Oldenborggade Fredericia

Transkript

1 Oldenborggade Fredericia Bygningsgennemgang februar 2015 INGENIØR NE A/S CVR nr [email protected] Hovedkontor Østre Havnevej Esbjerg Tlf Kolding Egtvedvej Kolding Tønder Ndr. Landevej 2A 6270 Tønder Medlem af TECH SAM gruppen Rådgivende Ingeniører FRI

2 Indhold 1. Resume Indledning Tilstandsvurdering Bygningsdele Tag Ydervægge Døre og vinduer Fundamenter og krybekælder Afløb i jord og bygninger Tekniske anlæg Øvrige bygningsdele Side 1 af 49

3 1. Resume Generelt fremstår bygningerne i en varierende stand. Bygningen trænger til en gennemgribende indv. renovering af alle overflader og tekniske installationer. Derudover bærer bygningen præg af, at stueplan har stået tom i længere tid. Væsentligste bemærkninger til bygningen er fugtproblemer i fundamentet og kælderen. Der henvises til gennemgang af disse bygningsdele for nærmere gennemgang. Af mindre punkter som står over for øjeblikkelig vedligeholdelse kan bl.a. nævnes følgende punkter: Tagsten eftergås Undertag lappes og vindafstivning udbedres Skotrende eftergås Skorstene. Brandtætninger udføres Tagnedløb repareres. Elastiske fuger vinduer repareres. Afskallet puds i gennemgang repareres. Af større punkter som står over for vedligeholdelse/udbedring i den nærmeste periode (0-2 år) kan bl.a. nævnes følgende punkter: Værelser tagrum. Lovliggørelse Udskiftning af tagvinduer, vinduer og døre. Sålbænke og gesimser repareres. Sokkel + trappe gårdside. Renovering og udskiftning af bygningsdel. Krybekælder. Fugtproblematik undersøges nærmere. Afløb spildevand. Der etableres faldstammer og kloak til afledning af spildevand fra håndvaske, køkkenvaske og bad. Vand - og varmeanlæg renoveres. El-anlæg renoveres. Gulve, lofter, køkkener og badeværelser udskiftes og renoveres. Hvis ikke ovenstående punkter vil blive iværksat, vil det medføre en forringelse af bygningen med en øgede omkostninger til renovering til følge. Specielt de større renoveringspunkter bør håndteres inden for en kortere periode. Side 2 af 49

4 2. Indledning Oldenborggade 7 er et ældre byhus i Fredericia. Huset er beliggende inden for den gamle by-vold og tilhører dermed nogle af de ældste huse i Fredericia. Bygningen er indvendigt meget medtaget og mangler generelt en gennemgribende renovering. Bygning Bygningsmassen består af 2 enheder. Stueplan er indrettet til lejlighed uden bad (i BBR registreret som erhverv), 1. sal er indrettet til lejlighed. I bygningen er der loftrum som er er tilset ved gennemgangen. Her er der indrettet to værelser med radiatoropvarmning (ej registreret i BBR). Jf. BBR-meddelelsen er der følgende arealopgørelser på bygningerne ( Bygning Opført 1898 iht. BBR Etage Areal [kvm] Bemærkninger Stue 95 Erhverv 1 sal 105 Bolig Gennemgangen af bygningen er alene foretages ud fra en vurdering af den samlede bygningsmasse og dens installationer. Der er ligeledes ikke foretaget destruktive indgreb, og der er heller ikke foretaget nærmere inspektion af kloak og øvrige installationer i terræn. Nærværende rapport fokuserer desuden alene på den samlede bygningsmasses tilstand, og der tages ikke højde for tidssvarende eller æstetiske forbedringer eller ændringer af bygningen. Side 3 af 49

5 3. Tilstandsvurdering Tilstandsvurderingen er beskrevet bygningsdelsvis og er indskrevet i skema med følgende indhold: Indhold Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Forklaring Beskrivelse af de anvendte materialer, konstruktionsprincipper og lignende. Beskrivelse af hvordan vurderingen er fortaget- fx: Visuel stikprøvekontrol, tegningsgennemgang, destruktiv prøve. Beskrivelse af bygningsdelens tilstand. Det år hvor bygningsdelen er indbygget i bygningen. Oplyst levetid i år. Restlevetiden er det antal år, der forventes at gå, inden bygningsdelen skal udskiftes eller renoveres. Det forudsætter, at bygningsdelen løbende vedligeholdes i restlevetiden. Ud fra restlevetiden og vedligeholds intervaller, beskrives kort anbefaling af tiltag. Side 4 af 49

