Ejendomsinvestering og finansiering
|
|
- Morten Bech
- 8 år siden
- Visninger:
Transkript
1 Ejendomsinvestering og finansiering Dag 6 1
2 Ejendomsinvestering og finansiering Undervisningsplan Introduktion Investeringsejendomsmarkedet Teori- og metodegrundlag Introduktion til måling af ejendomsafkast Rentesregning Investeringens fordelagtighed I Cash-flow Investeringens fordelagtighed II Levetidskalkuler Strategisk investering og mål Måling af ejendomsafkast Direkte afkast, værditilvækst, totalt afkast. Værdiansættelse af ejendomme Finansiering af fast ejendom Risiko Porteføljeteori Opsamling og spørgsmål 2
3 Værdiansættelse af ejendomme 3
4 Værdiansættelse af ejendomme høj informationsniveau lav supermarkedsvarer ejendom Mona Lisa fri information begrænset inform. Intet marked ikke nødvendigt med vurderinger vurderinger anvendelige vurderinger er et rent gæt 4
5 Værdiansættelse af ejendomme Værdiansættelse til forskellige formål: ledelsesinformation om investeringens værdi (afkast) regnskab beskatning (offentlig vurdering) handelssituation Potentiel købers subjektive beregning Potentiel sælgers subjektive beregning optimering af ejendomsportefølje 5
6 Definition af markedsværdi Den skønnede værdi, som en ejendom vil blive handlet til på vurderings-datoen mellem en villig køber og en villig sælger i en armslængde-transaktion efter passende markedsføring, hvori parterne begge har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang Definition af markedsværdi oversat fra Red Book (RICS) Markedsværdien opgøres uden hensyntagen til gæld Markedsværdien opgøres eksklusive transaktionsomkostninger Markedsværdien skal reflektere en forventning om fremtidige ændringer til ejendommens forhold 6
7 Definition af markedsværdi Der skal ses bort fra "særlig værdi" eller "liebhaverværdi": Karaktertræk der gør ejendommen mere attraktiv for en bestemt køber end for det generelle udsnit af købere Markedsværdi kræver, at der ses bort fra ethvert element af særlig værdi, idet der på ethvert givet tidspunkt forudsættes, at der er en villig køber og ikke en bestemt villig køber. 7
8 Værdiansættelse af ejendomme Tre metoder: Sammenlignelige salgspriser Opførelsesprisen Indkomstkapitalisering 8
9 Sammenlignelige salgspriser Ejendommen har samme karakteristika - Beliggenhed - Stand - Størrelse - Lejersammensætning - Lejers bonitet - Nylig handel Den bedste metode, men kan ofte ikke anvendes på investeringsejendomme. Metode kan med fordel benyttes på ejerboliger. 9
10 Opførelsesprisen Består i en vurdering af, hvad der på vurderingsdagen vil koste at genopføre den aktuelle bygning på den pågældende grund. Desuden skal der foretages nedskrivning svarende til slid og funktionel forældelse. Metoden benyttes ved særlige ejendomme, hvor det ikke er muligt at anvende de to andre metoder. 10
11 Indkomstkapitalisering Den afkastbaserede model Discounted Cash Flow modellen (DCF) Det er disse metoder der er de mest anvendte for investeringsejendomme. 11
12 Publikationer 12
13 Markedet for værdiansættelse af investeringsejendomme Anbefalinger - lavet på baggrund af et ønske om gennemsigtighed fra markedsaktører Investorer Marked Producenter Brugere 13
14 Publikationer Værdiansættelse af Diplom i investeringsejendom vurdering en referenceramme (Dansk for forrentningskrav Ejendomsmæglerforening) Værdiansættelse af investeringsejendom 2013 anbefalinger til DCF-modellen Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen % anvender DCF-modellen % anvender DCF-modellen 14
15 Udgivelser Vurderingssystem til den offentlige vurdering, Engberg-udvalget (september 2014) Værdiansættelse af investeringsejendomme Definition af forrentningskravet (marts 2013) Finanstilsynet: Måling af ejendomme til dagsværdi, bilag 9 (marts 2012) Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen (oktober 2010) RICS guidance note, Discounted cash flow for commercial property investments (august 2010) Erhvervs- og Selskabsstyrelsen om måling (værdiansættelse) af ejendomme (april 2009) Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen (oktober 2006) 15
16 Definition af forrentningskravet Målsætning med publikationen: Skabe ensartet brug af forrentningskravet i markedet Etablere sammenhæng til forrentningskrav anvendt i udlandet 16
17 Anbefalinger til DCF-modellen Målsætning med publikationen Skabe øget gennemsigtighed i værdiansættelserne (transparens) Skabe grundlag for ensartede værdiansættelser (tillid) 17
18 Anbefalinger til DCF-modellen Internationalt forankret Teoretisk underbyggede anbefalinger Praktiske eksempler på håndtering Væk fra det mekaniske og fokus på markedet/ forudsætninger Fokus på ejendommens værdiskabende elementer. 18
19 Situationen på dagens marked 19
20 Hvem: Intern/ekstern værdiansættelse Ved intern vurdering har ledelsen ansvaret for værdiansættelsen og arbejdet er i praksis lavet af medarbejdere i virksomheden - evt. med hjælp fra eksterne vurderingsmand Ved ekstern vurdering har en ekstern vurderingsmand ansvaret for værdiansættelsen og arbejdet sker i praksis i dialog med medarbejderne i virksomheden 20
21 Intern eller ekstern vurdering? Argumenter for intern:??? Argumenter for ekstern:?? 21
22 Intern eller ekstern vurdering? Argumenter for intern: Ejeren kender ejendommen bedst Vurderingsmænd koster penge Ledelsen har ansvaret Argumenter for ekstern: Vurderingsmanden kender markedet Uafhængig vurdering 22
23 Intern/ekstern værdiansættelse, IPD, 2013 Pct Sverige Norge Danmark Interne Eksterne 23 Kilde: IPD
24 Intern/ekstern værdiansættelse i Sverige Pct Interne Eksterne 24 Kilde: IPD
25 Hvordan: Afkastbaserede/DCFmodellen Institutionelle investorers investeringsejendomme har hidtil skullet værdisættes ved hjælp af den afkastbaserede model Fra regnskabsår 2005 blev Discounted Cash Flowmodellen tilladt for institutionelle investorer 25
26 Udvikling i værdiansættelsesmetoder DCF metoden vinder større udbredelse. DCF er nu størst. 26 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
27 Værdisætningsmetoder i de nordiske lande, 2013 Pct. 27 Kilde: IPD
28 Hvor præcise er værdiansættelserne? Grafen viser prisen for 561 solgte ejendomme i 11 Danmark i perioden i forhold til 9 den forrige vurdering 8 ultimo året y = 1.01x Salgspris, DKK (log) R 2 = Forrige markedsvurdering, DKK (log) 28 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
29 Hvor præcise er værdiansættelserne? Andel af transaktioner inden for +/- 10 procent af sidste vurdering. Kilde: RICS IPD Valuation and Sale Price Report Europe (2010, 2009) Frankrig 37 % (40,63) Holland 74 % (64,65) Tyskland 44 % (50,53) Storbritannien 68 % (57,55) 29
30 Hvor præcise er værdiansættelserne? Andel af transaktioner inden for +/- 10 procent af sidste vurdering. Kilde: Property valuation in the Nordic countries. IPD Norden, KTI Finland, RICS Danmark 38 % Finland 43 % Norge 40 % Sverige 45 % 30
31 Hvor præcise er værdiansættelserne? 2011 (2010, 2009) Andel af transaktioner inden for +/- 20 procent af sidste vurdering. Kilde: RICS IPD Valuation and Sale Price Report Europe Frankrig 58 (52,86) Holland 91 (80,88) Tyskland 60 (75,69) Storbritannien 87 (82,82) 31
