Forslag til ny ejerlejlighedslov og ny normalvedtægt

Transkript

1 Forslag til ny ejerlejlighedslov og ny normalvedtægt Mette Haagensen Juridisk konsulent Ejendomsforeningen Danmark Morten Østrup Møller Juridisk direktør Ejendomsforeningen Danmark

2 Dagens program 1. Udvalgets baggrund og formål 2. Nedslag på væsentligste lovændringer 3. Ny normalvedtægt 2

3 Baggrund 50 års fødselsdag med masser af knopskydninger Reglerne var utidssvarende Ejerforeninger fødes i nybyggeri modsat det første rush

4 Formål Udarbejde forslag til ny tidssvarende lov Vurdere behovet for opretholdelse af en normalvedtægt Evt. udarbejde ny normalvedtægt Analysere konsekvenserne ved fjernelse eller lempelse af opdelingsforbuddet for Ejendomme opført før 1966 Ejendomme ejet af andelsboligforeninger Landbrugsejendomme

5 Udvalgets sammensætning 2 juridiske professorer 2 økonomiske eksperter 3 repræsentanter for Regeringen (Erhvervsministeriet, Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen samt Finansministeriet 7 repræsentanter for interesseorganisationerne Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, LLO, ABF, Finans Danmark, Landinspektørerne, Danske Advokater, KL

6 Resultatet Enighed Lovudkast med bemærkninger Konsensus om næsten alle bestemmelser Nyt udkast til normalvedtægt Uenighed Opdelingsforbuddet Mangler Vejledning udarbejdes af embedsmændene??

7 Opdelingsforbuddet Enighed om lempelse for Erhverv + 2 boliglejligheder Stort flertal for ophævelse af forbuddet for andelsboligforeninger i ejendomme opført efter 1966 Stor tilslutning til Lempelse af forbuddet for småhuse Regeringen, ED, Landinspektørerne og de økonomiske eksperter Advokaterne, Finans Danmark, de juridiske professorer undlod generelt at tage stilling KL, LLO og ABF var generelt mod lempelser i opdelingsforbuddet

8 Nedslag i den nye lov Begrebsdefinitioner i lovens 2 skal hjælpe med opdeling, videreopdeling etc. Ejerlejlighed, Ejerforening, Ejendom, Bygning, Opdeling, Videreopdeling, Ændring (i modsætning til videre opdeling) Reglen om døde fordelingstal afskaffes Generalklausul i 4 den foreningsretlige lighedsgrundsætning omsat til

9 Nedslag i den nye lov Præcisering af retsvirkningerne for tinglysning - 5, stk. 3 Tinglysning kun gyldighedsbetingelse mod aftaler om ejendommen og retsforfølgning Ekstingveres fravigelser fra normalvedtægten for én lejlighed ekstingveres den for alle Lettere adgang til tinglysning - 5, stk. 4

10 Nedslag i den nye lov Præcise regler for adgang til ejerlejligheden - 8 For Ejerlejlighedsforeningen For under-, over- og naboer med relevant ærinde Nye sanktioner for uefterrettelige ejere - 9 Bod på kr. Dobbelt bod ved fortsættelse Domstolsprøvelse ved indsigelse Bod er bod reducerer ikke evt. erstatningskrav

11 Nedslag i den nye lov Eksklusion - 10 Kvalificeret flertal Obligatorisk prøvelse ved domstolene ved indsigelse Stævning skal tinglyses på ejendommen Ejer får 6 måneder til salg Herefter tvangsauktion på foreningens foranledning

12 NY NORMALVEDTÆGT 12

13 Nuværende normalvedtægt 1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse 2. Generalforsamling 3. Ordinær generalforsamling 4. Forslag 5. Ekstraordinær generalforsamling 6. Stemmeret og fuldmagt 7. Dirigent og referat 8. Bestyrelsens medlemmer 9. Bestyrelsens pligter 10. Administration 11. Tegningsret 12. Opsparing til vedligeholdelse (grundfond) 13. Revision 14. Årsregnskab 15. Vedligeholdelse 16. Udlejning 17. Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) 13 Forslag til ny struktur for normalvedtægt 1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse 2. Generalforsamling 3-7. Stemmeregler 8. Generalklausul 9. Ordinær generalforsamling 10. Forslag 11. Ekstraordinær generalforsamling 12. Adgang, stemmeret og fuldmagt 13. Dirigent og referat 14. Bestyrelsen 15. Bestyrelsens møder 16. Bestyrelsens pligter 17. Bestyrelsens kommunikation med ejerne 18. Administration 19. Tegningsret 20. Revision 21. Årsregnskab 22. Bod 23. Eksklusion 24. Overførelse af udlejerbeføjelser 25. Kapitalforhold 26. Ejerforeningens vedligeholdelsespligt 27. Ejernes vedligeholdelsespligt 28. Tilsidesættelse af vedligeholdelsespligten 29. Adgang og reetablering 30. Udlejning 31. Sikkerhedsstillelse