6 3.1. Bygningsdele Tag Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tag Røde teglsten på lægter og spær med undertag. Visuel stikprøve udført fra terræn. Generelt er taget på bygningen i fin stand. Dog bør det bemærkes, at enkelte tagsten har vippet sig lidt i bunden og der forventes vedligeholdelse/udbedring af dette. Tagflade mod gade Tagflade mod gård Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Tegltag er oplagt i midten af 90 erne iht. byggesagsarkiv. Teglsten: 50 år Teglsten: ca år Enkelte tagsten tilrettes. Bygningsdel Materialer / Opbygning Tagrum Div. materialer Side 5 af 49

7 Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Visuel stikprøve Loftrumet er generelt i god stand. Det vurderes at der er tilstrækkeligt med ventilation af loftrummene. Træværk/spær vurderes at være i fin stand. Der er i loftrummet indrettet vaskeri og tørresnore. I bygningen bør det undersøge om der er foretaget brandlukning ifm. at skorstenen er blevet nedtaget i tagrum. Der er i tagrum indrettet 2 værelser. Disse må ikke anvendes til beboelse da de ikke er registret i BBR. Skotrende eftergås og udbedes. Vindafstivning udbedres. Enkelte huller i undertag eftergås og udbedres. Bygning Loftrum i bygning Gavl mod øst. Side 6 af 49

8 Hul i undertag Udbedres. Gulv til venstre for trappe. Gulv er nedbrudt. Brædder udskiftes lokalt. Skorsten er sløjfet. Skorsten er sløjfet. Umiddelbart ses der ingen brandlukning i tagrummet, hvilket vurderes som kritisk ifm. brandspredning. Brandlukning kan være udført på de enkelte etager. Dette bør undersøges nærmere. Der er i lejligheden på 1.sal kakkelovn/kamin. Denne bør blændes af, således at den ikke kan anvendes. Side 7 af 49

9 Skotrende mod gård Der kan ses stor lyssprække. Dette medfører indtrængning af fugesne. Der kunne dog ikke ses skader. Loft ved trappeopgang Skunk ved værelser Side 8 af 49

10 Loftrum over værelser Værelse 1 Værelse 2 Side 9 af 49

11 Vindafstivning med lægte Vindafstivning er løs. Vindafstivning udbedres således at den er aktiv. Indbygnings år Ej kendt. Normal levetid - Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag I bygningen bør der foretages brandlukning ifm. at skorstenen er nedtaget. Skotrende, undertag og vindafstivning udbedres. Værelser må ikke anvendes til beboelse. Der skal ansøges om evt. lovliggørelse at disse rum i tagrum såfremt dette kan lade sig gøre. Side 10 af 49

12 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tagvinduer/karnapper Velux vippevindue Visuel stikprøve Der er kun to vippevinduer og disse vurderes at være nedslidte. Velux vippevindue mod gård Velux vippevindue mod vej Side 11 af 49

13 Vindue Vippevindue fra Velux. Vinduet trænger til gennemgribende vedligeholdelse. Det kan ved tilsynet ikke vurderes om vinduet er utæt eller om fugtskjolder stammer fra et åbentstående vindue, eller skyldes kondens. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Vippevinduer: år Vippevinduer: 0-2 år Vippevinduer bør udskiftes til nye. Side 12 af 49

14 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tagrende og nedløb Tagrender og nedløb fra tag er udført i zink og stål. Visuel stikprøve Tagrender er generelt udført i zink. Tagrender er funktionelle men de har en begrænset restlevetid. Tagrender modtager spildevand fra lejligheder. Dette forhold behandles under afløb. Tagrender og nedløb i zink. Tagrender og nedløb i zink. Tilslutning køkkenvask Nedløb i zink. Tilslutning køkkenvask. Rør er deformeret. Brønd renses op. Side 13 af 49

15 Nedløb Håndvask og bruser er tilsluttet nedløb. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Tagrender og rør: år Pakninger: 8-10 år Tagrender og rør: 5-15 år Tagrender og nedløb bør skiftes inden for en årrække. Deformerede nedløb bør skiftes og brønde renses for korrekt afvanding. Side 14 af 49