32 Hvor præcise er værdiansættelserne? Andel af transaktioner inden for +/- 20 procent af sidste vurdering. Kilde: Property valuation in the Nordic countries. IPD Norden, KTI Finland, RICS Danmark 60 % Finland 63 % Norge 63 % Sverige 72 % 32
33 Hvor præcise er værdiansættelserne? Gennemsnitlig absolut forskel på markedsjusteret salgspris og sidste vurdering, værdivægtet, 2011 Frankrig 21,7 % Kilde: RICS IPD Valuation and Sale Price Report Europe Holland 6,0 % Tyskland 13,6 % Storbritannien 10,2 % 33
34 Hvor præcise er værdiansættelserne? Gennemsnitlig absolut forskel på markedsjusteret salgspris og sidste vurdering, værdivægtet, 2011 Kilde: Property valuation in the Nordic countries. IPD Norden, KTI Finland, RICS. 2010&11 (2006&2007) Danmark 8 % (24) Finland 7 % (15) Norge 8 % (20) Sverige 12 % (20) 34
35 Forrentningskrav Både i den afkastbaserede model og i DCF-modellen anvender man forrentningskrav Forrentningskravet er afhængig af Samfundsforhold: Obligationsrenten, konjunktursituationen, inflationen og den forventede udvikling heri Ejendomsspecifikke forhold: Ejendomstype og anvendelsesmuligheder, beliggenhed, indretning mv. 35
36 Forrentningskrav Et forrentningskrav kan tolkes som den forrentning, man vil kræve for en ejendom, hvis man skulle købe den Strøgbutikker har lavt forrentningskrav, da de typisk er nemme at udleje, og man derfor ikke risikerer tomgang Fabrikshaller kræver ofte ombygning, hvis lejer opsiger kontrakten og vil derfor have et højt forrentningskrav 36
37 Forrentningskrav - definition Jf. Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCFmodellen: Forrentningskravet er ejendommens benchmarkafkastkrav 1) fastsat til brug for den afkastbaserede model før reguleringer. Forrentningskravet anvendt i terminalåret i DCF-modellen skal fortolkes tilsvarende som forrentningskravet til brug for den afkastbaserede model. 1) Benchmarkafkastkrav er et forrentningskrav for en given ejendom renset for potentialer og risici, således at alle reguleringer som eksempelvis afvigelser fra markedsleje, tomgang, lejerabatter, opsat vedligehold mv. er foretaget efter at den kapitaliserede værdi er beregnet. 37
38 Faktiske forrentningskrav 2013 Høj Lav Kontor, Kbh. CBD Butik, shopping centre 5,3 6,7 (2003) 5,2 (2007) 5,7 7,2 (2001) 5,7 (2013) Industri 7,9 8,7 (2001) 6,3 (2007) Bolig, København 4,6 5,3 (2000) 2,6 (2006) 38 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
39 Den afkastbaserede metode 39
40 Afkastbaserede metode Værdien af en ejendom V er givet ved: NI V = 100 ± S R real Hvor: NI = R real = S = nettoindtægter (markedskonforme) forrentningskrav særlige forhold 40
41 Afkastbaserede metode NI V = 100 ± S R real Nettoindtægter markedsleje minus markedskonforme driftsomkostninger 41
42 Afkastbaserede metode NI V = 100 ± S R real Forrentningskrav individuel for hver ejendom afspejle beliggenhed, risiko, type mv. 42
43 Afkastbaserede metode V Særlige forhold: NI = 100 R real tillæg for forudbetalinger og deposita tillæg/fradrag for mer-/mindreleje fradrag for tomgang fradrag for udskudt vedligeholdelse ± S 43
44 Afkastbaserede model - eksempel Antag: forrentningskrav (R real ) = 5,0% nettoindtægter (NI) = fradrag for tomgang = kr. Så bliver værdien af ejendommen: V = =
45 Afkastbaserede model - eksempel hvad betyder forrentningskravet? Eksempel 1 Eksempel 2 Eksempel 3 Lejeindtægt Vedligeholdelse Administration Driftsomk Nettoindtægter Afkastkrav 5,0 5,5 6,0 Særlige forhold Værdi
46 Opgave 46
47 Discounted Cash Flow-modellen (DCF-modellen) Grundtanken bag DCF og den afkastbaserede model er ens: Værdien af en ejendom afhænger af driften (nettoindtægterne) I DCF forsøger man at strukturere de særlige forhold (S) ved at kigge detaljeret på en analyseperiode på typisk 10 år 47
48 DCF-modellen i praksis Fordelen ved DCF-modellen er, at man i analyseperioden ser detaljeret på nettoindtægterne For hvert år vurderes forventet tomgang lejeindtægter vedligeholdelse. 48
49 Forrentningskrav - forskelle Afkastbaserede model DCF-model Risikofri realrente 1,0 % Risikotillæg 6,5 % I alt 7,5 % Risikofri realrente 1,0 % Forventet inflation 2,0 % Risikotillæg 6,5 % I alt 9,5 % 49
50 Diskonteringsrenten Jf. Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen: Diskonteringsrenten er ejendommens nominelle forrentningskrav, dvs. benchmarkafkastkravet inklusive inflation. Forrentningskravet efter den afkastbaserede model før reguleringer er som udgangspunkt lig diskonteringsrenten fratrukket inflation. 50
51 DCF-modellen Værdien af en ejendom er givet ved: V NI n t + t t= 1 (1 + Rnom ) (1 + = T R n nom ) n Hvor: V = værdi NI = nettoindtægter t = tid n = analyseperiode (typisk 5-10 år) R real = forrentningskrav R nom = diskonteringsrente T n = terminalværdi 51
52 DCF-modellen - fortsat V n NIt + (1 + R ) t (1 + t= 1 nom = T R n nom ) n I første led ses på analyseperioden (5-10 år) I tælleren er nettoindtægterne I nævneren er der en diskonteringsfaktor, der er bestemt ved diskonteringsrenten 52
53 DCF-modellen - fortsat V Hvor: n NIt + (1 + R ) t (1 + t= 1 nom = NI n+ 1 Tn = Rreal T R n nom I andet led ses på årene efter analyseperioden I tælleren er terminalværdien, som bestemmes ved den afkastbaserede model I nævneren er der en diskonteringsfaktor, som er bestemt ved diskonteringsrenten ) n 53
54 DCF-modellen m. inflation V NI n t + (1 + R ) t (1 + t= 1 nom = T n R nom ) n Normalt vil inflationen være inkluderet i driftsbudgetterne for analyseårene, og nettoindtægterne skal derfor tilbagediskonteres med den nominelle diskonteringsrente 54
55 DCF-modellen m. inflation V = NI n+ 1 n NI t + (1 + R ) t (1 + t= 1 nom R R real ) n nom Værdien af ejendommen i terminalåret vil også være bestemt med udgangspunkt i driftsbudgetterne (med inflation) og skal derfor tilbagediskonteres med den nominelle diskonteringsrente Selve terminalværdien bestemmes vha. det reale forrentningskravet 55
56 DCF-modellen - eksempel Alle tal i t.kr. År Terminalår Forrentningskrav % 5,00 Inflation % 2,00 Diskonteringsrente % 7,00 0,93 0,87 0,82 Markedsleje Tomgang Udgifter Driftsresultat / cash flow DCF-metode NV årlig cash flow NV cash flows NV terminalværdi Markedsværdi DCF-metode
57 DCF-modellen - eksempel Tomgang og større vedligeholdelse i år 2 Alle tal i t.kr. År Terminalår Forrentningskrav % 5,00 Inflation % 2,00 Diskonteringsrente % 7,00 0,93 0,87 0,82 Markedsleje Tomgang Udgifter Driftsresultat / cash flow DCF-metode NV årlig cash flow NV cash flows NV terminalværdi Markedsværdi DCF-metode
58 DCF-model i trin Fem trin: 1. Bestemmelse af cash flow i budgetperiode 2. Tilbagediskontering af cash flow fra budgetperiode til i dag 3. Bestemmelse af terminalværdi 4. Tilbagediskontering af terminalværdi til i dag 5. Ejendommens værdi bestemmes som summen af de tilbagediskonterede værdier 58
59 Nyt eksempel DCF-modellen Antagelser: Ejendommen er på m2, og den er udlejet til flere lejere, der som udgangspunkt ikke forventes at fraflytte deres lejemål i en 10-årig periode Lejerne afholder stigninger i skatter og afgifter Ejerne afholder alle øvrige driftsomkostninger, serviceabonnementer, forsikring, vicevært mv. Administrationsomkostningerne udgør 2 % af lejeindtægterne Der afsættes 30 kr./m2 til udvendig vedligeholdelse Diskonteringsrente 7,75 % (inkl. inflation) Forventet inflation 2,00 % Deposita medtages ikke i eksemplet I år 4 forventes en nødvendig investering på 1 mio. kr. til en ny varmecentral Der forventes 5 % tomgang i årene efter budgetperioden, og indretningsomkostninger på kr. om året. På grund af tomgangen får ejer udgifter til varme. 59
