CENTRAL INVESTORINFORMATION (PRIIP) 1)

Transkript

1 CENTRAL INVESTORINFORMATION (PRIIP) 1) 1) I henhold til Europa-Parlamentets og Rådets forordning (EU) nr. 1286/2014 af 26. november 2014 om dokumenter med central information om sammensatte og forsikringsbaserede investeringsprodukter til detailinvestorer (PRIIP'er) samt Kommissionens delegerede forordning (EU) 201/653 af 8. marts 201 om supplerende regler til Europa-Parlamentets og Rådets forordning (EU) nr. 1286/2014. Navn på udbudt prospekt og Selskab (AIF) (herefter Investorselskab eller Investorselskabet ) Stiftelsesdato Prospektinformation Ved fuldtegning. Prospektdato Forvalter (FAIF) Protica Invest A/S CVR.nr Advokaterklæring Bech Bruun Advokatpartnerselskab Langelinie Allé 35 DK-2100 København K. Revisorerklæring Martinsen Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Øster Allé 42 DK-2100 København K. Ejendomsadministrator Dansk Forvaltningsselskab A/S Lovvalg og værneting Prospektet udbydes i henhold til dansk ret og med Københavns Byret som første instans. Aktiekapital Antal aktier Særlige forhold ved aktierne Stykstørrelse Ingen aktionærer har særlige rettigheder eller Kurs forpligtelser ud over dem der følger af gældende Samlet aktiekapital lovgivning, og aktierne er frit omsættelige, ligesom Valuta de er underlagt almindelige selskabsretlige regler. Minimumstegning Tegningsperiode Indtil fuldtegning. Aktivitet og ejendommen Investorselskabets aktivitet er investering i Ejendomsselskabet 1), der opfører 13 nyopførte byhuse på Amager Strand i København (Kongovej 14 & 20, DK-2300 København S.). Byhusene opdeles i ejerlejligheder, der udlejes. Investorselskabet overtager Ejendomsselskabet, når byhusene er færdige, hvorfor Investorselskabet ikke påtager sig en byggerisiko. Indtil byhusene er færdige udlånes (rente 3,5 %) Investorselskabets kapital til Ejendomsselskabet mod sikkerhed i projektet og anparterne i Ejendomsselskabet (begge efterstillet banken). Sælger af ejendomsselskabet giver en førstegangsudlejningsgaranti på et år. Byhusene opføres på en grund, der er m 2 stor. Det lejebærende areal er på m 2 (BBR m 2 ) og boligerne vil være mellem og m 2. Der er tale om to typer boliger, hvor stueetagen og førstesalen er ens i begge boliger, men hvor den ene type (A) har et ateliér på anden sal med udgang til en tagterrasse på mellem 1 og 18 m 2, hvor den anden bolig har loft til kib og en hems på m2 på anden sal. På stueetagen er etableres der åbent køkken/alrum Central Investorinformation Side 1

2 i åben forbindelse med stuen. Derudover vil der være entre og toilet. På førstesalen findes 3 soveværelser og et badeværelse. Bygningerne opføres med betonelementer indvendigt og mursten udvendigt, ligesom tagene beklædes med tegl. Hver enkelt bolig får egen terrasse med direkte udgang fra køkken/alrummet. Derudover får hver lejlighed et skur, ligesom der kan lejes parkeringspladser af beboerne. Boligerne opføres på en erhvervsgrund hvor der tidligere har været drevet virksomhed med levnedsmiddelproduktion. Som mange andre bygrunde er den forurenet, hvorfor der bliver foretaget oprensning i forbindelse med byggeriet. Der er udstedt -8 tilladelse ligesom byggetilladelse forventes udstedt i oktober Boligerne vil blive opført i henhold til den nyeste energistandarder med et deraf følgende lavt energiforbrug. Boligerne har følgende fordeling: Nr. m 2 Hems, m 2 I alt m 2 inkl. hems Byhus 1 Byhus Byhus 3 Byhus 4 Byhus 5 9 Byhus 6 Byhus Byhus 8 9 Byhus 9 9 Byhus 10 9 Byhus 11 9 Byhus 12 9 Byhus Bemærkninger Boligerne udmærker sig ved individuel arkitektur på facaderne og materialevalg af en høj kvalitet. Målgruppen (lejerne) for boligerne er børnefamilier samt seniorer, der ønsker at downsize. De lejes ud til en gennemsnitsleje på 1.93 pr. m2 pr. år svarende til en leje på mellem 14 og 1 t.kr. pr. måned plus forbrug. 1) Ejendomsselskabet Kongovej 14 & 20 ApS, der stiftes ved fuldtegning. Finansiering og vilkår Ejendommen finansieres hovedsageligt med egenkapital og fremmedkapital. Kapitalanvendelse Kapitalfremskaffelse Køb af ejendom Egenkapital Købs og udbudsomkostninger Realkreditlån Moms (af købs- udbudsomkost.) Udskudt skat I alt Likviditetsreserve Samlet projektsum Samlet finansiering Forventede lånevilkår Beløb Beløb Låneform Annuitet, fast rente Låneform Variabel rente Rente 1,95 % Rente 1,10% Afdrag 2 % p.a. Afdrag Afdragsfri i 10 år Løbetid 30 år Løbetid 30 år Central Investorinformation Side 2

