TAGBOLIGER I EKSISTERENDE EJENDOMME - PLANLÆGNING OG LØSNINGER

Transkript

1 TAGBOLIGER I EKSISTERENDE EJENDOMME - PLANLÆGNING OG LØSNINGER

2 Juridiske udfordringer i forbindelse med etablering af tagboliger Juridiske problemstillinger i forbindelse med omdannelse af Hvilke udfordringer kan man støde på? Hvordan løser man dem bedst?

3 Advokat Thomas Marker: Født 1969 (47 år) Advokat siden 1998, SMEjendomme - admnistration med over 70 ejendomme i indre by Kontor i Brolæggerstræde 6, 1211 København K Tlf: /mob

4 Investeringsejendom, A/B og E/F Beslutningsprocessen i A/B og E/F Gode råd CASE - E/F BREDEGRUND

5 Ejer man en udlejningsejendom er det naturligt at se på om man kan optimere med ekstra arealer på lofter. LL 53, stk 5 giver mulighed for at få markedlejen for nyopførte boliger i modsætning til OMK eller Lejedes Værdi kr. 800,- pr m2 ctr kr pr m2. Overvejelser til projektet: Har der tidligere været bolig? Flugtveje? Er lofterne ledige? Erhvervslejere der kan opsiges? Særlige rettigheder? Er der loftsrum til lejere? Kan der etableres beboerrum i kælder? Er der servitutter til hinder? Hjemfaldspligt til kommunene?

6 LL 53 Stk. 5. Endvidere kan fraviges ved udlejning til helårsbeboelse, når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

7 Købsprocessen A/B og E/F I A/B og E/F er det demokratiske spilleregler der gælder: Normalvedtægt i ejerforening: 2. Generalforsamling Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed. Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter 9, stk. 9. Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal. Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal.

8 I E/F OG AB er udsigten til at få en ekstra etage på ejendommen baseret på: Et økonomisk ønske udfra: Større fordelings tal - billigere boligydelse og EF-bidrag En finansieringsmulighed for et nyt tag projekt betalt af køber

9 ELL 7 a Beslutninger om indretning af tagboliger på fællesejendom ved indretning af eksisterende tagetager eller ved påbygning af yderligere etager træffes på generalforsamlingen ved, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal stemmer herfor. Stk. 2. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter bestemmelsen i stk. 1 har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal, afholdes ny generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal.

10 U Ufr 2003 TBB V.L.D. 26. november 2002 i anke 6. afd. B Altanprojekt kunne besluttes efter ejerforenings vedtægters bestemmelse om kvalificeret flertal. En ejerforening havde på en ekstraordinær generalforsamling med kvalificeret flertal vedtaget bestyrelsens forslag om påbygning af altaner ved de øverste lejligheder. Nogle medlemmer af ejerforeningen anlagde sag mod ejerforeningen med påstand om, at beslutningen ikke var gyldigt vedtaget. De pågældende anførte bl.a., at projektet var af så indgribende karakter, at forslaget alene kunne vedtages ved enstemmighed. Byretten fandt, at et kvalificeret flertal var tilstrækkeligt, og lagde herved vægt på, at altanprojektet skulle være udgiftsneutralt for dem, der ikke var involveret i projektet, og at der ikke var grundlag for at antage, at der var risiko for, at altanerne i fremtiden ville påføre sagsøgerne væsentlige udgifter. Byretten lagde endvidere vægt på, at det ikke kunne antages, at altanerne medførte væsentlige indbliksgener, og endelig på, at bygningens udseende ikke var blevet væsentligt forringet. Landsretten anførte, at afgørelsen om, hvorvidt altanprojektet kunne gennemføres uden enstemmighed, beroede på en helhedsvurdering af, hvor indgribende en karakter beslutningen havde haft for medlemmerne. Heri måtte bl.a. indgå, at altanprojektet, der tilsigtede at muliggøre, at alle lejligheder kunne - men ikke skulle - pålægges at have altan, efter ejendommens karakter i sig selv fremstod som naturligt. Det kunne ikke anses for godtgjort, at altanerne havde medført nogen væsentlig arkitektonisk forringelse af ejendommen, og det var heller ikke påvist, at altanerne havde medført væsentlige udsynshindringer, at den valgte konstruktion var uforsvarlig eller i øvrigt i sig selv geneforvoldende, og det oplyste om 2 tilfælde af vandskade kunne ikke føre til andet resultat. Landsretten tiltrådte herefter - og i øvrigt af de af byretten anførte grunde - at altanprojektet ikke havde været af en sådan indgribende karakter, at det ikke kunne besluttes efter vedtægternes bestemmelse om kvalificeret flertal.

