsnit. Desuden fremføres en konkret kritik af to fejlangivelser, som styrelsen har besvaret nedenfor under de pågældende punkter. I den principielle del af indsigelsen anføres, at påtalegrundlaget ikke følger håndbogens retningslinier fordi (styrelsens sammenfatning): 1) Ved gennemgang af mange ensartede elementer, anbefaler håndbogen stikprøvevis udvælgelse af undersøgelsesfelter, hvilket indebærer, at gennemgangen ikke bliver fuldstændig. Nogle af de tekniske revisorer foretager imidlertid kontrol af alle elementer, og kan derved påvise oversete skader, som uretmæssigt lægges den sagkyndige til last. Der henvises til punkterne 4.2, 6.2 og 9.3 i revisionsrapporten. Hertil skal styrelsen bemærke, at undersøgelsesfelterne bør udvælges ud fra en byggeteknisk viden og erfaring om risikobehæftede områder, og udvides i det omfang, der her konstateres afvigelser. De tre oversete forhold er efter styrelsens vurdering placeret i risikobehæftede områder, og burde således være fanget i den stikprøvemæssige kontrol. 2) Vedrørende følgende punkter: 4.2, 6.2, 8.5, 8.6, 8.10, 8.15, 9.3 (bygning A), og 3.2 (bygning B) angiver styrelsen, at forholdet skal karakteriseres med en bestemt karakter. Hermed angives, at håndbogens eksempler i kapitel 3 ikke længere er vejledende og åbne for de sagkyndiges skøn, men normgivende. Styrelsen kan ikke medgive at statuere normgivende eksempler, men forholder sig her alene til en række konkrete skader, hvor revisionsmaterialet ikke efterlader tvivl om karakteren. Styrelsens behandling af indsigelsen har medført, at vægten af den betydelige fejl under punkt 8.11 er nedtonet og forholdet placeret under øvrige fejl. Revurderingen har ikke medført ændringer i den samlede vurdering af tilstandsrapporten, og sagen afgøres derfor med mindre justeringer og redaktionelle ændringer i forhold til det udkast, der var i partshøring. Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 14 punkter i kontrolrapporten og herunder angivet 11 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende 12 forhold i tilstandsrapporten, herunder en fejl med betydelig vægt. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, der lægges til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten.

3 3/6 Den betydelige fejl: Under pkt. 3.2, bygning B er det ikke registreret, at der mod øst er råd forneden i pladebeklædningen på grund af jordtildækning. Mod nord, hvor der er sat en ekstra plade over den nederste del af beklædningen, er der ligeledes råd forneden fordi manglende afdækning for oven lader vand trænge ind bag pladen, hvilket forøger nedbrydningen af pladen. Forholdet skal karakteriseres med K2. De øvrige fejl: Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst om der forelå forsikringsoplysninger eller energimærke. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og Bygning A: Under pkt.4.2 har den sagkyndige overset, at der er råd i de lodrette karme forneden i vinduespartiet mod vest. Forholdet skal karakteriseres med K2. Under pkt. 6.2 er det ikke beskrevet, at der er løs stiftmosaik midt på bryggersgulv. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering, men skal karakteriseres med K1. Under pkt. 8.5 er det ikke beskrevet, at der er råd forneden i vindskeder mod sydøst, nordvest og nordøst. Forholdet skal karakteriseres med K2. Under pkt. 8.6 er det ikke beskrevet, at tagrenderne i begge sider af bygningen har bagfald. Forholdet skal karakteriseres med K2. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at teknisk revisor har erkendt, at det var tvivlsomt om forholdet kunne konstateres visuelt på besigtigelsestidspunktet, og derfor har frafaldet fejlangivelsen i den endelige kontrolrapport. Styrelsen bemærker, at dette kun er tilfældet vedrørende utætheder i tagrenden, men ikke vedrørende bagfald. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 8.8 har den sagkyndige givet K1 og rapporteret om opfugtede lægter, der vurderes at stamme fra kondensfugt. Der mangler her en vurdering af kondensfugtens årsag, - eventuelt utilstrækkelig ventilation jf. pkt Den sagkyndige rejser indsigelse med den begrundelse, at periodisk kondens altid vil kunne forekomme som følge af forskel mellem nat- og dagtemperatur uanset ventilationsforholdene. Styrelsen skal bemærke, at registrering af fugtspor bør give anledning til at eftergå bl. a. ventilationsforholdene.

