GRUNDEJERFORENINGEN LEMGAARDEN

Transkript

1 Overførsel af dele af sommerhusområdet ved Strøby Strand til byzone Stevns kommune planlægger at overføre dele af sommerhusområdet ved Strøby Strand til byzone. Sommerhusejerne skal ved en afstemning beslutte, om de er for eller imod. En sådan overførsel har store konsekvenser for sommerhusejerne. Nogle kan muligvis høste en økonomisk gevinst, andre kan risikere betydelige tab. Alle sommerhusejerne påvirkes, når byzone reglerne muliggør dobbelt så store bygninger på egen og naboens grund, og de sommerhusejere, der i dag har udsigt over det åbne land, må imødese, at det åbne land bebygges, når 300 meter strandbeskyttelses-linjen forsvinder med overgangen til byzone. Redegørelse om overførsel til byzone og guide til beslutningsprocessen På Grundejerforeningen Lemgaardens generalforsamling i 2016 blev det besluttet, at grundejerforeningen skulle undersøge konsekvenserne af en overførsel til byzone, idet Stevns kommune havde planer om en sådan overførsel. Grundejerforeningen Lemgaarden tog spørgsmålet op i Fritidshusejernes Landsforening (FL), og da konsekvenserne formodes at være de samme for andre sommerhusområder, besluttede Fritidshusejernes Landsforening, at der skulle gennemføres en samlet konsekvens analyse for hele landet. FLs notat om overførsel til byzone FLs undersøgelse resulterede i et notat, som FL fremsendte til Folketingets Erhvervsudvalg i forbindelse med revisionen af planloven i foråret FLs notat kan læses på dette link: 1 En del af anbefalingerne i FLs notat er senere indgået i Erhvervsstyrelsens vejledning til kommunerne, om hvorledes kommunerne skal informere de berørte sommerhusejere. Vejledningen er også årsag til, at Stevns kommune gennemfører en fornyet afstemningsrunde, idet kommunen i den første afstemningsrunde i maj 2016 ikke oplyste de berørte sommerhusejere tilstrækkeligt om konsekvenserne ved en overførsel til byzone, og kommunen valgte en forkert praksis ved optælling af stemmerne. Grundejerforeningen Lemgaardens redegørelse om overførsel til byzone Med udgangspunkt i FLs notat har Grundejerforeningen Lemgaarden udarbejdet en 1 Følg linket ved at kopiere adressen til browserens søgefelt og tast <ENTER>. 1

2 vurdering af konsekvenserne for beboerne i Grundejerforeningen Lemgaarden, såfremt dette område overføres til byzone. Da områdets øvrige grundejerforeninger ligner Grundejerforeningen Lemgaarden m.h.t. veje, grundstørrelser, opførelses-år for sommerhusene, bygningsstørrelser m.v. kan vurderingen også benyttes af sommerhusejere i de øvrige grundejerforeninger ved Strøby Strand. Derfor er vurderingen udformet, så den omfatter hele det berørte område, og så den kan benyttes af alle berørte sommerhusejere som guide i den beslutningsproces, som hver enkelt sommerhusejer skal gennemføre. Hvem berøres Stevns kommune har opdelt det berørte område i 2. Område 1 fra Nimgårdsvej til Lendrumvej, og Område 2 fra Lendrumvej til Lemgårdsvej. Område 2 opfylder ikke planlovens forudsætninger for at foreslå en overførsel til byzone. Ifølge planloven er det kun sommerhusområder i umiddelbar tilknytning til eksisterende sammenhængende byzone, der kan overføres, så byen udvikles indefra og ud. Stevns kommune har allerede engang forespurgt Erhvervsstyrelsen om overførsel af område 2, og har fået nej. Trods dette nej foranstalter Stevns kommune nu en afstemning blandt beboerne i område 2, samtidig med en fornyet afstemning i område 1. Ved afstemningen skal ¾ af sommerhusejerne være positive overfor en overførsel, for at Stevns kommune kan ansøge herom. Konsekvenser Konsekvenserne er forskellige for forskellige sommerhusejere nogle kan håbe på gevinst andre kan risikere tab. Det afhænger af sommerhusets beliggenhed, opførelses-år, stand, størrelse, ejerens tidshorisont for ejerskab og diverse andre faktorer. I det følgende beskrives konsekvenserne på baggrund af disse forhold. Øgede ejendomsskatter I tilfælde af overførsel til byzone må ejendomskatten forventes at stige. Hvor meget vides ikke. SKAT og Stevns kommune melder ikke klart ud herom, men henviser til en kommende vurdering. Et fingerpeg kan dog fås. En sag fra Århus i 2015 viser, at Århus kommune havde en forventning om en øget ejendomsskat på kr. årligt pr. ejendom, såfremt et lignende sommerhusområde blev overflyttet til byzone. Overførslen blev dog ikke realiseret. Øgede omkostninger til infrastruktur Ved overførsel til byzone kommer der nye krav til veje og anden infrastruktur (og da vejene er private fællesveje, er det beboerne, der skal betale). For sommerhusområdet ved Strøby Strand, hvor der allerede er kloakeret, kommer der ikke udgifter til etablering af kloak. Men der vil over tid komme krav om fortove, etablering af gadebelysning samt med tiden øgede driftsudgifter til vejvedligehold grundet øget trafik. Med etablering af fortove opstår behov for afledning af vejenes overfladevandvand, der i et separat-kloakeret område ikke kan tilføres spildevandssystemet. 2

