Sagens omstændigheder:

Transkript

1 Kendelse af 9. oktober Advokat kunne ikke optages i Ejendomsmæglerregistret. Lov om omsætning af fast ejendom 25, stk. 2, nr. 6. (Morten Iversen, Christen Sørensen og Vagn Joensen) Advokat A har for advokat K ved skrivelse af 22. april 1998 klaget over, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen ved skrivelse af 25. marts 1998 har afslået at optage klageren i Ejendomsmæglerregistret, idet klageren ikke opfylder de uddannelsesmæssige betingelser herfor. Sagens omstændigheder: Klageren indsendte den 2. oktober 1997 ansøgning om optagelse i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens ejendomsmæglerregister og dermed ret til at benytte betegnelsen "ejendomsmægler". Om sine uddannelses- og ansættelsesforhold oplyste klageren: "Juridisk Embedseksamen (1983). Herudover har jeg en HH fra 1976, merkonomeksamen i specialet finansiering 1978, merkonomeksamen i regnskabsvæsen 1978 og har siden 1988 undervist på X-by Handelsskole, herunder på ejendomsmægleruddannelsen og valuaruddannelsen. Advokatfuldmægtig Advokat siden 1986." Advokat A indsendte samtidigt en lignende ansøgning. Ved skrivelse af 15. oktober 1997 anførte klageren yderligere bl.a.: "Som en særlig kuriositet tillader jeg mig at erindre om, at advokat A og jeg igennem mange år har undervist på ejendomsmægler-uddannelsen, og at jeg selv igennem de seneste år også på valuaruddannelsen. Således fastholder advokat A og jeg, at vi i princippet opfylder uddannelseskravene, men vi søger gerne om dispensation for det tilfælde, at en sådan kan bevilges. Advokat A og jeg er selvsagt opmærksomme på, at der kan være erhvervspolitiske interesser. I den forbindelse tillader jeg mig at bemærke, at den omstændighed, at vi er advokater, ikke i sig selv udelukker os fra registrering." I skrivelse af 10. november 1997 oplyste klageren videre bl.a.: "Derfor oplyser jeg gerne, at min praktiske erfaring, udover den, som jeg har som advokat, udgør en oprindelig uddannelse i aktieselskabet B, nogle år i C, et par år i D. Udover min teoretiske kandidateksamen kan jeg nævne, at jeg oprindelig har en højere handelseksamen, og at jeg, inden kandidateksamen, gennemgik merkonomkurser, hvorfor jeg således er merkonom i henholdsvis regnskabsvæsen og finansiering fra Specialskolerne i København."

2 Ved skrivelse af 25. marts 1998 afslog Erhvervs- og Selskabsstyrelsen ansøgningen, idet man bl.a. anførte: "Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har i medfør af lovens 25, stk. 2, nr. 6 og 7, om kravene til henholdsvis teoretisk indsigt og praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling for optagelse i Ejendomsmæglerregistret fastsat de nærmere bestemmelser herom i bekendtgørelse nr. 607 af 28. juni 1996 om optagelse i Ejendomsmæglerregistret. I henhold til 1 er en optagelse betinget af, at ansøgeren: 1) dokumenterer at have været ansat på heltid i mindst 2 år i en ejendomsformidlingsvirksomhed med arbejdsopgaver, der kan antages at have givet praktisk kendskab til ejendomsformidling, eller gennem anden beskæftigelse at have opnået en tilsvarende praktisk kunnen, og 2) fremlægger eksamensbevis for bestået ejendomsmæglerkursus ved handelsskolerne efter de herom af Undervisningsministeriet fastsatte regler. Selv om De som advokat har ret til at udøve virksomhed som ejendomsformidler, er det styrelsens opfattelse, at De for at opnå optagelse i Ejendomsmæglerregistret samt til dermed at anvende den beskyttede titel ejendomsmægler skal opfylde de krav til teoretisk indsigt og praktisk kunnen, som er fastsat i den omhandlede bekendtgørelse, og som er udformet specifikt med henblik på ejendomsmægleres virksomhed. For så vidt angår dokumentation for praktisk kunnen, vil denne for Deres vedkommende kunne bestå i erklæring om, at De i ikke ubetydeligt omfang har beskæftiget Dem med ejendomsformidling. Det bemærkes, at styrelsen anser alene dette som et formelt krav, som De uden videre kan opfylde, jf. herved Deres bemærkninger vedrørende opgaver og erklæringer for ansatte. For så vidt angår den teoretiske uddannelse for at blive optaget i Ejendomsmæglerregistret, er denne, som nævnt, specifikt udformet med henblik på virksomhed som ejendomsmægler. Uddannelsen som advokat er en videregående uddannelse, som ikke direkte sigter mod at drive ejendomsmæglervirksomhed, men mod at drive advokatvirksomhed. Det forhold, at De har undervist på ejendomsmægleruddannelsen og valuaruddannelsen på X-by Handelshøjskole kan efter styrelsens opfattelse ikke begrunde en fritagelse for at have bestået den teoretiske uddannelse til ejendomsmægler. Da De således ikke opfylder de uddannelsesmæssige krav for at opnå optagelse i Ejendomsmæglerregistret og dermed retten til at betegne Dem som ejendomsmægler, finder styrelsen ikke grundlag for at imødekomme Deres ansøgning." Styrelsen afslog samtidigt ansøgningen fra advokat A, der har påklaget afgørelsen til ankenævnet. I klageskrivelsen af 22. april 1998 har klageren bl.a. anført: "Det er ubestridt, at advokat K siden 1988 har undervist og forestået censorarbejde på Ejendomsmæglerog Valuaruddannelsen. Tilsvarende har advokat A undervist i Ejendomsmægleruddannelsen på X-by

