Guide til køb af bolig

Transkript

1 Guide til køb af bolig Denne guide er for dig, der gerne vil have en hurtig introduktion til nogle af de mange ord og begreber, som du støder på, når du vil købe en bolig. Med guiden i hånden er du godt klædt på til at begynde at kigge efter din drømmebolig, men det er fortsat en god idé at få rådgivning, senest når du har fundet boligen, og handlen skal indgås. Før du søger bolig Læg et budget og bliv godkendt til lån Inden du begynder at søge efter din drømmebolig, er det en god ide at finde ud af, hvad du/i har råd til. Det gør du ved at lægge et boligbudget og ved at blive forhåndsgodkendt til et lån. Med et LåneBevis fra BRFkredit i hånden har du et bevis på, at du har finansieringen på plads, hvis prisen på boligen ligger inden for det beløb, vi har godkendt dig til. Det giver dig mulighed for at handle hurtigt. På kan du få råd og vejledning og bestille et LåneBevis. Finansiering af boligkøb Typisk er finansieringen sammensat af 80% realkreditlån, 12-15% boliglån og 5-8% kontant udbetaling. Realkreditlån er billigst, men loven tillader maksimalt realkreditlån for 80% af købesummen (60% for fritidshuse). Når man optager realkreditlån og boliglån, får långiver sikkerhed i huset ved at udstede et pantebrev. Hvis renter og afdrag ikke betales, kan långiver forlange, at boligen bliver solgt på tvangsauktion. Valg af lån Få rådgivning om valg af lån. Selv om du ikke har fundet din nye bolig endnu, er det en god ide at have gjort sig nogle tanker om, hvilke typer lån du kunne tænke dig. Skal det fx være lån med fast eller variabel rente? På kan du læse om fordele og ulemper samt regne på de forskellige typer lån. Få indblik i prisniveauet Prisen på boliger varierer afhængig af fx størrelse, vedligeholdelse og især beliggenhed. En god måde at få indblik i prisniveauet i et område er ved at kende de gennemsnitlige kvadratmeterpriser. Hvis du tilmelder dig BRFkredit e-nyhedsbrev Ajour, bliver du holdt orienteret om de gennemsnitlige kvadratmeterpriser. Derudover får du mange andre nyttige informationer om boligmarkedet og boligøkonomi. Du kan også gå direkte ind på og se de aktuelle boligpriser. 1

2 Når du søger bolig Med udgangspunkt i dit boligbudget og dit LåneBevis kan du nu målrettet søge efter din nye bolig i det prisniveau, som du har råd til. Du skal naturligvis også gøre dig nogle overvejelser om, hvilken type bolig du søger, og hvor du gerne vil bo. På eller får du overblik over boliger til salg. Besigtigelse af boligen Når du besigtiger en bolig, er det vigtigt at forholde sig kritisk og spørge ind til tingene især om boligens vedligeholdelse. Undersøg også forhold omkring lokalområdet som fx støjgener/trafik m.m. Salgsopstilling En vigtig oversigt over ejendommens data er salgsopstillingen. Her finder du økonomiske nøgletal: den kontante handelspris, et eller flere forslag til finansiering og en oversigt over, hvad boligen vil koste det første år før og efter skat. I beregningen indgår terminsydelser (renter og afdrag på lån), ejendomsskatter, renovation, skorstensfejer, grundejerforening, antenneafgift, forsikringer og offentlige udgifter. Derudover finder du en generel beskrivelse af boligen med oplysninger om beliggenhed, matrikelnummer, grund- og bygningsareal samt eventuelt fordelingstal, hvis det er en ejerlejlighed, ejendoms- og grundværdi, oplysning om tekniske forhold: by- eller landzone, privat eller offentlig vej, boligens varme-, vand- og afløbsforhold og eventuelle miljøsager m.m. Husforsikring I salgsopstillingen finder du oplysninger om boligens forsikringsforhold, og om forsikringen kan overtages af køber. Det er vigtigt, at boligen kan forsikres på normale vilkår. Normalt har man en husforsikring, der dækker brand, storm-, vand- og frostskader samt svampe- og insektangreb. Det er også klogt at tegne en udvidet forsikring, der dækker skjult el og skjulte rør og kabler. Hvis du selv skal sørge for forsikringer, skal du få et tilbud hurtigt, så forsikringsselskabet kan nå at vurdere boligen inden overtagelse. Sælgers husforsikring gælder dog også for køber i fire uger efter overtagelsesdagen. Tilstandsrapport En tilstandsrapport fortæller om boligens skader. Rapporten gennemgår boligen og fortæller, hvor boligen er i dårligere stand end tilsvarende boliger på samme alder. Den udarbejdes af en særlig byggesagkyndig, som vurderer skader, tegn på mulige skader og forhold, der giver risiko for skader. Rapporten fortæller om kvaliteten og tilstanden af bygningens forskellige elementer via en karakterskala: IB: ingen bemærkninger K0: Kosmetiske skader K1: Mindre alvorlige skader K2: Alvorlige skader 2

