Bygningsrapport over Klitvej 120 (Thomasminde) og Ishus i Fjellerup

Transkript

1 Bygningsrapport over Klitvej 120 (Thomasminde) og Ishus i Fjellerup Udarbejdet af Ejendomsgruppen, Kirkestien Allingåbro

2 Indholdsfortegnelse: - Planmæssige forhold - BBR - Tinglysning - Anvendelse - Bygningsgennemgang - Konklusion Bilag vedlagt. - Tilstandsrapport - Energimærke

3 Planmæssige forhold: Klitvej 120( Thomasminde) Klitvej 120 er beliggende i landzone. Området er ikke planlagt jf. Kommuneplanen. Ejendommen er med de tre udhuse er godkendt til én familie. Ishuset Ishuset blev opført i 1918 og er blevet anvendt som ishus. Ishuset er ligeledes beliggende i landzone. Derudover er ishuset beliggende inden for strandbeskyttelseslinjen. BBR: Bygning 1 (Thomasminde): Boligenheden er på i alt 193 m², hvoraf 70 m² er indrettet i tagetagen. Der er tilbygget en uopvarmet udestue på 43 m². Bygning 2 (Ishuset): Bygningen er jf. BBR på 300 m² og beskrevet som en garage med plads til et eller to køretøjer. Denne bygning eksisterer ikke på grunden. Udhuse(som ikke er registreret i BBR): De tre udhuse er på i alt ca. 245 m². - Udhus mod syd er på ca. 135 m². Der har tidligere været indrettet to boliger i bygningen og hønsehus for enden mod nord. - Udhus mod øst er på ca. 68 m², og er anvendes som udhus. - Udhus mod nord( mod vandet) er på ca. 42 m², og er indrettet som værksted

4 Thomasminde og Ishus

5 Tinglysning: Jf. Tinglysning er grunden på i alt 6158 m², hvoraf 1764 m² er beliggende ved stranden(ishus). Denne del er omfattet af strandbeskyttelseslinjerne. Matrikelarealet på Klitvej 120 er på 4394 m². Anvendelse: Klitvej 120 Klitvej 120 ligger i landzone og er omfattet af Planlovens bestemmelser. Derudover er der ikke planer i Kommuneplanen for området, herunder eventuel udlagt til sommerhusområde eller lignende. Såfremt der ønskes en ændret anvendelse fra bolig til fritidsformål, som Naturskole, Surfing, Kajakklub, faciliteter til sommerlejre, musikarrengementer, lejligheder til gæsteophold og lignende vil det kræve en Landzonetilladelse jf Planlovens 35. En væsentlig ændret anvendelse af boligen kan udløse krav til varmeisolering, brand, tilgængelighed m.m. jf. Bygningsreglement Byggegruppen under Udviklingsforvaltningen vurderer en eventuel anvendelsesændring. Ishuset Ishuset er beliggende inde for strandbeskyttelselinjen. Såfremt der ønskes udvendig ombygning eller lignende, skal det søges hos særskilt hos Naturstyrelsen. Bygningen ud mod vandet, ved gavlen er nedbrudt. Der ville være mulighed for at anvende en del af bygningen som terrasse. Det vil dog kræve en tilladelse fra Naturstyrelsen inden bygningen yderligere nedrives og der etableres terrasse.

6 Bygningsgennemgang Der er til boligen udfærdiget en tilstandsrapport af den 17. juni 2014 og et energimærke, som understøttes af denne beskrivelse. Rapporten giver en generel tilstand af bygningen. Såfremt der ønskes nærmere beskrivelse af de enkelte punkter, skal der henvises til tilstandsrapporten og energimærket, som er vedlagt rapporten. Bygning 1. jf. BBR. Bygnings A jf. tilstandsrapport. (boligen) Bygningen jf. tilstandsrapporten er beskrevet med en K2 er. Det er nedbrydning af døre og vinduer, revner ved sokkelen. En del af vinduerne er nedbrudte i karmen og er af ældre stand. En udskiftning vil ikke give den store besparelse i forbindelse med opvarmning af boligen.

7 Der er en del større besparelser at hente ved isolering af loftrum og skunke. Jf. energimærket er forslaget til efterisolering af ydervæggen beskrevet, som en udvendig efterisolering. Det vil ændre bygningens udtryk væsentlig, såfremt det foretages. Der kan laves efterisolering indvendig. Det vil dog kræve en noget større investering end de beskrevet ,- i energimærket, da betyder, at indvendige installationer skal flyttes (elvarme). Udskiftning af det gamle stokerfyr(pillefyr) i udhuset vil medvirke til en mindre udgift. Det kan anbefales at se på en anden placering; eksempelvis i det eksisterende bryggers. Der har tidligere været oliefyr. En anden opvarmningskilde end pillefyr bør også overvejes (fx varmepumpe). Boligen bærer tydelig præg af, at der ikke er sket noget de sidste år. Der trænger generelt til maling, udskiftning af tæpper m.m. Det vil kræve en mere minutiøs gennemgang af det indvendige.

8 Bygning 1 jf. BBR. Bygning B jf. tilstandsrapport. Uopvarmet udestue(42 m²) Den uopvarmede udestue er i generel meget dårlig stand. Der er lagt plasttag på og der er efterfølgende forsøgt efterisoleret med polystryen( flamingoplader) Det er forbudt at anvende polystyren som isolering. Det anbefales at dette fjernes, såfremt man ønsker at anvende bygningen.

9 Udhus mod øst (68 m²) Udhuset er ikke registreret i BBR. Udhuset er generelt i meget dårlig stand. Udhuset er opført med betonvægge og rundstok tømmer. Taget er nedbrudt, og der er plader, der er revnet eller helt væk. Der er ikke støbt terrændæk. Terrændækket består af sand/jord. Der er ikke udført tagrender med nedløb. Regnvandet vil derfor opfugte murerne.

