en påtale for fejl i tilstandsrapporten

Transkript

1 Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse: Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H. Påtalen tildeles i henhold til 7 stk. 2, i bekendtgørelse nr af 20. december 2006 om huseftersynsordningen. Baggrund for afgørelsen: På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 30. juni 2006 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den foreløbige kontrolrapport har været forelagt den bygningssagkyndige. På vegne af den sagkyndige har, derefter fremsendt kommentarer til teknisk revisor den 9. august Teknisk revisor har herefter udarbejdet en endelig udgave, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige. Det fremgår af den endelige kontrolrapport, i hvilket omfang den er tilrettet efter de kommentarer, der er fremsendt på den sagkyndiges vegne. Den endelige kontrolrapport er gennemgået i FEM-sekretariatet, som herefter har fremsendt indstilling af 15. september 2006 til Erhvervs- og Byggestyrelsen, om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 23. november 2006 et udkast til påtale til høring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale, bortset fra den foreløbige kontrolrapport, var vedlagt som bilag. På vegne af den sagkyndige har, den 6. december fremsendt høringssvar af 5. december Styrelsen har taget stilling til høringssvaret ved afgørelsen, som uddybes i det følgende.

2 2/5 Den beskikkede bygningssagkyndiges udtalelse: Den sagkyndige har rejst indsigelse mod 10 af de 18 forhold der indgik i styrelsens udkast til afgørelse af 23. november I de 9 af tilfældene er indsigelserne tidligere fremført i den sagkyndiges kommmentarer til den foreløbige kontrolrapport, hvor de er indgået i teknisk revisors, såvel som styrelsens vurdering. Den nye indsigelse vedrører et forhold, som efter den sagkyndiges mening falder under bagatelgrænsen, sammen med 3 af de tidligere omhandlede. De 10 indsigelser er i hvert enkelt tilfælde angivet sammen med styrelsens vurdering under de pågældende punkter i listen af fejl nedenfor. Indsigelserne har ikke medført ændringer i styrelsens samlede vurdering af sagen. Begrundelse for afgørelsen: Det fremgår af 10 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 7 stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Tilstandsrapporten findes fejlbehæftet i ikke uvæsentlig grad. Der er konstateret en lang række fejl, som hver for sig ikke er alvorlige, men den store mængde betyder dels, at ejendommens tilstand overvurderes, og dels at tilstandsrapportens brugere bliver usikre på tilstandsrapportens pålidelighed. En række skader er beskrevet og lokaliseret korrekt, men med for lave karakterer. (Se punkt 1 nedenfor). En skade er beskrevet med en meningsforstyrrende tekst, som gør det vanskeligt, eller umuligt, at finde og forstå skaden for tilstandsrapportens brugere. (Se punkt 2 nedenfor). Endeligt er en række skader slet ikke nævnt. (Se punkt 3 nedenfor). Det bemærkes, at teknisk revisor desuden har nævnt en række tilsvarende forhold uden at angive fejl, da vurderingen har været, at de er under bagatelgrænsen. De er alligevel indgået med mindre vægt i styrelsens vurdering, da de underbygger, at den sagkyndiges systematik har været utilstrækkelig. Disse småfejl fremgår ikke af fortegnelsen nedenfor, men kan findes i kontrolrapporten. Styrelsen vurderer samlet set manglerne i registreringen som så alvorlige, at det skal medføre en påtale ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8. Følgende fejl og mangelfulde oplysninger er tillagt væsentlig betydning i denne vurdering. Medmindre andet fremgår nedenfor, er hver enkelt fejl beskrevet i kontrolrappor-

