Aftens Program Forny din ejendom med tagboliger, elevator og altaner

Transkript

1 Aftens Program Forny din ejendom med tagboliger, elevator og altaner Rådgivende ingeniør Michael Due

2 NYE TAGLEJLIGHEDER OMBYGNING AF TAGRUM TIL BEBOELSE Michael Due

3 Baggrund Mangel på boliger i den indre del af Aalborg Bymidte Politiske udmeldinger om lempelser i regler og krav ved udnyttelse af eksisterende loftrum til beboelse Ved inddragelse af loftrum til beboelse, forøges mulighederne for en bedre forretning af ejendommen Gode muligheder for udlejning af tagboliger med god komfort

4 Normer og regler MYNDIGHEDSKRAV Bygningsreglement 2010 (BR10) er gældende, da der er tale om en ny udnyttelse. Stedlige kommunale myndigheders krav om tilgængelighed, facadeudtryk, brandsikring, eventuelle lokalplaner mv.

5 Bygningsreglement BR10 Indretning af en tagetage til beboelse kræver altid en byggetilladelse!! Indretning af en tagetage kræver (næsten) altid en eller flere dispensationer!! Indretning af en tagetage resulterer ofte i en nabohøring og i en høring i Kommunens Arkitektafdeling!!

6 Bygningsreglement BR10 Ved indretning af en tagetage skal alle nye konstruktionsdele varmeisoleres efter nye energiregler Indretning af en tagetage kræver ikke længere en rentabilitetsberegning af øvrige energibesparende foranstaltninger i ejendommen. Dette er en ny regel fra september måned 2011 Indretning af en tagetage kræver en beregning / vurdering / dokumentation af lydforhold

7 Nye energikrav: De nye energikrav er overordnet set delt op i 3 forskellige kategorier. Nye bygninger ( 7.2 i BR10) Ændret anvendelse og tilbygninger ( 7.3 i BR10) Ombygning og andre forandringer i bygningen og udskiftning af kedler m.v. ( 7.4 i BR 10)

8 Ændret anvendelse og tilbygninger: Ændret anvendelse og tilbygninger ( 7.3 i BR10) Ændret anvendelse er i denne henseende anvendelse til et andet formål, der indebærer et væsentligt større energiforbrug. Det kan f.eks. være inddragelse af en udnyttelig tagetage til beboelse. En ny tagetage eller nye boliger på flade tage er tilbygninger.

9 Ændret anvendelse og tilbygninger: Ændret anvendelse og tilbygninger ( 7.3 i BR10) Ved ændret anvendelse eller tilbygning til eksisterende bygninger skal: Enten de enkelte konstruktioners u-værdier overholde u- værdierne og linietabene angivet i stk. 1 foruden at arealet af vinduer og døre maksimalt udgør 22% af det opvarmede etageareal Eller at der udføres en varmetabsramme iht med max. u-værdier i 7.6

10 Ændret anvendelse og tilbygninger: ( stk. 1 i BR10) Loft- og tagkonstruktioner, herunder skunkvægge, flade tage og skråvægge direkte mod tag. U-værdi max. 0,10 W/m2 K Vinduer herunder glasvægge, yderdøre, porte og lemme mod det fri eller mod rum, der er uopvarmede eller opvarmet til en temperatur, der er mere end 5 K lavere end temperaturen i det aktuelle rum. U-værdi max. 1,40 W/m2 K Ovenlysvinduer og ovenlyskupler. U-værdi max. 1,70 W/m2 K

11 Ændret anvendelse og tilbygninger: ( stk. 1 i BR10) Samling mellem ydervæg, vinduer eller yderdøre, porte og lemme. Max. linietab 0,03 W/m K Samling mellem ovenlysvinduer og ovenlyskupler. Max. linietab 0,10 W/m K Ved ændret anvendelse kan byggetekniske forhold indebære, at ikke fuldt ud kan opfyldes. Den manglende ydeevne kan så erstattes af andre energimæssige løsninger, der kompenserer herfor. Det kan f.eks. være vanskeligt at opfylde kravene til linietab for eksisterende vinduer. Alternativt kan en tilsvarende energimængde spares, f.eks. ved merisolering eller ved installation af solvarmeanlæg eller solceller.