3 Det er ikke nødvendigvis Stevns kommune, der stiller sådanne krav. I takt med at beboermassen udskiftes med erhvervsaktive børnefamilier, der bor i området hele året, vil der fra beboerne selv blive stillet krav om fortove, der er lettere at snerydde og øger sikkerheden for børn på vej i skole, samt krav om gadebelysning, der lyser vejene op om morgenen, når der skal køres på arbejde og i skole. I helårsområder er gadebelysning og fortove mere reglen end undtagelsen. FL skønner i sit notat, at udgifterne til etablering af fortove, vandafledning og gadebelysning vil beløbe sig til kr. pr. ejendom. Det er ikke forsøgt at skønne over driftsudgifterne til disse anlæg. Helårsbrug af sommerhuse FL skriver i sit notat, at såfremt et sommerhus skal benyttes til helårsbeboelse, skal kommunen godkende det. Kravet til godkendelsen er, at sommerhuset skal opfylde bygningsreglementets krav til en helårsbolig. Så før et sommerhus kan tages i brug som helårshus, må der forventes udgifter til isolering, forbedringer af døre og vinduer og eventuelt varmeinstallationer. Omkostningerne vil afhænge af det enkelte hus tilstand. Byggestyrelsen har fastsat retningslinjer, som kommunerne skal følge ved godkendelse af sommerhuses overgang til helårsstatus. Et sommerhus, der overføres til byzone, kan fortsat benyttes som sommerhus af den nuværende ejer, men kun som sommerhus. Ved salg har huset helårsstatus som følge af bopælspligten i byzone, og skal opfylde kravene til en helårsbolig. Sommerhusets værdi efter overførsel til byzone Det er uhyre vanskeligt at vurdere. Beliggenhed er helt afgørende. Men beliggenhed er ikke den eneste faktor. Kombinationen af beliggenhed og ændrede bebyggelsesmuligheder kan både øge en ejendoms værdi og sænke en ejendoms værdi. Med byzone følger også ret til at bygge med udnyttet tagetage (8,5 meters højde) med en afstand på 2,5 meter til skel for selve huset, 0 meter for udhus og garage, samt en bebyggelsesprocent på 30. Og de rettigheder, den enkelte husejer får, er de samme som naboen, genboen og bagboen får. Så havudsigt kan hurtigt blive forvandlet til havkig og sol til skygge. Den lokalplan, som Stevns kommune skal udarbejde før overgangen til byzone, kan have betydning for ejendommenes værdier i både op- og nedadgående retning efter overførsel til byzone. Indholdet af en kommende lokalplan kendes ikke på afstemningstidspunktet. I forbindelse hermed skal sommerhusejerne også være opmærksomme på et andet forhold. Stevns kommune skriver i sine ansøgninger til Erhvervsstyrelsen: Stevns Kommunalbestyrelse har også et ønske om udlæg af flere byudviklingsområder til boligformål i Strøby Egede. Når kommunalbestyrelsen ønsker flere boligområder netop her, er det blandt andet fordi, at Strøby Egede er det område i Stevns Kommune, hvor der er størst vækst. Der er allerede nu mangel på boliger og nye grunde i området, og manglen forventes kun at blive større i fremtiden, da flere ar- 3

