SKØNSERKLÆRING J.nr

Transkript

1 SKØNSERKLÆRING J.nr Besigtigelsesdato: 7/6-2016, kl. 9,00 Ejendommen: Klager: Beskikket bygningskyndig: Ansvarsforsikringsselskab: Tilstede ved skønsmødet: Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift:

2 Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: 1. Toiletrummet på øvre plan: Fri beton i gulvafløbet. Krav for selvrisikoen kr , Terræn og støttemur er over sokkel forårsager fugt i murværket og indvendigt. Krav kr ,00 forhold 4 bilag Øvre toiletrum: Manglende ventilation. Krav ,00 6. Bryggers: Manglende ventilation. Krav kr , Nedbrudt skorstenspibe med defekter. Krav kr ,00 forhold 6 bilag Gipspladeloft med lunker : Krav for selvrisikoen kr ,00 forhold 20 bilag

3 11. Grundmursplader på sokkel med manglende overpudsning: Krav for selvrisikoen kr ,00 forhold 33 bilag Manglende trappebalyster: Krav kr ,00 forhold 15 bilag Udvendige plantekumme mod ydervægge uden fugtspærrer: Krav kr ,00 forhold 4 bilag Toprem over vindues- og dørpartier mangler: Krav for selvrisikoen kr ,00 forhold 37 bilag 5. Klagers påstand: Købt i oktober måned 2014 til overtagelse 1. februar 2015 og efter ca. 1 måned konstateredes skimmelangreb. Hele huset er under ombygning. Huset har været opvarmet og udluftet hele vinteren. Den bygningssagkyndiges forklaring: Vejret på besigtigelsestidspunktet: Øvrige forhold: Ved besigtigelsen så alt flot og nyrenoveret ud, hvilket blev bekræftet af KK. Sol, sommer og tørvejr. Ingen særlige bemærkninger.

4 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad 1. Toiletrummet på øvre plan: Fri beton i gulvafløbet. Krav for selvrisikoen kr ,00 Der kunne konstateres følgende: Der er hugget op og gulvafløbet er fjernet. Forholdet kan ikke vurderes. Ad 1. Konklusion: Ingen konklusion. Ad 1. Fejl og forsømmelser: Kan ikke bedømmes. Ad 1. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ingen konklusion. Ad 1. Forbedringer: Ingen konklusion.

5 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad 3. Terræn og støttemur er over sokkel forårsager fugt i murværket og indvendigt. Krav kr ,00. Der kunne konstateres følgende: Pt. er rummet ryddet (gulvet fjernet) og der ses fugtskjolder, men det oplystes, at rummet fremtrådte pænt ved BSès besigtigelse. I tilstandsrapportens punkt 1.6 er med karakteren K3 nævnt, at der er risiko for opfugtning af murværk, idet tagnedløbet ved nord-øst-hjørnet er tilstoppet. Køber oplyser, at det senere har vist sig, at der var et lækkende centralvarmerør i gulvkonstruktionen. Yderligere er der det forhold, at der udvendigt på hjørnet bag bedet ligger terræn over soklen og hermed er ydermuren ikke beskyttet af sokkelpudslag. Støttemuren er ikke i forbandt med huset og er således udenfor ordningens område.

6 Ad 3. Konklusion: Konklusionen er, at af de 3 forhold har BS set forholdet med tagnedløbet, men ikke at terrænet var over sokkelhøjden og BS har ikke kunnet vide om det utætte centralvarmerør. I Sælger Oplysnings punkt 10.1 er der krydset nej til at der påfyldes vand på centralvarmeanlægget mere end en gang om året. Ad 3. Fejl og forsømmelser: BS burde have nævnt forholdet med det for højliggende terræn med karakteren K3. Beskrivelse: Der er jordkontakt direkte mod teglmurværk. Note: Direkte jordkontakt mod murværk af tegl giver risiko for skadelig opfugtning. Karakter: K3. Ad 3. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Nedgravning og øgning, henholdsvis etablering af grundmursplader / drænplader mv. Skøn ,00 Ad 3. Forbedringer: Ingen forbedring

7 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad 5. Øvre toiletrum: Manglende ventilation. Krav ,00 Der kunne konstateres følgende: Toiletrummet er forsynet med åbenligt vindue, hvori der er spalteventil, men herudover er der ikke luftventil ført op eller ud til det fri. Hullet i loftet er skåret for at søge efter skimmelsvamp. Ad 5. Konklusion: Det kan umiddelbart ses, at der ikke er luftventil ud over spalteventilen. I henhold til BR 61 var der krav om naturligt aftræk med et kanaltværsnit på 150 cm².

