Landzonetilladelse Ejendommen matr.nr. 3an Kagerup By, Mårum, Egevænget 11

Transkript

1 Tegnestuen MK- Hjortevej 5 A 3230 Græsted Sag: G januar 209 Landzonetilladelse Ejendommen matr.nr. 3an Kagerup By Mårum Egevænget Gribskov Kommune giver hermed landzonetilladelse til genopførelse af en bolig på ejendommen Egevænget der er nedrevet til soklen og påbegyndt genopført. Der tillades opført en ny bolig med udnyttet.sal. Landzonetilladelsen er givet i henhold til planlovens 35 stk.. Landzonetilladelsen er baseret på ansøgningsmateriale dateret den Du kan læse om krav ved udnyttelse af tilladelsen i Del 3. Begrundelse for afgørelsen Kommunen vurderer at erstatningsboligen kan indpasses på ejendommen uden væsentlige visuelle eller fysiske gener i forhold til det omgivende landskab og naboer. Boligen opføres med samme geometri som det gamle hus og med samme aftryk på grunden. Gribskov Kommune har 5..7 givet byggetilladelse til en mindre tilbygning samt en.sal hvilket var umiddelbart muligt efter planlovens 36 stk. nr. 0 hvis den hidtidige konstruktion blev forstærket til at bære en.sal. Det er en helt tilsvarende bygningskrop der ønskes ved genopførelsen. Bygningen holdes under 85 m i højden og bebyggelsesprocenten på 25 er overholdt jævnfør kommuneplanrammen for området. Boligens størrelse er således i overensstemmelse med den byggeret der generelt gælder for områdets beboelsesejendomme. Ifølge planlovspraksis kan der knyttes vilkår til tilladelsen om størrelse udformning m.v. for en bolig der erstatter en der nedrives. Der skal ved sådanne landzonetilladelser tages hensyn til muligheden for at udvide det hidtidige helårshus med indtil 500 m2. Kommunen vurderer at der på grund af ovennævnte forhold ikke er grundlag for at begrænse det ansøgte. /7

2 Lovgrundlag. Planloven (Lovbekendtgørelse nr. 287 af 6. april 208 med senere ændringer). 2. Kommuneplan for Gribskov Kommune 3. Habitatbekendtgørelsen (Bekendtgørelse nr. 926 af 27. juni 206 om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter) Eventuelle spørgsmål til afgørelsen Hvis du har spørgsmål eller ønsker yderligere oplysninger er du velkommen til at kontakte Agnete Mortensen på telefon eller på aosoe@gribskov.dk. Bilag til landzonetilladelsen. Situationsplan samt gavl- og facadetegning Orientering om landzonetilladelsen sendes til: Ejer af Egevænget Naboer der har fremsendt bemærkninger: Egevænget 9 og Rialtoadvokater på vegne af Kagerup Savværk Danmarks Naturfredningsforening - Lokalafdeling Danmarks Naturfredningsforening - Hovedafdeling Museum Nordsjælland - Hillerød Friluftsrådet kredsformand og -næstformand Dansk Ornitologisk Forening Naturstyrelsen Nordsjælland For redegørelse i sagen se Del 2 redegørelse. For udnyttelsesmulighed og klagevejledning se Del 3 udnyttelse og klage. Med venlig hilsen Agnete Odgaard Mortensen Landskabsarkitekt Center for Teknik og Miljø Byg og Miljø Gribskov Kommune Rådhusvej Helsinge Telefon: /7

3 Del 2: Redegørelse for sagen Redegørelse for ansøgningen Tegnestuen MK- har på vegne af ejer indsendt ansøgning om tilladelse til at genopføre den hidtidige bolig der er nedrevet til soklen. Genopførelse er påbegyndt men sat i bero indtil der foreligger en landzonetilladelse. Kortmateriale er vedlagt se bilag -3. Der er tidligere givet byggetilladelse til opførelse af en. sal samt en mindre tilbygning på stueetagen af den hidtidige bolig. Dette har ikke krævet landzonetilladelse da der ifølge planloven kan tilbygges til en bolig op til i alt 500 m2. Ny ansøgning er indsendt fordi ydervæggene viste sig ikke at kunne bære. salen og der således er tale om nyopførelse fra sokkel med deraf følgende krav om landzonetilladelse. Ansøger oplyser at der opføres et enfamiliehus på 23 m2 med udnyttet. sal. Bygningen bliver 733 m høj målt fra gennemsnitligt terræn. Murene skal fremstå hvidpudsede og taget beklædes med matte sorte teglsten. Kviste samt frontispice med glasdøre og fransk altan placeres på østsiden det vil sige vendt væk fra nærmeste nabobeboelse. I tagetagen mod vest kommer der alene vinduer nedlagt i tagfladen. Husets ydre geometri er nøjagtig som det tidligere indsendte og godkendte byggeprojekt. Oplysninger om ejendommen Egevænget er en beboelsesejendom på 998 m2 der indgår i en mindre udstykning med boliger fra omkring 967. Ejendommen ligger indenfor kommuneplanens rammeområde 4.L.04 for Kagerup Landsby der er defineret som et boligområde med bebyggelsesprocent på 25 og maksimal bygningshøjde på 5 etage og 85 m. Ifølge kommuneplanen er området geologisk værdifuldt og udpeget med specifik geologisk bevaringsværdi. Dette forhold ses dog ikke at have betydning for et byggeri med samme aftryk som den hidtidige bolig. Ejendommen er endvidere omfattet af skovbyggelinjen. Det bemærkes at Naturstyrelsen i en tidligere byggesag har udtalt at der ikke er driftsmæssige indvendinger mod opførelse af en. sal på ejendommen. Internationale naturbeskyttelsesområder - Natura 2000 Det ansøgte etableres ca. 275 m fra Natura 2000-område nr. 33 "Gribskov Esrum Sø og Snævret Skov". Området består af Habitatområde H7 og H90 samt Fuglebeskyttelsesområde F08. På udpegningsgrundlaget er der en række naturtyper samt følgende arter: Skæv vindelsnegl Sump Vindelsnegl Stor Kærguldsmed Bæklampret Stor Vandsalamander Grøn buxbaumia Hvepsevåge Rød glente Fiskeørn Plettet rørvagtel Isfugl Sortspætte og Rødrygget tornskade. 3/7