3 Sikkerheder og vilkår Førsteprioritetspant i ejendommene samt transport i husleje og forsikringssummer. Endvidere pant anparterne i Ejendomsselskabet (ikke Investorselskabet). Investorerne hæfter ikke for lånet. Derudover er lånet ydet på sædvanlige vilkår for lån uden hæftelse. Sikkerheder og vilkår Førsteprioritetspant i ejendommene samt transport i husleje og forsikringssummer. Endvidere pant anparterne i Ejendomsselskabet (ikke Investorselskabet). Investorerne hæfter ikke for lånet. Derudover er lånet ydet på sædvanlige vilkår for lån uden hæftelse. Fra Protica Invest A/S sædvanlige finansielle samarbejdspartnere er der modtaget indikationer på såvel byggefinansiering som realkreditfinansiering. Økonomiske nøgletal og forudsætninger Ejendommenes kontantafkast I 1) 4,6 % Inflation 1,5 % Ejendommenes kontantafkast II 1) 4,3 % Tomgang 1,0 % Gns. forrentning af egenkapital 10,6% Lejereg. 1,5 % Belåningsgrad (LTV) 0 % Lejeniveau, gns. pr. m 2 pr. år 1.93 Udlodning af udbytte 3-4 % Årlig værdistigning fra År 3 Byggeperiode 14 måneder Pris pr. m 2 ekskl. udbudsomk Pris pr. m 2 inkl. udbudsomk ) Forklaring: Kontantafkast I: Kontantafkast II: Ejendommens driftsresultat Ejendommens købesum ekskl. udbudsomkostninger deposita Ejendommens driftsresultat Ejendommens købesum inkl. udbudsomkostninger deposita I Tabel 1 på side 4 er der gengivet en budgetsammenstilling for projektet. Der henvises til budgettet for en komplet sammenstilling. Risiko, følsomhed og exit De budgetterede værdier i nærværende dokument er baseret på en række forudsætninger om renteniveau, prisudvikling, lejeregulering, driftsomkostninger, skatteforhold mv. Forudsætningerne er baseret på et omfattende erfarings- og datagrundlag. Til trods herfor er der en naturlig usikkerhed forbundet med at forudse de fremtidige ejendoms- og markedsforhold. Forudsætningerne og forventningerne er baseret på kendte og sandsynlige forhold på tidspunktet for udarbejdelsen af nærværende beskrivelse i september Fremtidige faktuelle driftsresultater for ejendommen og dermed værdien af investeringen kan forløbe anderledes end budgetteret i såvel positiv som negativ retning. I Tabel 2 på side 5 fremgår det, hvorledes investeringens afkast og dermed risiko påvirkes af ændringer i forudsætningerne. Da der ikke hæftes for selskabets lån, er risikoen afgrænset til den indskudte kapital. Din investering i bør ske med en længerevarende investeringshorisont. I løbet af denne periode vil der blive oparbejdet en betydelig friværdi i kraft af den løbende gældsafvikling, driftsoverskud og en mindre og forsigtigt sat værdistigning på Ejendommen. Som investor har du på et hvilket som helst tidspunkt mulighed for at sælge dine aktier. Ud over salg af investors individuelle aktier i Investorselskabet kan en exit grundlæggende ske på to måder: 1. Salg af de enkelte byhuse som enkeltsalg. 2. Samlet salg byhusene (enten som direkte ejendomshandel eller som selskabshandel). Central Investorinformation Side 3

4 Tabel 1: Budgetsammenstilling Budgetsammenstilling RESULTATOPGØRELSE, T. 0 1 Primo Lejeindtægter Driftsomkostninger ejendomme Resultat af ejendomsdrift Administrationsomkostninger Resultat før dagsværdireg Dagsværdireguleringer Resultat før finansielle poster Finansielle poster Resultat før skat Resultat BALANCE, T. Investeringsejendomme Anlægsaktiver i alt Byggelån Likvider Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt Egenkapital Udskudt skat Hensatte forpligtelser Gæld til kreditinstitutter Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Likviditetsvirkning fra drift Likviditetsvirkning fra finansiering Likviditetsvirkning fra investering Samlet likviditetseffekt Udlodning til investorerne Likviditet ultimo efter udlodning Central Investorinformation Side 4

5 Tabel 2: Følsomhedsberegninger Følsomhed Forudsætning Gns afkast af EK Opsparing ved 1 mio.kr. Huslejeniveau Huslejeregulering, årlig Tomgang Inflation Rente, variabel del ,89% ,59% ,29% 3.8 1,00% 8,2% ,50% 10,59% ,00% 12,60% ,50% 10,65% ,00% 10,59% ,00% 10,53% ,00% 10,2% ,50% 10,59% ,00% 10,45% ,60% 10,% ,10% 10,59% ,60% 10,41% 2.33 Inflation, rente og huslejeregulering 1,00%/0,60%/1,00% 9,03% ,50%/1,10%/1,50% 10,59% ,00%/1,60%/2,00% 12,29% 4.10 Det med fed markerede er basisforudsætninger. Central Investorinformation Side 5