12 Ændret anvendelse og tilbygninger: ( stk. 1 i BR10) Varmetabsberegning U-værdier og linietab for tilbygninger opvarmet til mindst 15 C kan ændres, og vinduesareal m.v. forøges, hvis tilbygningens varmetab ikke derved bliver større, end hvis kravene i kap var opfyldt. De enkelte bygningsdele skal dog mindst isoleres svarende til U-værdier og linietab i kap Varmetabsrammen omfatter i denne sammenhæng kun tilbygningen. Dog kan det tidligere varmetab gennem den dækkede del af den eksisterende bygning medregnes i varmetabsrammen. Dette gælder ikke for tagboliger

13 Ændret anvendelse og tilbygninger: ( 7.6 stk. 1 i BR10) Mindst varmeisolering Loft- og tagkonstruktioner, herunder skunkvægge, flade tage og skråvægge direkte mod tag. U-værdi max. 0,20 W/m2 K For yderdøre, ovenlyskupler, porte og lemme mod det fri eller mod rum, der er uopvarmede og disse samt glasvægge og vinduer mod rum opvarmet til en temperatur, der er mere end 5 K lavere end temperaturen i det aktuelle rum. U-værdi max. 1,80 W/m2 K For vinduer og glasydervægge må energitilskuddet ikke være mindre end -33 kwh/m² pr. år. For ovenlysvinduer må energitilskuddet ikke være mindre end -10 kwh/m² pr. år.

14 Ændret anvendelse og tilbygninger: ( 7.6 stk. 1 i BR10) Mindst varmeisolering Samling mellem ydervæg, vinduer eller yderdøre, porte og lemme. Max. linietab 0,06 W/m K Samling mellem tagkonstruktion og ovenlysvinduer eller ovenlyskupler. Max. linietab 0,20 W/m K

15 Ombygning og andre forandringer i bygningen og udskiftning af kedler m.v. Ombygning og andre forandringer i bygningen ( 7.4 i BR10) Hvis en eksisterende tagbolig skal renoveres og/eller ombygges, skal reglerne vedr. Enkeltforanstaltninger ved ombygning, vedligeholdelse og udskiftning opfyldes / overholdes! Vælges at udskifte døre, vinduer, eller tagkonstruktion skal de gældende krav vedr. U-værdi til den aktuelle konstruktionsdel opfyldes uanset om de er rentable eller ej Dog kan byggetekniske forhold betyde, at kravene til U-værdi ikke kan opfyldes Eksempler på arbejder, hvor der skal foretages rentabel isolering er: lægning af ny tagpapdækning i form af ny tagdug eller overpap på eksisterende tag nyt tegltag nyt stålpladetag ovenpå gammelt tag af tagpap eller fibercementplader

16 Ombygning og andre forandringer i bygningen og udskiftning af kedler m.v. ( stk. 2 i BR10) Loft- og tagkonstruktioner, herunder skunkvægge, flade tage og skråvægge direkte mod tag. U-værdi max. 0,15 W/m2 K Yderdøre, porte, lemme, forsatsvinduer og ovenlyskupler. U-værdi max. 1,65 W/m2 K Ved udskiftning af vinduer må energitilskuddet gennem vinduet i opvarmningssæsonen ikke være mindre end - 33 kwh/m² pr. år. Ved udskiftning af ovenlyskupler må energitilskuddet gennem vinduet i opvarmningssæsonen ikke være mindre end - 10 kwh/m² pr. år. Overfladetemperaturen på vinduesrammer i ydervægge må ikke være lavere end 9,3 C.

17 Ombygning og andre forandringer i bygningen og udskiftning af kedler m.v. ( stk. 2 i BR10) Samling mellem ydervæg, vinduer eller yderdøre, porte og lemme. Max. linietab 0,03 W/m K Samling mellem ovenlysvinduer og ovenlyskupler. Max. linietab 0,10 W/m K

18 Nyt krav, der allerede ER udgået!! Nyt krav i BR10, som allerede er udgået igen! Ved ombygning skal man isolere op til de nye krav hvis ombygningen berører mere end 25 % af klimaskærmen koster mere end 25 % af bygningens værdi, (offentlig ejendomsværdi grundskyld) Dog kun hvis foranstaltningen er rentabel. En ekstra foranstaltning i forbindelse med ombygning regnes for rentabel når: Besparelse x levetid investering > 1,33 DETTE KRAV EKSISTERER SÅLEDES IKKE MERE!!

