Lejelovsændringer Ved Frederik Foged og Kristin Jonasson

Transkript

1 Lejelovsændringer Ved Frederik Foged og Kristin Jonasson

2 2 Lejelovsændringer 1. juli 2015 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Vedligeholdelsesfordeling og påkrævet istandsættelse Vedligeholdelsesregnskaber og vedligeholdelsesplaner Nettoprisindeksregulering og afskaffelse af trappeleje Nettoprisindeksregulering i OMK-ejendomme Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse Huslejenævnssager omkostninger for udlejer og ændring i gebyrer Huslejenævnets kompetence Adgang til at opsige ejer/andelsbolig med 1 års varsel

3 3 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Nyt fra 1. juli 2015: Ind- og fraflytningssyn bliver obligatoriske. Formål: Undgå fraflytningstvister begrundet i manglende fastlæggelse af lejemålets stand ved ind- eller fraflytning. Ministeriet skønner, at 1/5 af sagerne ved huslejenævnet vedrører fraflytninger. Antallet ønskes reduceret. Pligt for udlejer til at udarbejde ind- og fraflytningsrapporter. Gælder kun for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed. (Enkeltværelser ikke omfattet).

4 4 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Indflytningssyn (LL 9) Afholdes i forbindelse med indflytning Lejer skal indkaldes til indflytningssyn med et rimeligt varsel, fx 1 uge eller mere Ingen krav til, hvordan eller hvornår indkaldelse skal ske til indflytningssyn. Fx i lejekontrakten, i brev eller i mail. Udlejer bør dog sikre sig bevis for, at indkaldelse er sket. Loven synes at forudsætte, at indflytningssynet foretages, mens udlejer stadig selv kan skaffe sig adgang til lejemålet, dvs. før lejer har overtaget lejemålet/fået nøgler.

5 5 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Indflytningssyn (LL 9) (fortsat) Indflytningsrapport Udarbejdes af udlejer Eksempel i vejledning Udleveres på papir ved synet. Må eftersendes, hvis lejer ikke møder eller hvis lejer ikke ønsker at modtage synsrapporten. I så fald sendes rapporten til lejeren senest 2 uger efter synet. Ingen krav til, hvordan indflytningsrapporten skal se ud. Som udgangspunkt kan den laves digitalt. Eksempel i udkast til vejledning om ind- og fraflytningssyn mv. Lejers mangelsindsigelser LL 14 Uanset indflytningsrapport kan lejer gøre mangler gældende senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse. Huslejenævnets kompetence i indflytningssager Huslejenævnet har iht. LL 106, nr. 11 fået kompetence til at tage stilling til om det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse. Hvis lejer mener, at der er mangler ved indflytning, kan lejer derfor indbringe en sag herom for huslejenævnet, jf. LL 106, nr. 11.

6 6 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Fraflytningssyn (LL 98) : Pligt for udlejere, der på tidpunktet for fraflytningssynet udlejer mere end én beboelseslejlighed Afholdes senest 2 uger efter at udlejer er bekendt med lejers fraflytning Bekendt med fraflytning: fx at lejer har afleveret nøgler, og ikke længere disponerer over lejemålet, at lejeperioden er udløbet eller at udsættelsesforretning er gennemført. Lejer indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Parterne kan dog aftale et kortere varsel, men kun når lejemålet er opsagt eller ophævet. Husk dokumentation for sådanne aftaler. Fraflytningsrapporten skal indeholde alle krav, også misligholdelseskrav.

7 7 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Fraflytningssyn (LL 98) (fortsat) : Fraflytningsrapport udarbejdes af udlejer Eksempel i vejledning Hvis lejer møder op til synet: Lejer skal have rapporten udleveret i papir ved synet. Dvs. udlejer skal have printer med, hvis rapporten laves digitalt! Hvis lejer ikke møder op til synet: Rapporten udarbejdes. Rapporten eftersendes til lejer senest 2 uger efter fraflytningssynet, hvis lejer ikke møder eller hvis lejer ikke ønsker at modtage synsrapporten. Lejers kvittering er ikke en accept af rapportens indhold. Fremsættelse af krav: Udlejer kan kun kræve de forhold, der er nævnt i fraflytningsrapporten udbedret for lejers regning. Udlejers krav skal være fremsat inden 2 uger fra flyttesynet, jf. LL 98, stk. 2. Fraflytningsrapporten kan være udlejers reklamation, men det forudsætter, at reklamationsfristen er overholdt. Ovennævnte frist gælder ikke ved skjulte mangler og svig. Her må der reklameres, når udlejer bliver opmærksom på mangler/svig.