60 Trin 1: Cash flow (Alle tal i kr.) År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 Lejeindtægter Andre indtægter Tomgang Bruttoleje Driftsudgifter Ejendomsskatter og afgifter Ejendommens andel af varme/fællesudgifter Administration Udvendig vedligeholdelse Indretningsudgifter / investeringer Udgifter i alt Cash flow
61 Trin 2: Tilbagediskontering af cash flow Cash flow År 1 År 2 År 3 År 4 År 10 Tilbagediskonterede værdier fra år År År Diskonteringsrente: 7,75 % År År År
62 Trin 3: Terminalværdi (Alle tal i kr.) Terminalår Lejeindtægter Andre indtægter 0 Tomgang -429 Bruttoleje Terminalværdi= Cash flow / forrentningskrav Dvs. Driftsudgifter -609 Ejendomsskatter og afgifter -201 Ejendommens andel af varme/fællesudgifter -68 6,669 mio. kr. / 0,0575 = 115,989 mio. kr. Administration -172 Udvendig vedligeholdelse -329 Indretningsudgifter / investeringer -100 Udgifter i alt Cash flow
63 Trin 4: Tilbagediskontering af terminalværdi Nutidsværdi = terminalværdi tilbagediskonteret 115,989 mio. kr. / (1+ 0,0775) 10 = 54,985 mio. kr. 63
64 Trin 5: Ejendommens værdi (i mio. kr.) Værdi = sum af tilbagediskonterede værdier = 5, , , ,985 = 97,847 kr. 64
65 Opgave 65
66 Sammenhæng mellem den afkastbaserede model og DCFmodellen 66
67 Sammenhæng Valg af model bør ikke have betydning for værdiansættelsen Når de to modeller anvendes kan der opnås konsistens, hvis input til modellerne behandles på samme måde Det er især værd at hæfte sig ved: Forrentningskravet Fase 1 og fase 3 reguleringer 67
68 Eksempel kr. År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 Terminalår Lejeindtægter (markedsleje) Merleje for særindretning Tomgang Driftsomkostninger Opsat vedligehold Frie pengestrømme fra driften Diskonteringsfaktor 0,935 0,873 0,816 0,763 0,713 Nutidsværdi af frie pengestrømme
69 Eksempel, fortsat Nutidsværdi af budgetperiode Nutidsværdi af terminalår * * beregnes som ( / 0,05 x 0,713) Værdi af ejendom Forrentningskrav 5,0 % Inflation 2,0 % Diskonteringsrente 7,0 % 69
70 Eksempel, fortsat Afkastbaseret model (DCF-afkast) Afkastbaseret model (1. års afkast) Fase 1 Lejeindtægter (markedsleje) Lejeindtægter Driftsomkostninger Driftsomkostninger Nettodriftsresultat Nettodriftsresultat Fase 2 Forrentningskrav 5,00 % 1. års afkast 5,63 % Værdi af ejendom før reguleringer Værdi af ejendom Fase 3 Reguleringer: Fradrag for tomgang i år Opsat vedligehold Merleje for særindretning Forskellen mellem forrentningskravet på 5,0 % og første års afkast på 5,63 % kan henføres til reguleringer af potentialer og risici i fase 3. Ved fastsættelse af diskonteringsrenten skal forrentningskravet være eksklusive potentialer og risici Værdi af ejendom
71 Anbefalinger s. 32 Sammenhæng Diskonteringsrenten i DCF-modellen er alene identisk med forrentningskravet tillagt inflation (nominelle forrentningskrav), såfremt der i forrentningskravet anvendt i den afkastbaserede model ikke er indregnet risici og potentialer, som fx tomgang, afvigelser til markedsleje, opsat vedligehold, potentielle udviklingsmuligheder e.l., som bør fragå i fase tre ved anvendelse af den afkastbaserede model 71
72 Anbefalinger til DCF-modellen 72
73 Anbefalinger Komitéen for god selskabsledelse, anbefalinger for børsnoterede selskaber, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer (FSR), ikke børsnoterede selskaber Global Investment Performance Standards (GIPS), standard for finansiel performancemåling 73
74 Anbefalinger, s. 22 Uden finansiering Det anbefales, at de frie pengestrømme består af pengestrømme vedrørende ejendommens drift og pengestrømme fra investeringsaktiviteter. Pengestrømme der vedrører finansieringsaktiviteter bør ikke indgå i ejendommens frie pengestrømme 74
75 Diskonteringstidspunkt Kvartalsvis forudbetalt 1. januar 1. april 1. juli 1. oktober 0 0,25 0,5 0,75 Gennemsnitlig årlig diskontering = 0,375 år 1. januar 1. april 1. juni 1. oktober Årligt gennemsnit Frie pengestrømme Diskonteringstidspunkt 0,00 0,25 0,50 0,75 0,375 Diskonteringsfaktor * 1,00 0,98 0,95 0,93 0,97 (tidsværdi af penge) Nutidværdi af frie pengestrømme Sum af nutidsværdi * Diskonteringsrente 10% 75
76 Diskonteringstidspunkt Kvartalsvis bagud betalt 1. januar 1. april 1. juli 1. oktober 0,25 0,5 0,75 1 Gennemsnitlig årlig diskontering = 0,625 år 1. januar 1. april 1. juni 1. oktober Årligt gennemsnit Frie pengestrømme Diskonteringstidspunkt 0,25 0,50 0,75 1,00 0,625 Diskonteringsfaktor 0,98 0,95 0,93 0,91 0,94 (tidsværdi af penge) Nutidværdi af frie pengestrømme Sum af nutidsværdi * Diskonteringsrente 10% 76
77 Diskonteringstidspunkt Årligt bagud betalt 1. januar 1. januar 1 Gennemsnitlig årlig diskontering = 1 år 1. januar 1. januar Årligt gennemsnit Frie pengestrømme Diskonteringstidspunkt 1,00 1,00 Diskonteringsfaktor 0,91 0,91 (tidsværdi af penge) Nutidværdi af frie pengestrømme Sum af nutidsværdi * Diskonteringsrente 10% 77
78 Anbefalinger, s. 23 Datering ultimo Det anbefales, at de frie pengestrømme diskonteres fra ultimo året for at opretholde den teoretiske konsistens med den afkastbaserede model. Såfremt pengestrømmene ikke forfalder ultimo anbefales det at værdien af de pengestrømme, der forfalder tidligere på året, specificeres særskilt og medregnes med en forrentning svarende til ejendommens diskonteringsrente 78
79 Anbefalinger, s. 27 Budgetperiodens længde Budgetperiodens længde skal afspejle perioden frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres, dvs. at vækstraten svarer til den langsigtede inflation. Ved beregning af terminalværdien kapitaliseres de stabiliserede frie pengestrømme med det vurderede forrentningskrav i terminalåret, hvorefter terminalværdien skal diskonteres tilbage til år 0 med diskonteringsfaktoren for det sidste år i budgetperioden 79
80 Anbefalinger, s. 27 fortsat Én diskonteringsrente Det anbefales, at forrentningskravet anvendt i terminalåret er lig diskonteringsrenten (eksklusive inflation) anvendt i budgetperioden. En eventuel forskel mellem forrentningskravet og diskonteringsrenten (eksklusive inflation) skal være begrundet i fundamentale ændringer i ejendommens underliggende risiko som følge af eksempelvist afholdelse af væsentlige investeringer der ændre ejendommens karakter, ændringer i lejerbonitet, kontraktforhold eller lignende. 80
81 Anbefalinger, s. 29 Forrentning af deposita Det anbefales, at værdien af deposita indregnes ved at tillægge forrentningen af deposita til ejendommens nettodriftsresultat. Set ud fra en likviditetsmæssig betragtning bør forrentningen af deposita ske til en risikofri rente (statsobligation) og med et forrentningskrav der afspejler ejendommens driftsrisiko, som antages at afspejle den risiko der er forbundet med deposita kan kræves tilbagebetalt 81
82 Forrentning af deposita Det har været udbredt at lægge deposita til ejendommens værdi Den antagelse holder kun, hvis forrentningen af deposita er lig forrentningskravet og hvis deposita aldrig skal tilbagebetales 82
