VEDTÆGTER for Ejerforeningen Kongens Ege

Transkript

1 J.nr / SBM ( ) Torben Korsager Advokat (H), partner Strandvejen Aarhus C Tlf VEDTÆGTER for Ejerforeningen Kongens Ege 1. NAVN 1.1. Ejerforeningens navn er Ejerforeningen Kongens Ege 2. HJEMSTED OG VÆRNETING 2.1. Foreningens hjemsted er Randers Kommune Ejerforeningens værneting er Retten i Randers for alle tvister i ejerlejlighedsanliggender, såvel mellem ejerne af ejerlejlighederne, dvs. medlemmerne indbyrdes som mellem ejerforeningen og ejerne dvs. medlemmerne. Ejerforeningen ved dennes formand er rette procespart for alle fælles rettigheder og forpligtelser i ejerforeningens anliggender. 3. FORMÅL 3.1. Foreningens formål er at administrere og vedligeholde samtlige bygninger på ejendommen matr. nr. 421ez Randers Markjorder og varetage medlemmernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser Foreningen er således blandt andet berettiget og forpligtet til i overensstemmelse med nærværende vedtægter at opkræve fællesbidrag, at betale fællesudgifter, at tegne bygnings- og brandforsikringer samt eventuelt indboforsikring, at sørge for vedligeholdelse og fornyelse af bygningerne og disses fælles tekniske installationer, samt sørge for at ro og orden opretholdes på ejendommen.

2 MEDLEMSKREDS 4.1. Som medlemmer anses ejerne af samtlige de på matr. nr. 421ez Randers Markjorder beliggende ejerlejligheder Medlemskabet er pligtmæssigt og indtræder den dag, hvor den pågældende ejers skøde, uanset om det er betinget eller ej, anmeldes til tinglysning, dog tidligst på overtagelsesdagen. Den nye ejer kan dog først udøve stemmeretten efter overtagelse er sket, og når ejerforeningen har modtaget underretning om ejerskiftet. Meddelelse om ejerskifte skal tilsendes ejerforeningens administrator eller bestyrelse Den tidligere ejers medlemskab ophører samtidig med den nye ejers indtræden. Den tidligere ejers forpligtelser over for foreningen ophører dog først, når den nye ejers skøde er endeligt tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, og når samtlige forpligtelser og restancer pr. overtagelsesdagen er opfyldt og betalt Den til enhver tid værende ejer af en ejerlejlighed under foreningen indtræder i den tidligere ejers rettigheder og forpligtelser overfor foreningen og hæfter således blandt andet for den tidligere ejers restancer til foreningen af enhver art. 5. EJERENS RÅDIGHED 5.1. Den enkelte ejerlejlighed kan ikke yderligere opdeles i ejerlejligheder Hver ejer har eksklusiv brugsret til den til ejerlejligheden hørende altan. Den eksklusive brugsret kan ikke opsiges af ejerforeningen eller ændres ved beslutning på generalforsamling eller i forbindelse med en vedtægtsændring Det er ikke tilladt at drive erhvervsvirksomhed fra ejerlejlighederne. Det er dog tilladt at anvende ejerlejlighederne som postadresse for virksomheder i det omfang, dette ikke medfører forøget færdsel i ejendommen Enhver ejerlejlighedsejer har eksklusiv brugsret til én parkeringsplads enten i parkeringskælderen eller i terræn. Parkeringspladserne er nummererede og enhver ejerlejlighedsejer får således brugsret til en bestemt anvist parkeringsplads. Den eksklusive brugsret kan opsiges af ejerforeningen med 30 års varsel Ejeren af ejerlejlighed nr. 54 har ret til for egen regning at etablere solcelleanlæg på taget af ejendommen. Såfremt solcelleanlægget etableres, har ejeren af ejerlejlighed nr. 54 eksklusiv brugsret til taget og det derpå placerede solcelleanlæg og ejeren af ejerlejlighed nr. 54 afholder samtlige udgifter vedrørende solcelleanlæggets drift og vedligeholdelse samt fornyelse Energi fra solcelleanlægget anvendes i ejerlejlighed nr. 54 og tilhører ejeren af ejerlejlighed nr Såfremt ejerlejlighedsejerne ønsker at etablere markiser, kan dette udelukkende ske i overensstemmelse med de retningslinjer som er fastsat herfor i forbindelse med ejendommens indretning til ejerlejligheder, eller som efterfølgende besluttes i ejerforeningen, således at facaderne kan fremstå ensartede.