19 Fremtidige energikrav: Bestemmelser der ventes indført i I forbindelse med den kommende skærpelse af energibestemmelserne i 2015 forventes følgende krav indført: Ved udskiftning af vinduer efter 1. januar 2015 må energitilskuddet i opvarmningssæsonen gennem vinduet ikke være mindre end - 17 kwh/m² pr. år. Ved udskiftning af ovenlysvinduer efter 1. januar 2015 må energitilskuddet i opvarmningssæsonen gennem tagvinduet ikke være mindre end 0 kwh/ m² pr. år. Ved udskiftning af ovenlysvinduer efter 1. januar 2015 må U-værdien for ovenlysvinduer inklusive karm højst være 1,40 W/m²K. Bestemmelsen om overfladetemperaturen på vinduesrammer i ydervægge revurderes.

20 Energimærkning: Energimærkning Eksisterende bygninger skal energimærkes ved væsentlige om- eller tilbygninger. Udnyttelse af en tagetage til beboelse er ikke en væsentlige om- eller tilbygning. Derfor skal ejendommen selvfølgelig være energimærket alligevel!!!! HUSK det nu.

21 Lydmæssige forhold: Grænseværdier for fire væsentlige lydforhold i beboelsesbygninger herunder nye tagboliger er følgende: Luftlydisolation mellem boliger og andre rum uden for boligen Trinlydniveau fra gulve, trapper og altaner uden for boligen Støj fra tekniske installationer Støj i beboelsesrum fra trafik

22 Lydmæssige forhold: Eksempler på lejlighedsskelvægge med teglsten: 1½ sten murværk 1 sten murværk + mellemrum + 50 mm isolering + pladebeklædning 1/2 sten murværk mm isolering + 1/2 sten murværk. Derforuden naturligvis systemgodkendte lette skillevægge fra f.eks. Danogips. Kravet til lydisolering mellem lejlighedsskelvægge er 55 (50) db.

23 Lydmæssige forhold: Eksempler på etagedæk: Eksisterende træbjælkelag incl. lerindskud med nye mellembjælker, isolering, 2-3 lag gulvgips, gulvbelægning incl. trinlydsdæmpende membraner. I visse situationer kan det være nødvendigt at etablere lydlofter i den underliggende lejlighed. Hver sag kræver en separat vurdering. Derforuden naturligvis systemgodkendte lette etagedæk fra f.eks. Danogips. Kravet til max. lydniveau mellem etagedæk er 53 (58) db.

24 Eksempel på etagedæk

25 Lydmæssige forhold: Øvrige forhold: Kravet til lydisolering af nye entredøre er 32 db. Kravet til lydisolering tekniske installationer er 30 (35) db.

26 Byggetilladelse! Hvad omfatter og indebærer en byggetilladelse? 1. Ansøgningsskema med underskrift af skødeshaver 2. Fyldestgørende tegningsmateriale incl. beskrivelse af de enkelte konstruktionsopbygninger 3. Statiske beregninger af nye og eksisterende bærende konstruktioner

27 Byggetilladelse! 4. Redegørelse for afløbsforhold og ventilation fra køkken og bad 5. Redegørelse af eventuelle ændringer af de brandmæssige forhold (bl.a. manzardetagen) 6. Redegørelse af flugtvejsforhold og omfang af redningsåbninger 7. Redegørelse for varmeisolering 8. Redegørelse for lyd

28 Dispensationer! Hvad skal der søges om dispensation til? 1. Brandkrav ved den eksisterende etageadskillelse. Omfatter dog kun den eksisterende konstruktion. Eventuelle nye etagedækkonstruktioner i f.eks. bagtrapperum skal opfylde de gældende nybyggerkrav til etagedæk

