Colliers STATUS 1. kvartal 2014

Transkript

1 Colliers STATUS 1. kvartal 1 ØKONOMI Positiv men beskeden vækst Tallene for nationalregnskabet viser positiv økonomisk vækst i både. og. kvartal i 1. Det forventes, at væksttallene i. kvartal også vil være positive. I starten af 1 var der imidlertid negativ vækst, så samlet forventes det, at væksten i 1 kun bliver ca.,. De fleste økonomiske analyser peger på en vækst på ca. 1, om året i 1 og 1. Årene siden finanskrisen har været præget af meget moderat vækst frem for høj vækst, hvilket man ellers har set efter nogle af de tidligere økonomiske lavkonjunkturer. En væsentlig årsag til, at væksten er så forholdsvis beskeden, er, at væksten i det private forbrug har været ret begrænset trods skattelettelser, lav inflation og højere forbrugertillid. Noget af forklaringen på den øgede opsparing skal findes i det forhold, at en del af opsparingen er sket i bundne midler som pensionsopsparinger. Samtidig mangler mange formentlig stadig den sidste tryghed i et sikkert boligmarked og et trygt jobmarked. Inflationen har været rekordlav i 1, blandt andet på grund af lavt lønpres, afgiftslettelser og prisfald på energi. Med et niveau på, er det de laveste prisstigninger siden 1. Det forventes, at inflationen vil stige igen i 1. Boligmarkedet viser meget beskeden fremgang, som er meget ulige geografisk fordelt med stigninger i priserne for ejerlejligheder i de store byer og tilbagegang eller stilstand for huspriserne i store dele af Danmark. Arbejdsmarkedet er i bedring med en stigning i beskæftigelsen og et fald i den sæsonkorrigerede bruttoledighed. Sidstnævnte har i hele efteråret 1 ligget på,, mens den i efteråret 1 lå på godt. Dansk Jobindex, som opgør antallet af nye jobannoncer på internettet og dermed er en indikator på det fremtidige arbejdsmarked, viser også positive tendenser med en forholdsvis 1 kraftig stigning i annoncer fire måneder i træk. Antallet er det højeste siden, men det er stadig meget lavere end i efteråret, hvor det toppede. Fremgangen i jobannoncer er sket både inden for det offentlige og i den private sektor. Det går, fornuftigt, med eksporten, 1, som har været 1,med til at trække den 1 økonomiske vækst, som vi trods alt har set siden ÅRLIG REALVÆKST -1 - I BNP -, -, 1 1,1 1, 1,, -, Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. [email protected] Direkte Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på information i rapporten. > Markedsviden ,, 1, -, -, 1, 1,1 1, 1,, -, Kilde: Danmarks Statistik statistikbanken.dk og Danmarks Nationalbank Note: 1, 1 og 1 er baseret på skøn. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 1

2 STATUS Investering > 1. kvartal 1 INVESTERINGER God investeringslyst Den største investeringslyst er fortsat inden for boligejendomme, først og fremmest beliggende i de større byer, hvor der er befolkningsvækst. Markedet for boligudlejningsejendomme er nærmere analyseret i afsnittet herom på næste side. 1 Generelt er alle processer på transaktionsmarkedet stadig meget langvarige og kan trække ud og eventuelt 1 falde helt fra hinanden sent i forløbet, fx på grund af problemer med den manglende finansiering. På ejerboligmarkedet er 11 opsplitningen af Danmark i det centrale Danmark og udkantsdanmark i øjeblikket et hot emne. Det er i stigende grad svært at få finansieret køb af boliger, 1hvis de ikke er beliggende i en større by eller i nærheden heraf. Den manglende finansiering er med til at lægge et yderligere pres på priserne som en del af en nedadgående spiral. Det samme gør sig til en vis grad gældende på erhvervsejendomsmarkedet og investeringsmarkedet. Den igangværende centralisering af den økonomiske aktivitet i Danmark betyder, at mange investorer i øjeblikket søger ejendomme beliggende i disse områder. Samtidig er det her, at det er lettest at få finansiering. Hvis den økonomiske situation i Danmark som ventet bliver forbedret, og investorerne derfor også fortsat har øget investeringslyst, kan det betyde, at efterspørgslen spreder sig til et større geografisk område. Det har der allerede været eksempler på fra nogle typer af investorer, der køber ret risikofyldte ejendomme til høje afkast, for eksempel inden for industri- og logistiksektoren. Sådanne investeringer kræver typisk en aktiv ejendomspleje, tæt dialog med kunderne og blik for alternative anvendelser. Investorerne efterspørger også primært beliggende kontorejendomme. Udbuddet er imidlertid begrænset, hvilket begrænser antallet af transaktioner. Der er fortsat stabil efterspørgsel efter dagligvarebutikker, som giver et pænt og stabilt afkast. Nogle af de større aktører er begyndt at udbyde nye ejendomme med 1-års lejekontrakter, hvilket er meget populært hos investorerne og muligvis bliver den nye standard. Hidtil har 1-års lejekontrakter været det normale. Lejeniveauet 1 i lejekontrakterne er ofte ret højt sammenlignet med alternative anvendelser, hvorfor de års ekstra binding er af høj værdi. De lange renter er steget noget gennem 1, mens den korte rente fortsat er lav. 1 TRANSAKTIONER Omfatter erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end lejligheder Mia. kr. 1 Mia. kr RENTEUDVIKLINGEN I DANMARK... Pengemarkedsrente CIBOR, løbetid måneder 1-årig statsobligation og Colliers Note: 1 er et estimat baseret på tal for de to første kvartaler i COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

