Informationsmøde. Overførsel til byzone. 5. september 2016, grundejerforeningen Nødebo HOLT enge

Transkript

1 Informationsmøde Overførsel til byzone 5. september 2016, grundejerforeningen Nødebo HOLT enge

2 Kort introduktion Området vil kun blive overført, hvis ¾ aktivt stemmer Ja En blank stemme er en Nej- stemme Både Ja-stemmer, Nej-stemmer og blanke stemmer har alle store konsekvenser for den enkelte ejer, for området og for Nødebos fremtid. Vi skal alle tage stilling. Afstemning i september (information følger) Sandsynligvis mulighed for at kunne stemme digitalt og anonymt på papir (information følger)

3 Ejendomsværdi ved ja/nej til overførsel Sommerhusgrund i dag med forventning om kommende helårsstatus: 1,0-1,3 mio. Værdi som helårsgrund: 1,6-2,0 mio. (baseret på data fra naboområde & estimat fra ejendomsmægler) Sommerhusgrund uden forventning om kommende helårsstatus: 0,5-0,8 mio. Gennemsnitlig salgspris for ejendomme Søbredden, Krostien, Kromarken og Bakkelyet (det tidligere overførte område) Det eksisterende sommerhusområde (Alle veje undtagen Pramvejen): kr kr. Højere m2-pris på de overførte områder + højere m2 for helårsboliger

4 Grundskyld (=Ejendomsskat) Betales til kommunen med udgangspunkt i SKAT s Grundværdivurdering Vil stige til samme niveau som andre helårsgrunde i området (skriv til Jakob, Ved Skoven 18 for vejledende worst case beregning) Grundskyld opgøres ift. retten til anvendelse ikke anvendelse i sig selv OBS: Grundskyld vil først stige om 3,5 år fra nu, altså 2 år efter en ny lokalplans ikrafttræden dvs. forventeligt tidligst Pensionister/Efterlønnere kan få indefrosset ejendomsskatter. Dermed skal der ikke betales grundskyld indtil eventuelt salg. Andre kan vælge at låne afdragsfrit og dermed opnå lignende situation.

5 Ejendomsværdiskat Betales til SKAT Forventes ikke at blive ændret ved overførsel Prøveberegning hos SKAT har vist potentiel faldende ejendomsværdiskat ved overførsel til byzone/helårsstatus (pga. bopælspligt for ejere af helårshuse, hvorimod samme pligt ikke pålægges ejere af sommerhuse)

6 Om ejendomsskatter generelt Mange ejerlejligheder og andelsboliger betaler i dag næsten ingen grundskyld pga. meget små grunde Boligejere med store grunde fx parcelhusejere betaler mere Pt. forhandles om en sammenlægning af ejendomsværdiskat og grundskyld til én samlet boligskat Forventningen er her, at den samlede skat vil falde for ejendomme med tilhørende jord og stige for ejerboliger uden jord til grundskyld vil sandsynligvis falde for 12S1 ift. i dag. Jo større grund, des større fald.

7 Lånemuligheder Ved Ja vil der være muligheder for at låne 80% af ejendommens værdi i realkreditinstituttter Ved Nej er der kun mulighed for at låne 60% af ejendommens værdi i realkreditinstituttter De 60% vil være af et mindre beløb end i dag ved Nej pga. det forventede realværdi fald. I yderste konsekvens kan dette betyde teknisk insolvens, hvis man har lånt nær 60% af nutidens værdi. Større andel af lån vil dermed som udgangspunkt kunne lånes til lavere rente Besparelsen vil dermed kunne opveje stigning i grundskyld afhængigt af den enkeltes finansiering og lånebehov

8 Bebyggelse Bebyggelsesgrad 15% ved sommerhusstatus ~25% ved helårsstatus (afgøres i kommende lokalplan, hvis Ja ) Ved overgang til byzone skal hver enkelt beboer først hjemtage byggetilladelse på sin eksisterende bebyggelse, førend huset må tages i helårsbrug (såfremt man ikke har helårsdispensation) I denne forbindelse gælder alene TILBYGNINGSREGLER til energikrav iht BR15, altså ikke krav for NY-bebyggelse iht BR15. (Man skal ikke bygge hele huset om, som var det opført i 2015) Byzonegruppen har ikke kunnet få undersøgt, hvad dette konkret betyder for den enkelte grundejer

9 Bebyggelse fortsat Ved et ja til overførsel, vil mange eksisterende udbygninger, overdækninger, carporte mv. blive lovlige. Pt. må der på ingen grunde bygges mere end 120 m2 inkl. carporte. Dette overholdes ikke, men kommunen har indvilget i ikke at bruge deres indsigelsesret, indtil der er en permanent afklaring på, om vi bliver byzone. Bliver vi byzone, bliver der lavet en ny lokalplan, som tager præcedens over de gamle servitutter. Ved Ja, åbnes der på sigt muligvis op for billigere og mere bæredygtig varmeforsyning, da kommunen er pålagt at udarbejde varmeplan for området (Ingen tilslutningspligt) Energitilskud ved istandssættelse, isolering osv. (Ikke at forveksle med håndværkerfradraget) Gives af energiselskaber (som indberetter videre til Energistyrelsen), men kun til helårsboliger - ikke til sommerhuse. Op til 15% tilskudsmulighed.

10 Nødebo By og områdets fremtid Et Nej har mindst lige så store konsekvenser som et Ja Et Nej betyder: Stærkt reduceret købermarked Størstedelen af dem, der har købt indtil nu, har købt med forhåbning om fremtidig zonestatusændring. Ved et Nej er denne mulighed ikke længere tilstede, hvorfor denne type af købere vil forsvinde Sommerhus-købere køber et rigtigt sommerhus. Men ved kysten siger ejendomsmæglerne i kor Pensionister og særligt socialt udsatte som eneste fremtidige køber-målgrupper Et reduceret købermarked = markant faldende priser i området Skævridning af demografi/befolkningssammensætning faldende børnetal Faldende tilslutning til skole/institutioner/fritidsaktiviteter mindre attraktiv by yderligere faldende huspriser Flere sommerhusbrugere, flere pensionister, flere socialt udsatte. Risiko for, at kommunen udnytter situationen til at lovformeliggøre områdets anvendelse: Siger man nej tak til lovlig helårsanvendelse, men bliver boende hele året, vil kommunen ikke længere vende det blinde øje til.

11 Dispensationer Ved et Nej vil dispensationsmuligheden for alle nye beboere (pensionister undtaget) sandsynligvis begrænses ift. hidtidig praksis. Planloven foreskriver, at der ikke må deles flere dispensationer ud, end at et områdes tiltænkte anvendelse bibeholdes. Vi er allerede i dag over denne grænse.

12 Hvad nu? Alle grundejere vil blive informeret, når rammerne for afstemningen foreligger.

13 Det med småt Dette dokument er udarbejdet af Byzonegruppen ud fra de oplysninger, informationer og undersøgelser, der har været tilgængelige. Oplysninger stammer dels fra egen forskning i fakta og fra dialog med lokale ejendomsmæglere, Skat og Hillerød Kommunes administration. Byzonegruppen har gjort sit bedste for at angive korrekte fakta, men tager intet ansvar for dette eller for den enkelte beboers forhold, som alle beboere opfordres til at undersøge under eget ansvar.