4 Gribskov Kommunes vurdering Vi har haft primær opmærksomhed på de arter som indgår i udpegningsgrundlaget for fuglebeskyttelsesområdet. Her vurderer vi at denne afgørelse ikke vil medføre en væsentlig negativ påvirkning af den gunstige bevaringsstatus for de arter der er på områdets udpegningsgrundlag. Begrundelsen er at der er tale om en hidtil bebygget grund der er en del af et samlet boligområde. Bygningshøjden øges men terrænforholdene i området gør at bygningen set i den landskabelige sammenhæng ikke vil have en markant fremtræden. Vi bemærker at vinduespartier i.salen mod skoven er lodrette flader og således ikke giver anledning til lys direkte opadtil ligesom det også tillægges betydning med den store terrænstigning op til skovbrynet samt mellemliggende bygninger. Vi vurderer ligeledes at leve- og voksesteder for arterne på udpegningsgrundlaget ikke vil blive ødelagt eller beskadiget. Endvidere vurderer vi at det ansøgte ikke er i strid med Natura planen for området. Strengt beskyttede arter Spidssnudet frø er registreret ved en sø ca. 600 m sydvest for ejendommen. Gribskov Kommune skønner dog på grund af projektets karakter hvor der bygges på eksisterende fundament at projektet ikke vil forringe levevilkårene for arten. Vi har ikke kendskab til andre bilag IV-arters forekomst i området. Naboorientering Ansøgningen har i henhold til planlovens 35 stk 4 været i naboorientering. Der er indkommet indsigelser fra 2 naboer:. Kagerup Savværk 50 kommenterer at der ikke er givet naboorientering forud for byggeriet der næsten er færdigt. Endvidere at der tidligere er givet byggetilladelse uden landzonetilladelse. Bygningen fremtræder anmassende i området uden at harmonere med grundens størrelse og afvigende i forhold til miljøet i nærområdet. Placeringen af kviste og frontispice mod øst indebærer at byggeriet får direkte udsigt over matr.nr. 3f Kagerup By og det foregriber således en evt. senere ansøgning om tilladelse til bebyggelse på matr.nr. 3f. 2. Egevænget gør indsigelse mod at naboer ikke blev orienteret om byggeprojektet i første omgang hvor kommunen gav byggetilladelse til tilbygning og.sal. Der kommenteres på processen i byggeriet og i sagsbehandlingen. Gribskov Kommune bemærker til begge indsigelser at der ikke var lovmæssigt krav om naboorientering i forbindelse med den første ansøgning om byggetilladelse. Det er korrekt at der efterfølgende er foregået en lovliggørelsesproces på grund af ejers nedrivning til sokkel men i lovliggørelsesprocessen er der foretaget de påkrævede 4/7