29 Dispensationer! 2. Eventuelt nedlægning af en bagtrappe med en deraf følgende brandsikring af fortrappen. Brandsikring af fortrappen kan dog komme på tale under alle omstændigheder 3. Kvistudformninger samt afstande til skel. Brandmæssige og isoleringsmæssige forhold 4. Etablering af en elevator til den nye taglejlighed. På grund af tilgængelighed. Elevator skal etableres i offentligt tilgængeligt byggeri, såfremt udgifterne hertil ikke overstiger 9 % af udgifterne til de øvrige ombygningsomkostninger (eksklusiv udgifterne til etablering af niveaufri adgang). Elevator skal dog kun etableres i bygninger med 3 etager eller derover. (2 etager over stueplan)

30 Vejledning

31 Vejledning fra kommunen Kviste Hvis man ønsker at bygge en kvist på sit enfamiliehus, kan man forvente, at det kræver en byggetilladelse. En kvist vil ofte forøge etagearealet, og derfor kræve en byggetilladelse. Når man skal beregne etagearealet af udnyttelige tagetager medregnes det areal, der i et vandret plan 1,5 m over færdigt gulv ligger inden for planets skæring med tagbeklædningens udvendige side. I en lokalplan, byplanvedtægt eller en tinglyst deklaration kan der være regler for, om der må etableres kviste, og hvilke materialer de må udføres i. Kviste er øjnefaldende elementer i gadebilledet. Det er derfor vigtigt, at nye kviste og ændringer vedrørende eksisterende kviste tilpasses husets arkitektur og herunder, at kvistens farve- og materialevalg tilpasses den eksisterende bygning. Det kan anbefales, at man kontakter kommunen tidligt i processen og får en forhåndsdialog inden der udarbejdes et fuldstændigt myndighedsprojekt.

32 Nabohøring! Hvad kan vi forvente der skal i nabohøring? 1. Etablering af kviste nærmere skel end 2,5m 2. Etablering af altaner incl. tagaltaner nærmere skel end 2,5m 3. En eventuel forøget udnyttelse af bebyggelsesprocenten

33 Høring i Kommunens Arkitekturafdeling! Hvad kan vi forvente der skal til høring ved Aalborg Kommunes Arkitekturafdeling? 1. Etablering / udskiftning af ovenlysvinduer og ændringer i tagbelægning 2. Typer på nye vinduer i nye kviste samt eventuelle øvrige udskiftninger af ejendommens vinduer

34 Høring i Kommunens Arkitekturafdeling! 3. Etablering af tagterrasser 4. Etablering af kviste Ovennævnte punkter som udgangspunkt ved bevaringsværdige ejendomme

35 Hvilke krav møder vi ofte i en byggetilladelse? 1. Betaling af diverse gebyrer 2. Redegørelse af pulterrumsplads til samtlige lejligheder i ejendommen 3. Godkendelse af stillads og byggepladsindretning ved ombygning

36 Hvilke krav møder vi ofte i en byggetilladelse? 4. Sanitetsmesterattest 5. Kontrol / myndighedstilsyn af eventuelle brandmæssige foranstaltninger 6. Supplerende redegørelser efter eventuelle udtalelser fra Arkitekturafdelingen og eller i forbindelse med nabohøringen

37 Økonomi! Hvilke økonomiske konsekvens kender vi i forbindelse med indretning af lejligheder i et uudnyttet loftrum? Byggetilladelsen 15,80 kr. pr. m2 ved tilbygning 15,80 kr. pr. m2 ved ombygning I begge tilfælde mindst kr. 655,00

38 Økonomi! Diverse afgifter pr. lejlighed: Tilslutningsafgifter vand udgør incl. moms ca. kr , ,00 Tilslutningsafgifter el udgør incl. moms kr ,00

39 Økonomi! Håndværker og teknikere (erfaringstal): Håndværkerudgifter pr. m2 ca. kr ,00 incl. moms Teknikerudgifter variabel alt afhængig af projektets og arbejdets omfang (ca. 8-12% af håndværkerudgifterne)

40 Eksempel på tagetage

41 Eksempel på tagetage

42 Eksempel på tagetage

43 Eksempel på tagetage

44 TILGÆNGELIGHED INSTALLERING AF ELEVATOR Michael Due

45 Baggrund Det er Aalborg Kommunes mål, at bygninger og gader skal være tilgængelige for alle borgere - uanset handicap. Derfor har Aalborg Kommune ansat en tilgængelighedsrådgiver. Tilgængelighedsrådgiveren vejleder om, hvordan kommunens bygninger og gader kan blive tilgængelige samt om private ny- og ombygninger.

