CENTRAL INVESTORINFORMATION (PRIIP) 1)

Transkript

1 CENTRAL INVESTORINFORMATION (PRIIP) 1) 1) I henhold til Europa-Parlamentets og Rådets forordning (EU) nr. 1286/214 af 26. november 214 om dokumenter med central information om sammensatte og forsikringsbaserede investeringsprodukter til detailinvestorer (PRIIP'er) samt Kommissionens delegerede forordning (EU) 217/653 af 8. marts 217 om supplerende regler til Europa-Parlamentets og Rådets forordning (EU) nr. 1286/214. Navn på udbudt prospekt og Selskab (AIF) (herefter Investorselskab eller Investorselskabet ) Stiftelsesdato Prospektinformation Ved fuldtegning. Prospektdato Forvalter (FAIF) Protica Invest A/S CVR.nr Advokaterklæring Bech Bruun Advokatpartnerselskab Langelinie Allé 35 DK-21 København K. Revisorerklæring Martinsen Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Øster Allé 42 DK-21 København K. Ejendomsadministrator Dansk Forvaltningsselskab A/S Lovvalg og værneting Prospektet udbydes i henhold til dansk ret og med Københavns Byret som første instans. Aktiekapital Antal aktier 9 Særlige forhold ved aktierne Stykstørrelse 1. Ingen aktionærer har særlige rettigheder eller Kurs 1. forpligtelser ud over dem der følger af gældende Samlet aktiekapital 9.. lovgivning, og aktierne er frit omsættelige, ligesom Valuta de er underlagt almindelige selskabsretlige regler. Minimumstegning 75. Tegningsperiode Indtil fuldtegning. Aktivitet og ejendommen Investorselskabets aktivitet er investering i Ejendomsselskabet 1), der opfører 8 række i Rødovre ved København (Højnæsvej 65). Rækkehusene opdeles i individuelle enheder, der udlejes. Investorselskabet overtager Ejendomsselskabet, når byhusene er færdige. Indtil byhusene er færdige udlånes (rente 3,5 %) Investorselskabets kapital til Ejendomsselskabet mod sikkerhed i projektet og anparterne i Ejendomsselskabet (begge efterstillet banken). Sælger af Ejendomsselskabet giver en udlejningsgaranti på et år. Byhusene opføres på en grund, der er m 2 stor. Det lejebærende areal er på 92 m 2 og boligerne vil være mellem og m 2. Boligernes ydre design er inspireret af Arne Jacobsen. Boligerne er i to plan plus en privat tagterrasse med drivhus og trappetårn der er således direkte adgang til den private tagterrasse fra rækkehuset. I stueplan forefindes stort, familievenligt køkken/alrum samt toilet. Fra stueetagen er der udgang til en terrasse. Førstesalen er indrettet med badeværelse, to børneværelser samt et stort forældresoveværelse. Central Investorinformation Protica BoligInvest København Rødovre A/S Side 1

2 På rækkehusets tag er der etableret en tagterrasse og et lille drivhus. Tagterrassen er på 37 m 2, og arealet er ikke indeholdt i de og m 2. Derudover får hver lejlighed et skur, ligesom der hører en parkeringsplads med til hver bolig. Der befinder sig yderligere tre parkeringspladser på terræn i forbindelse med en vendeplads. Boligerne opføres på en erhvervsgrund, hvorpå der tidligere har været drevet erhvervsvirksomhed. Som mange andre bygrunde er den forurenet, hvorfor der bliver foretaget oprensning i forbindelse med byggeriet, således at grunden kan godkendes til boligformål. Der er udstedt -8 tilladelse, ligesom byggetilladelsen er udstedt. Boligerne vil blive opført i henhold til de nyeste energistandarder med et deraf følgende lavt energiforbrug. Boligerne har følgende fordeling: Nr. m 2 Andet m 2 I alt m 2 Bemærkninger Rækkehus 1 Rækkehus 2 Rækkehus 3 Rækkehus 4 Rækkehus 5 Rækkehus 6 Rækkehus 7 Rækkehus Boligerne udmærker sig ved individuel arkitektur på facaderne og materialevalg af en høj kvalitet. Målgruppen (lejerne) for boligerne er børnefamilier samt seniorer, der ønsker at downsize. De lejes ud til en gennemsnitsleje på 1.56 pr. m 2 pr. år svarende til en leje på godt 15 t.kr. pr. måned plus forbrug. 1) Højnæsvej 65 ApS (ændres til Ejendomsselskabet Højnæsvej 65 ApS). Finansiering og vilkår Ejendommen finansieres hovedsageligt med egenkapital og fremmedkapital. Kapitalanvendelse Kapitalfremskaffelse Køb af ejendom 27.. Egenkapital 9.. Købs- og udbudsomkostninger Realkreditlån Moms (af købs- udbudsomkost.) 365. Udskudt skat I alt Likviditetsreserve Samlet projektsum Samlet finansiering Forventede lånevilkår Beløb Beløb Låneform Annuitet, fast rente Låneform Variabel rente Rente 1,95 % Rente 1,1% Afdrag 2 % p.a. Afdrag Afdragsfri i 1 år Løbetid 3 år Løbetid 3 år Sikkerheder og vilkår Førsteprioritetspant i ejendommene samt transport i husleje og forsikringssummer. Endvidere pant anparterne i Ejendomsselskabet (ikke Sikkerheder og vilkår Førsteprioritetspant i ejendommene samt transport i husleje og forsikringssummer. Endvidere pant anparterne i Ejendomsselskabet (ikke Central Investorinformation Protica BoligInvest København Rødovre A/S Side 2

