Ansøgning om principgodkendelse af etape 2 i Klosterlunden

Transkript

1 Næstved Kommune Center for Plan og Erhverv Rådmandshaven Næstved Næstved, den 11. december 2018 Ansøgning om principgodkendelse af etape 2 i Klosterlunden I forlængelse af møderække med Næstved Kommunes planafdeling fremsendes hermed ansøgning om principgodkendelse vedr. lokalplan for etape 2 i Klosterlunden. Baggrund: Da lokalplan 082 blev vedtaget tilbage i sommeren 2017, utrykte det daværende ejendomsudvalg, at resten af marken skulle lokalplanlægges i 1 etape og ikke flere etaper som oprindeligt ønsket af os. Dette var naturligvis ikke de tanker vi havde for marken, men ikke desto mindre hvad udvalget bemærkede ved vedtagelsen. Siden februar 2018 har vi været i dialog med planafdelingen om hvordan etape 2 for Klosterlunden kan udvikles. De to væsentligste elementer i planlægningen har været: 1) Vejadgang 2) Om der kunne opnås opbakning til at opdele resten af marken i 2 etaper. Vejadgang: På baggrund af drøftelser med planafdelingen har vi fået at vide, at Næstved Kommune ikke ønsker at opgradere Fællesejevej, så denne kan bruges som udkørsel. Derfor skal Chr. Winthersvej anvendes som udkørsel også for denne etape hvilket til fulde har vores opbakning. Opdeling af marken i 2 etaper: Vi har på møderne med planafdelingen foreslået en opdeling af marken i 2 etaper. Planafdelingen har konstateret at det tidligere ejendomsudvalg besluttede, at marken skulle udvikles i 1 etape, så administrationen ikke skal bruge tid på lokalplanlægning 2 gange over de år det vil tage at udvikle marken. Vores argumenter for en opdeling i 2 etaper er følgende: 1. Da de kommende maksimalt 2 lokalplaner skal indeholde bebyggelse af samme type osv. forventes en planlægning af en kommende etape at være væsentligt lettere, end 1. etape af Klosterlunden. Dette skyldes at forhold som udledning af vand, belysning, varmeforsyning, bebyggelsesgrader og andet er drøftet og dermed, vil der være en række opgaver der ikke skal bruges tid på ved den fremtidige udvikling. 2. Ejendomsskatter: Dette er det for os tungest vejende argument. Hvis vi skal udvikle marken i 1 etape, så vil det betyde en meget stor risiko og udgift for os i form af ekstra ejendomsskatter. 3. Store omkostninger ved detaljerede arkæologiske udgravninger inden byggemodning (nærmere skitseret nedenfor).

2 4. Ved en opdeling af marken i 2 etaper, har Næstved Fjernvarme stillet os i udsigt at kommende beboere, kan få rabat ved at tilslutte sig indenfor 5 år efter at en etape er startet op. Ved at dele marken i 2 etaper får en hel masse beboere altså en konkret besparelse på deres tilslutningsudgifter. Vi anslår en samlet besparelse for beboerne på dette på ca mio. svarende til at omkring 50 parceller får gavn af de ekstra rabatter. 5. Bortforpagtning og dyrkning af den tomme del af marken kan fortsætte med den nuværende landmand, som gerne vil forpagte og udnytte stykket så længe som muligt. Ad 1) Lokalplanlægning Det hidtidige mandat om at udvikle resten af Klosterlunden i 1 etape, har baggrund i den tid og de omkostninger Næstved Kommune skal bruge på dette. Omkostninger som over for os er skitseret til kr. på grund af de interne timer og processer udvikling af en lokalplan medfører. Ad 2) Ejendomsskatter Hvis vi som skitseret skal udvikle næste etape af Klosterlunden i 1 etape, vil der ca. være plads til 105 parcelhusgrunde. Da grundene bliver ramt af kr. i ejendomsskat årligt, så vil der være en årlig ejendomsskat på jordstykket på 1,5-2,0 mio. i starten, og dette vil så stige med de stigninger der ligger i grundskylden, så det over årene nærmere kommer op i nærheden af 2,0-2,5 mio. Fra dette beløb fragår naturligvis de grunde vi måtte sælge. Det vi kan være bange for er blot, at lige nu er der godt gang i byggeriet, men inden alle godkendelser og udstykningen er lavet, så er man let 1,5 år fremme fra nu og så kan der komme en dag med ny krise/nedgang i byggeriet inden vi måske er nået dertil. Da der sidst var krise, blev der nærmest ikke solgt grunde på Halfdan Rasmussens Vej på et helt år. Der var i hvert fald en del år med meget lav omsætning og rammer vi sådan en krise ja så ligger der mange millioner i ejendomsskatter som vi intet kan gøre for at modvirke. Det er en form for risiko som er meget voldsom at tage, når man holder det op imod kommunens omkostninger ved at lave en ekstra lokalplan på ca kr. Tillige med det har vi ikke kendskab til andre matrikler i kommunen, hvor man i nyere tid er blevet mødt af et krav om at lave en lokalplan på 105 boliger af en gang. Der laves en masse lokalplaner, der er langt mindre, og endda af og til helt ned på ganske få ejendomme. For at give en status på det nuværende salg der kan give udvalget en ide om salgstakten, så har vi p.t. solgt 17 grunde i etape 1, hvoraf de 3 er til Huscompagniet til udstillingshuse, så 14 reelle salg plus et stykke jord til rækkehuse. Dette er sket på ca. 1 år og 7 måneder, da den første køber skrev under i maj 2017 og dette er endda i en højkonjunktur. Salgstakten svarer til under 1 grund pr. måned og ved 105 grunde, så er der grunde til ca. 9 år med den nuværende takt og det er her at 1,5-2 mio. i årlig ejendomsskat får projektet til at vælte og gør at vi ikke tør kaste os ud i det. Derfor synes vi at det må være helt rimeligt at vi får mulighed for at udvikle marken i 2 etaper med lidt over 50 parcelhusgrunde i hver. Det er en størrelse som er helt normal også i kommunens egne udstykninger,