8 8 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Fraflytningssyn (LL 98) (fortsat): 1/8 3/8 7/8 17/8 31/8 L flytter og afleverer uden varsel nøgler. U bliver bekendt med at lejemålet er tomt. U indkalder til syn med mindst 1 uges varsel. Flyttesyn afholdes og rapport udleveres til L. Frist for at sende fraflytningsrappor t til L, hvis denne ikke mødte den 17/8 eller ikke ville kvittere for modt. LL 98, stk. 2 frist.

9 9 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Generelt om ind- og fraflytning: Konsekvens af manglende overholdelse af regler: Udlejer fortaber sin ret til at kræve almindelig istandsættelse ved fraflytning. Lejer hæfter dog stadig for misligholdelse, dvs. lejer kan ikke omkostningsfrit forvolde skade på lejemålet pga. udlejers manglende iagttagelse af reglerne (ved indflytning). Bemærk, at udlejer der ikke er omfattet af de nye regler, fortsat er bundet af 2 ugers reglen i LL 98, således at krav om istandsættelse efter fraflytning skal være fremsat over for lejer inden for fristen. Fristen regnes i så fald fra fraflytningsdagen, jf. LL 98, stk. 2. Ikrafttræden ind-/fraflytningssyn Gælder indflytningssyn for lejemål indgået 1. juli 2015 eller senere. Gælder fraflytningssyn, der sker efter lovens ikrafttræden, dvs. 1. juli 2015 eller senere. Dvs. reglerne om fraflytningssyn gælder også i lejemål indgået forud for lovens ikrafttræden.

10 10 Vedligeholdelsesfordeling og påkrævet istandsættelse Efter 1. juli 2015: LL 19, stk. 2 gøres ufravigelig: Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig, jf. 21, som anden vedligeholdelse, som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter, jf. dog 22. Formål Ikke normalistandsættelse i ordlyd Indfører betingelse om påkrævet istandsættelse: Lejer hæfter kun for istandsættelse ved fraflytning, hvis istandsættelse konkret er påkrævet (lejemålet skal trænge til vedligeholdelse). Det kan ikke længere aftales, at lejer (i alle tilfælde) skal aflevere lejemålet nyistandsat ved fraflytning. Skal være påkrævet. Det kan gyldigt aftales, at Lejer har overtaget lejemålet nyistandsat og skal aflevere lejemålet nyistandsat ved fraflytning, dog under forudsætning af, at nyistandsættelse er påkrævet ved fraflytning

11 11 Vedligeholdelsesfordeling og påkrævet istandsættelse Fra ministeriets høringsnotat: For lejemål, som overtages nyistandsat.. må.. antages, at lejeren efter en lejeperiode af sædvanlig længde som hovedregel skal istandsætte svarende til nyistandsættelse. Pligt til istandsættelse indtræder ifølge høringsnotatet efter ca. 5 år. Vejledningen til ind- og fraflytningssyn: Har lejeren overtaget lejemålet nymalet, kan lejeren som efter de gældende regler komme til at skulle nymale lejemålet ved fraflytning. Som en generel tommelfingerregel må lejeren forvente at skulle nymale lejemålet efter 5 år ved sædvanligt brug. Efter omstændighederne kan pligten til nymaling dog indtræde på et tidligere tidspunkt. Svar fra ministeriet på spm. 10 og 106 til lovforslaget (L97), se Hvis en lejer har overtaget et lejemål nymalet, skal lejer nymale ved fraflytning efter 3-4 år.

12 12 Vedligeholdelsesfordeling og påkrævet istandsættelse Efter lovændringen 1. juli 2015: Konkret eksempel vedrørende påkrævet istandsættelse boperiode på 5 år udløser som udg.pkt istandsættelsesbehov ifølge høringsnotat fra ministeriet (3-4 år ifølge andet svar) : Eksempel: Lejer har overtaget lejemålet uden nyistandsættelse og dermed med et vist almindeligt slid og ælde. Istandsættelse er dog ikke påkrævet ved indflytning. Lejer fraflytter efter 2 år, hvor istandsættelse er påkrævet. Lejer hæfter, men da lejer ikke kan pålægges at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejer overtog det (LL 98, stk. 1, 3. pkt.), hæfter lejer formentlig kun for en del af istandsættelsesudgifterne. Helhedsvurdering: Lejer kan hæfte for fuld istandsættelse af nogle flader, når blot lejer ikke som helhed pålægges at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejer overtog det.