4 bejdspladser i Køge giver større efterspørgsel på boliger, også i Strøby Egede Stevns kommune forventer med andre ord, at sommerhusejerne forlader området, så sommerhusene kan erstattes af helårsboliger. Det indebærer, at tilflyttere køber med henblik på helårsbeboelse, og dermed at priserne, når de nuværende beboere sælger, fastsættes ud fra en vurdering af ejendommenes anvendelighed som helårsboliger, uanset ejendommenes nuværende værdi som sommerhuse. Et muligt økonomisk scenarie Et pænt og velholdt sommerhus fra 1970 erne på Brinken med stue, soveværelse, gæstekammer, lille køkken og bad med toilet på 70 kvadratmeter på 800 kvadratmeter grund bliver omkring 2010 handlet for 1.4 mio. kr. I 2020 er området overført til byzone, og ejeren, som ikke kan klare udgifterne til de øgede ejendomsskatter, fortove, vandafledning og gadebelysning, sætter huset til salg. I 2020 skal ejendommen købes af en familie, der skal have en helårsbolig. Sommerhuset fra 1970 erne opfylder ikke en moderne børnefamilies behov for en helårsbolig. Den nye familie kan vælge mellem en ny-udstykket grund på 1000 kvadratmeter til kr. og betydeligt mere friareal omkring grunden i andre områder 2 eller vælge at presse prisen på ejendommen på Brinken. Sælger kan meget vel forvente, at køber tilbyder kr. - og som en del af aftalen forlanger, at sælger fjerner eksisterende bygninger. Sommerhusejernes beslutning De sommerhusejere, der skal tage stilling til overførsel til byzone, bør vurdere konsekvenserne for deres personlige og økonomiske interesser ud fra de forhold, der er beskrevet ovenfor. Nedenfor følger en guide, som kan benyttes til denne vurdering. A. Du skal vurdere, hvorledes de mulige ændrede omkostninger til ejendomsskatter, infrastruktur m.v. påvirker din økonomi ved overgang til byzone. B. Du skal vurdere, om værdien af din ejendom øges eller reduceres ved overgang til byzone. C. Du skal foretage en samlet vurdering ud fra ovenstående og dine planer for fortsat benyttelse af dit sommerhus, herunder konsekvenserne for din økonomi. D. Du skal være opmærksom på, at hvis du eller din ægtefælle er pensionist eller efterlønsmodtager, behøver I blot at have ejet sommerhuset i et år for at have ret til at benytte sommerhusets hele året uden krav til bygningsmæssige ændringer som følge af helårsbeboelsen. Som anført ovenfor så har konsekvenserne en sammenhæng med ejendommenes beliggenhed. Ejendomme ud mod kysten Havudsigt er altid i høj kurs. Men bebyggelse i større højde og drøjde kan bevirke så 2 Se f.eks. priser og grunde i Nicolinelund udstykningen 4