3 K3: Kritiske skader UN: Bør undersøges nærmere Både K2 og K3 kan være alvorlige og betyde store udgifter til reparation. Bemærkning om UN bør som sagt undersøges nærmere, da der kan være tale om alvorlige problemer. En tilstandsrapport er ikke en garanti for, at bygningen er gennemgået på kryds og tværs. Den byggesagkyndige er kun forpligtet til at kommentere det, han ser. Han skal ikke begynde at flytte møbler, løfte gulvtæpper eller kravle på lofter eller krybekældre, hvis der ikke er adgang til disse rum. Ønsker du en gennemgribende vurdering, skal du få din egen professionelle byggerådgiver til at gennemgå bygningen. Tilstandsrapporten omfatter kun selve bygningen og omfatter ikke: El- og vvs-installationernes funktion og lovlighed Æstetiske eller arkitektoniske forhold Sædvanligt slid og bygningens normale vedligeholdelsestilstand Bagatelagtige forhold, som ikke antages at påvirke bygningens brug eller værdi nævneværdigt Planløsningen og bygningens indretning samt bygningens placering på grunden Bygningernes lovlighed bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningsloven Løsøre som hårde hvidevarer Udendørs svømmebassiner og tilhørende pumpeanlæg Markiser og baldakiner Indretninger/installationer uden for selve bygningen. Ved ejerlejligheder er der ofte ingen tilstandsrapport, da den skal omfatte både den enkelte ejerlejlighed og hovedejendommen. Den er derfor meget dyrt, og man kan sætte spørgsmålstegn ved nytteværdien. Ejerskifteforsikring En ejerskifteforsikring dækker de skader, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten. Da tilstandsrapporten er baseret på en visuel gennemgang, kan der dukke skjulte fejl og mangler op, når køber flytter ind. De skader dækker forsikringen. Eventuelle klare fejl i tilstandsrapporten dækker ejerskifteforsikringen også, mens skader, der burde være nævnt i rapporten, men ikke er det, skal dækkes af den byggesagkyndiges ansvarsforsikring. Småfejl ved ejendommen eller manglende vedligeholdelse dækkes ikke. Naturlige skader som følge af slid og ælde og udskiftning af udtjente bygningsdele dækkes ikke. Huseftersynsordning En Huseftersynsordning er et tilbud fra sælger om en tilstandsrapport og en ejerskifteforsikring, hvor halvdelen af forsikringspræmien er betalt. Hvis sælger giver et sådant tilbud til køber, kan du ikke gøre krav gældende mod sælger, hvis der efterfølgende viser sig at være fejl eller mangler ved boligen. Til gengæld sikrer ejerskifteforsikringen, at du er dækket, hvis der viser sig skjulte fejl og mangler. 3