8 Ad 5. Fejl og forsømmelser: Forholdet burde have været nævnt i tilstandsrapporten med karakteren K1. Beskrivelse: Rummet er ikke forsynet med rumudluftningsventil. Note: Manglende udluftningsmulighed giver øget risiko for skadelig opfugtning. Karakter: K1. Ad 5. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 5. Forbedringer: Boring af huller, rørføring og el-ventilator. Kr ,00 Forbedring kr

9 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad 6. Bryggers: Manglende ventilation. Krav kr ,00 Der kunne konstateres følgende: Bryggers er beliggende i underetagen og er fast vindue og uden luftventil. Ad 6. Konklusion: Det kan umiddelbart ses, at der ikke er luftventil i rummet. Ad 6. Fejl og forsømmelser: Den manglende ventilationsmulighed burde have været nævnt i tilstandsrapport med karaktern K1. Beskrivelse: Bryggerset er med fast vindue og uden rumudluftningsventil. Note: Manglende udluftningsmulighed giver risiko for skadelig opfugtning. Karakter: K1. Ad 6. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Boring af hul, rørføring og el-ventilator. Kr ,00

10 Ad 6. Forbedringer: Forbedring kr ,00

11 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad 8. Skorstenspibe med defekter. Krav kr ,00 Der kunne konstateres følgende: Fra terræn og fra stige kan ses begroninger over zinkindskuddet, afskallet afdækning og under zinkindskuddet nogle afskallede mursten, hvilket er tegn på utilsigtet opfugtning.

12 Ad 8. Konklusion: Der er tale om gamle skader og forhold, der burde have været nævnt i tilstandsrapporten. Ad 8. Fejl og forsømmelser: Forholdene burde have været nævnt i tilstandsrapporten med K2. Beskrivelse: Skorstenspibe med defekter. Note: Hvis defekterne ikke udbedres, vil skadesudviklingen ikke standses. Karakter: K2. Ad 8. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Murerreparation. Skøn Kr ,00 Ad 8. Forbedringer: Ingen forbedring.

13 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad 9. Gipspladeloft med lunker Krav for selvrisikoen kr ,00 Der kunne konstateres følgende: I entreen der ligger i underste etage er der monteret et gipspladeloft. Loftet har en svag nedbøjning. Vægge og lofter er pænt hvidmalet. Hullet i loftet er skåret for at søge efter skimmel. Her ses det, at forskallingen ikke er korrekt udført. Ad 9. Konklusion: I huse der er ca. 50 år gamle er det ikke ualmindeligt at lofter ikke er helt plane. Forholdet kan opstå på grund af manglende opklodsning. Ad 9. Fejl og forsømmelser: BS har ikke begået fejl eller forsømmelse. Ad 9. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Kr ,00 Ad 9. Forbedringer: Ingen forbedring.

14 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad 11. Grundmursplader på sokkel med manglende overpudsning: Krav for selvrisikoen kr ,00 Der kunne konstateres følgende: På det nord / vestlig hjørne ses umiddelbart, at grundmurspladernes dækliste ikke er ordenligt fastgjort og at facadepudsen ikke er ført ned over dæklisten. Ad 11. Konklusion: Udførelsen med grundmurspladerne er ikke ordenligt tilendebragt, således kan nedbør på facaden kan løbe bagom grundmurspladen og opfugte huset. Ad 11. Fejl og forsømmelser: Forholdet burde have været nævnt i tilstandsrapporten med karakteren K3. Beskrivelse: Udførelsen med grundmurspladerne er ikke ordenligt færdiggjort. Note: Nedbør på facaden kan løbe bagom grundmurspladen og opfugte huset. Karakter: K3.

