Ejendomsforeningen Danmark

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark UDLEJERS STØRSTE UDFORDRINGER I 2016 Elsebeth Due Kjeldsen Hjørring Udlejere 8. november 2016

2 AGENDA 1. Obligatoriske ind- og fraflytningssyn og rapport 2. Normalistandsættelse 3. Fordeling af vedligeholdelsespligten 4. Forbud mod trappeleje 5. Obligatoriske vedligeholdelsesplaner 6. Nyt strafgebyr ved huslejenævn 7. Den nye typeformular 8. Betalinger udover lejen 9. Krav om individuel måling af varmt vand 10. Kommunens ejendomsvenlighed 2

3 Indflytningssyn Indflytningssyn frister Pligt for udlejer til at indkalde og afholde indflytningssyn Dokumentation for indkaldelse Dokumentation af rapport Frist for indkaldelse til syn Rimelig frist så lejer kan deltage Frist for afholdelse af syn - i forbindelse med indflytning 3

4 Indflytningssyn Indflytningssyn rapporter Udlevering af rapport til lejer Hvis lejer møder op, skal lejer have skriftlig kopi ved synet Hvis lejer ikke møder op eller nægter at modtage rapporten, skal lejer have kopi senest 14 dage efter synet eks. elektronisk Elektronisk kommunikation? Formentlig ikke muligt at sende på , hvis lejer møder op Hvis lejer ikke møder op kan der sendes på , hvis aftalt elektronisk kommunikation 4

5 Indflytningssyn Indflytningssyn mangler og konsekvenser Mangelsindsigelser jf. lejelovens 14 Lejer kan uanset rapporten gøre mangler gældende inden for 14 dage Huslejenævnet gives kompetence til at tage stilling til mangler, herunder udbedring Konsekvenser - Begrænsning af krav Udlejer kan kun gøre krav om skader, som lejer er ansvarlig for, gældende mod lejer ved fraflytning ikke almindelig istandsættelse 5

6 Fraflytningssyn Frist for indkaldelse til syn Mindst 1 uge, men mulighed for efter opsigelse/ophævelse at aftale kortere frist Indkaldelse skal ske skriftligt Frist for afholdelse af syn Senest 14 dage efter udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning 6

7 Fraflytningssyn Fraflytningssyn rapporter Udlevering af rapport til lejer Hvis lejer møder op, skal lejer have skriftlig kopi ved synet Hvis lejer ikke møder op eller nægter at modtage rapporten, skal lejer have kopi senest 14 dage efter synet eks. elektronisk Elektronisk kommunikation? Formentlig ikke muligt at sende på , hvis lejer møder op Hvis lejer ikke møder op kan der sendes på , hvis aftalt elektronisk kommunikation 7

8 Fraflytningssyn Fraflytningssyn fremsættelse af krav og konsekvenser Frist for udlevering af fraflytningsrapport kædes sammen med fremsættelse af krav Udlejer kan alene gøre krav gældende i rapporten, dog skjulte mangler og svig Mulighed for at aftale forlængelse af frist fjernes Konsekvenser - Begrænsning af krav Udlejer kan ikke gøre krav gældende mod lejer ved fraflytning Skader som lejer er ansvarlig for, kan måske/måske ikke gøres gældende 8

9 Fraflytningssyn Vejledning nr af 21. oktober 2015 Beskrivelse af reglerne Elektronisk udlevering af rapporterne skulle være muligt ED dog skeptisk Tidligere aftaler om forlængelse af frist for at gøre krav gældende kan opretholdes dog uklart hvordan Indhold af rapporten Tidspunkt for, hvornår der sidst er malet måske? Helhedsvurdering af lejemålet ED uenig 9

10 Normal istandsættelse Krav på istandsættelse ved fraflytning Istandsættelse hvis vedligeholdelse påkrævet LL 19, stk. 2 jf. 24, stk. 1 Istandsættelseskrav afhænger af vedligeholdelsespligt i lejeperioden Har lejer den indvendige vedligeholdelse i lejeperioden, kan der kræves istandsættelse ved fraflytning Har udlejer den indvendige vedligeholdelse i lejeperioden, kan der alene kræves udbedring af misligholdelse/skader mv. 10