4 4/6 Under pkt er det ikke beskrevet, at der er revner og fraslag i tegltagets understrygning, hvilket medfører risiko for vandindtrængning i loftrummet. Forholdet er ikke uden betydning i styrelsens vurdering og skal karakteriseres med K3. Under pkt. 8.11, bygning A har den sagkyndige ikke registreret, at ventilationen af tagrummet er utilstrækkelig, idet der er lukket med isolering langs tagfoden. Forholdet indebærer nærliggende risiko for kondensfugt i tagrummet, og karakteren skal være K3. Den sagkyndige har under pkt. 8.8 rapporteret om opfugtede lægter og vurderet, at fugten er kondensbetinget, men ikke udpeget den utilstrækkelige ventilation som evt. årsag. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at det tydeligt fremgår af teknisk revisors foto, at misfarvningen og dermed alderen på den generelle loftsisolering og isoleringen i ventilationsspalten er nær den samme, og at forholdet således har været gældende siden 1973 uden følgeskader. At isoleringen ikke er forskriftmæssig, er der er ifølge håndbogen ikke pligt til at notere, hvis det vurderes, at der ikke er nærliggende skadesrisiko. Endvidere anføres jf. pkt. 8.8, at der uanset ventilationsforholdene altid vil kunne forekomme periodisk kondens som følge af forskellen mellem dag- og nattemperatur. Hertil skal styrelsen bemærke, at aldersmisfarvningen jf. fotogengivelsen ikke giver belæg for at konkludere, at materialerne har samme alder, da det fremgår, at loftsisoleringen generelt består af ujævnt og optrådt glasuld, mens der i ventilationsspalten langs tagfoden ligger ubeskadigede batts af stenuld. Efter styrelsens vurdering er den lukkede ventilationsspalte en senere åbenlys fejlkonstruktion med potentiel skadesrisiko, der bør registreres af hensyn til den almindelige brugers bedømmelse af bygningen. Hvis den sagkyndige vurderer, at skadesrisikoen ikke er nærliggende, bør det fremgå af en note, hvordan tagrummet ventileres, - eksempelvis gennem tilfældige utætheder såsom revner og fraslag i understrygningen jf. pkt Styrelsen medgiver, at der kan fremføres faglige begrundelser for karakteren K1, hvorfor fejlangivelsen nedtones. Under pkt er det ikke beskrevet, at der er placeret tæppestykker med tæt bagside oven på isoleringen i loftrummet. Tæppestykkerne virker som dampspærre på isoleringens kolde side, hvilket medfører risiko for kondensvand under tæpperne og dermed risiko for fugtskader på træværk og skimmeldannelse i isoleringen. Forholdet er ikke uden betydning i styrelsens vurdering og skal karakteriseres med K3. Under pkt. 9.3 har den sagkyndige overset, at der nær hjørnet i brusenichens flisevæg er en enkelt fuge med en lille defekt. Forholdet skal karakteriseres med K3. Bygning B: Under pkt. 8.6 har den sagkyndige givet K1 og beskrevet, at der mangler nedløbsrør. Ifølge teknisk revisor er dette en fejlregistrering, idet nedløbsrøret er placeret på den indvendige side af udhusvæggen bag carporten.

5 5/6 Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Ifølge 10, stk. 3, inddrages tidligere sanktioner i vurderingen, hvis de er meddelt indenfor de sidste tre år. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H 08-xxxxx-0002 belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, idet 9 af de 12 fejlangivelser beror på oversete forhold. Rapporten er derved ikke fyldestgørende, og kan være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til rapportens oplysninger. Der er ingen enkeltfejl, der i sig selv kan medføre sanktion, og selv om en del fejlangivelser enkeltvis har mindre betydning, er det styrelsens vurdering, at den samlede fejlmængde er en alvorlig fejl ved tilstandsrapporten. Styrelsen hæfter sig især ved den betydelige fejl, der vurderes som udslagsgivende. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3 afsnit 8 for fejlene i H 08-xxxxx-0002 Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen har virkning i en periode på 3 år, jf. bekendtgørelse om huseftersynsordningen 10, stk. 3. Så længe påtalen er gældende, kan en yderligere påtale eller advarsel som følge af teknisk revision medføre, at beskikkelsen inddrages. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. En gældende påtale vil indgå i vurderingen, når den sagkyndiges beskikkelse skal fornyes. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 1. juli Der udtages yderligere en af den beskikkede bygningssagkyndiges tilstandsrapporter til teknisk revision. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige.

6 6/6 Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 8. juli 2009 Jens Kieldsen Arkitekt