15 Ad 11. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Kr ,00 Ad 11. Forbedringer: Ingen forbedring.

16 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad 12. Manglende trappebaluster: Krav kr ,00 Der kunne konstateres følgende: Det kan umiddelbart ses, at afstanden mellem balustrene i svinget ned til durchsigtet er meget mere end 12 cm. hvilket var tidligere krav til afstand mellem balustre. På undersiden af håndlisten er et hul til en balustre, hvilket sandsynligvis betyder at balustren har været der, men er blevet fjernet. Ad 12. Konklusion: Den store afstand mellem balusterne forårsager personrisiko

17 Ad 12. Fejl og forsømmelser: Den store afstand mellem balustrene forårsager personrisiko og skulle have være nævnt med Karakteren K3. Beskrivelse: For stor afstand mellem ballustre. Note: Den for store afstand giver personrisiko. Karakter: K3. Ad 12. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Kr ,00 Ad 12. Forbedringer: Ingen forbedring.

18 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad 13. Udvendige plantekumme mod ydervægge uden fugtspærrer: Krav kr ,00 Der kunne konstateres følgende: Rummet indenfor kummerne, Claras værelse, er ryddet, efter oplysninger fra både KK og BS fremtrådte rummet pænt og som nyt, da huset var til salg. Plantekasserne er indvendigt foret.

19 Ad 13. Konklusion: Oprindeligt har der ikke været plantekasser ved den forsænket terrasse i henhold til tegninger. Når man ser på de lodrette kanter på plantekasserne går de mod facaden og der er ingen beskyttelse af facaden, hverken i form af puds eller grundmursplade. Det skønnes at foringen af plantekasserne er udført med geotekstil. Geotekstil er ikke vandtæt, derfor vil der være vandpåvirkning fra plantekasserne mod huset.

20 Ad 13. Fejl og forsømmelser: Forholdet burde være nævnt i tilstandsrapporten. Beskrivelse: Plantekasser op ad facaden på den forsænkede terrasse mod syd giver risiko for opfugtning af facaden. Note: Opfugtning af murværk ødelægger på sigt konstruktionen. Karakter: K 2. Ad 13. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Plantekasser fjernes. Kr ,00 Ad 13. Forbedringer: Ingen forbedring

21 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad 14. Toprem over vindues- og dørpartier mangler: Krav for selvrisiko kr ,00 Der kunne konstateres følgende: Oprindeligt har rummene pudsede lofter på spredt forskalling, hvorpå der efterfølgende er opsat gipsplader. Der ses svag nedbøjning i spisekøkkenet, ca. 1 cm, i midten af rummet, hvilket kan skyldes manglende nedklodsning, som desværre ikke er udsædvanligt. Vindues- og dørpartiernes termoruder er hverken revnede eller punkterede og nedbøjningerne kan således ikke være sket efterfølgende, idet den sædvanlige luft mellem rude og fals er ca. 0,3 cm.

22

23 Ad 14. Konklusion: Hvis man ser på de oprindelige tegning har taget på den overdækket terrasse været udført med udragende bjælkeender. Disse har dannet taget over den overdækket terrasse. Dette betyder at man muligvis ikke finder remmen, der hvor facaden er nu, men at den har ligget hvor den oprindelige facade har været. Ligeledes skal det tage i betragtning at det ikke er usædvanligt med skjulte remme, udført ved hjælp af vinkelbeslag. Denne konstruktion er netop opfundet for at skabe usynlige konstruktioner og give bygningen et let udseende. Det konkluderes, at man ved udskiftningen af partierne har ønsket maxmalt lysindfald og det er ikke usædvanligt, at anvende indbyggede vindues- / døroverliggere. Ad 14. Fejl og forsømmelser: Ad 14. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Det skønnes, at BS ikke har udvist fejl eller forsømmelse. Afskær og fjern de 9 faste vindueselementer, opsæt 4 stk stålsøjler, monter 2 dragere, isæt 9 nye faste vindueselementer, finisharbejder og malerarbejde. Groft skøn kr ,- inklusive moms. Alternativ kan overvejes 2 indvendigt monterede stålrammer, som males hvide. Forsikringselskabet har tilbudt kr ,00, som kompensation. Ad 13. Forbedringer: Ingen forbedring

24 FOTOS J.nr