11 Normal istandsættelse Krav på istandsættelse ved fraflytning Aftalefrihed for vedligeholdelse i lejeperioden begrænset i ejendomme omfattet af boligreguleringslovens kap. II-IV Lejer kan alene have den indvendige vedligeholdelse af lejemålet samt låse og nøgler ikke anden vedligeholdelse OMK-ejendomme og nyopførte ejendomme med mere end 6 lejligheder Fortsat aftalefrihed i alle andre ejendomme Småhuse Uregulerede kommuner 80/20 ejendomme 11

12 Normal istandsættelse Før lovændringen Nyistandsat Ubetinget nyistandsættelse ved fraflytning Eksisterende aftaler kan opretholdes Som beset Aflevere i samme stand dog bortset fra slid og ælde Standard afhængig af vedligeholdelsespligt i lejeperioden 12

13 Normal istandsættelse Efter lovændringen Nyistandsættelse Hvis betingelser opfyldt Ubetinget nyistandsættelse kan ikke aftales Som beset Aflevere i samme stand dog bortset fra slid og ælde Standard afhængig af vedligeholdelsespligt i lejeperioden 13

14 Normal istandsættelse Konsekvenserne Hvis lejer har overtaget lejemålet ny-istandsat ved indflytningen, vil lejer kunne tilpligtes at aflevere istandsat, i det omfang lejemålet trænger til vedligeholdelse Hver enkelt del af lejemålet bør vurderes, hver væg i hvert værelse, hvert loft, hvert gulv og alle karme, rør mv. Lejer har mulighed for at påvirke sine forpligtelser ved fraflytning ved at sørge for vedligeholdelse i lejeperioden 14

15 Normal istandsættelse Konsekvenserne Lejer kan fortsat ikke tilpligtes at sætte lejemålet i bedre stand end ved indflytningen LL 98, stk. 1, 3. pkt. Hvis lejemålet kun delvist trænger til vedligeholdelse, vil lejer skulle istandsætte det, der er nødvendigt Hvis lejer ikke skal betale for fuld istandsættelse, må lejemålet enten lejes ud uden fuld istandsættelse eller udlejer må selv betale for en fuld istandsættelse 15

16 Normal istandsættelse Ny vurdering af strategi Udlejer kan vælge selv at have den indvendige vedligeholdelsespligt og derved få lejeren til at spare op til den nødvendige vedligeholdelse via den indvendige vedligeholdelseskonto Udlejer kan vælge at lade lejer have den indvendige vedligeholdelse og derved som udgangspunkt kun istandsætte i nødvendigt omfang herunder udbedre skader som lejer er ansvarlig for 16

17 Vedligeholdelsesreglerne Aftaler om vedligeholdelsespligt Afskaffelse af aftalefriheden om vedligeholdelsespligten i ejendomme omfattet af kapitel II i boligreguleringsloven Omkostningsbestemte ejendomme Ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 Eksisterende aftaler om anden vedligeholdelsesfordeling kan opretholdes, herunder nedsatte hensættelser efter BRL 18 b 17

18 Vedligeholdelsesreglerne Nye pligter i ejendomme omfattet af BRL 18 Omkostningsbestemte ejendomme Ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 med mere end 6 lejligheder Ikke følgende ejendomme: Småhuse 80/20 ejendomme Ejendomme i uregulerede kommuner 18

19 Vedligeholdelsesreglerne Nye pligter årlige vedligeholdelsesregnskaber Pligt til at lave årlige specificerede vedligeholdelsesregnskaber og indsende det til GI Oplysningspligt Tilgængeligt for lejerne via GI s hjemmeside Indberetningspligten for ejendomme omfattet af BRL 18 b fortsætter (små ændringer) Tidligere usanktioneret pligt til at give årlige regnskaber til lejerne/beboerrepræsentationen 19

20 Vedligeholdelsesplaner Nye pligter 10 årige vedligeholdelsesplaner 10 årige rullende vedligeholdelsesplaner Større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen Inden 1. juli hvert år Udarbejdes i samarbejde med en evt. beboerrepræsentation Hvis ikke planen udleveres, kan udlejer miste retten til at kræve vedligeholdelseshensættelser fra indbringelse for huslejenævn Overholdelse af planen er omfattet af de almindelige regler om udlejers vedligeholdelsespligt i LL 19 Omkostningen til at udarbejde planen er en driftsudgift 20