5 sagsbehandlingsskridt med standsning fornyet ansøgning og orientering af naboer forud for stillingtagen til det nye byggeri. Vi bemærker angående bygningens fremtræden at der er øvrige boliger i området som har en udnyttet.sal. Det er korrekt at der som gennemgående træk er parcelhuse i plan men byggeriet overholder kommuneplanrammen for området og nabobebyggelser på tilsvarende mindre grunde i udgangspunktet har samme mulighed for at øge boligarealet med en. sal. Hvad angår udsigt over nabogrunden mod øst vurderer vi at der med en afstand på 00 m over til den eksisterende bygning og uden mellemliggende nære opholdsarealer ikke er tale om indbliksgener. Samtidig bemærker vi at der ikke ligger en umiddelbar ret til eller praksis for at få udstykket og bebygget et åbent landzoneareal og at en tilladelse til det omhandlende projekt på Egevænget ikke kan betragtes som foregribelse i f.t. et eventuelt ønske om senere at søge udstykningstilladelse. Partshøring Ansøger kommenterede følgende i sit brev af 2.0.9: Ansøger beklager den uheldige udvikling der er sket i sagen da bygherre i forsøget på bedst mulige renovering og ombygning af det gamle hus har fået fjerne for meget af det eksisterende hus. Hvad angår husets størrelse er det opført i et område som præges af ældre ½ plans huse. Det har været et ønske at huset harmonerer med de ældre omkringliggende boliger. Ifølge kommuneplanen må man må bygge ½ plan i max 85 meters højde og det nye hus er 733 meter højt. Da huset er bygget på det gamle fundament med en mindre tilbygning på m2 har huset et mindre fodaftryk end f.eks. naboejendommen mod vest. Huset er lavet med frontspids mod øst for ikke at genere naboen mod vest og for samtidig at kunne nyde udsigten over marken op mod skoven. Ansøger er ikke bekendt med at der ønskes opført boliger på denne mark. Samtidigt bemærkes det at marken skråner og evt kommende bebyggelse vil ligge mindst meter højere end Egedalen. I forhold til det oprindeligt ansøgte renoveringsprojekt er der ingen udvendige ændringer. Det hus som er påbegyndt er lavet præcis som det der oprindeligt er givet tilladelse til. Det firma som påbegyndte ombygningen er stadig ejer og ønsker at få lov at færdiggøre projektet. 5/7

6 Del 3: Udnyttelse og klage Andre nødvendige tilladelser/dispensationer Jævnfør naturbeskyttelseslovens 7 stk. 2 jf. lov nr. 630 af kræves der ikke dispensation fra skovbyggelinjen til bebyggelse hvortil der er meddelt landzonetilladelse. Udnyttelse af tilladelsen Du må først udnytte tilladelsen når klagefristen er udløbet. Hvis der bliver klaget har klagen den virkning at tilladelsen kun må udnyttes hvis Planklagenævnet bestemmer det. Kommunen vil orientere dig hvis der bliver klaget over tilladelsen. Det ansøgte kræver byggetilladelse i henhold til Byggelovens 6. Vi har modtaget din ansøgning om byggetilladelse via Du må ikke påbegynde byggearbejdet før du har modtaget en byggetilladelse. Vi behandler først byggesagen efter udløb af landzonetilladelsens klagefrist. Læs mere om byggesagsbehandling frister og gebyrer m.v. på kommunens hjemmeside. En byggesagsbehandler vil kontakte dig hvis du skal oplyse eller afklare yderligere forhold i forbindelse med vores behandling af byggesagen. Du skal være opmærksom på at Museum Nordsjælland - Hillerød skal kontaktes hvis der er risiko for at støde på fortidsminder under eventuelt gravearbejde. Du kan kontakte museet på post@museumns.dk. Tinglyste deklarationer Det er dit ansvar at overholde tinglyste deklarationer om de bebyggelsesregulerende forhold på ejendommen. Hvis der er bestemmelser heri som kan have betydning for byggeriet skal du sende os en kopi af deklarationen før vi kan give byggetilladelse. Du kan sende forespørgsler og bestille attester digitalt via hjemmesiden Forældelse jf. planlovens 56 Tilladelsen bortfalder hvis den ikke er udnyttet inden 5 år efter at den er meddelt. Klagevejledning jf. planlovens og 62 samt Lov om Planklagenævnet 8 9 og. Klageberettigede Du kan klage over afgørelsen. Afgørelsen kan også påklages af miljøministeren og i øvrigt af enhver med retlig interesse i sagens udfald. Forhold der kan påklages Afgørelsen kan påklages til fuld efterprøvelse af både rets- og skønsspørgsmål. 6/7

7 Klagemyndighed Klagemyndighed er Planklagenævnet. Du klager via Klageportalen som findes på og Du finder et link hertil på forsiden af klagenævnets hjemmeside Du logger på eller ligesom du plejer typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager skal du som privatperson betale et gebyr på kr. 900 mens organisationer og virksomheder skal betale et gebyr på kr Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage der kommer uden om Klageportalen hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Planklagenævnet som træffer afgørelse om hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Gebyr Det er en betingelse for Planklagenævnets behandling af din klage at du indbetaler ovennævnte gebyr. Klagen bliver først sendt videre når gebyret er betalt og du har endeligt godkendt din klage. Gebyret tilbagebetales hvis ) du får helt eller delvis medhold i din klage 2) den påklagede afgørelse ændres eller ophæves eller 3) klagen afvises (som følge af overskredet klagefrist manglende klageberettigelse eller fordi klagen ikke er omfattet af nævnets kompetence). Yderligere vejledning om gebyrordningen kan findes på Planklagenævnets hjemmeside Klagefrist Klagen skal være indgivet skriftligt i Klageportalen inden 4 uger efter offentliggørelse. Offentliggørelsen sker på Gribskov Kommunes hjemmeside den Eventuel domstolsprøvelse Hvis sagen ønskes indbragt til afgørelse for domstolene skal dette ske inden 6 måneder fra afgørelsen er offentliggjort. 7/7

8 ! "!! # $ % % & ' ' ( ) ' ' ( * ' / : ; < < 75 = > 2 5 3? = A B C D E FG C D HG I D ED JI F KD L F M FG A L N A E O P P. - O Q

9

10