5 store ændringer for udsigt og solindfald, at kursen falder. Og det forhold, at der i området findes en del ejendomme på strandsiden (Kystvejens nordside), der kan vokse voldsomt, tæller næppe på gevinstsiden for de ejendomme på Kystvejens sydside, der har en genbo mod nord. Ejendomme i midten af området Her findes en del ejendomme, der er baserede på et oprindeligt sommerhus fra 1960/70-erne. Disse ejendommes størrelse, udstyr og isolering gør, at mange af ejendommene ikke vil blive anset som tilfredsstillende helårsboliger af moderne børnefamilier. Det indebærer, at mange af disse ejendomme i en salgssituation vil blive prissat til grundens værdi. Ejendomme ud mod det åbne land Som ud mod kysten findes her et antal nyere ejendomme, der er bygget med fokus på udsigten over det åbne land. For ejendommene ud mod det åbne land vil en overgang til byzone indebære, at 300- meter strandbeskyttelses-linjen bortfalder. De ejendomme, der grænser op til det åbne land ligger omkring 210 meter fra kysten. Det har den virkning, at der kan bygges bymæssig bebyggelse umiddelbart op til de sommerhuse, der i dag har udsigt til det åbne land. Stevns kommunes oplysningspligt Ifølge den ændring af planloven, som Folketinget har vedtaget i 2017, skal sommerhusejerne høres og mindst ¾ skal være positivt indstillet for en overførsel til byzone. Forud for høringen skal kommunen oplyse om konsekvenserne for sommerhusejerne ved overførsel til byzone. Stevns kommune oplyste kun yderst sparsomt om ovennævnte konsekvenser til de lidt over 200 sommerhusejere mellem Nimgaardsvej og Lendrumvej (område 1), som i 2016 blev foreslået overflyttet til byzone. De berørte beboere i området fik 13 dage til at træffe deres beslutning. Ifølge Dagbladet svarede 100 ja, 6 svarede nej. Stevns kommune valgte at betragte manglende svar som JA, og skrev efterfølgende til Erhvervs- og Vækstministeriet: 200 ejere har meddelt at de er positive overfor ændringen Samtidig indsendte Stevns kommune uden forudgående afstemning ønsket om at overføre område 2 til byzone. På baggrund af disse oplysninger gav Erhvervsstyrelsen en positiv tilbagemelding om overførsel af område 1 til byzone, og et afslag på overførsel af område 2. Den kommende afstemning med nye regler for tolkningen af stemmeafgivelse tyder dog på, at Erhvervsstyrelsen har ønsket en mere præcis og forpligtende tilkendegivelse fra de berørte sommerhusejere end Stevns kommunes utraditionelle fortolkning af afstemningen i foråret Efter tilbagemeldingen udtalte borgmesteren i Stevns kommune til Dagbladet den 27. juni 2017 under overskriften Halv sejr i sommerhusområder : - Vi vil ikke give køb på vore ambitioner, og derfor søger vi igen i forbindelse med fingerplanens næste runde i efteråret -. 5

6 Sommerhusejernes ambitioner Stevns kommune har aldrig spurgt sommerhusejerne og deres foreninger om deres ambitioner. Som det fremgår ovenfor, er det Stevns kommunes ønske om flere helårsboliger, der er drivkraften bag Stevns kommunes ambitioner. Sommerhusejerne skal tage stilling til om deres personlige og økonomiske interesser varetages bedst ved et JA med de konsekvenser, som det indebærer. Eller om den nuværende tilstand skal bevares med et NEJ. På det økonomiske område har nogle sommerhusejere måske udsigt til en gevinst ved et JA, andre sommerhusejere har risiko for et tab. Bevares den nuværende tilstand er der næppe risiko for tab, til gengæld udebliver de helt store gevinster. Som nævnt i indledningen besluttede Grundejerforeningen Lemgaardens generalforsamling, at grundejerforeningen skulle undersøge konsekvenserne af en overførsel til byzone. Det har Grundejerforeningen Lemgaarden nu gjort, bl.a. med bistand fra Fritidshusejernes Landsforening. Konsekvenserne er samlet i denne redegørelse. Bestyrelsen i Grundejerforeningen Lemgaarden håber, at vi med redegørelsen kan bidrage til, at sommerhusejerne træffer deres beslutning på et oplyst grundlag. Bestyrelsen i Grundejerforeningen Lemgaarden 29. august