3 Såfremt en ejerlejlighedsejer ønsker et stålskab over den til lejligheden hørende p- plads, kan dette alene ske i overensstemmelse med de retningslinjer, som er fastsat herfor i forbindelse med ejendommens indretning til ejerlejligheder, eller som efterfølgende besluttes i ejerforeningen. 6. UDLEJNING 6.1. Medlemmerne er berettiget til at udleje ejerlejlighederne. I tilfælde af udlejning/udlån af ejerlejligheden i sin helhed, har ejerforeningen overfor lejeren/brugeren samme beføjelser med hensyn til krænkelse af de lejeren/brugeren påhvilende forpligtelser, som en ejer har overfor en lejer i henhold til lejeloven og den pågældende husorden og foreningen kan selvstændigt optræde som procespart overfor lejeren/brugeren, eventuelt sideløbende med ejerlejlighedsejeren Ved eventuel udlejning af ejerlejligheden, er den pågældende ejer forpligtet til at foranledige, at lejeren af lejligheden via lejekontrakten gøres opmærksom på den til enhver tid gældende husorden, herunder pligten til at iagttage den Ejerlejligheden må ikke udlejes på en sådan måde, at den får karakter af klubværelser. 7. HÆFTELSESFORHOLD 7.1. Ejerne hæfter subsidiært, personligt og solidarisk for foreningens forpligtelser over for tredjemand Ejerne er berettiget og forpligtet over for ejerforeningen i forhold til ejerlejlighedernes administrative fordelingstal. 8. GENERALFORSAMLING 8.1. Foreningens øverste myndighed er generalforsamlingen Foreningens generalforsamling afholdes i Randers Kommune Ejerforeningens ordinære generalforsamling afholdes hvert år i perioden 1. april 31. maj Over det på generalforsamlingen passerede udarbejdes et referat, som underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen. En kopi heraf fremsendes/uddeles til ejernes folkeregisteradresse senest 3 uger efter generalforsamlingen. Udsendelse kan ske pr. mail.

4 INDKALDELSE TIL GENERALFORSAMLING 9.1. Indkaldelse af ejerne til ejerforeningens ordinære generalforsamling sker skriftligt af et medlem af bestyrelsen eller administrator med et varsel på mindst 2 uger og højest 4 uger Indkaldelsen fremsendes/uddeles til den enkelte ejers folkeregisteradresse eller fremsendes pr Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsorden Med indkaldelsen skal følge regnskab for det forløbne år samt forslag til budget for indeværende år. Endvidere skal medfølgende forslag fra bestyrelsen, der agtes stillet på generalforsamlingen Enhver ejer har ret til at få et angivet emne behandlet på generalforsamlingen. Begæringen om at få et emne behandlet af den ordinære generalforsamling må være indgivet skriftligt til bestyrelsen eller administrator inden udgangen af februar måned, dog således at forslag der fremkommer til bestyrelsen eller administrator inden indkaldelse til generalforsamling er sket medtages på dagsordnen. Bestyrelsen eller administrator skal medsende forslaget i indkaldelsen. 10. EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst halvdelen af ejerne efter fordelingstal, når en tidligere generalforsamling har besluttet det eller når en ejer i medfør af disse vedtægter kan kræve en bestyrelsesbeslutning indbragt for generalforsamlingen Indkaldelse af ejerne til ekstraordinær generalforsamling sker skriftligt af et bestyrelsesmedlem eller administrator med et varsel på mindst 2 uger og højest 4 uger på den i pkt. 9. angivne måde Med indkaldelsen skal medfølge den afgørelse og/eller det/de forslag, der har givet anledning til den ekstraordinære generalforsamling. 11. DAGSORDEN FOR DEN ORDINÆRE GENERALFORSAMLING Dagsorden for den ordinære generalforsamling skal omfatte følgende punkter: a) Bestyrelsens aflæggelse af årsberetning for det senest forløbne år. b) Bestyrelsens forelæggelse til godkendelse af årsregnskab og status med påtegning af revisor. c) Bestyrelsens forelæggelse af driftsbudget for det løbende regnskabsår. d) Valg af medlemmer til bestyrelsen. e) Valg af suppleanter til bestyrelsen. f) Valg af revisor. g) Evt. valg af administrator. h) Behandling af indkomne forslag. i) Eventuelt.

