Bang & Beenfeldt A/S Drift og vedligehold 7/1 Sag nr E/F Sankt Annæ Plads 9

Transkript

1 Bang & Beenfeldt A/S Drift og vedligehold 7/1 Afløb & Sanitet Indhold Faldstammer WC inkl. afløb Håndvaske inkl. afløb Køkkenvaske inkl. afløb Gulvafløb Afløb & Sanitet Faldstammer Faldstammerne til badeværelser og køkkener står primært skjult i rørkasser og er besværlige og flere steder umulige at besigtige. Støbejern (hvor det var muligt at besigtige dem) Sandsynligvis MA og SML år Se efter utætheder ved samlinger. I skakte ses efter løbende vand på ydersiden. - Eftersyn udføres af beboerne selv Afløb & Sanitet WC inkl. afløb På alle toiletter og badeværelser. WC: Hovedsageligt porcelæn Afløbsrør: PEH WC: Forskellige Afløbsrør: Støbejern og plast WC: år Afløbsrør: år WC: Efterses normalt ikke, idet utætheder og defekter hurtigt vil vise sig. Afløbsrør: Ligger mange steder skjult over nedhængte lofter eller lign. Utætheder ved samlinger vil vise sig ved pletter på loftet hos underboen Afløb & Sanitet Håndvaske inkl. afløb På alle toiletter og badeværelser. Håndvask: Porcelæn Afløbsrør: Plast Håndvask: Forskellige Afløbsrør:? Håndvask: år Afløbsrør: år Håndvask og afløbsrør efterses normalt ikke, idet utætheder og revner hurtigt kan ses Afløb & Sanitet Køkkenvaske inkl. afløb I køkkener/the-køkkener. Køkkenvask: Rustfrit stål Afløbsrør: PP-plast Køkkenvask: Forskellige

2 Bang & Beenfeldt A/S Drift og vedligehold 7/2 Afløbsrør: Plast til enkelt- og dobbelvask Køkkenvask: år Afløbsrør: år Køkkenvask: Efterses normalt ikke, idet defekt bundventil og tilstoppet afløb hurtigt kan konstateres. Afløbsrør: Samlinger checkes en gang om året. - Afløbsrør: Hæld en liter kogende vand i afløbet. Afløbsrør: Efter behov - gerne en gang om måneden Afløb & Sanitet Gulvafløb/afløbsrende I badeværelser er der monteret gulvafløb i brusefeltet. Rustfrit stål Forskellige. 40 år Risten fjernes og efterses for propper. Månedligt. Risten fjernes og vandlåsen renses. Halvårligt eller efter behov. Vand Indhold Stigstrenge og fordelerledninger Armaturer/blandingsbatterier Isolering Vand Stigstrenge og koblingsledninger Brugsvandsstigstrenge og koblingsledninger er langt de fleste steder anbragt skjult i installationskasser. Hovedledninger og stigstrenge: Galvaniserede stålrør Koblingsledninger: PEX og kobber Hovedledninger og stigstrenge: Vides ikke Koblingsledninger: Vides ikke Galv. stålrør: år PEX-rør: år Kobber-rør: år Alle rør er ført skjult eller pakket ind i isolering og kan derfor ikke umiddelbart efterses. Utætheder vil dog hurtigt vise sig (udsivende vand). - - Bemærkninger: Rørsystemet er udført i galvaniserede stålrør, men mange steder er der koblet kobberrør direkte til som koblingsledninger. Det har i mange år været kendt, at samling mellem galv. stål og kobber kan give rustangreb, og man anbefaler derfor, at der monteres såkaldte ion-fælder mellem materialerne. Sådanne fælder så vi ikke monteret nogen steder. Omvendt så vi ikke umiddelbart nogle rustangreb på samlinger mellem galv. stål og kobber. I Bygningsreglementet beskrives kravet omkring sammensætning af forskellige materialer i forholdsvis bløde vendinger. Konklusionen er, at man ikke kan forbyde samling af f.eks. galv. stål og kobber uden brug af ionfælder, men man kan fraråde det og sige, at det er dårligt håndværk. I 1989 kom en vejledning, som indeholdt nye anvisninger omkring samling af forskellige rørmaterialer, og her blev ionfælderne bl.a. nævnt, men det er altså kun som en vejledning. Problemet med korrosion lader altså ikke til at være udtalt, men kan opstå, hvis et