4 Sælger er frigjort fra sit ansvar ved at benytte Huseftersynsordningen uanset om du tegner en ejerskifteforsikring eller ej. Tegner du ejerskifteforsikring, skal du gøre det inden overtagelsen. Sælger er dog ikke fritaget for ansvar, hvis: sælger har afgivet en garanti sælger med vilje eller groft uagtsomt har undladt at fortælle om fejl og mangler boligen indeholder ulovlige installationer/bygningsindretninger sælger er professionel bygherre sælger har begået særligt grove byggefejl som selvbygger der er opstået skader i tiden mellem udarbejdelse af tilstandsrapport og overtagelsen. Energimærke Sælger er forpligtet til at få boligen energimærket. Det gælder for alle enfamiliehuse, ejerlejligheder og øvrige ejendomme til helårsbeboelse under 1500 kvadratmeter. Rapporten indeholder en vurdering af husets energimæssige tilstand sammen med en beregning af, hvad en gennemsnitsfamilies forbrug vil være i forhold til boligens størrelse. Derudover vil der være en energiplan med forslag til eventuelle energibesparelser/forbedringer og en oversigt over forventede besparelser ved gennemførelse. Når du køber bolig Har du fundet den bolig, du ønsker at købe, skal du være opmærksom på, at udbudsprisen ikke nødvendigvis ligger fast. Det er sælgers tilbud til dig. Du kan så vælge at acceptere prisen eller afgive et alternativt bud. Hvis du afgiver et konkret købstilbud, er du bundet af det, hvis sælger accepterer. Har du brug for rådgivning, kan du bl.a. få hjælp via en EDC Købermægler. Her får du tilknyttet en ejendomsmægler, som koncentrerer sig 100% om dit boligkøb. Det betyder, at EDC sørger for: at afsøge markedet og finde den bolig, der passer dig at din nye bolig bliver grundigt gennemgået inden køb at lægge dit budget (og forhåndsgodkende dig), så du præcis ved, hvor meget du kan låne og har råd til at købe bolig for at forhandle prisen på din nye bolig, så du ikke betaler mere end nødvendigt. Og her kan spares mange penge at du får den mest optimale finansiering af din nye bolig at skødet bliver skrevet og sørger for alt papirarbejdet at du får de rigtige forsikringer til den rigtige pris, både i forbindelse med handlen, men også efterfølgende. Læs mere på Vær opmærksom på, at den ejendomsmægler, der sælger boligen, er sælgers mand og ikke har til opgave at varetage dine interesser. 4

5 Købsaftale Købsaftalen er et detaljeret dokument, som beskriver selve handlen. I aftalen står, hvem køber og sælger er, oplysninger om boligen, prisen og overtagelsesdagen samt alt, hvad parterne i øvrigt er blevet enige om. Aftalen skal sikre, at alle aspekter af handlen er belyst, så der ikke opstår uenigheder mellem parterne siden hen. Typisk har sælger/mægler en standardaftale klar, hvor der er mulighed for at tilføje individuelle vilkår. Hvis du ikke accepterer de oprindelig udbudsvilkårene, men afgiver et købstilbud, er det en god idé at skrive en kort acceptfrist ind i tilbuddet, så sælger ikke kan holde dig unødigt hen og måske bruge dit købstilbud til at presse andre interesserede til at afgive et højere bud. Når du skriver under på en købsaftale, er der tale om et bindende tilbud om at købe boligen på de anførte vilkår. Du kan dog trække dit tilbud tilbage, så længe sælger ikke har accepteret det. Finansiering I salgsopstillingen og i sælgers udkast til købsaftale vil der typisk være forslag til finansiering. Men det er dig, der suverænt bestemmer, hvilke typer lån du ønsker, og hvilket realkreditinstitut du ønsker at benytte. Kontant eller finansieret handel En bolig handles altid på grundlag af en kontantpris. Ved en kontanthandel stiller køber en garanti for betaling af den del af købesummen, der ikke betales kontant. Herefter sørger køber for at få finansieringen på plads. Ved en finansieret handel sørger sælger for at optage realkreditlånet, som køber herefter overtager ved at underskrive en gældsovertagelse. Budgivning/licitation I særlige tilfælde kan ejendomsmægler vælge at afholde licitation over en bolig, hvis interessen er særlig stor. Det vil ske i form af en budrunde, hvor interesserede kan afgive et købstilbud inden for en fastsat frist. I en budrunde er alle vilkår for handlen ens for alle interesserede købere bortset fra pris og overtagelsesdato. Dit bud skal gives på en tilbudsblanket, hvor du skal oplyse navn, adresse, den tilbudte pris og overtagelsesdato samt eventuelle andre oplysninger, hvis det kræves i den udleverede tilbudsblanket. Når budrunden er afsluttet, vil du få tilsendt en anonymiseret liste over buddene også selv om sælger valgte at sælge til en anden end dig. Rådgiverforbehold Inden du underskriver en købsaftale, bør du undersøge alle forhold ved boligen og handelsvilkårene i øvrigt. Men i visse situationer kan du være presset til at afgive et hurtigt bud og underskrive købsaftalen, inden du får undersøgt alle forhold grundigt nok. Så kan det være en god idé at få indføjet et såkaldt rådgiverforbehold. Det betyder, at handlen er betinget af, at din rådgiver har sagt god for aftalen. Hvis din rådgiver har betænkeligheder, er du ikke bundet af din underskrift på købsaftalen. Du skal gøre brug af forbeholdet i rimelig tid efter din underskrift. 5