14 Ikrafttræden: Nye ejerforeninger Eksisterende ejerforeninger med tinglyst særvedtægt Eksisterende ejerforeninger med tinglyst normalvedtægt 2004 Eksisterende ejerforeninger uden tinglyst vedtægt 14

15 Indledning, formål, medlemskab, hæftelse 1 Indledning, formål, medlemskab og hæftelse - Opdeling af emnerne i selvstændige stykker - Medlemskab: De til enhver tid værende ejere - Hæftelse: Solidarisk, subsidiær, pro rata 15

16 Øverste myndighed 2 Generalforsamling - Ejerforeningens øverste myndighed - Afstemningsregler udskilles til selvstændige bestemmelser 16

17 Stemmeregler 3 Simpelt flertal - Beslutninger af sædvanlig karakter - Der følger naturligt af foreningsforholdet Eksempel: - Valg til bestyrelse - Godkendelse af regnskab - Vedligeholdelsesplan - Udførelse af nødvendige vedligeholdelsesarbejder - Budget for det kommende år Kun flertal efter fordelingstal af de afgivne stemmer Ej quorum-krav 17

18 Stemmeregler 4, stk. 1 2/3-flertal - Beslutninger om væsentlige forhold Oplistede forhold: 1. Vedtægtsændringer 2. Begrænsning af ret til korttidsudlejning 3. Sikkerhedsstillelse, jf Fordeling af forbrugsudgifter i forhold til faktisk forbrug Quorumkrav: - Mindst 2/3 af ejerne i E/F efter fordelingstal og antal 18

19 Stemmeregler 4, stk. 2 2/3-flertal - Beslutninger om væsentlige og varige ændringer Eksempler: 1. Elevator- og altanprojekter + udgifter fordeles til de der får nytte 2. Salg af fællesejendom + evt. justering af fordelingstal for køber 3. Eksklusiv brugs- eller benyttelsesret, hvis uopsigelig i > 5 år 4. Indretning af nye tagboliger Quorumkrav: - Mindst 2/3 af ejerne i E/F efter fordelingstal og antal 19

20 Stemmeregler 5 Fornyet generalforsamling ved 2/3-flertal - Videreførelse af 2 x 2/3-flertal Ikke quorum ved 2. afstemning: - Vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal 20

21 Stemmeregler 6 9/10-flertal Undtagelse fra krav om enstemmighed eller samtykke Eksempel: - Salg af større grundarealer - Betydelige fælles bestanddele Krav: - At der ikke pålægges nogle ejere en større byrde Quorum: - 9/10 af ejerne i E/F efter fordelingstal og antal 21

22 Stemmeregler 7 Vetoret - Samtykkeregel for de der stilles dårligere Oplistede forhold: - Forskydning af retsstillingen - Indskrænkning af særrettigheder - Yderligere forpligtelser Krav: - Almindeligt flertal i henhold til 4 eller 6 + samtykke Undtagelse: - Mindre justeringer af fordelingstal, som er nødvendige, jf. 6 22

23 Generalklausul 8 Generalklausul - Beskyttelse af minoritetsejeren - Aftaleloven 36 Urimelige aftaler - Stemmebegrænsningsreglen i EJL 2, stk. 4 Eksempler: - Urimelige fordelingstal - Misbrug af majoritet - Beslutning til utilbørlig ulempe for nogle ejere Retsvirkning: - Ugyldighed 23

24 Generalforsamling processuelle regler Videreførelse af gældende regler, dog: 9 Ordinær generalforsamling - Skal afholdes senest 6 måneder efter regnskabsårets afslutning 10 Forslag - Bestyrelsen har ret til at få et emne behandlet på GF - Ikke bindende beslutning om punkter, der ikke har været på dagsordenen U: Alle ejere er til stede og samtykker 24

25 Generalforsamling processuelle regler Videreførelse af gældende regler, dog præcisering: 11 Ekstraordinær generalforsamling - Indkaldelsen skal vedlægges nødvendig bilag 25

26 Generalforsamling processuelle regler 12 Adgang, stemmeret og fuldmagt Adgang - Ikke reguleret i nuværende normalvedtægt - Oplistning af hvilke personer, der har adgang Stemmeret - Flere ejere af 1 lejlighed Stemmer i forening Formodet fuldmagt til fremmødte ejere til at repræsentere begge U: Med mindre bestyrelsen inden GF er blevet meddelt andet Fuldmagt - Kun 1 fuldmagt pr. mødedeltager 26

27 Dirigent og referent Videreførelse af gældende regler, dog præcisering: 13 Dirigent og referent - Referat udarbejdes med gengivelse af beslutninger og væsentlige drøftelser - Gøres tilgængeligt senest 4 uger efter GF 27

