Til OMX Den Nordiske Børs København Fondsbørsmeddelelse nr. 6/2008 Hellerup, 25. november 2008 CVR nr

Transkript

1 Til OMX Den Nordiske Børs København Fondsbørsmeddelelse nr. 6/2008 Hellerup, 25. november 2008 CVR nr Delårsrapport for perioden 1. januar september 2008 Bestyrelsen for Dan-Ejendomme Holding as har i dag behandlet og godkendt koncernens delårsrapport for perioden 1. januar september Resume: De første tre kvartaler af 2008 er forløbet tilfredsstillende, og delårsrapporten følger ledelsens forventninger. Nettoomsætningen udgjorde 187,8 mio. kr. mod 183,0 mio. kr. i tilsvarende periode sidste år. Stigningen på 4,8 mio. kr. er hovedsageligt relateret til en fremgang i leje- og administrationsindtægter og et lidt lavere aktivitetsniveau inden for ejendomsfunktionærydelser. Periodens resultat udgjorde 18,8 mio. kr. mod 18,8 mio. kr. i tilsvarende periode i Resultatet i 2007 var positivt påvirket med 2,7 mio. kr. fra regulering af udskudt skat primo år som følge af nedsættelsen af selskabsskatteprocenten. Forventningerne for 2008 er uændrede i forhold til årsregnskabsmeddelelsen af 25. marts Venlig hilsen Dan-Ejendomme Holding as Jens Otto Veile formand for bestyrelsen Kontaktperson: Eventuelle henvendelser vedrørende rapporten bedes rettet til selskabets administrerende direktør Henrik Dahl Jeppesen (telefonnummer ). Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 1 af 12

2 Hoved og nøgletal for koncernen År til dato 3. kvartal Året 1/1-30/9 1/1-30/9 1/7-30/9 1/7-30/9 1/1-31/12 mio. kr Hovedtal Nettoomsætning 187,8 183,0 62,6 58,5 256,7 Resultat af primær drift (EBIT) 16,4 14,5 7,7 2,7 31,1 Resultat af primær drift eksklusive af- og nedskrivninger på goodwill (EBITA) 16,4 14,5 7,7 2,7 31,1 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 11,3 7,5 3,8 2,5 40,4 Resultat af finansielle poster -2,9-0,7 0,2 1,9 0,5 Resultat efter skat 18,8 18,8 9,0 5,3 56,2 Investeret kapital inklusive goodwill 286,6 210,8 250,0 Investeret kapital eksklusive goodwill 261,0 199,3 238,7 Balancesum 432,6 444,1 493,6 Egenkapital 235,7 265,3 302,7 Langfristede forpligtelser 149,2 135,0 147,5 Kortfristede forpligtelser 47,6 43,6 43,3 Nøgletal (regnskabsrelaterede) Overskudsgrad 8,8% 7,9% 12,4% 4,6% 12,1% Afkast af investeret kapital inkl. goodwill 6,1% 7,4% 14,5% Afkast af investeret kapital ekskl. goodwill 6,6% 7,8% 15,2% Egenkapitalforrentning 7,0% 7,2% 20,1% Gearing af driftsaktiver 1,1 0,8 0,8 Gennemsnitligt antal ansatte Nøgletal (aktierelaterede) Antal aktier (a kr. 10) Indtjening pr. aktie (EPS), kr. 20,87 20,87 62,00 Indre værdi, ultimo pr. aktie, kr. 261,93 294,83 336,00 Børskurs, ultimo, kr. 425,00 535,00 510,00 Udbytte pr. aktie, kr. 0,00 0,00 95,33 Price Earnings-kvote (PE) 20,36 25,65 8,17 Kurs-/indre værdi (KI) 1,62 1,81 1,50 Delårsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som Årsrapport Delårsrapporten er ikke revideret, og der er ikke foretaget review. Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings seneste vejledning fulgt. Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 2 af 12