6 Fortrydelsesret Der findes en lovbestemt fortrydelsesret, når du køber bolig. Du kan fortryde købet i op til seks hverdage efter aftalens indgåelse typisk fra sælger har underskrevet købsaftalen. Hvis du fortryder købet inden fristen, skal du betale sælger én procent af den aftalte købesum som kompensation. Det er derfor bedre at benytte et rådgiverforbehold, da du så ikke skal betale kompensation til sælger. Udbetaling (deponering) Når købsaftalen er underskrevet, skal udbetalingen deponeres til fordel for sælger. En deponering er en spærret konto, hvor pengene opbevares, indtil handlen er faldet endelig på plads, og pengene kan udbetales til sælger. Garanti for købesummen Når udbetalingen deponeres, skal der samtidig stilles en bankgaranti for, at sælger får resten af købesummen senest på overtagelsesdagen. BRFbank kan stille denne bankgaranti. Hjemtagelse af lån Med et LåneBevis i hånden kan du hurtigt bestille konkrete tilbud på lån med pant i ejendommen. For at lånene kan udbetales, og sælger kan få den resterende del af købesummen, skal der tinglyses pantebreve med sikkerhed i boligen. Hvis du benytter BRFkredits TinglysningsService, sørger vi for alt papirarbejdet. Kurssikring af realkreditlån En kurssikring er en aftale om at få udbetalt realkreditlånet til en bestemt kurs til en bestemt dato typisk overtagelsesdagen. Dermed kender du provenuet og din fremtidige husleje. Et realkreditinstitut skaffer penge ved at udstede og sælge obligationer. Obligationerne sælges på Fondsbørsen til markedskurs, og du får pengene. Et realkreditinstitut fungerer altså som en slags mellemmand mellem investorer og låntagere. Skøde Skødet er det endelige dokument, hvor du får tildelt ejendomsretten til en fast ejendom. Det skrives typisk af en advokat eller en ejendomsmægler på grundlag af købsaftalen. Skødet kan være tinglyst ubetinget eller betinget af fx købesummens betaling. Frigivelse af provenu/betaling af restkøbesummen Når alle dokumenter er tinglyst, og handlen i øvrigt er på plads, kan restkøbesummen udbetales til sælger typisk på overtagelsesdagen. Refusionsopgørelse I forbindelse med bolighandlen bliver der normalt udarbejdet en refusionsopgørelse, som er en opgørelse over ejendommens indtægter og udgifter med overtagelsesdatoen som skæringsdag. Refusionsopgørelsen er den sidste mulighed for at udligne eventuelle økonomiske mellemværender mellem køber og sælger. 6

7 I refusionsopgørelsen indgår normalt: Ejendomsskat Grundejerforeningskontingent Oliebeholdning El og vand Fællesudgifter. Hvis du overtager eksisterende lån i boligen (finansieret handel) indeholder en refusionsopgørelse også: Terminsydelser (renterne) Renteindtægter/udgifter på nye lån Kontantregulering på lån Eventuel betaling af ydelse på sælgerpantebrev. Man kan ikke tage kompensationsbeløb for eventuelle fejl og mangler på boligen med i refusionsopgørelsen, medmindre parterne har aftalt det. Begge parter godkender refusionsopgørelsen inden for en aftalt frist. Forskudsregistrering Husk at registrere dine nye lån hos SKAT i forbindelse med køb af bolig, så dit skattekort er tilpasset de nye fradragsforhold. 7