NYHEDSBREV. Byggeskadeforsikring/ ejerskifteforsikring - hvilken forsikring dækker hvornår Side 4

Transkript

1 NYHEDSBREV Boligadvokaterne Tina Bach, Lars Kaasgaard, Lene Brun og Per Broe-Andersen JUNI 2019 NR ÅRGANG Hvem bør stå på lejekontrakten - ved forældrekøb Side 2 Salg af forældrekøbslejligheder Side 3 Informationsindsats - mod overpris ved andelsboligkøb Byggeskadeforsikring/ ejerskifteforsikring - hvilken forsikring dækker hvornår Ejerskifte- og byggeskadeforsikring - tegnet hos Qudos Side 5 Generalkommandoen Sct. Mathias Gade 96B 8800 Viborg Nørregade 27, Holstebro Tlf Fax post@leoniadvokater.dk

2 Hvem bør stå på lejekontrakten - ved forældrekøb Det ses ofte ved forældrekøb, at lejligheden er delevenlig, således at der kan bo 2 i den. Ofte er det en ven/veninde eller kæreste til barnet, som flytter ind samtidig med barnet. I begge situationer opstår spørgsmålet, om det både er barnet og bofællen, der bør stå som lejere på en lejekontrakt. Vælger man som udlejer at anføre begges navne på en kontrakt, medfører dette, at der i relation til barnets bofælle gælder nogle særlige regler for, hvornår man kan opsige lejemålet. Reglerne for opsigelse er meget restriktive, og det kan give problemer, såfremt eksempelvis barnets kæreste/bofælle, ikke ønsker at flytte. I sådanne situationer er det anbefalelsesværdigt, at det kun er barnet, der fremgår som lejer på kontrakten. Hvis man som forældre udelukkende vælger at udleje til barnet, er det som udgangspunkt kun barnet, der indtræder i lejers rettigheder og forpligtelser i henhold til lejelovens almindelige regler. Barnet kan fremleje et værelse, og på den måde opstår der således 2 lejeforhold, et mellem forældre og barn, og et mellem barn og bofælle (kaldet fremlejetager). Fremlejetageren er afhængig af lejeforholdet mellem forældre og barn, hvilket vil sige, at fremlejetager ikke har mulighed for at blive boende i lejemålet, såfremt barnet eller forældrene opsiger det indbyrdes lejeforhold. Dermed er man sikker på, at ingen bebor lejligheden i forbindelse med et salg. I fremlejeforhold gælder heller ikke de samme varslingsforhold i forhold til opsigelse, som der gør i almindelige lejeforhold. Der kan varsles helt ned til 1 måned i forbindelse med opsigelse i et fremlejeforhold, hvis ikke andet fremgår af fremlejekontrakten. Der bør derfor udover den almindelige lejekontrakt, der oprettes mellem forældre og barn, også oprettes en lejekontrakt mellem barnet og fremlejetageren. Der kan imidlertid opstå nogle problemer i forhold til barnets mulighed for at modtage boligstøtte, såfremt barnet fremlejer til en studiekammerat eller en anden tredjepart. Side 2

3 Salg af forældrekøbslejligheder Ejer man som forældre en lejlighed, som man overvejer at videresælge til barnet, vil nye regler formentlig gøre det noget dyrere at sælge. Fortjeneste på fast ejendom, som man ikke selv bebor, er skattepligtig. Det gælder også fortjeneste på forældrekøbslejligheder, uanset om salget måtte ske til ens barn. Ved overdragelse mellem forældre og barn, har man således indtil nu kunnet handle til en såkaldt 15%-regel, der indebærer, at SKAT som udgangspunkt skal acceptere prisen, såfremt lejligheden handles inden for +/- 15% af den seneste offentlige vurdering. Det har derfor været muligt, at overdrage en lejlighed til ens barn, uden at det, i hvert fald for manges vedkommende, har udløst nogen avance hos forældrene. Et senere salg for barnet kan som hovedregel ske uden beskatning. Det nye ejendomsvurderingssystem bevirker efter alt at dømme imidlertid, at man som forældre ikke kan undgå en ejendomsavance. I de seneste år har der som bekendt været massive prisstigninger på ejerlejligheder i de store byer, samtidig med, at det offentlige vurderingssystem ikke er blevet ændret. Det har mange steder medført store forskelle mellem en lejligheds reelle værdi og den offentlige vurdering. Når de nye forhøjede vurderinger bliver en realitet, forventes det, at en langt større andel af avancerne på forældrekøbslejlighederne kommer til beskatning allerede ved salg til børn. Går man som forældre med overvejelser om et salg, bør revisor og advokat kontaktes. Side 3