3 Ledelsesberetning Kommentarer til udviklingen Aktivitetsniveauet inden for forretningsområdet ejendomsforvaltning, herunder administration og drift af ejendomme samt rådgivnings- og serviceydelser i tilknytning til fast ejendom, har i de første tre kvartaler af 2008 været tilfredsstillende. Driften af koncernens investeringsejendomme er ligeledes forløbet tilfredsstillende. Omsætningen i årets første ni måneder udgjorde 187,8 mio. kr. mod 183,0 mio. kr. i de første ni måneder af Stigningen på 4,8 mio. kr. består hovedsageligt af en fremgang i leje- og administrationsindtægter og et lidt lavere aktivitetsniveau inden for ejendomsfunktionærydelser. Omkostningerne udgjorde 171,4 mio. kr. mod 168,5 mio. kr. i de første ni måneder af Resultatet af den primære drift udgjorde i de første ni måneder af ,4 mio. kr. mod 14,5 mio. kr. i den tilsvarende periode i Dagsværdiregulering af investeringsejendomme udgjorde 11,3 mio. kr. i de første ni måneder af 2008 mod 7,5 mio. kr. i samme periode i Dagsværdireguleringen er udelukkende en følge af ejendommenes øgede driftsresultat. Det gennemsnitlige afkastkrav til brug for værdiansættelse af koncernens ejendomme udgør 4,35%, hvilket er uændret i forhold til ultimo De finansielle poster udviser et negativt resultat på 2,9 mio. kr. i årets første ni måneder mod et negativt resultat på 0,7 mio. kr. i de første ni måneder af Det negative resultat stammer overvejende fra et urealiseret kurstab på beholdningen af lange realkreditobligationer. Modsat er kursværdien af realkreditgælden i koncernens ejendomme reduceret, hvilket dog ikke fremgår af resultatopgørelsen, da gælden optages i regnskabet til amortiseret kostpris. Koncernresultatet efter skat udgjorde i de første ni måneder af ,8 mio. kr. I den tilsvarende periode i 2007 udgjorde resultatet ligeledes 18,8 mio. kr. Resultatet i 2007 var positivt påvirket med 2,7 mio. kr. fra regulering af udskudt skat primo 2007 som følge af nedsættelsen af selskabsskatteprocenten. Egenkapitalen udgjorde 30. september ,7 mio. kr. mod 302,7 mio. kr. ultimo 2007 og 265,3 mio. kr. 30. september Egenkapitalen er påvirket af udbetaling af udbytte med 85,8 mio. kr. i april 2008 mod 10,8 mio. kr. året før. Det ekstraordinære store udbytte var truffet i lyset af de senere års betydelige egenkapitalforøgelse fra koncernens drift og dagsværdireguleringer af investeringsejendomme, og på baggrund af en revurdering af koncernens samlede kapitalforhod og forventede fremtidige kapitalbehov. I årets første ni måneder er der genereret en positiv pengestrøm fra den primære drift før ændring i driftskapital på 17,3 mio. kr. mod 14,6 mio. kr. i tilsvarende periode i De likvide beholdninger udgør 12,4 mio. kr. ultimo september 2008 mod 12,8 mio. kr. ultimo september Hertil kommer beholdningen af værdipapirer - overvejende danske realkreditobligationer - på 85,9 mio. kr. Ultimo september 2007 udgjorde de likvide beholdninger 12,8 mio. kr. og værdipapirbeholdningen udgjorde 176,7 mio. kr. Pengestrømmen er påvirket af udbetaling af udbytte med 85,8 mio. kr. i 2008 mod 10,8 mio. kr. i Begivenheder efter delårsperiodens udløb Fra delårsperiodens udløb og frem til i dag er der ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af delårsrapporten. Finanskrisen Den verserende uro på de finansielle markeder og på ejendomsmarkedet forventes ikke umiddelbart at påvirke Dan-Ejendomme Holding koncernen i særligt omfang. Dan-Ejendomme as forretningsmæssige aktiviteter med ejendomsforvaltning for tredjemand, forventes samlet set ikke påvirket. Uanset krisen forventes der fortsat at være en positiv efterspørgsel efter administration og drift af ejendomme samt af rådgivnings- og serviceydelser i tilknytning til fast ejendom. Dan-Ejendomsinvestering as otte boligudlejningsejendomme er fuldt udlejede, soliditetsgraden i selskabet udgør 55% og beholdningen af likvider og værdipapirer er betydelig. Ejendommene er værdiansat ud fra et gennemsnitligt afkastkrav på 4,35%, hvilket fortsat findes forsvarligt. Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 3 af 12