3 3/5 ten fra teknisk revisor, der er vedlagt som bilag til afgørelsen. På tilsvarende måde kan yderligere begrundelse for de enkelte fejl findes der. 1) Skader hvor karakteren er for lav Under pkt. 1.2, bygning A er der angivet K1 for revner i sokkel generelt, og det er i en note angivet, at forholdet kan medføre løsning af pudslaget. Karakteren skal i det tilfælde være K2. Beskrivelsen er i øvrigt ikke dækkende, da der kan konstateres et større parti med manglende vedhæftning. Den sagkyndige har rejst indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at K2 betyder at sokkelen vil svigte, hvilket ikke er tilfældet. Efter styrelsens vurdering angiver K2, at pudslaget vil svigte som følge af revnedannelsen, og er derfor korrekt. Under pkt. 1.3 er den samme fejl gentaget for trappevangerne. Der er indsigelse fra den sagkyndige som under pkt. 1.2, og tilsvarende vurdering fra styrelsen. Under pkt. 2.2 er der angivet K1 for fugtskader på kældervæggene. Karakteren skal være K2, da skaderne må antages at være under udvikling. Den sagkyndige har rejst indsigelse med den begrundelse, at K2 ville betyde, at væggene vil svigte som følge af fugten, hvilket ikke er tilfældet. Efter styrelsens vurdering skal karakteren være K3 hvis der er risiko for svigt i væggene, da der så vil være følgeskader, mens K2 er korrekt for svigt i pudslaget. Under pkt. 9.3 er der angivet K1 for fugeslip i vådzone, idet der forudsættes tilstedeværelse af vådrumsmembran. Karakteren skal være K2, forudsat at membranen er udført, ellers K3. Den sagkyndige har rejst indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at tætheden er sikret af membranen, og defekte fuger derfor er af mindre betydning. Styrelsen bemærker, at fugens funktion bl.a. er beskyttelse af membranen, og at der derfor er risiko for udvikling af skaden, hvorfor K2 er den korrekte karakter. Under pkt er der angivet K1 for manglende fastgørelse af udvendige elkabler. Karakteren skal være K2, da der er risiko for skader på kablet. Beskrivelsen er desuden ikke dækkende, da der tillige mangler kabelbeskyttelse. 2) Skade med meningsforstyrrende tekst Under pkt. 3.1 bygning A, er der angivet K2 for områder med porøse, nedbrudte og udfaldende fuger. Forholdet kan ikke konstateres på ejendommen. Derimod findes udbedrede fuger af ældre datering end tilstandsrapporten, samt forvitring og afskalninger på mursten i sydgavl. 3) Skader der ikke er registreret Under pkt. 1.1, bygning A, er der ikke angivet K3 for højtliggende terræn med fald mod kældervindue.

4 4/5 Den sagkyndige har rejst indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at overfladen af nøddesten netop skal sikre mod overfladevand. Ifølge fotoet i kontrolrapporten skubbes stenene naturligt ind mod vinduet, hvor de vil forsinke afdampning af overfladevand, sne mv., hvorfor karakteren er korrekt vurderet af teknisk revisor. Under pkt. 1.5 er der ikke angivet K3 for manglende afløb i kælderskakt. Den sagkyndige har rejst indsigelse mod fejlangivelserne under punkt 1.5, 4.2, 8.15 og 10.3 med den begrundelse, at forholdene er under bagatelgrænsen. Styrelsen bemærker, at der er tale om reelle skader med risiko for følgevirkninger. I kraft af mængden har de nævneværdig betydning, både økonomisk og funktionelt, og kan ikke henføres under hvad der kan forventes i en vedligeholdt ejendom af denne type. Under pkt. 4.1 er der ikke angivet K2 for trænedbrydning i hoveddør. Under pkt. 4.2 er der ikke angivet K2 for defekter ved glaslister, med risiko for skader på termoglas og bundstykker. Indsigelse, se pkt. 1.5 ovenfor. Under pkt. 8.4 er der ikke angivet K3 for aftræk fra toiletrum, der ikke er tilsluttet til taghætten, og desuden mangler kondensisolering. Under pkt er der ikke angivet K3 for åbninger mellem murkrone og tagsten i gavlhjørnerne. Indsigelse, se pkt. 1.5 ovenfor. Under pkt er der ikke angivet K3 for tæring i fjernvarmeinstallation. Under pkt er der ikke angivet K3 for manglende overløbsrør og afløbsforbindelse fra sikkerhedsventil under varmeveksler. Indsigelse, se pkt. 1.5 ovenfor. Under pkt. 3.9, bygning B, er der ikke angivet K2 for nedbrudt træ i bærende stolpe i carporten. Under pkt. 8.6 er der ikke angivet K3 for afløb fra tagrende der udmunder midt på træfacaden. Den sagkyndige har rejst indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at tagrenden udmundede i en regnvandstønde, som senere er fjernet. Teknisk revisor har tidligere afvist denne begrundelse, idet ejer har oplyst, at tønden blev fjernet for flere år siden, hvilket styrelsen henholder sig til. Under samme punkt er der ikke angivet K2 for manglende endebunde i tagrenderne, og under samme punkt er der ikke angivet K2 for nedbøjninger i tagrende, som følge af for stor afstand mellem rendejernene. Konsekvenser af afgørelsen: Påtalen gælder i 3 år. Sålænge påtalen er gældende, kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel, med offentliggørelse på styrelsens hjemmeside Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel.

5 5/5 Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning: Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 359 af 23. maj 2005 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning: Erhvervs- og Byggestyrelsen den Hans Møller Arkitekt