4 Informationsindsats - mod overpris ved andelsboligkøb Her den 1. maj 2019 blev udrullet en række tiltag, som skal medvirke til at reducere overprissager. Initiativerne er en del af den politiske aftale, om en mere robust andelsboligsektor. For at hjælpe både køber og sælger undervejs i salgsprocessen, har Erhvervsstyrelsen sammen med ABF og andre professionelle aktører, udviklet en værktøjskasse, som består af ABF s forbedringskatalog, ABF s afskrivningskurve, samt en lovpligtig vejledning til køber om overpris, udarbejdet af Erhvervsstyrelsen. ABF har igennem en årrække tilbudt ABF s forbedringskatalog og afskrivningskurve, som en del af opslagsværket ABF-Håndbogen. Forbedringskataloget og den tilhørende afskrivningskurve har sikret en høj grad af ensartethed, når priserne på forbedringer og løsøre skulle fastsættes rundt om i foreningerne. For at minimere risikoen for, at køber bliver tvunget ud i at betale en opskruet pris, er ABF s forbedringskatalog og afskrivningskurve fra 1. maj 2019 ophøjet til branchenorm, hvilket betyder, at den ikke er lovpligtig, men sætter niveauet for hele sektoren. Erhvervsstyrelsen har også i samarbejde med ABF og en række professionelle aktører, udarbejdet en Vejledning til køber om overpris. Vejledningen informerer både køber og sælger om, hvad en overpris er, at overpris er ulovlig, og hvilke sanktionsmuligheder, der eksisterer. Fra 1. maj 2019 erstatter vejledningen sælgers pligt til at udlevere uddrag af andelsboligforeningsloven om overpris til køber, som det fremgår af andelsboliglovens 6, stk pkt. Byggeskadeforsikring/ejerskifteforsikring - hvilken forsikring dækker hvornår Byggeskadeforsikringen dækker alvorlige byggeskader, der opstår på en bolig, hvis de kan sættes i forbindelse med fejl begået under opførelsen af boligen. Der kan være tale om projekteringsfejl, udførelsesfejl eller materialefejl. Forsikringen dækker også rimelige og nødvendige udgifter i forbindelse med konstatering og udbedring af skader. Byggeskaderne skal have væsentlig betydning for boligens levetid, eller på afgørende måde nedsætte brugbarheden af boligen, herunder f.eks. skadelige forekomster af skimmesvamp, før forsikringen dækker. Det kan f.eks. være sætningsrevner i fundamenter som følge af utilstrækkelig fundering, skimmelsvamp på et areal større end 400 m2, utæt undertag eller skævheder i gulve, der skyldes sætningsskader, fugtskader som følge af brug af opfugtede materialer m.v. Ejerskifteforsikring dækker skader, skjulte fejl og mangler,