4 Ledelsesberetning (fortsat) Fremtidsudsigter Forventningerne for 2008 er uændrede i forhold til årsregnskabsmeddelelsen af 25. marts For regnskabsåret 2008 forventer koncernen en omsætning på niveau med 2007 og et resultat af primær drift på mio. kr. Koncernen forventer et resultat før skat på mio. kr. under forudsætning af en positiv værdiregulering af investeringsejendommene med 15 mio. kr. Fondsbørsmeddelelser 1. januar 26. august Meddelelse vedrørende årsrapport Indkaldelse til ordinær generalforsamling Delårsrapport 1/2008: Januar - marts Forløb af generalforsamling Delårsrapport 2/2008: Januar - juni Delårsrapport 3/2008: Januar - september Finanskalender Finanskalender 2009 Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 4 af 12

5 Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar 30. september 2008 for Dan-Ejendomme Holding as. Delårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, aflægges i overensstemmelse med IAS 34 Præsentation af delårsrapporter som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede virksomheder. Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2008 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar september Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse af udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og af koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernens står overfor. Hellerup, den 25. november Dan-Ejendomme Holding as Direktion: Henrik Dahl Jeppesen administrerende direktør Bestyrelse: Jens Otto Veile Jens Kjærsgaard Hasse Jørgensen formand næstformand Walther V. Paulsen Michael Nellemann Pedersen Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 5 af 12

6 Delårskoncernregnskab 1. januar september Resultatopgørelse År til dato 3. kvartal Året 1/1-30/9 1/1-30/9 1/7-30/9 1/7-30/9 1/1-31/12 tkr Nettoomsætning Eksterne omkostninger Personaleomkostninger Af- og nedskrivninger Resultat af primær drift Dagsværdiregulering, investeringsejendomme Resultat før finansielle poster Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af periodens resultat Periodens resultat Resultat pr. aktie Resultat pr. aktie, kr. 20,87 20,85 9,95 5,87 62 Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 6 af 12

7 Delårskoncernregnskab (fortsat) 1. januar september Balance 30/9 30/9 31/12 tkr Aktiver Langfristede aktiver Goodwill Investeringsejendomme Driftsmidler Andre langfristede aktiver Kapitalandele i associerede virksomheder Ansvarlig indskudskapital i associerede virksomheder Udskudte skatteaktiver Bindingspligtige hens. i Grundejernes Inv.fond Huslejedeposita Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver Tilgodehavender Mellemregning med kunder Værdipapirer Likvide beholdninger Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 7 af 12

8 Delårskoncernregnskab (fortsat) 1. januar september Balance 30/9 30/9 31/12 tkr Passiver Egenkapital Selskabskapital Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital i alt Forpligtelser Langfristede forpligtelser Udskudt skat Kreditinstitutter Udvendig vedligeholdelse efter skat Indvendig vedligeholdelse efter skat Lejedeposita Kortfristede forpligtelser Kreditinstitutter Mellemregning med kunder Anden gæld Forpligtelser i alt Passiver i alt Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 8 af 12

9 Egenkapitalopgørelse Aktiekapital resultat udbytte Overført Foreslået I alt tkr. Note Egenkapital 1. januar Egenkapitalbevægelser 1/1-30/ Periodens resultat Udloddet udbytte Udbytte, egne aktier Salg af egne aktier Egenkapitalbevægelser 1/1-30/ i alt Egenkapital 30. september Egenkapitalbevægelser 1/10-31/ Periodens resultat Beregnet skat af aktiesalg Egenkapitalbevægelser 1/10-31/ i alt Egenkapital 31. december Egenkapitalbevægelser 1/1-30/ Periodens resultat Udloddet udbytte Egenkapitalbevægelser 1/1-30/ i alt Egenkapital 30. september Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 9 af 12