46 Normer og regler MYNDIGHEDSKRAV Bygningsreglement 2010 (BR10) er gældende, da der er tale om en ny udnyttelse. Dvs. at den nye tagbolig skal opfylde samme krav til tilgængelighed som en nybygning, såfremt tagboligen ligger på 2. sal eller derover. Stedlige kommunale myndigheders krav om tilgængelighed, facadeudtryk, brandsikring, eventuelle lokalplaner mv.

47 Bygningsreglement BR10 Installering af en elevator kræver altid en byggetilladelse Installering af en elevator kan kræver en eller flere dispensationer Installering af en elevator kan resultere i en nabohøring og i en høring i Kommunens Arkitektafdeling

48 Byggetilladelse! Hvad omfatter og indebærer en byggetilladelse? 1. Ansøgningsskema med underskrift af skødeshaver 2. Fyldestgørende tegningsmateriale incl. beskrivelse af de enkelte konstruktionsopbygninger 3. Statiske beregninger af nye og eksisterende bærende konstruktioner

49 Byggetilladelse! 4. Redegørelse af eventuelle ændringer af de brandmæssige forhold hvis f.eks. en bagtrappe nedlægges i forbindelse med installeringen 5. Redegørelse af flugtvejsforhold og redningsforhold fra elevatorområdet, specielt adkomstarealer 6. Redegørelse af arealforhold, idet en elevator ofte kan resultere i en øget bebyggelsesprocent

50 Dispensationer! Hvad skal der søges om dispensation til? 1. Brandkrav af f.eks. bærende dele i elevatorskakten 2. Redningsforhold fra adkomstområder til elevatoren såfremt disse ikke kan tilvejebringes på en korrekt måde 3. Niveaufri adgang til elevatoren

51 Økonomi! Hvilke økonomiske konsekvens kender vi i forbindelse med installering af en elevator? Byggetilladelsen 15,80 kr. pr. m2 ved tilbygning 15,80 kr. pr. m2 ved ombygning I begge tilfælde mindst kr. 655,00

52 Økonomi! Håndværker og teknikere (erfaringstal): Elevatorinstallation incl. skakt og lignende andrager ca. kr incl. moms pr. etagestop Teknikerudgifter variabel alt afhængig af projektets og arbejdets omfang (ca. 8-12% af håndværkerudgifterne)

53 Elevatoreksempel

54 Elevatoreksempel IMG_4814

55 Elevatoreksempel IMG_4815

56 Elevatoreksempel

57 NATURLIG TRIVSEL I LEJLIGHEDEN ETABLERING AF ALTANER Michael Due

58 Baggrund En af de helt store emner, som optager specielt mange lejere i dag, er muligheden for og drømmen om at trække naturen og nærmiljøet ind i lejligheden. Dette er muligt ved opsætning af en altan til lejlighederne. Herved opnås dels muligheden for at komme ud i naturen og dels muligheden for at trække naturen ind i lejligheden, idet der medfølger et større dørparti, som giver lys og velvære i lejligheden.

59 Normer og regler MYNDIGHEDSKRAV Bygningsreglement 2010 (BR10) er gældende, da der er tale om ændringer af facadeudtryk, bærende konstruktioner og specielt brandtekniske foranstaltninger. Stedlige kommunale myndigheders krav om tilgængelighed, facadeudtryk, brandsikring, eventuelle lokalplaner mv.

60 Bygningsreglement BR10 Etablering af altaner kræver altid en byggetilladelse Opsætning af altaner kræver oftest en eller flere dispensationer Opsætning af altaner kan resultere i en nabohøring og i en høring i Kommunens Arkitektafdeling

61 Byggetilladelse! Hvad omfatter og indebærer en byggetilladelse? 1. Ansøgningsskema med underskrift af skødeshaver 2. Fyldestgørende tegningsmateriale incl. beskrivelse af de enkelte konstruktionsopbygninger. Dette materiale udsendes i forbindelse med nabohøringen. 3. Statiske beregninger af nye og eksisterende bærende konstruktioner.

