Dansk Facilities Management Optimering af lejekontrakter Deloitte d. 23. september 2008

Transkript

1 Dansk Facilities Management Optimering af lejekontrakter Deloitte d. 23. september 2008 September 2008 Colliers Hans Vestergaard A/S Gl. Kongevej 60 DK Frederiksberg

2 Kontaktinformation Jonas Sand Teamleder Investering Statsaut.ejd.mgl., Valuar HD (FR) Telefon: Mobil: Kirstine Greve, Mobil: Colliers Hans Vestergaard Gl. Kongevej 60, 5-6 sal Frederiksberg C

3 Agenda Præsentation af Colliers Hans Vestergaard Tilgang og definitioner Optimering af lejekontrakter Optimering af lejekontrakter Eksisterende Nye Spørgsmål

4 Agenda Præsentation af Colliers Hans Vestergaard A/S

5 Colliers Hans Vestergaard A/S Danmark Nøgletal 5 kontorer København, Århus, Odense, Ålborg, Vejle 6 specialesegmenter Region, Vurdering, Investering, Retail Industri/Logistik, Kontor 175 medarbejdere, 85 mæglere salgstransaktioner, 12,4 mia. kr. 403 udlejninger, over kvm. 484 vurderinger, 21,8 mia. kr. Løste sager i alt Samlet omsætning ca. 287 mio. kr.

6 Colliers Scandinavia Skandinavien Norden som ét hjemmemarked Sverige ( %): Stockholm, Göteborg, Malmö Norge ( %): Oslo, Bergen Finland ( %): Helsinki Island (under etablering): Reykjavik Nøgletal Sverige: 47 medarbejdere Norge: 18 medarbejdere Finland: 12 medarbejdere Island: Under etablering

7 Colliers International Internationalt Lokal ekspertise globalt netværk: 267 kontorer 6 kontinenter 57 lande > ansatte Cross Border Business Teams: Corporate Solutions Investment Logistics & Industrial Offices & Business parks Retail Valuation

8 Colliers Hans Vestergaard A/S Opbygning DIREKTION SPECIALE TEAMS KONTOR INDUSTRI & LOGISTIK HOTEL & LEISURE RETAIL INVESTERING OFFENTLIGE KUNDER REGIONER VURDERING ANALYSE

9 Agenda Tilgang og definitioner

10 Optimering af lejekontrakter - rådgivere Advokat Mægler Revisor Arkitekt

11 Primære fokus som erhvervsmægler / rådgiver Prisoptimering - Discounted Cash Flow (DCF) - 1. års afkast Rent kommercielt fokus på drift samt salg / regnskabsværdi

12 Kontraktens levetid FØR UNDER EFTER FORHANDLING KONTRAKTSPERIODE OPHØR

13 Udvalgte emner fra Erhvervslejeloven

14 Agenda Optimering af lejekontrakter - Eksisterende

15 Regulering til markedsleje Definition af markedsleje: ELL 13. Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. a) Væsentlig = 12 % b) Tidligste regulering efter 4 år + fordeles over 4 år c) Ved Sale and lease back tages der højde for tidligere betalinger til sælger d) Fredning af 13 skal sammenholdes med markedstrenden

16 Muligheder for / anledninger til genforhandlinger Løbende dialog med lejer: Om- og tilbygninger Arealforøgelse / -reduktion Markedslejereguleringer (hvert 4. år) Kontraktudløb Salg af ejendom

17 Agenda Optimering af lejekontrakter - Nye

18 Lejefastsættelse Udgangspunkt - Lejen fastsættes så højt som muligt (Prisoptimering) Beregningseksempel: + kr. 100 pr. m 2 i leje = + kr pr. m 2 i salg (ved 5% i startafkast) Forhandlinger for højere leje: - Mulighed for trappeleje eller indflytningstilskud kan refunderes krone for krone - Mulighed for indretning til lejer mod merleje Overvej dog altid: - Lejers bonitet / brand - Markedstendens (stiger eller falder markedet) - Udlejningsperioden / tomgangsperioden

19 Regulering af lejen Investeringer i fast ejendom kan sikres mod inflation ved årligt at regulere efter nettoprisindekset - Den årlige leje bør reguleres hvert år med stigning / fald i NPI - Det er sædvane at have et minimum og et maksimum på Beregningseksempel: En leje på kr. 100 reguleres med 2% p.a. i 10 år = kr. 121,90 En leje på kr. 100 reguleres med 3% p.a. i 10 år = kr. 134,39 Reguleres lejen med mere eller mindre end NPI, giver det en gevinst eller et tab på lejen / salgsværdien Beregningseksempel: Lejen reguleres med +/- 0,5% i forhold til NPI i 10 år = gevinst / tab på 5,11 % Lejen reguleres med +/- 1,0% i forhold til NPI i 10 år = gevinst / tab på 10,46 %

20 Deposita kontra garanti Kontant depositum tillægges ejendommens handelspris: - Enten krone for krone (1. års afkast) - Eller som et afkast på renteindtægter (DCF) Uforrentede garantier tillægges ikke direkte Regneeksempel krone for krone: Nettoleje kr års afkast 5 % Værdi før regulering kr Handelsomk. kr Kontant deposita (6 mdr). kr Salgspris kr

21 Deposita kontra garanti Regneeksempel afkast: Nettoleje kr Forrentning af depositum (7%)* kr Ny nettoleje kr års afkast 5 % Værdi før regulering kr Handelsomk. kr Salgspris kr * 7 % bruges da det er den yderste finansiering. NB Samme betragtninger kan gøres for forudbetalt leje (4 kontra 12 lejebetalinger pr. år)

22 Uopsigelighed + opsigelsesvarsel Betydningen af lange uopsigeligheder veksler. De seneste år har uopsigelighed haft mindre betydning. I dag ønsker investorer og finansieringskilder længere kontrakter fra år. Dette er dog under hensyntagen til: - Beliggenhed / genudlejningsrisiko - Lejers bonitet NB: Vær obs. på at et længere opsigelsesvarsel på mdr. mindsker risikoen for tomgang væsentligt, hvilket øger ejendommens værdi.

23 Øvrige punkter der let kan forhandles Følgende forhandlingspunkter vurderes at have stor betydning for udlejer og kun lille betydning for lejer: Ved flerbrugerejendomme Ensret alle kontrakter (særligt driftsbudget + varmeregnskaber + reguleringer) Præciser hvorledes lejemålet skal afleveres ved fraflytning Mulighed for skiltning / udlejning ved opsigelse

24 Spørgsmål