11 Normalvedtægt for andelsboliger: FLERTAL 23. Stk 1. Beslutninger, der ikke er omfattet af stk. 2, 3 eller 4, kan, sa fremt mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, vedtages med simpelt flertal..... Stk 3 Beslutning om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kan kun vedtages med et flertal pa mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret pa generalforsamlingen, men opna s et flertal pa 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og pa denne kan forslaget vedtages med et flertal pa mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret.

12 Velerhvervede rettigheder: En uskreven foreningsretlig grundsætning, som giver andelshavere særlige rettigheder enten gennem vedtægter, men også ved praksis i foreningen. Sådanne rettigheder kan kun fratages, såfremt alle berørte giver samtykker hertil. KILDE: ABF

13 punkt 147 Boligtilvækst/-fortætning på Frederiksberg Mindre om- og tilbygninger, huludfyldninger og ekstra etager, der kan gennemføres uden planproces, har med andre ord marginal betydning for befolkningsudviklingen, så længe det har det idag kendte omfang. Til gengæld kan de have en konsekvens for by- og boligkvaliteten. Derfor foreslår forvaltningen i de tilfælde at lade en tilladelse til fortætning bero på, hvilke effekter projektet har for den omgivende by og i forhold til Frederiksberg Kommunes målsætninger. Forhindring: FREDERIKSBERG: Referat til mødet i By- og Miljøudvalget den 2. maj 2016 kl. 19:30 Hvis projektet kan gennemføres, uden der mistes bevaringsværdier, og der samtidig tilføjes andre værdier som fx øget tilgængelighed, forskønnelse og mere tidsvarende boliger, så taler det for en tilladelse. Hvis der til gengæld ikke sker forbedringer set i byens perspektiv, men måske endda tabes kvaliteter, så anbefaler forvaltningen tilbageholdenhed. Samme tilgang anbefales for de projekter, der etableres i eksisterende bygningsmasse uden at tilføje yderligere bygningskvadratmeter. Det kan fx dreje sig om indretning af bolig i eksisterende tagetage eller udvidelse af underliggende bolig i uudnyttet tagetage. Igen anbefales en vurdering, der vægter hvad byen får til gengæld, fx øget tilgængelighed, mere tidsvarende boligindretning eller lignende. Da projekter i eksisterende bygningsmasse både har marginal effekt på befolkningsudviklingen, og som regel også lille betydning for den ydre fremtoning, kan hensynet til individuelle beboeres behov, inddrages i vurderingen. Her bør dog nok skelnes mellem ønsker om mere plads og ønsker om bedre afkast.

14 Anbefaling: Investor: Få en god dialog med foreningen og administrator Undervurder ikke de demokratiske processer i A/B og E/F Hør de underliggende lejligheder om de vil udvide opad I E/F - indhent uvildige vurderinger på prisen I A/B - få revisor til at beregne ny andelskrone og boligafgift Hold gerne orienteringsmøder inden GF Gå til GF med fuldmagter - quorumskrav E/F - Få Landinspektør på banen tidligt så evt relaksation kan undgås Skjul intet - på GF sidder der altid en med en klog onkel