28 Bestyrelsens sammensætning 14 Bestyrelsen - Mindst to medlemmer foruden formanden - U: E/F med 3 eller færre medlemmer Modifikationer Valgbar: - Ejer kan give lejer fuldmagt til at kunne vælges til bestyrelsen - Juridisk person kan give fuldmagt til fysisk repræsentant 28

29 Bestyrelsens arbejde Videreførelse af gældende regler med præciseringer: 15 Bestyrelsens møder - Almindelige regler for mødeafholdelse og beslutningsdygtighed - Formandens stemme er ikke afgørende 16 Bestyrelsens pligter - Forsvarlig varetagelse af E/F s anliggender - Krav om bestyrelsesansvarsforsikring U: Hvis GF beslutter der ikke skal tegnes forsikring 29

30 Kommunikation 17 Bestyrelsens kommunikation med ejerne - Elektronisk kommunikation er tilladt - Ejerne har pligt til at holde E/F opdateret med korrekt - Formodningsregel om fremkomst ved brug af senest oplyste - Mulighed for fritagelse for digital post - Hjemmel til opkrævning af gebyr for papirudskrift af meddelelser 30

31 Administration, tegningsret, revision, årsregnskab Videreførelse af gældende regler, dog præcisering: 18 Administration - Ej quorumkrav ved GF-beslutning om administrator 19 Tegningsret - To bestyrelsesmedlemmer i forening 21 Årsregnskab - Kalenderår, med mindre GF beslutning om andet 31

32 Sanktionsmuligheder 22 Bod - Bod på op til kr Fordobling af bod, hvis fornyet overtrædelse på trods af bod Eksempel: - Retsstridig udlejning - Tilsidesættelse af god skik og orden 32 - Grov støjende eller truende adfærd, vold eller vanrøgt - Oftere gentagne misligholdelse, trods påmindelse Formalia: - GF-beslutning: Mindst 2/3-flertal af ejerne i E/F (fordelingstal + antal) - 14 dages frist for underretning til ejer efter GF (uanset om fremmødt) - Indsigelsesmulighed i 6 uger efter underretning - 6 ugers frist for anlæggelse af retssag, hvis fastholde kravet - Bod reducerer ikke E/F s erstatningskrav

33 Sanktionsmuligheder 23 Eksklusion - I stedet for fraflytning Eksempel: - Grov pligtforsømmelse - Retsstridig udlejning, grov støjende eller truende adfærd, vold eller vanrøgt - Grov gentagen misligholdelse trods påkrav Formalia: - GF-beslutning med mindst 2/3-flertal af ejerne (Fordelingstal + antal) - Mulighed for 2 x 2/3-flertal, hvis ej nok fremmødte - 14 dages frist for underretning af den ekskluderede (uanset fremmøde) - Anlæggelse af retssag senest 6 uger efter GF-beslutning U: Hvis skriftlig anerkendelse inden fristudløb - Tinglysning af eksklusionsbeslutning på lejlighedens blad i tingbogen 33

34 Sanktionsmuligheder 23 Eksklusion Retsvirkning over for ejer: - Afhændelse af lejligheden inden 6 måneder efter endelig dom (ankefristens udløb) - Mulighed for tvangsauktion, hvis fristen ikke overholdes 34

35 Udlejer beføjelser 24 Overførsel af udlejer beføjelser - Kun ved retsstridig adfærd - Udlejer har 3 måneder til selv at reagere før E/F kan reagere - Ret til at opsige eller ophæve 35

36 Kapitalforhold 25 Kapitalforhold - Præciserer muligheden for opsparing i E/F - Reglerne om grundfond er ophævet 36

37 Vedligeholdelsespligt Videreførelse af gældende regler, dog præcisering: 26 Ejerforeningens vedligeholdelsespligt - Uddybning af udvendig vedligeholdelse - E/F s pligt til at reparere skade i lejligheder, når E/F s ansvar 27 Ejernes vedligeholdelsespligt - Uddybning af indvendig vedligeholdelse - Forbud mod forandring af fælles bestanddele uden tilladelse - Erstatningsansvar for installationer 37

38 Vedligeholdelsespligt 28 Tilsidesættelse af vedligeholdelsespligten - Placering af ansvar ved manglende vedligeholdelse 38

39 Mulighed for adgang 29 Adgang og reetablering - Udvidet mulighed for adgang, når nødvendigt - Både E/F eller anden ejer - Ret til adgang uden varsel, hvis uopsættelig skade - Krav om retablering, hvis indgreb 39

40 Udlejning 30 Udlejning - Underretningspligt for ejer - Lejerinfo + egen kontaktinfo - Definition af korttidsudlejning - Kortere end 31 dage - Ikke mulighed at forbyde korttidsudlejning helt - Op til 4 separate udlejninger - Sammenlagt 30 dage i alt pr. kalenderår 40

41 Sikkerhedsstillelse 31 Sikkerhedsstillelse - Kr

42

43 Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K Havnegade 2 A 8000 Aarhus C