83 Anbefalinger, s. 29 Deposita forrentes til en risikofri rente. Der bør tages hensyn til tomgang Det anbefales, at værdien af deposita indregnes ved at tillægge forrentningen af deposita til ejendommens nettodriftsresultat. Set ud fra en likviditetsmæssig betragtning bør forrentningen af deposita ske til en risikofri rente (statsobligation) og med et forrentningskrav der afspejler ejendommens driftsrisiko, som antages at afspejle den risiko der er forbundet med deposita kan kræves tilbagebetalt 83
84 Anbefalinger, s. 29 Inflation anvendes til pristalsregulering medmindre andet er aftalt eller er markedskonformt Det anbefales, at ejendommens lejeindtægter og driftsomkostninger pristalsreguleres med Den Europæiske Centralbanks langsigtede inflationsmål, medmindre en anden kontraktfastsat pristalsregulering er aftalt. Den Europæiske Centralbanks langsigtede inflationsmål udgør 2,0 % pr. oktober
85 Anden pristalsregulering, s. 46 Skyggeberegning af markedsleje (afvigelse i forhold til markedsleje) År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 Terminalår Aktuel leje Markedsleje
86 Anden pristalsregulering, s. 47 Skyggeberegning af markedsleje (minimumsregulering) År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 Terminalår Aktuel leje (regulering 4,0 %) Aktuel leje (regulering 2,0 %)
87 Anbefalinger, s. 32 Diskonteringsrente = forrentningskrav + inflation Diskonteringsrenten i DCF-modellen til brug for tilbagediskontering af budgetterede pengestrømme afspejler investors nominelle forrentningskrav til den investerede kapital. Diskonteringsrenten er som udgangspunkt identisk med forrentningskravet i den afkastbaserede model med tillæg af den anvendte langsigtede inflation Såfremt forrentningskravet i den afkastbaserede model er specificeret realt, skal diskonteringsrenten multipliceres med den anvendte langsigtede inflation for at opnå en nominel diskonteringsrente til brug for diskontering af ejendommens budgetterede pengestrømme 87
88 Diskonteringsrente Approksimativt realt forrentningskrav: 5,00% 2,00% 7,00% x 5,0%+2,0%=7,0% Realt forrentningskrav: 5,00% 2,00% 7,10% (1+5,0%)* (1+2,0%)=7,1% Realt forrentningskrav: 4,90% 2,00% 7,00% (1+4,9%)* (1+2,0%)=7,0% 88
89 Anbefalinger, s. 36 Fastsættelse af diskonteringsrenten på blandede ejendomme Lejeindtægt Fordeling Diskonteringsrente (inklusive inflation Vægtet værdi Kontor % 8,00 % Bolig % 6,50 % Butik % 7,00 % Total % Vægtet diskonteringsrente 7,32 % 89
90 Opgaver 90
91 Risikofaktorer der påvirker forrentningskravet 91
92 Finanstilsynet De specifikke forhold ved den enkelte ejendom, der influerer på forrentningskravet, er forhold, der påvirker sikkerheden for, at ejendommens afkast vil kunne opretholdes. Disse særlige forhold er især: Ejendomstype og anvendelsesmulighed (beboelse, kontor, butik, industri, lager mv.) Beliggenhed Indretning og vedligeholdelsesstand samt Lejekontrakters løbetid, lejereguleringsklausuler og lejeres bonitet 92
93 Forrentningskrav ifølge introduktion til DCF-modellen,
94 Risikofaktorer i forrentningskravet Risikofri rente Markedsrisici Specifikke risici 94
95 Risikofri rente Fx statsobligation anvendes ofte som indikator for risikofri rente. Hvis et land trues af bankerot, så bør den risikofri rente ikke være en statsobligation fra dette land, da en sådan ikke er risikofri på dette tidspunkt Længden på den risikofri rente bør afspejle investeringshorisonten 95
96 Markedsrisici Illikviditet ved salg (fx enhedsstørrelse, transaktionstid, adgang til finansiering) Risiko ved estimering af markedslejeforventninger (fremskrivning af markedslejevækst) Risiko ved estimering af forrentningskrav (fremskrivning af ændringer i forrentningskrav) Risiko ved beliggenhed, økonomisk, fysisk og funktionel værdiforringelse pga. strukturelle ændringer Risiko i forbindelse med lovændring (fx planlægning/medviden om kontrakter, ændring af finanspolitik mv.) 96
97 Specifikke risici Manglende lejebetalinger (aftalerisiko) Manglende mulighed for genudlejning (tomgang) Ejer-udgifter, administration og vedligeholdelse Forskellige lejestrukturer (lejeniveauer, lejeafbrydelser) 97
98 Indregning af risici Vigtigt at risici ikke indregnes dobbelt i pengestrømme og forrentningskrav. Forhold der kan medtages i pengestrømme skal medtages heri og ikke i forrentningskravet, således at kun den relaterede risiko indregnes i forrentningskravet. Fx tomgang, der er indregnet i pengestrømmene med de forventede niveauer. I forrentningskravet skal indregnes den risiko, der kan henføres til at den forventede tomgang ikke realiseres. 98
99 Internationale forrentningskrav 99
100 Forrentningskravet er investors forventning til forrentningen af investeringen Der kan måles forrentning på flere måder På engelsk bruges yield og capitalisation rate For obligationer bruges for eksempel current yield, der er den direkte rente (kuponrenten divideret med markedskursen) 100
101 Internationale definitioner Net initial yield Running yield Reversionary yield Equivalent yield Equated yield Exit yield 101
102 Equivalent yield = Forrentningskravet (realt) Equated yield = Diskonteringsrenten (nominelt) 102
103 Exit yield = den kalkulationsrente, som anvendes i terminalperioden i DCF-modellen Net initial yield I Nordamerika going-in capitalisation rate og i Commonwealth all-risks-yield I en stabiliseret ejendom vil net initial yield være lig equivalent yield I en ikke stabiliseret ejendom siger net initial yield meget lidt om forrentningen på den samlede investering 103
104 Running yield = forrentning udregnet for enkelte perioder (for eksempel år) Reversionary yield = den forrentning der opnås, når en ikke stabiliseret ejendom igen er stabiliseret og kan lejes ud til markedsleje 104
105 Gross capital value (GCV) Bruttokapitalværdi GCV repræsenterer det beløb, en køber skal betale inklusiv skatter og afgifter i forbindelse med køb af fast ejendom samt andre omkostninger som advokatsalær og mægler (afhængig af praksis i det lokale marked) Det er ofte også praksis at indregne forskellige anlægskapitalomkostninger som direkte omkostninger i GCV, som fx nødvendige arbejder eller reparationer (udover det, der dækkes af de årlige vedligeholdelsesomkostninger) Ved at fratrække købsomkostninger og anlægskapitalomkostninger fra GCV, giver det en nettoværdi, der repræsenterer den pris, som sælgeren modtager 105
106 Forkortelser GCV = Gross capital value bruttokapitalværdi. NMR = Net market rental value nettomarkedsleje. NOR = Net operating rental income nettolejeindtægt. NR = Initial net operating income initial nettodriftsindtægt. 106
107 Eksempel Net initial yield=nr/gcv ( / ) = 3,44% Running yield (t=3) = NOR/GCV ( / ) = -0,73% Reversionary yield = NMR/GCV (107,517 / 1,975,000) = 5.44% Equivalent yield = 5.00% Equated yield = 7.00% Exit yield = 5.00% 107
108 Eksempel 108
109 Opgave Ejendomsværdien på kontorejendommen er 20 mio. kr. Forrentningskravet er 5,5% År 1 er ejendommen tom, men i år 2 flytter en ny lejer ind i ejendommen til en reduceret leje, og i år 3 betales og fremefter betales markedsleje Pengestrømmene i de tre første år er: ( , , ) Det forventes, at den nye lejer bliver boende fremover Udregn net initial yield, running yield år 2, reversionary yield, equivalent yield, equated yield og exit yield 109