21 Vedligeholdelsesplaner Nye pligter 10 årige vedligeholdelsesplaner Bekendtgørelse og vejledning Bkg. nr. 28 af 8. januar 2016 Vejledning nr af 12. januar 2016 Hvad skal man gøre som udlejer? Professionel hjælp til at udarbejde og opdatere en plan Udarbejde planen selv ud fra de retningslinjer, der gives i bekendtgørelsen og vejledningen bilag til vejledningen GI planlæg vedligehold, se GI s hjemmeside 21

22 FORBUD MOD TRAPPELEJE Ny mulighed for lejeregulering Generel mulighed for at aftale nettoprisindeksering af lejen i følgende lejemål: Lejemål fastsat efter LL 47 (uregulerede kommuner og 80/20) Lejemål i småhuse, fastsat efter BRL 29 c, jf. LL 47 Lejemål fastsat efter BRL 5, stk. 2 Lejemål fastsat til markedsleje efter LL 53, stk. 3-6 Det vil være muligt at kombinere nettoprisindeksering med regulering efter LL om skatter og afgifter og forbedringer 22

23 Nettoprisindeksering af lejen Afskaffelse af trappeleje Samtidig afskaffes muligheden for at aftale trappeleje Gælder alle trappelejeaftaler uanset lejefastsættelse i øvrigt Eksisterende aftaler om trappeleje opretholdes 23

24 Huslejenævn Gebyrer Gebyret for indbringelse af sag for huslejenævnet hæves til 300 kr. pr. sag, reguleret til 305 kr. i 2016 Gebyret for forhåndsgodkendelse for enkeltejere af huse, ejer- eller andelslejligheder nedsættes fra lidt over kr. pr. sag til 500 kr. pr. sag, reguleret til 508 kr. i 2016 Gebyr for udlejere, der taber en sag ved huslejenævnet på kr. pr. sag, reguleret til kr. i 2016, huslejenævnet tager stilling til, om gebyret skal pålægges Finder anvendelse på sager indbragt efter lovens ikrafttræden 24

25 Huslejenævn Kompetencer Huslejenævnenes kompetencer præciseres og udvides Afgive vedligeholdelsespåbud med frist, og GI kan gennemføre eventuelle påbud i alle kommuner og på alle ejendomme Tage stilling til vedligeholdelsesplaner Tage stilling til nettoprisindekseret omkostningsbestemt leje Tage stilling til fraflytningssager herunder størrelsen af de krævede istandsættelsesbeløb Tage stilling til mangler ved indflytning og give udlejer påbud om udbedring 25

26 Boliglejekontrakter Typeformular A, 9. udgave 26

27 Boliglejekontrakter Generelt om udfyldning af typeformular A, 9. udgave Alle 14 sider skal med i kontrakten Ellers en uautoriseret blanket Udfyldes elektronisk eller i hånden udfyld alle relevante felter ikke relevante felter lader man blot stå ingen rettelser i den fortrykte tekst eneste tilladte ændring er eget logo på forsiden alle supplerende vilkår/fravigelser anføres i 11 (samt om nødvendigt i tillæg til lejekontrakten) 27

28 Typeformular A, 9. udgave 7 Lejemålets stand ved indflytning - indflytningsrapport Indeholder nu alene en oplysning om, hvorvidt der afholdes indflytningssyn Stand ved indflytning er grundlaget for hvilken istandsættelse, der kan kræves ved fraflytning ikke bedre stand end ved indflytningen, jf. LL 98, stk. 1, 2. pkt. 28

29 Typeformular A, 9. udgave 10 Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden - og øvrige oplysninger om det lejede (nyt i 9. udg.) Nyt i Typeformular A, 9. udgave Øvrige oplysninger om det lejede Informationsprægede oplysninger om det lejede (formål lidt uafklaret) Ikke aftalevilkår Eksempler: Der må ikke fodres fugle eller andre vilde dyr på ejendommens område. Lejeren skal rense altanens afløb jævnligt. Området omkring ejendommen er under fortsat opførelse og udvikling. Lejer gøres derfor opmærksom på, at dette periodevis kan medføre gener blandt andet i form af støj og støv. Lejer har sammen med lejekontrakten fået udleveret vejledning om ren og vedligeholdelse af lejligheden og dens installationer. 29