3 Investorselskabet). Investorerne hæfter ikke for lånet. Derudover er lånet ydet på sædvanlige vilkår for lån uden hæftelse. Investorselskabet). Investorerne hæfter ikke for lånet. Derudover er lånet ydet på sædvanlige vilkår for lån uden hæftelse. Fra Protica Invest A/S sædvanlige finansielle samarbejdspartnere er der modtaget indikationer på såvel byggefinansiering som realkreditfinansiering. Økonomiske nøgletal og forudsætninger Ejendommenes kontantafkast I 1) 4,6 % Inflation 1,5 % Ejendommenes kontantafkast II 1) 4,3 % Tomgang 1, % Gns. forrentning af egenkapital 1,1% Lejereg. 1,5 % Belåningsgrad (LTV) 7 % Lejeniveau, gns. pr. m 2 pr. år 1.56 Udlodning af udbytte 3-4 % Årlig værdistigning fra År 3 Byggeperiode 1-11 måneder Pris pr. m 2 ekskl. udbudsomk Pris pr. m 2 inkl. udbudsomk ) Forklaring: Kontantafkast I: Kontantafkast II: Ejendommens driftsresultat Ejendommens købesum ekskl. udbudsomkostninger deposita Ejendommens driftsresultat Ejendommens købesum inkl. udbudsomkostninger deposita I Tabel 1 på side 4 er der gengivet en budgetsammenstilling for projektet. Der henvises til budgettet for en komplet sammenstilling. Risiko, følsomhed og exit De budgetterede værdier i nærværende dokument er baseret på en række forudsætninger om renteniveau, prisudvikling, lejeregulering, driftsomkostninger, skatteforhold mv. Forudsætningerne er baseret på et omfattende erfarings- og datagrundlag. Til trods herfor er der en naturlig usikkerhed forbundet med at forudse de fremtidige ejendoms- og markedsforhold. Forudsætningerne og forventningerne er baseret på kendte og sandsynlige forhold på tidspunktet for udarbejdelsen af nærværende beskrivelse i november og december 218. Fremtidige faktuelle driftsresultater for ejendommen og dermed værdien af investeringen kan forløbe anderledes end budgetteret i såvel positiv som negativ retning. I Tabel 2 på side 5 fremgår det, hvorledes investeringens afkast og dermed risiko påvirkes af ændringer i forudsætningerne. Da der ikke hæftes for selskabets lån, er risikoen afgrænset til den indskudte kapital. Din investering i bør ske med en længerevarende investeringshorisont. I løbet af denne periode vil der blive oparbejdet en betydelig friværdi i kraft af den løbende gældsafvikling, driftsoverskud og en mindre og forsigtigt budgetteret værdistigning på Ejendommen. Som investor har du på et hvilket som helst tidspunkt mulighed for at sælge dine aktier. Ud over salg af investors individuelle aktier i Investorselskabet kan en exit grundlæggende ske på to måder: 1. Salg af de enkelte byhuse som enkeltsalg. 2. Samlet salg byhusene enten som direkte ejendomshandel eller som selskabshandel. Central Investorinformation Protica BoligInvest København Rødovre A/S Side 3

4 Tabel 1: Budgetsammenstilling Budgetsammenstilling RESULTATOPGØRELSE, T. 1 Primo Lejeindtægter Driftsomkostninger ejendomme Resultat af ejendomsdrift Administrationsomkostninger Resultat før dagsværdireg Dagsværdireguleringer Resultat før finansielle poster Finansielle poster Resultat før skat Resultat BALANCE, T. Investeringsejendomme Anlægsaktiver i alt Byggelån Likvider Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt Egenkapital Udskudt skat Hensatte forpligtelser Gæld til kreditinstitutter Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Likviditetsvirkning fra drift Likviditetsvirkning fra finansiering Likviditetsvirkning fra investering Samlet likviditetseffekt Udlodning til investorerne Likviditet ultimo efter udlodning Central Investorinformation Protica BoligInvest København Rødovre A/S Side 4

5 Tabel 2: Følsomhedsberegninger Følsomhed Forudsætning Gns. afkast af EK Opsparing ved 1 mio.kr. Huslejeniveau Huslejeregulering, årlig Tomgang Inflation Rente, variabel del ,19% ,5% ,91% ,% 8,17% ,5% 1,5% ,% 12,9% 4.17,5% 1,12% ,% 1,5% ,% 9,98% ,% 1,22% ,5% 1,5% ,% 9,88% 3.576,6% 1,23% ,1% 1,5% ,6% 9,87% Inflation, rente og huslejeregulering 1,%/,6%/1,% 8,51% ,5%/1,1%/1,5% 1,5% ,%/1,6%/2,% 11,73% Central Investorinformation Protica BoligInvest København Rødovre A/S Side 5