13 13 Vedligeholdelsesfordeling og påkrævet istandsættelse Efter 1. juli 2015: Indvendig vedligeholdelse defineres i loven (LL 21): Maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve LL 24, stk. 2: Lejere i større ejendomme (OMK-ejendomme) omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, herunder alle lejere af gennemgribende forbedrede lejemål ( 5, stk. 2), kan ikke pålægges vedligeholdelsespligt udover indvendig vedligeholdelse som defineret i loven (dog + låse og nøgler). Lejere i uregulerede lejemål kan fortsat pålægges udvidet vedligeholdelsespligt, dvs. i småhuse, 80/20-lejemål og lejemål i uregulerede kommune 15a-ejendomme? Hvor 5-14 (OMK) kan fraviges? Nok ikke. Formål / ordlyd. Følgende kan derfor fx gyldigt aftales i bl.a. småhuslejemål, men ikke i OMK-ejendomme (heller ikke i 5, stk. 2-lejemål): Lejer skal i lejeperioden vedligeholde og forny ruder, vand- og gashaner, blandingsbatterier, el-afbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, hårde hvidevarer og lign. installationer.

14 14 Vedligeholdelsesfordeling og påkrævet istandsættelse Eksisterende aftaler opretholdes ændringerne gælder kun lejekontrakter, der indgås efter Lejer hæfter under alle omstændigheder for misligholdelse, dvs. skader, som skyldes lejer. Misligholdelse: Ex. hundekrads på karme, vandskade på køkkenbordplade, gennemslidt lak på trægulv Vejledning: Skruehuller er ikke misligholdelse, medmindre usædvanlig omfattende antal huller

15 15 Vedligeholdelsesfordeling og påkrævet istandsættelse Ny typeformular A9 Tidligere typeformular A8 kunne anvendes indtil 1. oktober I dag kan kun A9 anvendes.

16 16 Vedligeholdelsesregnskaber Fra 1 juli 2015: Udlejer skal sende vedligeholdelsesregnskaber for BRL 18 og BRL 18 b til GI, så lejerne kan se disse på GI s hjemmeside. Det gælder også for ikke bindingspligtige ejendomme, hvor der således skal indsendes BRL 18-regnskab. Regnskaber indsendes en gang årligt, og GI har ingen kontrolpligt Udlejer skal ikke længere sende meddelelser om indestående på BRL 18 b til lejerne eller BR. Heller ikke i forbindelse med varsling af OMK-leje. Lejerne kan se indestående BRL 18 og BRL 18b på GI s hjemmeside. Der kan ikke længere ske nedsættelse af henlæggelser til BRL 18 eller BRL 18 b-konto pga. lejers udvidede vedligeholdelsespligt, da den ikke kan udvides. Eksisterende lejeaftaler med lav sats skal dog fortsat betale den lave sats. Hvis man ikke indsender regnskaberne til GI sættes udgifterne til kr. 0

17 17 Vedligeholdelsesplaner Udlejer skal lave rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner i større ejendomme (7 eller flere beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995). Undtagelse: Ejendomme opdelt i ejerlejligheder. Hvis mindst 7 ejerlejligheder er ejet af samme ejer pr. 1. januar 1995, og disse er udlejet, og ejer ikke har bestemmende indflydelse i foreningen, skal ejer ikke udarbejde vedligeholdelsesplaner. (Se udkast til bekendtgørelse.) Gælder ejendomme omfattet af BRL 18, dvs. også nyopførte ejendomme. Frist: Udlejer skal hvert år inden 1. juli, første gang inden 1. juli 2016, udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10 års periode.