5 VALG AF DIRIGENT Generalforsamlingen vælger en dirigent, som leder generalforsamlingen og afgør alle spørgsmål vedrørende sagernes behandlingsmåde, stemmeafgivning og dennes resultat. 13. STEMMERET Ret til at give møde og stemme på generalforsamlingen tilkommer alene medlemmer af foreningen Stemmeretten kan udøves af en ejers ægtefælle. Stemmeretten kan ligeledes udøves af en myndig person eller af ejerforeningens bestyrelse, som ejeren skriftligt har givet fuldmagt til Retten til at møde og stemme på generalforsamlingen bortfalder, såfremt et medlem på tidspunktet for generalforsamlingens afholdelse i ejerforeningens bøger er registreret som værende i restance med forfaldent bidrag til ejerforeningen, medmindre vedkommende kan dokumentere, at der er ydet vedkommende henstand med betalingen Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal Til beslutning om ændring af denne vedtægt, om væsentlige forbedringer eller ændringer af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse kræves dog, at mindst 2/3 af de stemmeberettigede såvel efter fordelingstal som efter antal stemmer for forslaget Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter ovenstående regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de fremmødte stemmeberettigede såvel efter fordelingstal som efter antal, skal der med mindst 2 ugers skriftlig varsel indkaldes til ny generalforsamling, der skal afholdes senest 6 uger efter den første generalforsamling, og på denne nye generalforsamling kan det samme forslag uanset antallet af fremmødte vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer såvel efter fordelingstal som efter antal Beslutninger om opsigelse af den eksklusive brugsret til parkeringspladser kræver enstemmighed. 14. BESTYRELSEN Bestyrelsen består af 3-5 medlemmer. Bestyrelsen vælges for 1 år ad gangen. Der er mulighed for genvalg Bestyrelsen konstituerer sig selv med formand, næstformand og sekretær Valgbare som bestyrelsesmedlem og suppleanter er ejere.

6 Det påhviler bestyrelsen at lede ejerforeningen i overensstemmelse med nærværende vedtægt og generalforsamlingens beslutninger Bestyrelsesarbejdet er ulønnet. 15. BESTYRELSESMØDER Bestyrelsens formand indkalder til bestyrelsesmøde, så ofte der findes anledning hertil, dog minimum to gange årligt, samt når et medlem af bestyrelsen begærer dette Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når 3 medlemmer er til stede, herunder enten formanden eller næstformanden Beslutningen træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed efter antal. I tilfælde af stemmelighed, er formandens og i dennes fravær næstformandens stemme afgørende Der udarbejdes referat af bestyrelsens møder. Referatet udsendes til ejerne på disses folkeregisteradresse eller pr. mail senest 3 uger efter mødet. 16. ADMINISTRATOR Bestyrelsen kan antage en administrator til at administrere ejendommen Administrator skal være ansvarsforsikret og må ikke være medlem af ejerforeningen eller revisor for ejerforeningen Administrator fører et forsvarligt regnskab under bestyrelsens og revisionens kontrol Administrators honorar for sædvanlig administration af ejendommen indarbejdes i bestyrelsens forslag til budget og afholdes som en fællesudgift. 17. TEGNINGSRET Foreningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen i forening med et af de øvrige bestyrelsesmedlemmer. 18. ÅRSREGNSKAB Foreningens regnskabsår er kalenderåret, idet første regnskabsår dog løber fra foreningens stiftelse til den 31. december Det vedtagne regnskab underskrives af bestyrelsen og påtegnes af revisor.

7 REVISION Ejerforeningens årsregnskab revideres af en revisor, der vælges på generalforsamlingen Når det begæres af mindst ¼ af ejerne efter antal eller fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted Revisor har adgang til at efterse alle regnskabsbøger og beholdninger og kan fordre enhver oplysning, som revisor finder af betydning for udførelsen af sit hverv. 20. KAPITALFORHOLD Foreningen, skal bortset fra en eventuel grundfond, eventuelle henlæggelser og en rimelig driftskapital, ikke oparbejde nogen formue, men i økonomisk henseende alene hos medlemmerne opkræve de nødvendige bidrag til at bestride foreningens udgifter. Et eventuelt driftsoverskud henføres til næste regnskabsår Det kan dog på en generalforsamling vedtages, at der skal ske henlæggelser (opsparing) til forandringer, forbedringer, fornyelser og istandsættelser, og det kan på generalforsamlingen vedtages, at ejerforeningen optager lån til bestemte formål. Såfremt generalforsamlingen vedtager at ejerforeningen skal optage fælleslån, er bestyrelsen bemyndiget til at optage lån til bestemte formål. 21. GRUNDFOND Når det begæres af mindst 2/3 af ejerne efter antal eller efter fordelingstal oprettes en grundfond, hvortil den enkelte ejer årligt skal bidrage med Højst 10% af det årlige ordinære fællesbidrag som den pågældende ejer betaler, indtil fondens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag Grundfondens midler skal efter bestyrelsens beslutning anbringes i pengeinstitut eller i obligationer, og oppebårne renter af midlerne skal tillægges kapitalen Regnskab vedrørende grundfonden indeholdende opgørelse over hver enkelt ejerlejligheds andel forelægges på hvert års generalforsamling som en integreret del af årsregnskabet Enhver ejer er berettiget og forpligtet til at overdrage sin andel i grundfonden ved salg af sin ejerlejlighed, men kan ikke på nogen anden måde disponere over denne. 22. BUDGET OG MEDLEMSBIDRAG Administrator eller bestyrelsen udarbejder hvert år et budget, der viser ejerforeningens forventede udgifter, og som forelægges generalforsamlingen til godkendelse.