16 3.1.2 Ydervægge Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tegl vægge Teglsten Visuel stikprøve Facade mod vej fremstår i nogenlunde stand. Dog bør sålbænke og gesims renoveres. Ligeledes bør udvaskede fuger omfuges. Facade mod gård fremstår i nogenlunde stand. Afskallet puds ved gennemgang bør repareres. Bygning Facade mod vej Sålbænk. Sælbænke er nedbrudte. Disse bør renoveres, for at der ikke sker skader på underliggende murværk. Der er udvaskede fuger i et omfang på 0,5 m 2 - Disse bør omfuges. Ydervæggen til krybekælderen er pudset, mens resten af facaden er blank murværk. Side 15 af 49

17 Gesims Der ses revner i pudset gesims. Dette bør udbedres for at hindre skader på nedenstående murværk. Facade haveside Ydervæggen er pudset på havesiden. Sålbænke Sålbænke er nedbrudt. Disse bør renoveres for at der ikke sker skader på underliggende murværk Side 16 af 49

18 Lille vindue køkken stueplan Der ses mindre revne i murværk. Murværk under 1.sal Der ses mindre revne i murværk. Gennemgang til gårdrum. Afskallet puds. Side 17 af 49

19 Afskallet puds. Afskallet puds bør udbedres. Indbygnings år Facade, vej: Nyt murværk men renoveret omkring år 1995 (vurderet årstal) Facade, gårdrum: Originalt murværk, indbygnings år ukendt Normal levetid Teglvæg: ca år Mørtelfuger: år Facadepuds: år Skønnet rest levetid Teglvæg, vej: ca år Teglvæg, gård: ca. 0-5år Mørtelfuger: ca år Facadepuds: 0-5 år Anbefalet tiltag Sålbænke og gesimser renoveres. Udvaskede fuger omfuges. Afskallet puds reetableres. Det må forventes at levetiden på murværket på havesiden har begrænset restlevetid og der må forventes øgede vedligeholdelsesudgifter hertil. Side 18 af 49

20 3.1.3 Døre og vinduer Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Døre og vinduer Træ vinduer med termoglas Visuel stikprøve Generelt er døre og vinder nedslidte og trænger til gennemgribende vedligeholdelse. Flere af glaslisterne bør skiftes. Generelt er den nederste glasliste udført i aluminium og dermed intakt. Det bør vurderes om det er økonomisk rentabelt at vedligeholde vinduerne frem for at udskift disse. Gummifuger omkring vinduer i bygningen er i god stand. Dog bør fuger ved bund af vinduer eftergås og skiftes. Bygning Facade dør Trænger til afrensning og malerbehandling. Vinduer vejside. Side 19 af 49

21 Fugeslip ved bund af vindue. Glaslister og vinduesramme trænger til renovering. Side 20 af 49

22 Port til baggård. Begyndende nedbrydning i bund. Bagdør Træværk er nedbrudt i bund. Dør bør skiftes inden for få år. Vinduer haveside Generelt er vinduer mod gårdrum i bedre tilstand en mod vejside. Det skyldes at de er mindre udsat grundet orienteringen mod nord Indbygnings år Normal levetid Ukendt Vinduer og døre: år Gummifuger: 5-10 år Side 21 af 49

23 Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Vinduer: 0-5 år Gummifuger: 0-2 år Døre og vinduer trænger til gennemgribende vedligeholdelse. Det bør vurderes om det er økonomisk rentabelt at vedligeholde vinduerne frem for at udskifte disse. Gummifuger omkring vinduer mod vejside udskiftes inden for en kortere periode. Side 22 af 49

24 3.1.4 Fundamenter og krybekælder Bygningsdel Fundamenter/sokkel Materialer / Opbygning Alm. pudset sokkel Tilstandsvurderingens omfang Visuel stikprøve Tilstand Generelt er sokkel mod vej side i god stand. Sokkel mod haveside skal renoveres og udskiftes grundet kraftig opfugtning. Sokkel mures om og pudses. Der etableres dræn og drænplader Sokkel ved vejside Udluftning krybekælder Udluftningen er stoppet til. Manglende ventilation kan medføre råd i bjælkelag og gulv. Udluftning renses. Side 23 af 49

25 Sokkel på havesiden Sokkel er nedbrudt grundet opstigende fugt. Sokkelpuds er afskallet og murværk og fuger er nedbrudt. Sokkel mures om og der etableres dræn. Ligeledes renses tagbrønde. Trappe Betontrappe er nedbrudt og beton smuldrer. Denne bør renoveres. Indbygnings år - Normal levetid Fundament: over 80 år Sokkelpuds: år Skønnet rest levetid Fundamenter: år ved vejsiden Fundamenter: 0-1 år ved haveside Side 24 af 49