5 som var tilstede inden overtagelse af ejendommen, og som enten er forkert beskrevet eller slet ikke nævnt i tilstandsrapporten, og som anmeldes i forsikringsperioden. Skader, der kan dækkes, kan f.eks. være brud, lækage, deformering, svækkelse og revnedannelse. Mangelende bygningsdele kan også være en skade. Ejerskifteforsikringen dækker også elinstallationer og VVS-installationer, der ikke fungerer, har væsentligt nedsat funktion eller som er ulovlige. Følgende skader er som udgangspunkt dækket: Større revner i terrændæk, der skyldes sætning af bygningskonstruktioner som følge af manglende eller utilstrækkelig fundering, større revner og sætningsskader, som indebærer nærliggende risiko for skade på facade eller indvendige overflader, underdimensioneret etageadskillelse, som giver sig udslag i kraftig nedbøjning og/ eller risiko for svigt, kraftig nedbøjning af tagbeklædning som følge af underdimensionerede spær, utæt gulv- eller vægbeklædning som følge af konstruktionsfejl. Forskellen på dækningsomfanget er, at ejerskifteforsikringen som udgangspunkt dækker alle ejendommens bygninger, mens byggeskadeforsikringen ikke omfatter udestuer, garager, carporte og skure, der ikke lovligt kan anvendes til beboelse, og som ikke har fundament til frostfri dybde. Der er ligeledes situationer, hvor der er en overlappende dækning af de 2 forsikringstyper. Eksempler, hvor begge forsikringer dækker er skader, der ikke rent tidsmæssigt kan vurderes, hvornår de er opstået, og dem vil der være mange af, da det ofte er svært at konstatere den præcise skadesårsag. Det kan også være skader, hvor årsagen til deres opståen er kombineret af forhold ved opførelsen og forværring af forholdet f.eks. opfugtning i forbindelse med opførelse og efterfølgende fugtpåvirkning, som forvolder større skade. Hvis begge forsikringer dækker, udtaler vejledningen til loven, at byggeskadeforsikringen er primær i forhold til ejerskifteforsikringen. Der foreligger dog ingen retspraksis herpå.

6 Ejerskifte- og byggeskadeforsikring - tegnet hos Qudos Der blev her den 2. maj 2019 fundet en politisk løsning for husejere med forsikringer i det konkursramte forsikringsselskab Qudos Insurance A/S. Faktum er, at den 20. december 2018 gik forsikringselskabet Qudos Insurance A/S konkurs. Den danske del af forretningen omfattede bl.a. ejerskifteforsikringer og byggeskadeforsikringer. I de første 6 måneder efter konkursen, det vil sige indtil 20. juni 2019, kan kunder med ejerskifteforsikringer og byggeskadeforsikringer anmelde krav og blive dækket i Garantifonden for Skadesforsikringsselskabet (Garantifonden). Herudover vil Garantifonden refundere præmier for den resterende del af forsikringsperioden. Restpræmien kan anvendes til at tegne en erstatningsforsikring. For byggeskadeforsikringer er det dog ikke husejeren, men bygherren, der oprindeligt har tegnet og betalt forsikringen, der får præmien retur. Hvis bygherren vælger ikke at gentegne byggeskadeforsikringen, vil husejeren ikke kunne få dækket erstatningskrav for en byggeskade, der opstår senere end de seks måneder efter Qudos konkurs, hvis bygherren er konkurs. Det problem har aftaleparterne nu fundet en løsning på, så de berørte kunder med byggeskadeforsikringer bliver dækket af garantifonden, hvis byggeherren er eller går konkurs i policens løbetid. For at undgå lignende problemer i fremtiden, vedtog et bredt flertal i april 2018 en lovændring, der trådte i kraft den 1. januar Den indebærer, at Garantifonden dækker forsikringstagere med ejerskifte- og byggeskadeforsikringer i den resterende tegningsperiode, i tilfælde af fremtidige konkurser i skadesforsikringsselskaber. Lene Brun Partner lb@leoniadvokater.dk Møderet for Landsret Per Broe-Andersen Advokat pba@leoniadvokater.dk Møderet for Højesteret Lars Kaasgaard Partner lak@leoniadvokater.dk Møderet for Højesteret Formand for Viborg Udlejerforening. Tina Bach Partner tb@leoniadvokater.dk Møderet for Højesteret Formand for Viborg Handel identi.dk Side 5