8 Til dækning af foreningens udgifter betaler ejerne i forhold til de for ejerlejlighederne fastsatte fordelingstal en årsydelse (det ordinære a conto fællesbidrag), hvis størrelse fastsættes efter indstilling fra bestyrelsen på grundlag af et af generalforsamlingen godkendt driftsbudget Den årlige ydelse (det ordinære fællesbidrag) betales forholdsmæssigt månedsvis forud til ejendommens administrator eller kasser. I perioden indtil generalforsamlingens godkendelse af indeværende års driftsbudget opkræves fællesbidrag baseret på forrige års driftsbudget. Eventuelt for lidt henholdsvis for meget indbetalt a conto fællesbidrag i den periode indbetales til ejerforeningen henholdsvis tilbagebetales af ejerforeningen i opkrævningen for juli måned Hver ejer indbetaler a conto et af bestyrelsen fastsat beløb til dækning af den pågældende ejerlejligheds andel af udgifter til varmeforsyning, el, vand og kloak og elevator. Udgifterne fordeles og afregnes efter måler og efter aflæst forbrug. Ejeren af ejerlejlighed nr. 54 bidrager ikke til udgifter vedrørende elevatorer og parkeringskælder, nedkørsel dertil samt indvendig trappevask og vedligeholdelse af indvendige fællesarealer Ved fremsættelse af skriftligt påkrav som følge af for sen betaling af pligtige ydelser til ejerforeningen er ejerforeningen berettiget til at opkræve et fastsat påkravsgebyr. Gebyret tilfalder en evt. administrator eller, i mangel af en sådan, ejerforeningen Indtil hver Ejerlejlighed er blevet selvstændigt vurderet, skal hver ejer friholde ejerforeningen for sin relative andel af ejendomsskatter mv., som måtte blive pålignet ejerforeningen. 23. PANTERET Til sikkerhed for fællesbidrag og for ethvert beløb, som en ejer er eller måtte blive Ejerforeningen skyldig uanset af hvilken grund, vil nærværende vedtægter være at tinglyse pantstiftende på hver enkelt ejerlejlighed nr matr. nr. 421ez Randers Markjorde for kr ,00, skriver fyrretusindekroner 00/100. For ejerlejlighed nr. 54 tinglyses pantesikkerheden for kr ,00 skriver ethundredetusindekroner Pantesikkerheden respekterer de før nærværende vedtægters tinglysning lyste servitutter og byrder, men har prioritet forud for al pantegæld Nærværende pantesikkerhed kan uden forudgående dom eller forlig tjene som umiddelbart grundlag for tvangsfuldbyrdelse for enhver forfalden ikke betalt gæld til Ejerforeningen Kongens Ege og pantesikkerheden kan derfor danne grundlag for foretagelse af udlæg i henhold til restplejelovens 478 stk. 1 nr Opnås der ved salg af ejerlejligheden på tvangsauktion ikke dækning til ejerforeningen som pantstifter har auktionskøberen pligt til efter påkrav fra administrator eller bestyrelsen på ny at lade vedtægterne tinglyse pantstiftende Ved fremsættelse af skriftligt påkrav som følge af for sen betaling af pligtig ydelse til ejerforeningen, er ejerforeningen berettiget til at opkræve rykker og inkassogebyr på kr. 100,00 + 2% af det skyldige beløb udover kr ,00.