10 Udhus mod nord (42 m²) Udhuset er ikke registreret i BBR. Udhuset ud mod vandet har været anvendt som værksted samt røgeri og er opført i forbindelse med ishuset ved stranden i Døre og vinduer er ikke i særlig god stand, men kan dog anvendes. Værkstedet er også brugbart. Taget og selve tagkonstruktionen trænger til en opretning af tømmeret og en udskiftning af tagbelægningen. I forbindelse med udskiftning af tagbelægningen, kan det anbefales, at skorstenen fjernes. Der er allerede manglende tagplader i tagbelægningen ud mod vandet. En kraftig storm kan forværre hullet og rykke taget af, såfremt det ikke lukkes. Anvendelse efter en oprydning og genopretning ville være udhusformål.

11 Udhus mod syd (135 m²) Udhuset er ikke registreret i BBR.

12 Udhuset er i meget dårlig stand. Der mangler bl.a. kipplader, hvorfor regnvand regner direkte ind i loftrummet. Tagbelægninger ser nogenlunde ud, men det anbefales, at der monteres kipplader. Vinduerne og dørene er nedbrudte. Der er indrettet teknikrum i den vestlige del af bygningen (Stokerfyr. Se energimærke). Der har været indrettet hønsehus i den østlige del af bygningen Det ser ud til, at der på et tidspunkt har været indrettet to lejligheder i bygningen. De er dog ikke registreret i BBR. Indvendigt er der meget misvedligeholdt og vil kræve en større oprydning og genopretning af vægge, lofter og gulve, såfremt der ønskes en anvendelse af rummene. Der er ikke udført tagrender med nedløb. Regnvandet vil derfor opfugte murerne. Anvendelse efter en oprydning og genopretning ville være udhusformål.

13 Ishuset nede ved stranden Ishuset er opført 1918, og er opført i beton og har været anvendt som ishus. Bygningen ud mod vandet styrtede sammen Der er konstateret sætninger/revner i ydervæggen som skal forstærkes. Det er et aggressivt miljø med en placering ned til vandet. Det aggressive miljø kan være med til at nedbryde armeringen i væggene og gøre væggene ustabile. Tagbelægningen er ligeledes i dårlig stand. Det ses især indefra, hvor dagslyset strømmer ind ad alle hullerne. Der er ikke støbt terrændæk. Terrændækket består af sand/jord. Der er ikke udført tagrender med nedløb. Regnvandet vil derfor opfugte murerne. Der trænger generel til oprydning indenfor og udenom bygningen. Det kan anbefales, at væggene fra den nedstyrtede bygning helt fjernes. Man kan eventuel lade terrændækket stående, således man har en terrasse.

14 En meget vigtig del er, at være opmærksom på er, at bygningen er beliggende indenfor strandbeskyttelseslinjen. Uanset anvendelse, anbefales det at søge tilladelsen hos Naturstyrelsen. Det vil blive beskrevet nærmere under konklusion.

15 Konklusion Tidens tand har sat sine spor på bygningerne. Det gælder især udhusene og ishuset. Den generelle stand er ikke god og der kræves en del genopretning, for at bygninger kan anvendes. Anvendelsen vil dog nok begrænse sig til udhusformål. Boligen: Boligen er ud fra alder og anvendelse i udmærket stand. I vedlagte tilstandsrapport og energimærke skitseres forslag til forbedringer; både konstruktionsmæssigt og energimæssigt. Det kan især anbefales at udskifte stokerfyret og få efterisoleret loftrum og skunke. Vinduerne kan sagtens anvendes i den stand der har nu, men skal dog over tid skiftes. Indvendigt trænger det til maling og en god omgang rengøring. Udhuse: Forinden udhusene kan anvendes skal BBR berigtiges. Udhusene på Klitvej 120 er beliggende i landzone og kræver udover en landzonetilladelse ligeledes en byggetilladelse fra Bygningsmyndighederne. Jf. BBR er der registreret 300 m² bygning til garage. De 3 udhuse på Klitvej 120 udgør. - Udhus mod øst (68 m²) Udhuset er ikke registreret i BBR. - Udhus mod nord (42 m²) Udhuset er ikke registreret i BBR. - Udhus mod syd (135 m²) Udhuset er ikke registreret i BBR. Der skal derfor udfærdiges relevant tegningsmateriale bilagt ansøgningsskema for landzonetilladelse og byggetilladelse. Ishus: Jf. BBR fremstår den ligeledes som 300 m² garage. Det kræver en ændring i BBR. Det kræver ikke lovliggørelse eller andet. Anvendelsen af ishuset er meget afhængig af, hvad Naturstyrelsen kan acceptere. Eventuel ansøgning skal sendes ind til Bygningsmyndigheden, bilag relevant materiale (tegning og beskrivelse af anvendelsen), som derefter sender sagen videre til Naturstyrelsen. Den generelle anvendelse af udhuse og bolig på Klitvej 120: Jf. hjemmesiden fremgår der mange gode ideer. Naturskole, surfing, kajakker, faciliteter til sommerlejre på området, musik arrangementer i Ishuset, lejligheder kan udnyttes til gæste ophold, ikke til udlejning. Forinden eventuelle ideer igangsættes anbefales det, at man på forhånd tager kontakt Bygningsmyndigheden og forelægger ideerne. Nogle af ideerne kan udføres uden landzonetilladelse og byggetilladelse, men en del af dem kan udløse krav om en landzonetilladelse og byggetilladelse. Det er helt afhængigt af, hvilken ide og i hvilken form bygningerne ønskes anvendt til.