3 Bang & Beenfeldt A/S Drift og vedligehold 7/3 stykke galv. rør skal skiftes. Det vil nemlig ikke være lige så godt beskyttet indvendigt, som et af de gamle rør, og derfor vil det være mere udsat for korrosionsangreb. Når man på et tidspunkt skal have skiftet brugsvandsstigstrengene, bør man under alle omstændigheder vælge enten rustfri stålrør eller AluPEX (plast) Vand Armaturer/blandingsbatterier I alle køkkener/the-køkkener, toiletter og badeværelser. Hovedsageligt forkromet messinglegeringer Forskellige år Der er ikke den store grund til eftersyn, idet utætheder og defekter hurtigt vil blive synlige eller mærkbare. - Perlatorerne (sien i udløbstuden) skal renses, hvis vandstrålen bliver for svag. Efter behov, sandsynligvis hvert halve år Vand Isolering Brugsvandsrør i kælder og i installationsskakte lader alle til at være isolerede. Isolering: Mineraluld Afslutning om skjulte rør: Asfaltpap Afslutning om synlige rør: Pap & lærred år Er isoleringen ubrudt og uden skader? - Eftersyn af isolering omkring rør i kælder bør indgå i varmemesterkontrakt. Varmeanlæg Indhold Stigstrenge og fordeleranlæg Radiatorer og konvektorer Radiatortermostater Isolering Varmeanlæg Stigstrenge og koblingsledninger Stigstrengene står primært langs husets indvendige skillevægge. Hovedforsyningsrørene ligger i kælderen. Almindelige sorte stålrør år forudsat der ikke konstant tilføres iltholdigt spædevand til anlægget. Se efter utætheder.. Normalt ikke nødvendigt. Rørene vedligeholdes ikke, men udskiftes ved lækage ol Varmeanlæg Radiatorer og konvektorer Radiatorer er primært opsat på indvendige skillevægge (og altså ikke ude under vinduerne). Konvektorer (varmepaneler) er anbragt ude under gulv-til-loft-vinduer. Mange forskellige - både støbejerns-, plade- og panelradiatorer. Flere forskellige år forudsat der ikke konstant tilføres iltholdigt spædevand til anlægget eller

4 Bang & Beenfeldt A/S Drift og vedligehold 7/4 radiatorerne befinder sig i fugtigt eller kemikaliepåvirket miljø. Visuel, bunden af radiator og samling med rør.. Normalt ikke nødvendigt. Radiatorer vedligeholdes ikke, men udskiftes ved lækage ol. Sandsynligvis den enkelte beboer Varmeanlæg Radiatortermostater På langt de fleste radiatorer og konvektorer, men flere steder blev der også observeret gl. radiatorhaner og -ventiler. Følerelement: Hovedsageligt hård plast Ventil: Hovedsagelig messing 58 Danfoss år Se efter utætheder ved samling med rørsystem Drej indstillingshåndtaget fra yderstilling til yderstilling. Normalstilling ved 20-21oC rumtemperatur er 3. En gang om måneden. Sandsynligvis den enkelte beboer. Gl. radiatorhaner og -ventiler bør skiftes til termostater. Pris pr. termostat med ventil er 1.000,- kr., rabat når flere skal monteres Varmeanlæg Isolering Rør i kælder og skunkrum er isolerede. Få stigstrenge er ligeledes isolerede. Isolering: Mineraluld Afslutning: Pap & lærred år Er isoleringen ubrudt og uden skader? - Eftersyn af isolering omkring rør i kælder bør indgå i varmemesterkontrakt. Ventilation Indhold Kanaler Ventilator Styringsanlæg Emfang Kontrolventiler Ventilation Kanaler Fra køkkenernes emfang/emhætter og badeværelsernes og toiletternes kontrolventiler er der trukket kanaler til udsugningsventilatoren på loftet. Galvaniseret plade Spirorør år Kanalerne er lukket inde i rørkasser og installationsskakte, så eftersyn er ikke umiddelbart muligt. - Kanalerne skal renses indvendigt (specialfirma). Ca. hvert 5 år ,- kr.

5 Bang & Beenfeldt A/S Drift og vedligehold 7/ Ventilation Ventilator På spidsloftet i baghuset over 4. sals-lejlighed. Adgang via taglejlighedens tagterrasse. Ventilatorhus: Varmgalvaniseret plade Ventilatorhjul: Støbt aluminium Exhausto boxventilator type BES år Udsugningsventilatoren kræver ikke specielt eftersyn. - Ventilatorhus og -hjul skal renses indvendigt ,- kr Ventilation Styringsanlæg På spidsloftet over baghuset i forbindelse med udsugningsventilatoren. - Exhausto type MAC år Grøn driftslampe skal lyse konstant. En gang om måneden Kræver ingen speciel vedligeholdelse. - Ejerforeningen Ventilation Emfang/emhætter I alle køkkener sidder der emfang/emhætter. - Forskellige år Forceringsknap og lys skal virke I forbindelse med brug. Fedtfiltre i emfang og emhætter renses af beboerne selv. Efter behov. Funktion: Ejendommens mekaniske udsugningsanlæg suger konstant døgnet rundt fra alle badeværelser (gennem kontrolventilerne) og alle køkkener (gennem emfang/emhætter). Ifølge Bygningsreglementet må man ikke benytte natsænkning. Emfang/emhætter har en grundventilation, som kan ændres (der kan skrues op til forceret drift) ved tryk eller drej på en knap. Efter en time vil udsugningen automatisk gå tilbage til grundventilation. Grundventilationen kan svagt høres på både badeværelse og direkte under emfanget/emhætten. I køkkener må der ikke monteres emhætter med indbygget motor, da dette vil ødelægge indreguleringen og i nogle tilfælde modarbejde den fælles ventilator Ventilation Kontrolventiler På alle toiletter og badeværelser sidder der kontrolventiler. - Ikke umiddelbart til at se år Ikke nødvendigt - Kontrolventilerne støvsuges af beboerne selv, men uden at skrue på den midterste tallerken. Efter behov. Funktion: Ejendommens mekaniske udsugningsanlæg suger konstant døgnet rundt fra alle badeværelser (gennem kontrolventilerne) og alle køkkener (gennem emfang/emhætter).