62 Byggetilladelse! 4. Redegørelse af altanens brandtekniske forhold og opbygning 5. Redegørelse for eventuelle ændringer i bebyggelsesprocenter hvis altanen inddækket og dermed indgår i boligarealet.

63 Dispensationer! Hvad skal der søges om dispensation til? 1. Placering på facaden i forhold til skel

64 Økonomi! Hvilke økonomiske konsekvens kender vi i forbindelse med installering af en elevator? Byggetilladelsen 15,80 kr. pr. m2 ved tilbygning 15,80 kr. pr. m2 ved ombygning I begge tilfælde mindst kr. 655,00

65 Økonomi! Håndværker og teknikere (erfaringstal): Komplet altan (ca. 1,25x2,25 m) incl. myndigheder, døre og diverse tilpasninger mv. beløber sig til ca. kr incl. moms Teknikerudgifter variabel alt afhængig af projektets og arbejdets omfang (ca. 8-12% af håndværkerudgifterne)

66 Vejledning fra kommunen Altaner Etablering af ny altan kan på overfladen virke som et lille projekt, men der er mange forhold, som der skal tages hensyn til, hvis man vil etablere en ny altan. Altaner er iøjnefaldende elementer i gadebilledet. Det er derfor vigtigt at nye altaner og ændringer vedrørende eksisterende altaner tilpasses husets arkitektur, herunder at altanen i farve- og materialevalg udføres i sammenhæng med den eksisterende bygning. Ved tilladelse til etablering af altaner lægges der vægt på: At der er fuldmagt fra ejer eller ejerforening. At altaner holdes mindst 2,5 meter fra naboskel. At altanen placeres, orienteres eller udføres så den ikke giver anledning til væsentlige gener på naboarealer. Indbliksgener vil blive vurderet i forhold til det som sædvanligvis må accepteres i kvarteret. I områder med etagebyggeri må det i rimeligt omfang accepteres, at nabobebyggelser kan etablere altaner. At værn dimensioneres, så det overholder gældende krav til sikkerhed. Der er i Bygningsreglementet bl.a. anbefalinger vedr. højden på værnet og om at værnet skal udføres, så småbørn ikke kan klatre på værnet eller falde ud gennem åbninger. At altanens bærende konstruktioner dimensioneres i henhold til gældende ingeniørnormer og brandkrav. At evt. bestemmelser i lokalplan eller byplanvedtægt overholdes. At altaner på samme bygning udføres ensartede mht. størrelse, farve og materialevalg. At altaner tilpasses til bygningens arkitektur og herunder til husets vinduesrytme. At altanen ikke slører væsentlige bygningsdetaljer på den bagvedliggende facade. At altaner som hovedregel bør være selvbærende (altså uden bærende stolper eller søjler). Nye altaner med bærende stolper kan ofte komme til at virke for dominerende og fremstå som en særskilt bygningsdel som ikke er ordentlig tilpasset til det eksisterende hus. At bevaringsværdige altaner og detaljer (brystninger, o.lign.), skal bevares i forbindelse med renovering eller ombygning. Der skal søges om byggetilladelse til etablering af nye altaner eller udskiftning af eksisterende altaner. Det kan anbefales, at man kontakter Plan og Byg tidligt i processen for at få en forhåndsdialog, gerne inden der udarbejdes et fuldstændigt myndighedsprojekt. Der skal altid søges om byggetilladelse til etablering af lukkede altaner (altanudestuer) og til inddækning af eksisterende altaner, da lukkede altaner skal medregnes i bygningensetageareal.

67 Altaneksempel

68 Altaneksempel

69 Altaneksempel

70 Altaneksempel

71 Altaneksempel

72 Altaneksempel

73 Der er hjælp at hente? Hvis De mener at ovenstående krav og regler virker uoverskuelige og besværlige har De vurderet korrekt! De har derfor den mulighed at kontakte en rådgivende ingeniør eller arkitekt, og søge den professionelle assistance, der ofte er nødvendigt i sager om indretning af tagboliger på bygens tage.