Principper for boligtilvækst/ og -fortætning

Transkript

1 Notat 2. juni 2016 Sagsbeh.: TJRB J.nr.: P By Byggeri og Ejendomme Principper for boligtilvækst/ og -fortætning Ved temadrøftelsen i By- og Miljøudvalget og Bolig- og Ejendomsudvalget d. 5. maj 2016 anmodede udvalgene forvaltningen om at opstille forslag til principper for boligtilvækst/-fortætning i eksisterende bygningsmasse og ved nybyggeri, som tager hensyn til geografiske forhold, befolkningssammensætning mv. Baggrund Frederiksberg er en tæt by med mange urbane kvaliteter, herunder bevaringsværdige bygninger og landskab samt et aktivt byliv, der bl.a. er kendetegnet ved et mangfoldigt butiksliv. Frederiksberg er således en attraktiv kommune for bosætning og ejendomsinvestering og har landets højeste gennemsnitlige kvadratmeterpriser. På den baggrund er der stor efterspørgsel fra såvel borgere som developere efter at udvikle endnu flere boligkvadratmetre og endnu flere boligenheder. Befolkningsstatistikken viser, at det kun er byudviklingsområdernes udvikling og andre helt store byggerier, der påvirker befolkningsudviklingen i nævneværdig grad. Bortset fra disse har nybyggeri og omdannelser i den eksisterende bygningsmasse hidtil kun haft en mindre effekt på befolkningstallet. Befolkningstilvæksten styres primært af andre faktorer som familiemønstre og flyttepræferencer. Beslutninger om ny bebyggelse, omdannelser og konverteringer bør derfor primært træffes ud fra hensyn til bykvaliteten. Mindre om- og tilbygninger, huludfyldninger og ekstra etager, der kan gennemføres uden planproces, har med andre ord marginal betydning for befolkningsudviklingen, så længe det har det i dag kendte omfang. Til gengæld kan de have en konsekvens for by- og boligkvaliteten.

2 Typer af boligtilvækst/-fortætning Grundlæggende kan man inddele fortætning i tre kategorier: Flere mennesker i samme bolig, fortætning indenfor den eksisterende bygningsmasse og fortætning gennem nybygning og tilbygninger. Som kommune er det ikke muligt at regulere, hvorvidt der bliver flere mennesker i samme bolig, og dette punkt er derfor blot til konstatering. A. Flere mennesker i samme bolig B. Eksisterende bygningsmasse 1. Ny bolig i eksisterende tagetage 2. Udvidelse af underliggende bolig i eksisterende tagetage 3. Konvertering af liberalt erhverv ofte 1. sal ved hovedstrøg og Z-et 4. Konvertering af butikslokaler til bolig 5. Konvertering af baghuse til nye boliger 6. Opdeling af eksisterende boliger C. Nybyggeri 1. Ny bebyggelse 2. Infill huludfyldning 3. Onfill ekstra etage på eksisterende bebyggelse 4. Tilbygninger med indretning af nye boliger Frederiksbergs syv kvarterer Frederiksberg er i kommuneplanlægningen inddelt i syv kvarterer med hver sine hovedtræk, og derudover tales der om øst og vest for Fasanvejslinjen. 1. Det Centrale Frederiksberg med bymidten, Frederiksberg Have og Søndermarken 2. Det vestlige Frederiksberg syd for Peter Bangs Vej 3. Det vestlige Frederiksberg omkring Finsensvej 4. Kvarteret omkring Femte Juni Plads og Fuglebakken 5. Kvarteret omkring Svømmehallen og Nord for Godthåbsvej 6. Det østlige Frederiksberg mellem Falkoner Alle og Søerne 7. Det østlige Frederiksberg mellem Gammel Kongevej og Vesterbrogade 2

3 Fasanvejslinjen Øst for Fasanvejslinjen er befolkningstætheden markant højere end vest for. Der er således et langt større pres på parkerings- og opholdsarealer i den østlige del af kommunen. Områderne 6 og 7 har desuden en høj andel af store boliger (se fig. 1), dvs. der er et stort potentiale for vækst i befolkningstallet, ved at der bor flere i samme bolig. Boligstatistikken viser da også, at husstandsstørrelsen i disse områder er stigende (se fig. 2). Fig. 3 viser, at befolkningstilvæksten øst for Fasanvejslinjen har været større end vest for i perioden selvom langt det meste byudvikling er foregået i den vestlige del. I den østlige del af kommunen er der således en vækst i befolkningstallet og potentiale for mere som ikke lader sig regulere politisk. Det taler for tilbageholdenhed med at godkende yderligere fortætningsprojekter i området, der vil lægge mere pres på parkerings- og opholdsarealer. Fig. 1 3

4 Fig. 2 Fig. 3 4

5 Principper Til vurdering af projekter med boligtilvækst og -fortætning på Frederiksberg er der udarbejdet nedenstående principper. Konkrete vurderinger enten gennem lokalplanproces eller i byggesagsbehandlingen foretages på baggrund af disse principper, når et byggeønske kræver nyt plangrundlag eller dispensation. Vurdering af projekter med boligtilvækst/-fortætning skal bero på Frederiksberg Kommunes målsætninger og hvilke effekter, projekterne har for den omgivende by. I større projekter inddrages befolkningsmæssige konsekvenser i vurderingen Beslutninger om mindre nybyggeri, omdannelser og konverteringer bør primært træffes ud fra hensyn til bykvalitet. Såfremt der ikke mistes bevaringsværdier, og projektet samtidig tilføjer andre værdier som fx øget tilgængelighed, forskønnelse og mere tidssvarende boliger, taler det for en tilladelse. Hvis der til gengæld ikke sker forbedringer set i byens perspektiv, men måske endda tabes kvaliteter, herunder væsentlige bevaringsværdige værdier taler det for tilbageholdenhed. Frederiksberg Kommune har en målsætning om at værne om bylivet og den blandede by. Frederiksberg ønsker desuden at være en vidensby, der tilskynder til iværksætteri og opstart af virksomheder. Begge dele kan fremmes ved at fastholde muligheder for små og mellemstore erhverv i bybilledet. Det taler for tilbageholdenhed med konverteringer fra erhverv til bolig. Konverteringer fra erhverv til bolig vil ofte betyde, at der skal stilles andre krav til parkering, opholdsarealer, støj mm. Det er derfor vigtigt, at der tages konkret stilling i hvert enkelt tilfælde. Generelt er der en udfordring i forholdt til parkering og opholdsarealer, når boligudbuddet udvides indenfor det eksisterende bebyggede areal. Dispensationer afhænger af en konkret vurdering. Når der er tale om dispensationer fra en lokalplans friarealkrav er adgangen til dispensationer begrænset, idet Natur- og Miljøklagenævnet kan udlægge det som brud på lokalplanens principper. Der er et stort pres på parkerings- og opholdsarealer i den østlige del af byen, samtidig med at der er og har været en stor stigning i befolkningstallet, som ikke skyldes byggeprojekter. For ikke at lægge yderligere pres på området udvises tilbageholdenhed med dispensationer fra friareal- og parkeringskrav øst for Fasanvejslinjen, omfang og placering i byen skal indgå i vurderingen. 5