Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Transkript

1 Scan-jour Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H af 5. maj 2008, jf. 10, stk. 2, i bekendtgørelse nr af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 4. juni 2008 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den sagkyndige, der ikke var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport til udtalelse, og fremsendte sine kommentarer den 30. juni Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Det fremgår af den endelige kontrolrapport i hvilket omfang, den er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 17. juli 2008 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 10. marts 2009 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Den sagkyndige fremkom ikke med bemærkninger, og sagen er derefter afgjort uden ændringer i forhold til det udkast, der var i partshøring. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1501 af 12. december 2007, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.

2 2/5 Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 15 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 11 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 13 forhold i tilstandsrapporten, herunder et af betydelig vægt. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. Den betydelige fejl: Under pkt burde det være anført, at loftspottene, forsænket i isoleringslaget, mangler brandsikker afdækning, og at ledninger ligger hen over spottene. Den manglende afdækning medfører brandrisiko, specielt i forbindelse med tilfældigt oplag. Forholdet skal karakteriseres med K3, og den manglende registrering har betydelig vægt i styrelsens vurdering af tilstandsrapporten. De øvrige fejl: Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst, om der forelå forsikringsoplysninger, energimærke eller andre bygningsoplysninger. Det er anført under Andre bygningsoplysninger, at sælgeroplysninger er udfærdiget sammen med den bygningssagkyndige før huseftersynet, hvilket er overflødigt, da det fremgår under et andet punkt i rapporten. Formålet med nærværende punkt er at anføre de tegninger, beskrivelser, rapporter m.v., som den sagkyndige skal efterspørge hos ejeren og eventuelt får udleveret. Materialet bør specificeres med hensyn til oprindelse, indhold, målestok og datering. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke angivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl, om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og Under Bemærkninger, normalt tilgængelig er det anført, at enkelte gulve og vægge ikke kan besigtiges grundet tæpper og møbler. De berørte områder bør stedfæstes præcist, da en eventuelt skjult skade, når bohavet er fjernet, ikke må kunne forveksles med registrerede skader eller senere opståede skader. Det burde endvidere være anført, at der ikke er adgang til tagrummet over vinkelbygningen, da undertaget på den oprindelige bygning ikke er fjernet i sammenbygningen, og fordi der mangler gangbro.

3 3/5 Bygning A: Under pkt. 1.2 er der givet K1 og anført: Partielt fine revner i sokkelpuds. Revnerne bør være stedfæstet. Hvis de er generelt forekommende, bør dette fremgå af teksten med henvisning til repræsentative eller særlige eksempler, såsom revnen under gasskabet nævnt af teknisk revisor. Under pkt. 3.1 burde det være beskrevet, at der er et fugerevneforløb i øverste hjørne af gavlmuren mod haven umiddelbart under gavludhæng, hvor den ikke er særlig udsat for regnvand. Revnen kan være et typisk resultat af bevægelser i tagkonstruktionen og bør karakteriseres med K1 eller K2 ud fra en faglig vurdering af risikoen for skadesudvikling. Under pkt. 3.1 burde det være beskrevet, at der mangler fugning omkring kabelgennemføring i facademuren til udvendig lampe ved indgangen. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering, men bør karakteriseres med K1. Under pkt. 3.6 burde den sagkyndige have kommenteret skjoldet på den oprindelige ydervæg i den nye stue og karakteriseret forholdet med K0, idet det kan give anledning til usikkerhed i den almindelige brugers bedømmelse af bygningen, hvis ikke forholdet omtales. Det burde således være nævnt, at det drejer sig om en gammel opfugtning, opstået i forbindelse med opførelse af tilbygningen, som blev overmalet før den var udtørret, men at det nu er konstateret, at taget over væggen er tæt, og at væggen er tør, hvorfor aftegningen vil forsvinde ved overmaling. Under pkt. 8.8 vedrørende spær og lægter er det anført, at tagkonstruktionen på den oprindelige bygning ved vestenden, hænger lidt på midten, hvilket er karakteriseret med K2. Skadesbeskrivelsen er mangelfuld, og styrelsen skal bemærke, at den sagkyndige bør redegøre for sin vurdering af skadesårsag og skadesudvikling. Se håndbogens kap. 3 afsnit 5.0 og En sådan redegørelse er vigtig for den almindelige brugers forståelse af forholdet, specielt når en primær bygningsdel bedømmes til at miste sin funktion inden for overskuelig tid, og at dette ikke får konsekvenser for andre bygningsdele. Under pkt. 8.9 burde det være beskrevet, at gavltrekanterne ikke er vindafstivede, da de mangler fastgørelse til tagkonstruktionen. Forholdet bør karakteriseres med K2. Under pkt burde det være beskrevet, at der i den oprindelige bygning er flere huller i undertaget, og at dette er ført til tagrende uden fodblik. Forholdet skønnes ikke at medføre skade på anden bygningsdel, da betontagstensdækningen vurderes at være tæt, hvorfor karakteren bør være K1. Under pkt burde det være beskrevet, at dampspærren ikke slutter tæt omkring loftsspottene, hvilket medfører risiko for opfugtning. Forholdet bør karakteriseres med K3.

4 4/5 Under pkt burde det være beskrevet, at der ikke er gangbro i den nye vinkelbygning. Dette er dog ikke en væsentlig forhindring for besigtigelse af tagrummet, og forholdet bør karakteriseres med K1. Bygning B: Under pkt burde det være beskrevet, at kabelføringen imellem beboelse og garage ikke er forskriftsmæssigt udført. Kablet ligger løst og uafdækket på jorden og føres op ad en træsøjle uden fastgørelse. Forholdet indebærer risiko for personskade og skal karakteriseres med K3. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, idet hovedparten af de 13 fejlangivelser beror på oversete forhold. Styrelsen hæfter sig ved, at brandrisikoen ved de uafdækkede loftspots ikke er beskrevet, og herudover mangler der beskrivelse af flere ikke uvæsentlige forhold. Tilstandsrapporten kan derved være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til rapportens oplysninger er fyldestgørende. Der er ingen enkeltfejl, der i sig selv kan begrunde en sanktion, men den samlede fejlmængde har efter styrelsens vurdering et omfang, der klart overskrider grænsen for en alvorlig fejl. Det skal bemærkes, at den anførte betydelige fejl vurderes som udslagsgivende for afgørelsen. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8, for fejlene i H Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år, jf. bekendtgørelsens 10, stk. 3. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel.

5 5/5 Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. En gældende påtale vil indgå i vurderingen, når den sagkyndiges beskikkelse skal fornyes. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 30. november Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2, i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 29. april 2009 Jens Kieldsen Arkitekt