9 VEDLIGEHOLDELSE Den udvendige vedligeholdelse af ejerlejlighederne varetages af ejerforeningen. Udgiften er at anse for en fællesudgift. Ved udvendig vedligeholdelse forstås løbende vedligeholdelse af facader, tag, ejendommens konstruktioner, ramper, parkeringskælder og parkeringspladser, fundamenter og klimaskærm i øvrigt, samt nødvendige reparationer, udskiftning og fornyelse af bygningsdele, herunder tagrender vinduer, døre, altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer, herunder fælles varmeanlæg. Ejerforeningen varetager ligeledes den indvendige vedligeholdelse og fornyelse af parkeringskælderen Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og renholdelse af fællesarealer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer. Det anførte omfatter også opholdsarealer, beplantninger, veje, stier m.v. som er beliggende indenfor ejerforeningens område Ejeren af ejerlejlighed nr. 54 deltager ikke i vedligeholdelsen af, og betaling til elevatorer i ejendommen eller til vedligeholdelse, renholdelse, belysning mv. af trappearealer fra 1. sal og opefter Enhver ejer er pligtig at give de af bestyrelsen eller administrator udpegede håndværkere adgang til sin ejerlejlighed, når dette er påkrævet af hensyn til varetagelse af opgaver i medfør af pkt Hvis en ejerlejlighed af en ejer groft forsømmes og forsømmelsen vil være til gene for de øvrige ejere, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden en fastsat frist. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for ejerens regning På fællesarealerne i ejendommen, herunder udenomsarealer samt parkeringskælder er der opsat videoovervågning, hvilket medlemmerne er indforstået med og accepterer Uden bestyrelsens samtykke må ejerne ikke foretage ændringer, reparationer eller maling uden for ejerlejlighederne eller udendørs opholdsarealer Indvendig vedligeholdelse og modernisering af ejerlejlighederne og de til ejerlejlighederne hørende depotrum, påhviler de enkelte ejere. Indvendig vedligeholdelse omfatter ikke alene maling, hvidtning og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulve, træværk, vægge og lofter, murværk og puds, samt den indvendige side af døre og vinduer, samt ejerlejlighedens og depotrummets udstyr, herunder elektriske installationer, vandhaner, gulvvarmeanlæg med tilhørende ventiler og sanitetsinstallationer samt tilgangs- og afløbsrør ud til fællesstammerne Ejere af ejerlejligheder med eksklusiv brugsret til altaner beliggende ud for egen ejerlejlighed foretager pasning og renholdelse af egen altan Ejeren af ejerlejlighed nr. 54 har den fulde fornyelses- og vedligeholdelsespligt for så vidt angår et evt. etableret solcelleanlægget og dertil hørende installationer.

10 Ejeren af ejerlejlighed nr. 46 har den fulde indvendige vedligeholdelsespligt af garagen benævnt parkeringsplads nr. 1 samt vedligeholdelse af porten til garagen både indvendig og udvendig Hvis en ejer groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt af en ejerlejlighed, solcelleanlæg eller depotrum til gene for de øvrige ejere, kan bestyrelsen kræve fornøden vedligeholdelse og istandsættelse foretaget indenfor en fastsat frist. Overskrides denne frist, kan bestyrelsen sætte den pågældende ejerlejlighed, depotrum eller solcelleanlæg i stand for ejerens regning og om fornødent søge fyldestgørelse i foreningens pant. Om nødvendigt kan bestyrelsen forlange, at det pågældende medlem fraflytter lejligheden, så længe istandsættelsen pågår Der er oprettet selvstændige målere for den enkelte ejerlejligheds forsyning med el, således at afregning for ejerlejlighedens forbrug sker direkte med forsyningsselskabet. Medlemmerne betaler endvidere ejerlejlighedens andel af forbrug af varme og varmt vand samt koldt vand i henhold til vand-og varmeregnskab. Medlemmerne betaler udover fællesudgifter a conto beløb til dækning af ejerlejlighedens andel af udgifter til varmt og koldt vand, varme og fælles el. 25. OPLØSNING Da ejerforeningen er oprettet i henhold til lovgivning om ejerlejligheder, kan den ingensinde opløses uden enighed mellem samtlige ejere om, at ejerlejlighedsstatus skal ophøre, medmindre dette sker som led i ophør af lejeforholdet af grunden og foreningens nedlæggelse. 26. PÅTALERET Påtaleberettiget er ejerforeningen ved dennes bestyrelse. 27. TINGLYSNING Nærværende vedtægter begæres tinglyst servitutstiftende på hver enkelt ejerlejlighed nr. 1-54, matr. nr. 421 ez Randers Markjorder, beliggende Gl. Hadsundvej, 8900 Randers C Vedtægternes pkt. 23 begæres tillige tinglyst pantstiftende på hver enkelt ejerlejlighed nr. 1-54, matr. nr. 421 ez Randers Markjorde, beliggende Gl. Hadsundvej, 8900 Randers C Med hensyn til de på ejendommen tinglyste servitutter, byrder og pantehæftelser henvises til tingbogen. Som ejer af ejerlejlighed nr. 1-54