110 De vigtigste pointer... Den afkastbaserede model DCF-modellen Forrentningskrav Diskonteringsrenten Sammenhæng mellem de to modeller Anbefalinger til DCF-modellen Definition af forrentningskravet 110
111 Præsentation af anvendte DCF modeller 111
112 Anvendte DCF modeller C&B SYSTEMER Simpler Valuation (Lund & Lindhardt) CURACALC er udviklet af Cura Management ARGUS Valuation 112
113 C&B SYSTEMER 113
114 C&B SYSTEMER 114
115 C&B SYSTEMER Alle tal i 1000 kr. År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Termina lår Indtægter: Lejeindtægter, bolig Lejeindtægter, erhverv Ref. driftsudgifter Andre indtægter Tomgang Indtægter i alt Udgifter: Driftsudgifter Ekstraordinære udgifter Udgifter i alt Cash flow Nutidsværdi cash flow Diskonteringsrente 5,78 % Forrentningskrav 3,78 % Terminalværdi Nutidsværdi terminalværdi Nutidsværdi cashflow år Ejendommens værdi
116 Simpler Valuation Simpler Valuation udbydes af Lund & Lindhart Simpler Valuation er et værktøj til at håndtere værdiansættelse af investeringsejendomme Systemet bygger beregningsteknisk på DCF-modellen Simpler Valuation er gennemtestet og bygger på Ejendomsforeningen Danmarks anbefalinger til værdiansættelse af investeringsejendomme med DCFmodellen 116
117 Simpler Valuation Følsomhedsanalyse af ejendommens værdiansættelse ved ændring i afkastniveuaer Værdioptimering af ejendomme til brug for asset management Minimering af fejl både i datainput og beregningsteknisk 117
118 Simpler Valuation Hurtigt at opdatere tidligere værdiansættelser Sammenligning op mod seneste værdiansættelse med henblik på at vurdere ændringer i værdifastsættelsen/ bogført værdi 118
119 CURACALC CURACALC er udviklet af Cura Management Det er et værkstøj til værdiansættelse og porteføljestyring Anvendes til periodisk værdiansættelse og ad hoc simulering og analyseopgaver med DCF-modellen 119
120 CURACALC Indeholder blandt andet en række generelle input blandt andet: Stamoplysninger om den enkelte ejendom Forudsætninger vedrørende inflation, forrentningskrav, omkostninger, langsigtet tomgang, regulering til markedsleje, kontraktvilkår, årlig leje, lejeudvikling, driftsomkostninger, etc. 120
121 CURACALC Der opstilles et detaljeret 10-årigt cash flow og porteføljens samt ejendommenes aktuelle dagsværdi udregnes. Outputdelen af CURACALC indeholder ledelsesinformation herunder grafiske præsentationer med følsomhedsanalyser etc. 121
122 ARGUS ARGUS software er en international virksomhed ARGUS Valuation - Capitalisation ARGUS Valuation DCF 122
123 Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Havnegade Aarhus C Nørre Voldgade København K 123
Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen
EJENDOM & ENTREPRISE Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen AUDIT 1 Et skridt i den rigtige retning Hvad er vores målsætning? Skabe øget gennemsigtighed i værdiansættelserne
Læs mereDe engelske yields. Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav Director Per Weinreich, MRICS. Den 10.
De engelske yields Værdiansættelse af investeringsejendomme definition af forrentningskrav Director Per Weinreich, MRICS Den 10. april 2013 Internationale definitioner Yields / Capitalisation Rate I Danmark
Læs mereVærdiansættelse af investeringsejendomme. Definition af forrentningskrav. ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40
Værdiansættelse af investeringsejendomme Definition af forrentningskrav ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40 Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav Udgivet af: Ejendomsforeningen
Læs mereVærdiansættelse af investeringsejendomme
Værdiansættelse af investeringsejendomme Definition af forrentningskrav Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav Udgivet af: Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2
Læs mereHjemmeopgave 2. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke.
Hjemmeopgave 2 Hjemmeopgave 2 består af i alt fem tidligere eksamensopgaver, der skal afleveres: Opgave 1 DV 2013, opgave 2 DV 2013 og opgave 3 DV 2013 (Investeringsteori på Diplom i Valuar) samt opgave
Læs mereEjendomsinvestering og finansiering
Ejendomsinvestering og finansiering Dag 8 1 Ejendomsinvestering og finansiering Undervisningsplan Introduktion Investeringsejendomsmarkedet Teori- og metodegrundlag Introduktion til måling af ejendomsafkast
Læs mereInvestering i fast ejendom
Investering i fast ejendom Hvad koster den og hvorfor? Morten Jensen 25. oktober 2010 1 Fire ting jeg vil viderebringe 1) Hvordan har udviklingen været på det danske marked for investeringsejendomme? 2)
Læs mere2 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen
DCF-modellen Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark erhvervsorganisationen for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K www.ejendomsforeningen.dk
Læs mereNyt vurderingssystem hvor står vi? Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark
Nyt vurderingssystem hvor står vi? Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark www.ejendomsforeningen.d k www.ejendomsforeningen.d k www.ejendomsforeningen.d k Agenda 1. Hvorfor et
Læs mereMarkedet for ejendomsinvesteringer og ejendomsdrift. Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark
Markedet for ejendomsinvesteringer og ejendomsdrift Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Agenda 1. Ejendomsværdi og ejendomsdrift 2. Markedet for ejendomsinvesteringer 3. Ny
Læs mereHjemmeopgave 3. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke.
Hjemmeopgave 3 Hjemmeopgave 3 er eksamensopgaven fra 2014 i Ejendomsinvestering og finansiering. Til eksamen er der fire timer til at løse de fem opgaver. Aflever til følgende e-mail: opgaver@ejendomsforeningen.dk
Læs mereInvesteringsejendomme Oplysninger i årsrapporten. Ny årsregnskabslov tema december Audit & Assurance
Investeringsejendomme Oplysninger i årsrapporten Ny årsregnskabslov tema 14 5. december 2017 Audit & Assurance Indhold Investeringsejendomme oplysninger i årsrapporten 2 Eksempel 1 4 Forudsætninger Forslag
Læs mereDEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL
DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL Juli 2015 INDHOLDSFORTEGNELSE INDLEDNING... 3 GENERELT... 4 OPBYGNING... 4 SÅDAN KOMMER DU I GANG... 5 FORUDSÆTNINGER... 6 Stamoplysninger... 6 Energimærke... 6 Fremskrivning
Læs mereVærdiansæt t else af erhvervsejendom m e - 1. års afk ast og DCF. v/nic holas Thurø
Værdiansæt t else af erhvervsejendom m e - 1. års afk ast og DCF 0 v/nic holas Thurø RED Property Advisers Palægade 6, 4. 1261 København K. Tlf.: 33 13 13 99 RED Propert y Advisers Rådgiver og erhvervsmægler
Læs mereErhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme
3. april 2009 /jcn og lfo Sag Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både
Læs mereNyt vurderingssystem hvor står vi? Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark
Nyt vurderingssystem hvor står vi? Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark www.ejendomsforeningen.d k www.ejendomsforeningen.d k www.ejendomsforeningen.d k Agenda 1. Hvorfor et
Læs merePRODUKT KATALOG REGNSKAB OG RAPPORTERING. Indhold. Nøglen til den rigtige løsning. Værdiansættelse af ejendomme side 1. Ejendomsanalyse.