18 18 Vedligeholdelsesplaner Planens indhold: Planen skal sikre, at ejendommen og installationer er i forsvarlig byggeteknisk stand. Planen skal redegøre for arbejder der skal sikre opfyldelsen af LL 19, hvorefter udlejer skal holde ejendommen forsvarligt vedlige. Planen skal beskrive forebyggende vedligeholdelsesarbejder (ikke afhjælpende foranstaltninger) Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Bemærkninger til forslaget nævner udskiftning af tag og facaderenovering som eksempler på større vedligeholdelsesarbejder. I bemærkningerne til forslaget anføres det, at der er en formodning for, at der er større vedligeholdelsesarbejder på alle ejendomme indenfor en 10 års periode! Planen skal revideres og ajourføres hvert år, dels i forhold til de arbejder, der indgår i den gældende plan, dels i forhold til det 10. år. Formkrav? Der er ikke egentlige krav til, hvordan planerne skal udformes, men de skal have et bestemt konkret indhold, så det efterfølgende kan konstateres, om planen er overholdt. Ifølge udkast til bekendtgørelse skal den indeholde følgende: De vedligeholdelse og fornyelsesaktiviteter, der er nødvendige for at ejendommen er i forsvarlig byggeteknisk stand. Tidspunktet for vedligeholdelses- og fornyelsesarbejdernes udførelse. De økonomiske ressourcer, der er nødvendige for at efterleve planen. GI er i gang med at udarbejde et værktøj, der kan anvendes til udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.

19 19 Vedligeholdelsesplaner Planen skal udarbejdes og revideres i samarbejde med BR, hvis en sådan findes. Der er intet nævnt i forslaget om, hvordan dette samarbejde skal foregå eller, hvad der i givet fald skal ske, hvis parterne ikke kan blive enige / ikke kan samarbejde. Ifølge udkast til bekendtgørelse skal udlejer hvert år indkalde BR til gennemgang af bygning med henblik på revision af plan. Huslejenævnet tillægges i BRL 22 kompetence til at træffe afgørelse i sager, hvor der er uenighed om udarbejdelse og gennemførelse af planen, og om hvilke beløb, der fradrages på kontoen for udvendig vedligeholdelse. Konsekvens af manglende vedligeholdelsesplan/manglende overholdelse af vedligeholdelsesplan Udlejeren mister retten til at opkræve beløb efter BRL 18 og 18 b, hvis udlejeren ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen, og lejerne har indbragt sag herom for huslejenævnet. Udlejer kan ikke opkræve beløb iht. BRL 18 og 18b fra lejernes indbringelse af sag for huslejenævnet, indtil en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne. Udlejer skal stadig hensætte og indbetale til 18- og 18 b-konti, selvom han ikke kan opkræve beløbene hos lejerne.

20 20 Nettoprisindeksregulering og afskaffelse af trappeleje Muligheden for at aftale trappeleje (bestemte beløb til bestemte tidspunkter) afskaffes. Reglerne, om at der ikke kan aftales trappeleje, gælder for aftaler indgået efter lovens ikrafttræden. Trappelejeaftaler, der allerede var aftalt , fortsætter uanfægtet. Der kan i stedet aftales nettoprisindeksregulering af lejen, jf. LL 53, stk. 2. Hvis lejen er fastsat efter 5, stk. 1 (omkostningsbestemt leje) kan der dog formentlig ikke aftales NPI-regulering (det er usikkert). Ok ifølge ordlyd af 53, stk. 2; ikke ok efter forarbejderne. Dvs. der kan kun indgås aftale om NPI-regulering af lejen for: 1. Lejemål i uregulerede kommuner. 2. 5, stk. 2-lejemål (gennemgribende forbedrede lejemål udlejet til det lejedes værdi) 3. 80/20-lejemål (mere end 80% af ejendommen anvendt til erhverv den ) 4. Småhuse (6 eller færre lejligheder pr ) 5. Lejemål med fri lejefastsættelse (ejendomme opført efter 1991; tidligere erhverv; nyere tagboliger). Der kan (formentlig) ikke indgås aftale om NPI-regulering af lejen for 1. 5, stk. 1-lejemål, dvs. omkostningsbestemte lejemål, se dog ndf. om NPI-regulering som alternativ til OMKregulering.

21 21 Nettoprisindeksregulering og afskaffelse af trappeleje Eksempel på ordlyd: (bør indeholde reguleringsdato og indeksmåned) Lejen reguleres, i medfør af lejelovens 53, stk. 2, hvert år den 1. juli med ændringen i det af Danmarks Statistik beregnede nettoprisindeks med den årlige ændring i indekset fra april måned i året forud for reguleringstidspunktet til april måned forud for reguleringstidspunktet. Man kan ikke aftale minimumregulering. Heller ikke aftale, at lejen kun kan stige. Hvis indekset falder, og der er aftalt regulering i henhold til indekset, skal lejen nedsættes.