3 Handelsskole og forestået censorarbejde på diverse handelsskoler. Vi gør således gældende, at vi som lærere på Ejendomsmæglerkurset minimum har tilegnet os det stof, som vi eksaminerer vore elever i. Vi opfylder dermed betingelserne i 1, stk. 2, nr. 2 i bekendtgørelse om optagelse i Ejendomsmæglerregistret enten direkte eller i henhold til en anologislutning. Formelt vil optagelse i Ejendomsmæglerregistret endvidere kunne ske i henhold til en konkret dispensation. Det tilføjes, at optagelse i Ejendomsmæglerregistret i henhold til en dispensation har støtte i den udstrakte brug af overgangsordninger og optagelse af praktikere uden eksamen, hvor det bærende indhold har været ansøgernes præsumtive, faktiske kvalifikation." Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har afgivet en redegørelse af 24. juni 1998, hvori bl.a. er anført: "Indledningsvis bemærkes, at i medfør af 8, stk. 1, nr. 2, i lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom kan advokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven drive virksomhed som ejendomsformidler. Virksomheden kan drives i samme omfang som ejendomsmæglere. Ifølge loven har ejendomsmæglerne dog eneret til at benytte betegnelsen ejendomsmægler, jf. 25, stk. 1. Loven indeholder ikke andre begrænsninger for advokaters virke som ejendomsformidler. Lovens umiddelbare ordning er således, at advokater har den særstilling, at de kan drive virksomhed som ejendomsformidler uden at opfylde betingelserne for at være optaget i Ejendomsmæglerregistret. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har i medfør af lovens 25, stk. 2, nr. 6, om kravene til teoretisk indsigt vedrørende ejendomsformidling for optagelse i Ejendomsmæglerregistret fastsat de nærmere bestemmelser herom i bekendtgørelse nr. 607 af 28. juni 1996 om optagelse i Ejendomsmæglerregistret. I henhold til 1, nr. 2, er en optagelse betinget af, at ansøgeren fremlægger eksamensbevis for bestået ejendomsmæglerkursus ved handelsskolerne efter de herom af Undervisningsministeriet fastsatte regler. Det er styrelsens opfattelse, at kravene, som er fastsat i bekendtgørelsen, og som er udformet specifikt med henblik på ejendomsmægleres virksomhed, bør være opfyldt for at blive optaget i Ejendomsmæglerregistret og i den forbindelse anvende den beskyttede titel ejendomsmægler. Selv om advokater har ret til at udøve virksomhed som ejendomsformidler, opfylder de ikke dermed de uddannelsesmæssige betingelser. Den teoretiske uddannelse for at blive optaget i Ejendomsmæglerregistret er, som nævnt, specifikt udformet med henblik på virksomhed som ejendomsmægler. Uddannelsen som advokat er derimod en videregående uddannelse, som ikke direkte sigter mod at drive ejendomsmæglervirksomhed, men mod at drive advokatvirksomhed. Uddannelsen som advokat opfylder således efter styrelsens opfattelse ikke kravet til teoretisk uddannelse i relation til optagelse i Ejendomsmæglerregistret og kan derfor ikke danne grundlag for optagelse i registret. 2. I klagen er anført, at K som lærer på ejendomsmæglerkurset som minimum har tilegnet sig det stof, som