REGNSKAB OG RAPPORTERING PRODUKT KATALOG Indhold Værdiansættelse af ejendomme side 1 Ejendomsanalyse. side 3 Nøglen til den rigtige løsning DATEA Lyngby Hovedgade 4 2800 Kgs. Lyngby 45 26 01 02 datea@datea.dk
Læs mereDDF-arrangement Investering i ejendomme. Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS
1 DDF-arrangement Investering i ejendomme Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS Indhold Hvorfor ejendomme Strategi Industriens Pension Prisfastsættelse af ejendomme Hvorfor ejendomme Hvorfor ejendomme Fordele
Læs mereDen aktuelle situation på investeringsejendomsmarkedet. Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark
Den aktuelle situation på investeringsejendomsmarkedet Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Agenda 1. Investeringsejendomsmarkedet 1. Markedet for udlejningsarealer 2. Markedet
Læs mereEjendomsinvestering og finansiering
Ejendomsinvestering og finansiering Dag 2 1 Ejendomsinvestering og finansiering Undervisningsplan Introduktion Investeringsejendomsmarkedet Teori- og metodegrundlag Introduktion til måling af ejendomsafkast
Læs mereDansk Facilities Management Optimering af lejekontrakter Deloitte d. 23. september 2008
Dansk Facilities Management Optimering af lejekontrakter Deloitte d. 23. september 2008 September 2008 Colliers Hans Vestergaard A/S Gl. Kongevej 60 DK - 1805 Frederiksberg Kontaktinformation Jonas Sand
Læs mereAnnasvej 2-4 I/S c/o Salling Ejendomsadministration A/S, Gammel Kongevej 11, st., 1610 København V
Annasvej 2-4 I/S c/o Salling Ejendomsadministration A/S, Gammel Kongevej 11, st., 1610 København V CVR-nr. 36 48 01 57 Årsrapport 1. januar - 31. december 2017 Årsrapporten godkendt 7. marts 2018. Chalotte
Læs mereTil ejerne af Udviklingsselskabet By & Havn I/S, (Transportministeriet og Københavns Kommune)
Transportudvalget 2013-14 TRU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 780 Offentligt Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33 96 35 56 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon
Læs mereBest practice for selskabsledelse og investorinformation i ejendomsselskaber
Best practice for selskabsledelse og investorinformation i ejendomsselskaber EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Juni 2009 Ejendomsforeningen Danmarks baggrund for at samle anbefalingerne Disse anbefalinger henvender
Læs mereForeløbig værdi-indikation af Startup Inno
Nordic Valuation www.nordicvaluation.dk Morten Christensen cand.merc., MBA Email: morten@nordicvaluation.dk Mobil: 21 30 27 22 CVR: 25376153 Foreløbig værdi-indikation af Startup Inno Anvendt model: Variant
Læs mereRevisors holdning til transparens i ejendomsselskabers årsrapporter
Revisors holdning til transparens i ejendomsselskabers årsrapporter Allan Pedersen 10. april 2013 0 Agenda Præsentation Årsrapporten Formål Grundliggende kvalitetskrav Oplysninger Oplysningskrav Ledelsesberetningen
Læs mereAdmiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli - 31. december 2015
Nasdaq Copenhagen A/S nr. 3 / 2016 Aarhus, 29. februar 2016 CVR. nr. 29 24 64 91 www.admiralcapital.dk Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli - 31. december 2015 Bestyrelsen i Admiral Capital
Læs mereByggeøkonomuddannelsen Afrunding successiv kalkulation og Værktøjer til Totaløkonomi
Byggeøkonomuddannelsen Afrunding successiv kalkulation og Værktøjer til Totaløkonomi Ken L. Bechmann 25. november 2013 1 Totaløkonomi hvorfor: Analysere hvad der samlet bedst betaler sig Foretage økonomiske
Læs mereInvestering i fast ejendom
Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Aktuelt: Ny lejelov hvad kan vi forvente? L97 Ny lejelov 1. behandling
Læs mereVærdiansættelse af virksomheder: Sådan fastlægges afkastkravet i praksis
www.pwc.dk/vaerdiansaettelse Værdiansættelse af virksomheder: Sådan fastlægges afkastkravet i praksis Foto: Jens Rost, Creative Commons BY-SA 2.0 Februar 2016 Værdiansættelse af virksomheder er ikke en
Læs mereK/S Smørum Centeret CVR-nr Holmevej Virum. Årsrapport 2015
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk K/S Smørum Centeret CVR-nr. 27453325
Læs mereSkive Erhverv K/S Dagnæs Boulevard 75, 8700 Horsens
Skive Erhverv K/S Dagnæs Boulevard 75, 8700 Horsens CVR-nr. 25 88 77 51 Årsrapport 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20. februar 2018. Lars Nyberg Dirigent
Læs mereØVELSER TIL KAPITEL 2 Med løsninger
ØVELSER TIL KAPITEL 2 Med løsninger Øvelse 1. I begyndelsen af 2008 blev aktierne i Royal Unibrew handlet til kurs 534 per aktie. Aktien lukkede i december 2008 i kurs 118,5. Royal Unibrew udbetalte en
Læs mereSpektrum Retailpark Viborg K/S. Årsrapport 2015
Spektrum Retailpark Viborg K/S Jens Baggesens Vej 90N 8200 Aarhus N CVR-nr. 30 73 99 06 Årsrapport 2015 (9. regnskabsår) Årsrapporten er godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 15/4 2016
Læs mereEjendomsinvestering og finansiering
Ejendomsinvestering og finansiering Dag 3 1 Ejendomsinvestering og finansiering Undervisningsplan Introduktion Investeringsejendomsmarkedet Teori- og metodegrundlag Introduktion til måling af ejendomsafkast
Læs mereEjendomsselskabet Helsingør 3000 ApS
Ejendomsselskabet Helsingør 3000 ApS Hjemstedsadresse: Nordre Strandvej 10, 3000 Helsingør CVR-nummer 28 13 06 35 Årsrapport 2015/16 Godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 27. januar 2017
Læs mereKT Ejendomme Odense A/S
KT Ejendomme Odense A/S Thujavej 43, 5250 Odense SV Årsrapport for 1. maj 2015-30. april 2016 (24. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26/5 2016
Læs mereEjendomsselskabet Støc Bo, Brørup A/S Stormgade Esbjerg N CVR-nr Årsrapport 2017
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556 Dokken 8 Postboks 200 6701 Esbjerg Telefon 79 12 84 44 Telefax 79 12 84 55 www.deloitte.dk Ejendomsselskabet Støc Bo, Brørup A/S Stormgade
Læs mereMarkedet for kontor- og industrilejemål samt kommercielle investeringsejendomme Claus Sondrup
Markedet for kontor- og industrilejemål samt kommercielle investeringsejendomme Claus Sondrup Agenda Kort intro Markedet Kontor- og industri/logistikområdet Markedet Kommercielle investeringsejendomme
Læs mereDagsværdi af investeringsejendomme
Cand.merc.aud Speciale Dagsværdi af investeringsejendomme Det bedste udtryk for dagsværdi Forfatter: Jesper Loft Mikkelsen Vejleder: Jane Thorhauge Møllmann BSS Aarhus Universitet Anslag: 43.920 Side 1
Læs mereK/S Segelckes Brænderi P Nørkjærs Plads 5, 2. th., 9800 Hjørring
K/S Segelckes Brænderi P Nørkjærs Plads 5, 2. th., 9800 Hjørring CVR-nr. 38 27 56 82 Årsrapport 20. december 2016-30. juni 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
Læs mereJensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. halvår 2011
Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København
Læs mereEjendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom?
Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom? Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsinvestering - hvorfor investering
Læs mereKøb af virksomhed. Værdiansættelse og Finansiering. v/statsautoriseret revisor og partner Torben Hald
Køb af virksomhed Værdiansættelse og Finansiering v/statsautoriseret revisor og partner Torben Hald Hvad er værdien af en virksomhed? Den værdi, som virksomheden kan handles til på et givet tidspunkt mellem
Læs mereUdkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser
31. august 2018 Udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser 1 I bekendtgørelse nr. 937 af 27. juli 2015 om finansielle
Læs merePriorparken 39 ApS. Vesterbrogade 33, 1620 København. Årsrapport for
Edison Park 4 DK-6715 Esbjerg N Tlf. 76 11 44 00 Fax 76 11 44 01 www.martinsen.dk CVR-nr. 32 28 52 01 Priorparken 39 ApS Vesterbrogade 33, 1620 København Årsrapport for 2015 CVR-nr. 26 65 98 25 Årsrapporten
Læs mereVærdiansættelse i praksis Innovation X, 29. november 2012. v/torben Toft Kristensen
Værdiansættelse i praksis Innovation X, 29. november 2012 v/torben Toft Kristensen Agenda 1. Situationer med værdiansættelse 2. Principper for værdiansættelse 3. Praktisk eksempel 4. Forhold som påvirker
Læs mereEjendomsselskabet Nordtyskland 1. 3. kvartal 2013 og budget 2014
1. 3. kvartal og budget 2014 Regnskabsrapport for 1. 3. kvartal Det ordinære overskud for perioden er 7,9 mio. EUR, hvilket er det samme som det budgetterede. Lejeindtægterne er 29,3 mio. EUR, hvilket
Læs mereBestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2011. Perioden i hovedtræk:
Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København
Læs mereVærdi-indikation. Virksomhed A/S
Nordic Valuation www.nordicvaluation.dk Morten Christensen cand.merc., MBA Email: morten@nordicvaluation.dk Mobil: 21 3 27 22 CVR: 25376153 Virksomhed A/S en er foretaget ved brug af discounted cashflow
Læs mereOrdinær Generalforsamling 25. oktober 2016 kl Velkommen
Ordinær Generalforsamling 25. oktober 2016 kl. 11.00 Velkommen Dagsorden 1. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år 2. Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse, herunder godkendelse
Læs mereK/S Dalumvej 48, Odense CVR-nr Årsrapport 2014
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk K/S Dalumvej 48, Odense CVR-nr.
Læs mereBestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. -3. kvartal 2010.
Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København
Læs mereKlein Klejner K/S. Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december CVR-nr (2. regnskabsår)
Klein Klejner K/S CVR-nr. 38 11 13 37 Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december 218 (2. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26. maj 219
Læs mereMarkedsPULS 1. kvartal 2014
MarkedsPULS 1. kvartal 2014 Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte 58 58 38 54 COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval
Læs mereMålbeskrivelse nr. 8: Modeller til estimation af virksomhedsværdi og ejernes. afkastkrav
HA, 5. SEMESTER STUDIEKREDS I EKSTERNT REGNSKAB Esbjerg, efteråret 2002 Målbeskrivelse nr. 8: Modeller til estimation af virksomhedsværdi og ejernes afkastkrav Valdemar Nygaard TEMA: MODELLER TIL ESTIMATION
Læs mereKøb af virksomhed. Værdiansættelse
Køb af virksomhed hvad koster den? Findes der i praksis en værdi man kan sætte to streger under? Ja - hvis man er i besiddelse af alt viden om, hvordan indtjeningen vil være i ubegrænset tid fremover.
Læs mereStrandgade 7 A/S. Årsrapport 2014. Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling. Strandgade 7 A/S
Årsrapport 2014 Strandgade 7 A/S Strandgade 7 A/S Årsrapport for perioden 1. januar 2014 31. december 2014 CVR 25 84 50 72 (15. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære
Læs merePRODUKT KATALOG ADMINISTRATION. Indhold. Nøglen til den rigtige løsning. Selskabsadministration side 1. Indleje ejendomsadministration.
ADMINISTRATION PRODUKT KATALOG Indhold Selskabsadministration side 1 Indleje ejendomsadministration. side 3 Nøglen til den rigtige løsning DATEA Lyngby Hovedgade 4 2800 Kgs. Lyngby 45 26 01 02 datea@datea.dk
Læs mereK/S Jysk Detail, Rema 1000 Hornslet CVR-nr Marselis Tværvej Aarhus C. Årsrapport Dirigent
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 City Tower, Værkmestergade 2 8000 Aarhus C Telefon 89 41 41 41 Telefax 89 41 42 43 www.deloitte.dk K/S Jysk Detail, Rema 1000 Hornslet
Læs mereVelkommen. Ordinær generalforsamling. Tirsdag den 23. oktober 2018
Velkommen Ordinær generalforsamling Tirsdag den 23. oktober 2018 Dagsorden 1. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år 2. Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse, herunder godkendelse
Læs mereInvestering i fast ejendom
Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Aktuelt 19. december 2012 er der fremsat lovforslag (energisparepakken)
Læs mereBestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2010.
Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk NASDAQ OMX Copenhagen A/S Postboks
Læs mereBekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser
BEK nr 1442 af 03/12/2018 (Gældende) Udskriftsdato: 26. april 2019 Ministerium: Erhvervsministeriet Journalnummer: Erhvervsmin., Finanstilsynet, j.nr. 162-0018 Senere ændringer til forskriften Ingen Bekendtgørelse
Læs mereValuarvurderinger Bella Center 26. april 2018 VURDERING AF BOLIGINVESTERINGS- OG ANDELSBOLIG EJENDOMME SAMT SÆRLIGE VURDERINGER
Valuarvurderinger Bella Center 26. april 2018 VURDERING AF BOLIGINVESTERINGS- OG ANDELSBOLIG EJENDOMME SAMT SÆRLIGE VURDERINGER 12. August 2015 Valuarvurderinger På podiet: Mikkel Scheel Civiløkonom, CBS
Læs mereK/S FABRIKSVEJ, ODENSE
K/S FABRIKSVEJ, ODENSE Årsrapport 1. januar 2014-31. december 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/03/2015 Brian I. Petersen Dirigent Side 2 af 16 Indhold
Læs mereEjendomsselskabet Rosengården af Skalborg A/S
Ejendomsselskabet Rosengården af Skalborg A/S c/o Lønberg & Leth Christensen Advokatfirma, 1263 København K CVR-nr. 12 01 16 28 Årsrapport 2014/15 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære
Læs mereVærdi-indikation. Virksomhed A/S
Nordic Valuation www.nordicvaluation.dk Morten Christensen cand.merc., MBA Email: morten@nordicvaluation.dk Mobil: 21 3 27 22 CVR: 25376153 Virksomhed A/S en er foretaget ved brug af discounted cashflow
Læs merePriorparken 680 K/S. Vesterbrogade 33, 1620 København V. Årsrapport for
Priorparken 680 K/S Vesterbrogade 33, 1620 København V Årsrapport for 2015 CVR-nr. 26 43 28 04 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30. maj 2016. Michael Jordan
Læs mereanparter til salg K/S aalborg syd
anparter til salg Ingen yderligere indbetalinger ifølge selskabets budget Flere ejendomme med god beliggenhed i Skalborg Startafkast på 7% og et investeringsafkast på op til 17,08% efter skat Stor egenkapital
Læs mereEjendomsselskabet Borups Allé P/S
Årsrapport 2014 Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Årsrapport for perioden 31. juli 2014 31. december 2014 CVR 36 05 53 83 (1. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og
Læs mereGENTOFTE EJENDOMSSELSKAB, KOMMANDITEJENDOMSSELSKAB
GENTOFTE EJENDOMSSELSKAB, KOMMANDITEJENDOMSSELSKAB Sundkrogsgade 7 2100 København Ø Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
Læs mereK/S Oliehavnsvej, Århus CVR-nr Årsrapport 2014
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 City Tower, Værkmestergade 2 8000 Aarhus C Telefon 89 41 41 41 Telefax 89 41 42 43 www.deloitte.dk K/S Oliehavnsvej, Århus CVR-nr. 26360625
Læs mereEjendomsselskabet Norden III Invest P/S. Årsrapport for 2015
Ejendomsselskabet Norden III Invest P/S c/o EjendomsSelskabet Norden A/S, Store Strandstræde 20, 1255 København K Årsrapport for 2015 CVR-nr. 30 58 73 91 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets
Læs mereI nedenstående model ses en oversigt over ÅRL s krav til indregning af materielle og immaterielle anlægsaktiver samt varelager.