6 Bang & Beenfeldt A/S Drift og vedligehold 7/6 Ifølge Bygningsreglementet må man ikke benytte natsænkning. Den udsugede luftmængde på badeværelserne kan ikke reguleres, og den midterste tallerken må der ikke skrues på. Ej heller må ventilen lukkes til med klude eller tape. Grundventilationen kan svagt høres på både badeværelse og direkte under emfanget/emhætten. Varmecentral Indhold Fjernvarme-unit incl. veksler, cv-pumpe, klimastat og motorventiler Trykekspansionsbeholdere Varmtvandsbeholder Brugsvandspumpe Varmecentral Fjernvarme-unit incl. veksler, cv-pumpe, klimastat og motorventiler Fjernvarme-unit en er placeret I varmecentral I kælder under baghuset. Nedgang til centralen fra gård bag baghuset. Flere forskellige Bemærkning: Fjernvarme-unit: Gemina Termix type Compactstation VX 28 E CV-pumpe: Grundfos type Magna Klimastat: Danfoss type ECL 300 Comfort med C66-kort Fjernvarme-unit: år CV-pumpe: år Klimastat: år Varmecentralen skal efterses en gang om ugen, hvor pumpe- og klimastat-drift checkes. Eftersyn foretages af varmemester, som også bør foretage månedlige aflæsninger på driftsjournal. Ugentligt. Veksleren skal renses/udsyres. Veksleren skal renses/udsyres hvert femte år. Rens af veksler: 2.500,- kr. Eftersyn af central og aflæsninger: Del af varmemesterkontrakt. Ved besøget d. 14. december 2010 dryppede det fra en samling på fjernvarme-fremledningen i unit en. Utætheden bør straks udbedres Varmecentral Trykekspansionsbeholdere Beholderne står i varmecentralen inde under bagtrappen. Primært stål og gummi Ukendt - intet tydeligt typeskilt Beholdere: år. Membraner: år Fortrykket i beholderne bør checkes. Anlægstrykket skal checkes ved det ugentlige eftersyn i centralen. Fortryk: Hvert femte år. Anlægstryk: Ugentligt. Anlægstryk: Påfyldning af vand, hvis nødvendigt. Efter behov, men ikke for mange gange i løbet af varmesæsonen. I så fald skal anlægget og dets automat-udluftere og sikkerhedsventiler eftergås. Check af fortryk: 1.500,- kr. Check af anlægstryk: Del af varmemesterkontrakt Varmecentral Varmtvandsbeholder Beholderen står i varmecentralen inde under bagtrappen. Beholder: Stål Varmespiraler: Rustfrit stål

7 Bang & Beenfeldt A/S Drift og vedligehold 7/7 Ajva type GN2, 400 liter, fra år Beholder ses efter for utætheder, og varmtvandstemperaturen checkes. Ugentligt. Beholderens varmespiraler og indv. overflader skal renses. Offeranoden skiftes. Årligt. Rens af beholder: 3.000,- kr. Bemærkninger: Ved besøget d. 14. december 2010 var brugsvandstemperaturen på 63oC. Temperaturen bør max være 55oC i beholderen. Temperaturen ændres på Danfoss-klimastaten. Temperaturen er muligvis indstillet så højt pga. lang ventetid på det varme vand på de øverste etager. Beholderen antages at være beskyttet med en offeranode, men derudover er brugsvandsnettet ikke beskyttet med et elektrolyse- eller katolyseanlæg Varmecentral Brugsvandspumpe Pumpen sidder over varmtvandsbeholderen i varmecentralen. Primært bronze. Smedegaard type Vario 25V år Det checkes om pumpen kører (om akslen kører rundt). Månedligt. Ingen. - Månedligt check af pumpen bør være del af varmemesterkontrakten. Bemærkning: Ved besøg d. 14. december 2010 var pumpen meget varme. Det viste sig, at akslen ikke kører rundt. Pumpen bør skiftes med det samme. Den defekte pumpe kan være årsagen til den lange ventetid på det varme vand på de øverste etager.