26 Anbefalet tiltag Sokkelpuds: ca år vej Sokkelpuds: ca. 0-1 år vej Fundamenterne er generelt i fin stand på vejsiden Problemet vedr. fugt i sokkel ved havesiden skal afklares og udbedres. Det vurderes, at der bør etableres dræn og drænplader langs soklen samtidig med at soklen mures om og pudses. Bygningsdel Krybekælder Materialer / Opbygning Indv. teglvægge Tilstandsvurderingens omfang Visuel stikprøve Tilstand Der er krybekælder under bygningen. Dybden er ca. 80 cm. Gulv i stue er udført af bærende bjælker og træbaserede plader. Der er flere steder udført destruktive indgreb af andet firma. Gulv giver efter ved gang på dette. Krybekælder Murpiller til bæring af dæk. Det bemærkes at isolering hænger og fastholdelse af isolering med tråd svigter. Tråd er korroderet. Der er opfugtning i murpille. Side 25 af 49

27 Opfugtet sandlag i krybekælder Det undersøges nærmere hvad dette skyldes. Tærede rør behandles under VVS. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Det er tilsynets vurdering at dette problem bør undersøges nærmere og behandles som særskilt sag. Der er problemer med etagedækket og de murpiller som bærer dette. Isolering hænger igennem og er faldet ned hvorved isoleringsevnen er lig nul. Side 26 af 49

28 3.1.5 Afløb i jord og bygninger Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Afløb i terræn Ukendt Ej udført Stoppet brønd. Tilstand Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Ukendt Ukendt Ukendt Der bør foretages nærmere undersøgelse af den udv. kloak for at kunne belyse dette punkt nærmere. Der kunne på besigtigelsen registreres at brønde var tilstoppede. Side 27 af 49

29 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Afløb i bygningen Afløbsskål og faldstammer og tagnedløb Visuel stikprøve Afløb og faldstammer er nedslidte og ifm. renovering af div. rum med afløb bør der udføres ny afløbsinstallation og nye faldstammer. I dag er afløb fra køkkenvaske, håndvask og bruser ført til tagnedløb. Spildevand ledes direkte ud på rist ved gårdrum. Dette tiltrækker rotter og andre skadedyr. Løsningen er ikke lovlig. Afløb fra køkkenvask, 1.sal. Tilslutning af afløb til tagnedløb slutter ikke tæt. Afløb fra håndvask og bruser, 1.sal Ført til tagnedløb. Side 28 af 49

30 Afløb toilet 1.sal Tilslutning til faldstamme ført under loft ved gennemgang til gårdrum. Toilet til stue Ældre kloset med træk og slip. Håndvask af ældre dato. Det kunne ikke registreres hvortil spildevand er tilsluttet. Side 29 af 49

31 Køkkenvask stue Afløb er tilsluttet tagnedløb. Tætning er udført med PUskum. Ej lovlig. Tilslutning af spildevand til tagnedløb. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt år 0-5 år Afløb og faldstammer er nedslidte og bør renoveres inden for en kortere periode. Spildevand skal tilsluttes nye faldstammer. Side 30 af 49

32 3.1.6 Tekniske anlæg Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Vand- og varmeanlæg Div. materialer Visuel stikprøve Vand- og varmeanlægget er af ældre dato. Systemet er funktionsdygtigt men har en begrænset levetid. Bygningen opvarmes med fjernvarme og radiatorer. Radiatorer 1.sal Side 31 af 49

33 Radiatoranlæg er af ældre dato. Radiator ved stue Side 32 af 49

34 Radiatorer er af ældre dato Radiatorer i loftsrum Radiatorer er af ældre dato. Lodret rør til termostat er meget tæret. Side 33 af 49

35 Rør i krybekælder Rør er meget tærede. Der er fugt på sandlag i krybekælder. Dette tyder på utæt varmeanlæg. Rør i krybekælder har begrænset restlevetid. Rør i gennemgang til gårdrum Fjernvarmeforsyning til 1.sal er ført under etagedæk. Rør er isoleret. Vandmåler 1.sal Måleren måler forbrug til køkkenvask. Afgang efter måler måske til badeværelse men dette kan ikke siges med sikkerhed. Der er ingen måler på varmt brugsvand. Side 34 af 49

36 Vandmåler stue. Måleren måler forbrug til køkkenvask. Der er ingen måler på varmt brugsvand Varmtvandsbeholder i loftsrum Beholder af ældre dato. Der kunne ikke registreres afløb fra evt. sikkerhedsventil. Rør i loftrum er isoleret. Fjernvarmemåler ved stue i trappeopgang. Måleren måler det samlede forbrug i ejendommen. Der er fordampningsmålere på de enkle radiatorer. Varmt brugsvand kan ikke måles. Indbygnings år Ukendt Side 35 af 49