22 22 Nettoprisindeksregulering og afskaffelse af trappeleje Kombinationsforhøjelser og forbehold herfor Aftalen om NPI-regulering i lejekontrakten kan som hidtil kombineres med regulering efter lejelovgivningens almindelige regler, dvs. regulering ved (i) skatte- og afgiftsstigninger (alle lejemål) og (ii) efter det lejedes værdi (småhuse, uregulerede lejemål og 80/20-lejemål) eller (iii) omkostningsbestemt lejeforhøjelse ( 5, stk. 2-lejemål). Udlejer bør tage forbehold herfor i lejekontrakten for at undgå usikkerhed, jf. U H For et 5, stk. 2-lejemål (lejedes værdi) kan det fx aftales, at der sker NPI-regulering med forbehold for skatte- og afgiftsreguleringer og omkostningsbestemte lejeforhøjelser.

23 23 Nettoprisindeksregulering i OMK-ejendomme Som et alternativ til at varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse i større ejendomme kan udlejer efter 1. juli 2015 beslutte, at en del af lejen i en 2-års periode skal reguleres efter NPI i stedet for efter reglerne om OMK. Gælder både 5, stk. 1-lejemål og 5, stk. 2-lejemål i ejendommen (dog ikke 5, stk. 2-lejemål, hvis der er aftalt trappeleje (efter tidl. 53, stk. 2) eller NPI-regulering af lejen i lejekontrakten). Betingelserne herfor er: 1. Udlejer skal meddele sin beslutning til lejerne. 2. Beslutningen gælder alle lejere i ejendommen (bortset fra NPI-regulerede 5, stk. 2-lejemål og 15a-lejemål). 3. Reguleringen efter NPI gælder i 2 år hverken mere eller mindre. 4. Der kan tidligst træde en regulering efter NPI i kraft 12 måneder efter, at der sidst har været varslet forhøjelse efter reglerne om OMK, herunder 13a-varsling om hensættelser til vedligeholdelse. Indebærer måske krav om, at der skal være varslet OMK forinden 5. Det er kun den del af lejen, der vedrører driftsudgifter, dvs. ikke forbedringer, der kan reguleres efter NPI. Endvidere kan skatter og afgifter og afkastet af ejendommens værdi ikke NPI-reguleres. 6. Selve forhøjelsen skal varsles med 3 måneders varsel. Der skal ikke være indsigelsesadgang, men lejerne kan indbringe varslingen for huslejenævnet. 7. Inden 2-årsperiodens udløb skal udlejer beregne OMK og sende beregningen til lejerne. Hvis beregningen viser, at lejen efter indekseringen overstiger OMK-lejen, skal lejen nedsættes hertil med virkning fra 2- årsperiodens udløb (ingen tilbagevirkende kraft). Lejerne kan indbringe beregningen for huslejenævnet.

24 24 Nettoprisindeksregulering i OMK-ejendomme 5, stk. 1-leje på 800 kr./m2 Heraf budgetleje 400 kr./m2 Forbedringstillæg 400 kr./m2 Forbedrings-tillæg Forsikring, renhold, adm. Hensættelser vedligeholdelse Skatter/afgifter

25 25 Eksempel på forløb - nettoprisindeksregulering i OMK-ejendomme : OMKvarsling træder i kraft : U varsler NPIregulering i 2-årig periode : NPIregulering af lejen : NPIregulering af lejen : U pligt til ny OMKberegning og evt. lejenedsættelse

26 26 Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse Ejendomme uden BR/med BR Efter 1. juli 2015: Krav om lejeforhøjelse skal være skriftligt, fremsættes samtidig overfor de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal indeholde: Det gældende budget (= sammenligningsbudget). (NYT) Hvad gør udlejer, hvis der ikke findes et gældende budget Det nye budget. Driftsudgifter. Det er som udgangspunkt en del af lejeforhøjelsens beregning. Driftsindtægter. Hvad er det? Det er ikke nærmere defineret, men er vel blot den del af gældende leje, som udlejer får ind i leje til at dække driftsudgifterne. (NYT) Lejeforhøjelsens størrelse. En beregning af forhøjelsen. Den fremtidige lejes størrelse. (NYT) Oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse./ Oplysning om at varslingsskrivelsen er forelagt BR, og oplysning om deres eventuelle udtalelser Lejeforhøjelsen er ugyldig, hvis varslingen ikke indeholder ovennævnte. Bemærk: 18-regnskab og oplysning om indestående på 18 b-konto skal ikke længere medsendes, da lejer kan finde oplysningerne hos GI.