3 hvor der heller ikke udvikles 100 grunde af gangen og kommunen betaler ikke engang ejendomsskat i perioden. Ved 50 parcelhusgrunde vil vores udstykning stadig være blandt de største i kommunen. Ad 3) Arkæologiske undersøgelser Da vi satte gang i etape 1 satte vi også gang i museumsundersøgelser af marken og for at være på forkant, lod vi Museum Sydøstdanmark undersøge hele marken nu de var i gang. Dette gjorde vi selvom det kostede et noget større beløb, for at have et godt grundlag for den fremtidige planlægning. Dette arbejde mundede ud i, at vi kunne komme i gang i etape 1 med det samme, men vi fik også at vide, at der var et par mindre fund højere oppe på marken, som skulle udgraves før de kommende etaper. Hen over sommeren landede så den endelige rapport fra museet. Rapporten konkluderede at der var 3 væsentlige og store områder på marken som skal udgraves. Det er områder som i størrelse udgør ca % af det område som kan udvikles til boliger. Museet har estimeret en udgift på 3,6 mio. for dette arbejde dette skal ligges oveni de ca kr. de indledende undersøgelser har kostet. Den rapport som altså er landet for ikke alt for længe siden, har sat os noget tilbage da det var helt uventet for os, at så store områder skulle udgraves. De 3 områder ligger fordelt over marken og hvis vi får lov at lave en opdeling af marken, kan vi nøjes med at udgrave det ene område nu og vente med de 2 andre til senere. Dette vil have afgørende betydning for vores beslutning om at udvikle marken, da omkostningerne er så væsentlige. Indstilling til udvalget Vi er af Næstved Kommunes planafdeling blevet orienteret om, at de skal foreslå udvalget, at marken udvikles i 1 etape, når det var det udvalget traf beslutning om for 2 år siden. Ikke desto mindre mener vi med ovenstående begrundelser at der er væsentlige nye forhold i sagen: a) Omfattende arkæologiske fund b) Det faktiske grundsalgstempo c) Den samlede udviklingsøkonomi herunder særligt i ejendomsskatter, som gør at vi vil bede udvalget tage sagen til behandling. Vi har undervejs i dialogen med planafdelingen orienteret dem om, at vi ikke kan og vil udvikle området med de risici der ligger i ejendomsskatterne, såfremt udvalget vælger at følge indstillingen om 1 etape. Det er den helt simple risiko der er for at blive væltet af ejendomsskatterne som har fået os til at træffe denne beslutning. Planafdelingen har orienteret os om, at vi trods deres indstilling, skulle beskrive dette så det er op til udvalget at træffe den relevante beslutning. Afrunding Da vi købte den gamle Fælleseje gård i september 2016, købte vi den efter at den igennem mange år havde været tilbudt til kommunen af de gamle ejere, og mange andre havde i perioden inden vi købte den, set på jordstykket og ikke ønsket at købe det, på grund af den lave omsætning af grunde og den risiko der er på det.

4 Vi kender til flere af de lokale aktører der takkede nej i perioden inden vi købte gården. Vi tog en risiko og kastede os ud i projektet og har båret risikoen ved udviklingen i et meget stort budget, og har lavet en udstykning efter nye principper med grønne områder iblandt boligerne, lige op af skoven i et for Næstved super godt område. Vi har prøvet at have en god tilgang og prøvet at udvikle noget godt, som ikke i forvejen er i Næstved også selvom det økonomisk set havde været bedre at lave det som udstykninger er flest. Vi kan se at de mennesker der flytter derud, bygger de dyreste huse i kommunen og er virkelig glade for det. Det er altså virkelig gode skatteborgere der flytter til. Vi har på møderne med kommunen sagt at vi ikke kan udvikle etape 2, hvis det skal laves på en måde, så ejendomsskatterne ender med at være en risiko for at vælte os fuldstændigt og har i den kontekst lidt svært ved at forstå, hvis ikke kommunen kan påtage sig de timer der er i at udvikle området, med det vi trods alt også kaster i det. Alene den periode vi har været i dialog med kommunen, kunne mange gange have betalt de kr. i omkostninger, via indtægter fra ejendomsskatter og hertil kan så lægges nogle af de højeste indkomstskatter i kommunen. Jeg synes det vil være ærgerligt både for os, men også for kommunen og en masse borgere, hvis ikke vi skal udvikle mere af Klosterlunden og kunne tilbyde det til en masse kommende beboere. Vi tør bare ikke fortsætte på grund af de skitserede omkostninger til ejendomsskatter og den udgravning af bopladser vi skal igennem. Derfor håber jeg denne forklaring kan være med til at give udvalget de informationer, der skal til for at vi forhåbentlig kan udvikle marken i 2 etaper. Jeg er helt sikker på at det vil være til fælles gavn. Vi har for at vise hvordan vi ønsker marken opdelt medsendt et kort over området, hvor etape 2 beliggende ud mod ringvejen er vist. Med ønsket om et positivt tilsagn fra udvalget og mange forhåbninger for et godt samarbejde med kommunen. Med venlig hilsen Kenneth Bach Holmegaard Klosterlunden I/S Mail: kenneth@multi-revision.dk

5