37 Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Varmeanlæg: år Vandanlæg: år Varmeanlæg: 0-2 år Vandanlæg: 2-10 år Det anbefales, at vand- og varmeinstallationer gennemgås nærmere og at store dele af installationen udskiftes, eller at der foretaget en gennemgribende renovering. Foretages der ingen renovering/udskiftning af installationen, må der forventes løbende omkostninger ifm. udskiftning af komponenter. Utætheder på varmerør i krybekælder bør undersøges nærmere. Side 36 af 49

38 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Ventilation Div. materialer Visuel stikprøve Der er naturlig ventilation. Ventilator bad 1.sal Aftræk emhætte 1.sal Aftræk emhætte formodes ført via kanal til rist i ydervæg. Aftræk køkken stueplan Toilet under trappe stueplan. Der ingen aftræk fra toilet. Side 37 af 49

39 Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt, men indbygget i perioder Ingen nødvendige tiltag. Side 38 af 49

40 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand El-anlæg Div. kabler, el-tavler stik Visuel stikprøve El installationen bærer præg af at være indbygget over tid. Der er ældre og nyere installationer i bygningen. Installationerne er desuden udført som både skjulte og synlige installationer. Loftudtag køkken 1.sal Afbryder 1.sal Belysning trapperum Side 39 af 49

41 El tavler trapperepos 1. sal Der mangler fejlstrømsrelæ på den ene tavle iht. stærkstrømsbekendtgørelse afsnit 8. El indføring med stueplan trappeopgang. Lampeudtag stueplan Side 40 af 49

42 Der hænger løs ledning fra loft uden beskyttelse. Denne fjernes med det samme da den kan være strømførende! Køkken stueplan Der er monteret stikkontakter ført fra lampeudtag. Dette er ikke lovlig. Der er anvendt alm. kabler og ikke installationskabel. Ligeledes er det ikke lovligt at etablere nyt stik fra lampeudtag. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt, men indbygget i perioder El-installationer: år El-installationer: Ca år Kabel fra lampeudtag stue fjernes med det samme grundet evt. spænding! Det anbefales, at der bestilles et el-syn ved en autoriseret elinstallatør for en komplet gennemgang af el-installationen. Side 41 af 49

43 3.1.7 Øvrige bygningsdele Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. gulve Tæpper, vinyl og klinker Visuel kontrol Stue og 1.sal er begge udført med forskellige typer af gulvbelægning. Nogle er mere slidte end andre. Fælles for dem alle er dog, at de vurderes at være nedslidte inden for få år. 1.sal Laminat stue Bad vinyl Entreværelse, laminat Side 42 af 49

44 Soveværelse, laminat Der er forskydning i længdesamling Stue Wc, terrazzo Stue, vinyl Side 43 af 49

45 Værelse, trægulv blandet Værelse og køkken, trægulv og vinyl Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Vinyl: år Laminat: år Trægulv: år Terrazzogulv: år Vinyl: 0-5 år Laminat: 0-5 år Trægulv: 0-5 år Terrazzogulv: 0-5 år Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Side 44 af 49

46 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. døre Div. døre Visuel kontrol Entredør 1.sal Døre i lejlighed er flere steder demonteret. De kunne ikke findes på stedet. Dør wc 1.sal Entredør stue Side 45 af 49

47 Døre stue Dør pulterrum under trappe stue Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Indvendige døre: år Indvendige døre: 0-5 år Ingen nødvendige tiltag, men dørene fremstår i varieret stand. Dørplader mangler flere steder på 1.sal Side 46 af 49

48 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. lofter Listelofter og pudset loft med stuk Visuel kontrol Loft 1.sal køkken Loft 1.sal soveværelse Stueplan stue Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Ukendt Pudset lofter: år Liste lofter: år Pudset lofter: 0-2 år Liste lofter: 0-2 år Side 47 af 49

49 Anbefalet tiltag Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Køkken og bad Div. materialer Visuel kontrol Køkken og bad på 1.sal er nedslidt og trænger til udskiftning. Køkken 1.sal Bad 1. sal Side 48 af 49

50 Køkken stue Gamle elementer. Ovn er ødelagt. Der er intet bad til stueplan. Kun et toilet under trappen. Indbygnings år Ukendt Normal levetid - Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Side 49 af 49