30 Typeformular A, 9. udgave 11 - Fravigelser fra lejelovgivningen som ikke allerede fremgår af 1-10: Indskrænkninger, udvidelser eller præciseringer angående lejemålet, eksempelvis lejefastsættelse, lejeregulering, vedligeholdelse, tidsbegrænsning, ændret opsigelsesfrist og forbud mod rygning. Må ikke være i strid med præceptive/ufravigelige lovbestemmelser Mulighed for tillæg til kontrakten, hvis ikke der er plads nok i 11 30

31 Betalinger udover lejen Betalinger udover lejen alene med hjemmel i loven. Eksempler: - varme (hvis målere) - vand (hvis målere) - antenne Ikke lovligt: - bidrag til vaskeri - betaling for trappevask - PBS gebyr - renovation 31

32 Krav om individuel måling af varmt vand I bestående byggeri skal der inden den 31. december 2016 installeres varmtvandsmålere i den enkelte boligeller erhvervsenhed, hvis det er teknisk muligt og omkostningseffektivt. Ministeriet har udarbejdet en model for beregning af rentabiliteten. 32

33 Kommunernes ejendomsvenlighed 2016

34 Kommunernes ejendomsvenlighed Ejendomsforeningen Danmark har for femte år i træk undersøgt, hvilke kommuner der skaber de bedste rammer for ejendomsbrugere og -ejere. Undersøgelsen konkluderer, at de fynske og jyske kommuner tænker mere erhvervsorienteret end de sjællandske. At Fyn og Jylland løber med sejren hænger ifølge foreningen sammen med, at mange kommuner tæt på hovedstaden naturligt har nemmere ved at tiltrække erhvervslivet. 34

35 Kommunernes ejendomsvenlighed I undersøgelsen vurderes kommunerne ud fra følgende parametre: - Størrelsen på dækningsafgiftssatsen - Størrelsen på grundskyldspromillen - Er kommunens private lejeboliger regulerede eller ej - Bruttosagsbehandlingstiden for byggesager - Nettosagsbehandlingstiden for byggesager - Størrelsen på byggesagsgebyrer - Antallet af ejendomsforbrydelser (brandstiftelse, hærværk og indbrud) 35

36 Kommunernes ejendomsvenlighed Middelfart Kommune er den mest ejendomsvenlige kommune i Det skyldes især, at kommunen har valgt at fjerne dækningsafgiften. 36 Middelfart Kommune får desuden point for at have landets 6. laveste bruttosagsbehandlingstid og landets 15. laveste grundskyld. Samtidig har kommunen formået at nedbringe antallet af ejendomsforbrydelser i Torben Christensen, adm. direktør for Ejendomsforeningen Danmark, overrækker borgmesteren i Middelfart, Steen Dahlstrøm (A), en kage.

37 37 Kommunernes ejendomsvenlighed Hjørring får i 2016 en 66. plads ud af 98 kommuner Byggesagsbehandlingstid: Hjørrings bruttosagsbehandlingstid er steget med syv dage i forhold til sidste års undersøgelse og ligger nu på 66 dage. Landsgennemsnittet er på 69 dage. Deres nettosagsbehandlingstid er på 37 dage, mens landsgennemsnittet er på 35 dage. Byggesagsgebyr: Byggesagsgebyret for Hjørring Kommune er blevet prisreguleret og er derfor steget med 5 kr. og ligger nu på 500 kr. pr. time. Landsgennemsnittet er på 479 kr. 22 kommuner har valgt at fjerne byggesagsgebyret helt. Ejendomsforbrydelser: Antallet af ejendomsforbrydelser i Hjørring Kommune er steget en smule, men ligger fortsat under landsgennemsnittet.

38 Kommunernes ejendomsvenlighed Grundskyld: Hjørring Kommune har en uændret grundskyld på 34 promille. Landsgennemsnittet for grundskylden er på 26 promille. Dækningsafgift: Hjørring Kommune har ingen dækningsafgift. I alt 57 kommuner opkræver ikke dækningsafgift. Hjørring er fortsat en reguleret kommune. 38

39 Ejendomsforeningen Danmark Telefon: Nørre Voldgade København K Havnegade 2 a 8000 Aarhus C 39