Bilag 1: I nedenstående model ses en oversigt over ÅRL s krav til indregning af materielle og immaterielle anlægsaktiver samt varelager. Regnskabsklasse B Regnskabsklasse C Regnskabsklasse C Små Mellemstore
Læs mereVærdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning November 2014
www.pwc.dk Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning Revision. Skat. Rådgivning. Agenda Finansiering & beregning af forrentning Den korte; hvem er vi Udenlandske investorer i Danmark
Læs mereHvad er virksomheden værd?
HVAD ER VIRKSOMHEDEN VÆRD? 55 Hvad er virksomheden værd? Det er ikke muligt at beregne en pris på virksomheden, der er den "rigtige" værdi. En beregnet værdi vil afhænge af de vurderinger og forudsætninger,
Læs mereLarsen Boligejendomme ApS Vestervej Nibe CVR-nr Årsrapport
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556 Østre Havnepromenade 26, 4. sal 9000 Aalborg Telefon 98 79 60 00 Telefax 98 79 60 01 www.deloitte.dk Larsen Boligejendomme ApS Vestervej
Læs mereJensen & Møller Invest A/S periodemeddelelse for 1. januar - 31. marts 2009.
Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København
Læs mereVærdiansættelse. Revisordøgnet *14 Hans Jørgen Knudsen. 9 September 2014
Værdiansættelse Revisordøgnet *14 Hans Jørgen Knudsen 9 September 2014 Vejledning i værdiansættelse Vejledning i værdiansættelse med fokus på SMV-segmentet Forventes klar i efteråret 2014 Indeholder en
Læs mereDTZ Egeskov & Lindquist A/S
DTZ Egeskov & Lindquist A/S Valuation of development land (VIP 12) v/associeret partner, Morten Jensen www.dtz.dk info@dtz.dk Residualværdi-modellen Introduktion Hvad er baggrunden for dette emne? Værdiansættelse
Læs mereVærdiansættelse og IFRS 16 i praksis. Oktober Revision. Skat. Rådgivning.
Oktober 2019 Revision. Skat. Rådgivning. Introduktion Implementeringen af IFRS 16, som træder i kraft for regnskabsår, der begyndte den 1. januar 2019 eller senere, betyder, at der ikke længere skal skelnes
Læs mereColliers MarkedsPULS. 2. kvartal 2016 MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV. Kategorierne kan defineres således: Bedste. Markedsleje. Standard.
Colliers MarkedsPULS 2. kvartal 2016 Colliers MarkedsPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på
Læs mereEjendomsselskabet Vangede A/S
Årsrapport 2014 Ejendomsselskabet Vangede A/S Ejendomsselskabet Vangede A/S Årsrapport for perioden 1. januar 2014 31. december 2014 CVR 32 78 71 77 (6. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt
Læs mereEjendomsselskabet Østervold Randers ApS Vesterå Aalborg CVR-nr Årsrapport
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556 Østre Havnepromenade 26, 4. sal 9000 Aalborg Telefon 98 79 60 00 Telefax 98 79 60 01 www.deloitte.dk Ejendomsselskabet Østervold Randers
Læs mereEjendomsselskabet Rosengården af Skalborg A/S
Ejendomsselskabet Rosengården af Skalborg A/S CVR-nr. 12 01 16 28 Årsrapport 2013/14 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 25. november 20 14 dirigent Jan Leth
Læs mereColliers MarkedsPULS. 3. kvartal 2016 MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV. Kategorierne kan defineres således: Markedsleje. Bedste. Standard.
Colliers MarkedsPULS 3. kvartal 2016 Colliers MarkedsPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på
Læs mereMargrethevænget 12 A/S
Hjemstedsadresse: Nordre Strandvej 10, 3000 Helsingør CVR-nummer 36 90 93 15 Årsrapport 2015 Godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 15. maj 2016 Dirigent Bo Bay Hougaard Indholdsfortegnelse
Læs mereEjendomsinvestering og finansiering
Ejendomsinvestering og finansiering Dag 1 1 Ejendomsinvestering og finansiering Forventninger til faget Baggrund 2 Ejendomsinvestering og finansiering Praktisk information: Medbring PC med excel Der vil
Læs mereFinanstilsynets erfaring med værdiansættelse af fast ejendom
Finanstilsynets erfaring med værdiansættelse af fast ejendom Fredag den 21. november 2014 Jørn Aagaard-Hansen Finanstilsynet Værdiansættelse af fast ejendom i Finanstilsynet Intern serviceafdeling (REAL)
Læs mereBudgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C
Budgetforudsætninger Frederiks Allé 75 A,B,C 8000 Aarhus C INDLEDNING Budgettet er opstillet på grundlag af salgsopstillinger og oplysninger fra ejendomsmæglere, samt de indgåede lejekontrakter. Det forudsættes,
Læs mereBestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. kvartal 2010.
Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København
Læs mereMarkedsPULS 3. KVARTAL 2012. MarkedsPULS > 3. kvartal 2012
MarkedsPULS 3. KVARTAL 2012 MarkedsPULS > 3. kvartal 2012 COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne
Læs mereBilag 1 Økonomi, modeller & grafer
KØBENHAVNS KOMMUNE Kultur- og Fritidsforvaltningen Københavns Ejendomme NOTAT 10-06-2013 Bilag 1 Økonomi, modeller & grafer Indledning Beregningerne i bilag 2 til 4 er bygget op med udgangspunkt i det
Læs merefor ejendomsvirksomheder
Ændringer til årsregnskabsloven: Konsekvenser for ejendomsvirksomheder Kontakt Kim Tang Lassen Telefon: 3945 3522 Mobil: 2381 0467 E-mail: kil@pwc.dk Kasper Elkjær Nielsen Telefon: 8932 5588 Mobil: 2321
Læs mereMarkedsPULS 1. KVARTAL 2013. MarkedsPULS > 1. kvartal 2013
MarkedsPULS 1. KVARTAL 2013 MarkedsPULS > 1. kvartal 2013 COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne
Læs mereK/S DUISBURG LYNGBY HOVEDGADE 4, 2800 LYNGBY 1. JANUAR DECEMBER 2016
Tlf.: 39 15 52 00 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab koebenhavn@bdo.dk Havneholmen 29 www.bdo.dk DK-1561 København V CVR-nr. 20 22 26 7020222670 K/S DUISBURG LYNGBY HOVEDGADE 4, 2800 LYNGBY ÅRSRAPPORT
Læs mereEjd. Engvej 10 ApS (Cecilek ApS)
Ejd. Engvej 10 ApS (Cecilek ApS) CVR-nr. 28 70 90 05 Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december 2017 (12. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
Læs mereFISKER+ UDLEJNING ApS
FISKER+ UDLEJNING ApS Årsrapport 4. december 2012-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 16/05/2014 Anders Fisker Jørgensen Dirigent Side 2
Læs mere