27 27 Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse Ejendomme med BR. Efter 1. juli 2015 (fortsat): Senest 7 dage før varsling overfor lejerne, skal udlejer til BR sende (Forhøringspligt) (NYT) Varsel om forhøjelsen Genpart af varslingsskrivelse(r)n(e). Dvs. som i gældende regler. Oplysning om det gældende budget og det nye budget samt fornøden redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringer i de enkelte beløbs størrelse. Oplysning om BR s ret til at gøre indsigelse. Lejeforhøjelsen er ugyldig, hvis BR ikke modtager ovenstående. Bemærk: BRL 18-regnskab og oplysning om indestående på BRL 18 b-konto skal ikke længere sendes til BR. Der er ikke længere krav om afholdelse af budgetmøde (tidligere usanktioneret), da det erstattes af ovenstående forhøring, der til gengæld bliver en gyldighedsbetingelse. (NYT) BR kan inden 3 uger efter modtagelsen af varslingen fremsætte krav om, at udlejer inden 3 uger sender skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger sammen med dokumentation for bestemte udgifter i budgettet, jf. BRL 13, stk. 3. BR skal også have oplysning om deres adgang til at gøre indsigelse, jf. BRL 13, stk. 4.

28 28 Huslejenævnssager omkostninger for udlejer og ændring i gebyrer Gebyret for forhåndsgodkendelse af lejen nedsat fra kr. til 500 kr. Gælder ejere af enkelte lejligheder. Gebyret for en almindelig huslejenævnssag hævet fra 140 kr. til 300 kr. Udlejer skal betale kr til sagens behandling, hvis lejer har fået fuldt medhold. Lejer skal ikke betale noget, hvis udlejer får medhold. Hvornår har lejer fået fuldt medhold? Påstand som ved domstolene? Sager om lejens størrelse. Ugyldige lejeforhøjelser (ja) / reduktioner af varslede lejeforhøjelser (nej?) Varmeregnskabssager, kan være påstande Sager om tilbagebetaling af depositum, kan være påstand Huslejenævnet beslutter, om udlejer skal betales for sagens behandling. Udlejer får ikke refunderet gebyret, hvis udlejer får medhold i boligretten. Undtagelse måske ved nævnets sagsbehandlingsfejl / erstatningsansvar.

29 29 Huslejenævnets kompetence Huslejenævnet kan efter 1. juli 2015 sætte beløb på istandsættelsesarbejder i forbindelse med fraflytning. Problematisk, da huslejenævnsmedlemmerne oftest ikke har den nødvendige fagkundskab til at træffe afgørelser herom. Kan imidlertid være procesbesparende, da alternativet ofte vil være syn og skøn ved domstolene

30 30 Adgang til at opsige ejer/andelsbolig med 1 års varsel, hvis udlejer selv skal benytte boligen Efter 1. juli 2015 LL 82, litra c: Gælder enkeltudlejere af ejerlejligheder/andelsboliger. Ejer/andelshaver kan opsige lejeforhold vedrørende boligen, hvis ejer/andelshaver selv ønsker at bebo lejligheden. Reglen gælder kun ejere af ejerbolig/andelsbolig, der ejede den pågældende lejlighed/andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse OG som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger. Varsel: 1 år. Gælder kun lejeaftaler om andels- eller ejerbolig indgået efter lovens ikrafttræden.

31 31 Adgang til at opsige ejer/andelsbolig med 1 års varsel, hvis udlejer selv skal benytte boligen Efter 1. juli 2015 Omskrivning af LL 84, litra d: Ejer/andelshaver ønsker selv at benytte det lejede Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold Der lægges bl.a vægt på hvor længe udlejer har ejet ejendommen og lejerens mulighed for at finde anden passende bolig. Hvis ejerlejlighed skal følgende opfyldes: Lejeforholdet være indgået efter opdeling i ejerlejligheder. Hvis lejemål indgået 1. januar 1980 eller senere er det en betingelse, at udlejer selv skal bebo lejemålet, og at lejer skal være gjort bekendt med at det er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter LL 83, stk. 1, litra a. Lejeforholdet skal være indgået før 1. juli 1986, medmindre udlejer selv har beboet lejligheden tidligere.

32 32 Kontakt Frederik Foged Kristin Jonasson Specialistadvokat København Specialistadvokat København Fast Ejendom Fast Ejendom T M E frf@bechbruun.com T M E kj@bechbruun.com København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T