10 Pengestrømsopgørelse 3. kvartal Året 1/1-30/9 1/1-30/9 1/1-31/12 tkr. Note Periodens resultat Regulering for ikke-likvide driftsposter: Af- og nedskrivninger Dagsværdiregulering, investeringsejendomme Periodens skat Hensatte forpligelser Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Pengestrøm fra primær drift før ændring i driftskapital Ændring i driftskapital Pengestrøm fra primær drift Finansielle indtægter, betalte Finansielle omkostninger, betalte Betalt skat Pengestrøm fra driftsaktivitet Køb af aktivitet Regulering af købesum for aktivitet Køb af materielle aktiver Salg af materielle aktiver Køb af associerede virksomheder Køb af værdipapirer Salg af værdipapirer Køb af finansielle anlægsaktiver Salg af finansielle anlægsaktiver Pengestrøm fra investeringsaktivitet Fremmedfinansiering: Stigning i lejedeposita Afdrag på gæld til kreditinstitutter Aktionærerne: Udbetalt udbytte Køb / salg af egne aktier Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Periodens pengestrøm Likvider, primo Likvider, ultimo Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 10 af 12

11 Noter 1 Anvendt regnskabspraksis Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med IAS 34 Præsentation af delårsrapporter som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede virksomheder. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til Årsrapport 2007, hvortil der henvises. Årsrapport 2007 indeholder den fulde beskrivelse af anvendt regnskabspraksis. 2 Skøn og estimater Udarbejdelsen af delårsrapporter kræver, at ledelsen foretager regnskabsmæssige skøn og estimater, som påvirker anvendelsen af regnskabspraksis og indregnede aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger. Faktiske resultater kan afvige fra disse skøn. De væsentlige skøn, som ledelsen foretager ved anvendelsen af koncernens regnskabspraksis, og den væsentlige skønsmæssige usikkerhed forbundet hermed, er de samme ved udarbejdelsen af den sammendragne delårsrapport som ved udarbejdelsen af årsrapporten pr. 31. december. 3 Segmentoplysninger Aktiviteter - primært segment 1. januar september 2008 Aktiviteter - primært segment 1. januar september 2007 Ejendomsforvaltninbesiddelse fordelt Ejendoms- Ikke tkr. I alt Omsætning Intern omsætning *) Nettoomsætning Resultat af primær drift Andel af resultat af associerede virksomheder Segmentaktiver Anlægsinvesteringer Af- og nedskrivninger Investering i associerede virksomheder Segmentforpligtelser Ejendomsforvaltninbesiddelse fordelt Ejendoms- Ikke tkr. I alt Omsætning Intern omsætning *) Nettoomsætning Resultat af primær drift Andel af resultat af associerede virksomheder Segmentaktiver Anlægsinvesteringer Af- og nedskrivninger Investering i associerede virksomheder Segmentforpligtelser *) Den interne omsætning er elimineret i koncerntallene. Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 11 af 12

12 4 Nærtstående parter Koncernen har noteret følgende nærtstående parter, der som aktionærer med flertal af stemmerettighederne har bestemmende indflydelse på Dan-Ejendomme Holding as: Pension Danske Noterede Aktier I/S, jf. Ledelsesberetningen, Aktionærinformation i Årsrapport Endvidere omfatter de nærtstående parter de tilknyttede og associerede virksomheder, jf. note 8 og 9 i Årsrapport 2007, hvor Dan-Ejendomme Holding as har bestemmende eller betydelig indflydelse, samt bestyrelsesmedlemmer og direktion. Transaktioner mellem tilknyttede virksomheder og Dan-Ejendomme Holding as har i de første ni måneder af 2008 omfattet finansielle indtægter på 242 tkr. mod 122 tkr. i finansielle omkostninger i tilsvarende periode i 2007 samt administrationsomkostninger på 56 tkr. mod 56 tkr. i tilsvarende periode i De samlede mellemværender med tilknyttede virksomheder og Dan-Ejendomme Holding as udgør 30. september 2008 et tilgodehavende på 14,1 mio. kr. mod en gæld på 0,4 mio. kr. ultimo 2007 og en gæld på 4,4 mio. kr. 30. september De samlede mellemværender med associerede virksomheder og koncernen udgør et tilgodehavende på 12,3 mio. kr. 30. september 2008 mod et tilgodehavende på 4,9 mio. kr. ultimo 2007 og et tilgodehavende på 2,9 mio. kr. 30. september Salg af tjenesteydelser er sket til koncernens normale honorarsatser. Dan-Ejendomme Holding as Telefon: Side 12 af 12