4 han eksaminerer i. Som følge deraf skulle han dermed opfylde betingelserne i bekendtgørelse om optagelse i Ejendomsmæglerregistret 1, nr. 2, enten direkte eller i henhold til en anologislutning. Efter advokat A' opfattelse vil optagelse i Ejendomsmæglerregistret således kunne ske i henhold til en dispensation. Advokat A anfører videre, at optagelse i henhold til dispensation har støtte i den udstrakte brug af overgangsordninger og optagelse af praktikere uden eksamen, hvor det bærende indhold har været ansøgernes præsumtive, faktiske kvalifikation. Styrelsen skal naturligvis ikke udtale sig imod, at K som advokat har de fornødne kvalifikationer til at drive ejendomsformidlingsvirksomhed og til at undervise på ejendomsmægleruddannelsen. Men styrelsen må fastholde, at han ikke har bestået ejendomsmæglerkurset og derfor ikke opfylder denne betingelse for at blive optaget i Ejendomsmæglerregistret. I den forbindelse bemærkes, at uddannelsen til ejendomsmægler består af forskellige kurser, og eksamen afholdes med prøver i ejendomsjura, ejendomshandel og ejendomsvurdering. Det nærmere indhold af uddannelsen er fastsat i Undervisningsministeriets bekendtgørelse nr. 559 af 30. juni 1997 om uddannelse til ejendomsmægler og kursus i ejendomsvurdering. Det fremgår af 1, at formålet med denne uddannelse er at give deltageren teoretisk undervisning, der i forbindelse med praktisk kendskab til ejendomsformidling, opfylder de uddannelsesmæssige krav for optagelse i Ejendomsmæglerregistret. Bekendtgørelse nr. 607 af 28. juni 1996 om optagelse i Ejendomsmæglerregistret er udstedt af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, og selv om bekendtgørelsen ikke indeholder en direkte dispensationsbestemmelse, kan styrelsen dog som bemyndiget til at udstede bekendtgørelse undtage herfra i de tilfælde, hvor ansøgeren har den nødvendige teoretiske indsigt, som forudsat i loven. I den forbindelse bemærkes, at styrelsen indtil videre ikke har fundet grundlag for at undtage fra bekendtgørelsens krav om eksamensbevis for bestået ejendomsmæglerkursus, efter at overgangsordningen i lovens 37 ikke længere finder anvendelse. Styrelsen finder herefter heller ikke, at der i den foreliggende sag er grundlag for at undtage fra de uddannelsesmæssige krav. Hertil kommer, at K som advokat med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven uhindret kan drive virksomhed som ejendomsformidler uden at være optaget i Ejendomsmæglerregistret. 3. Det indstilles, at ankenævnet stadfæster Erhvervs- og Selskabsstyrelsens afgørelse, hvorved K har fået afslag på optagelse i Ejendomsmæglerregistret, da han ikke opfylder de uddannelsesmæssige krav for at blive optaget." Ankenævnet udtaler: Ankenævnet tiltræder, at der også for advokater, som søger optagelse i Ejendomsmæglerregistret, må stilles krav om, at de i samtlige de fag, som dækkes af ejendomsmæglerkurset, jf. undervisningsministeriets bekendtgørelse nr. 559 af 30. juli 1997, har teoretisk uddannelse eller undervisningserfaring, der mindst ækvivalerer Undervisningsministeriets krav. En dispensation fra kravet om bestået ejendomsmæglerkursus i bekendtgørelse nr. 607 af 28. juli 1996 om optagelse i Ejendomsmæglerregistret må derfor forudsætte, at klageren fremskaffer erklæring fra Undervisningsministeriet herom.

5 Ankenævnet tiltræder derfor, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen på det foreliggende grundlag har afvist at optage klageren i Ejendomsmæglerregistret. Da klageren ikke har modtaget vejledning om adgangen til at indhente en erklæring fra Undervisningsministeriet, tilbagebetales klagegebyret.