3 Private, inkl. I/S 1 STATUS Bolig > 1. kvartal 1 BOLIG Stor interesse for boligejendomme Et bredt udsnit af investorerne i Danmark ønsker at investere i boligudlejningsejendomme. Segmentet er populært, blandt andet på grund af lav tomgang, forventet lav risiko, finansieringsvillighed mv. Efterspørgslen efter boligejendomme kommer fra meget forskellige investorer. De udenlandske investorer og de danske institutionelle investorer køber typisk større ejendomme, porteføljer og projekter og oftest i de større byer. Mindre ejendomsselskaber og private investorer køber også boliger, men det er oftere mindre ejendomme i en lang række danske byer. Ca. halvdelen af de danske boligejendomme (målt på baggrund af den offentlige ejendomsværdi) ejes i dag af selskaber. ne fylder en noget større andel blandt køberne i 1 nemlig 1. I alt blev der solgt ca. boligejendomme (selskabshandler undtaget). Med tilbudspligten får beboerne mulighed for at købe boligejendomme, når et salg til en investor er gennemført. I mindre end tilfælde benyttede beboerne sig af denne mulighed i 1. Til sammenligning benyttede beboerne sig af denne mulighed mere end gange i, da der var mest fart på ejendomsmarkedet. Dengang blev der solgt over 1. boligejendomme om året, og mere end hver fjerde gang en ejendom blev solgt, blev den transformeret til en andelsboligforening. Fokus på de større byer I disse år vokser befolkningen i de større byer noget hurtigere end for Danmark som helhed, hvilket giver ekstra efterspørgsel efter boliger. Specielt i har befolkningsvæksten været høj siden. Den eneste af de store byer, som har lavere befolkningsvækst end Danmark som helhed, er. Tidligere var trenden noget anderledes i årene frem til var der ikke på samme måde højere befolkningsvækst i de store byer. Ifølge befolkningsprognosen fra Danmarks Statistik forventes befolkningen fortsat at vokse i de større byer. I s by forventes det, at befolkningen vil vokse til ca.. i, mens befolkningen i forventes at vokse til knap.. Omregnet svarer det til, at befolkningen i vokser med ca.. personer om året, mens vokser med ca.. personer om året. EJERFORDELING FOR BOLIGEJENDOMME Ejerfordeling alle boligudlejningsejendomme 1 Kilde: Ejendomsdatabasen og Colliers Note: Ejerfordeling Værdi målt på alle ejendomme baggrund boligudlejningsejendomme af den solgt offentlige i 1vurdering. Omfatter boligejendomme med mindst lejligheder. Andelsboliger og almene boliger ikke medregnet. 1 1 Private, Private, inkl. inkl. I/S I/S 1 EJERFORDELING FOR BOLIGEJENDOMME SOLGT I 1 Ejerfordeling ejendomme solgt i Private, inkl. I/S Private, inkl. I/S Kilde: Ejendomsdatabasen og Colliers Note: Værdi målt på baggrund af den offentlige vurdering. Omfatter boligejendomme med mindst lejligheder. Andelsboliger og almene boliger ikke medregnet. BEFOLKNINGSPROGNOSE Antal personer Byen Kbh Kbh omegn COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

4 STATUS Bolig > 1. kvartal 1 Efterspørgslen efter boliger afspejles i de større byer i prisen for ejerlejligheder. Mens boligpriserne generelt på landsplan er meget stabile, er priserne på ejerlejligheder begyndt at stige i de større byer. Kvadratmeterpriserne er højest i og, og her er de yderligere steget i 1. Historisk har der desuden været en tæt sammenhæng mellem priserne på ejerlejligheder og boligudlejningsejendomme, da de begge afspejler efterspørgslen efter boliger. Desuden er det i visse tilfælde muligt at sælge lejlighederne i investeringsejendommene som ejerlejligheder. IPD Dansk Ejendomsindeks måler afkastet fra investeringsejendomme hos medlemmerne. Medlemmerne tæller primært institutionelle investorer, og indekset omfatter i alt ca. 1. ejendomme fordelt i hele Danmark. Boligejendommene dækker ca. 1 af den samlede ejendomsværdi. Afkastet opgøres som summen af det direkte afkast og værditilvæksten. Sidstnævnte har varieret meget i de 1 år, som indekset dækker. Priserne på boligejendomme steg dramatisk i og stort set samtidig med at priserne på ejerlejligheder steg. Trekantområdet Det () direkte afkast for boligejendomme er noget lavere end for de øvrige ejendomstyper i indekset. I 1 var det direkte afkast for boliger således,, mens for eksempel kontorer gav,, og butikker gav, i direkte afkast. 1 1 MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME PR. 1. JANUAR 1 Ejendomme taget i brug i 1 eller senere. Bedste beliggenhed Kr. pr. m ekskl. drift AFKASTKRAV MARKEDSLEJE Kr. pr. m² pr. år ,. kantområdet (),,,,, 1 1 Procent Kilde: Colliers MarkedsPULS UDVIKLINGEN I EJERLEJLIGHEDSPRISER Kr. pr. m² Trekantområdet s omegn by Hele landet Kilde: Boligmarkedsstatistikken, Realkreditrådet COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

5 KONTOR Mindste Stigende tomgang Tomgangen for kontorer er vokset til 1, på landsplan, hvilket er en stigning på, procentpoint siden forrige kvartal og det højeste niveau registreret i statistikken. Stigningen er primært sket i hovedstadsregionen både i by og s omegn. Den højeste registrerede tomgang findes i s omegn, hvor den er målt til 1,. Tomgangen har altså nu bevæget sig over de 1, efter at den de sidste to år har ligget mellem og 1. Med forventning om en forbedret økonomi forventes det også, at tomgangen ikke vil stige væsentligt mere. Det går noget hurtigere med udlejningen af de mindre kontorlokaler end de store. De store virksomheder synes stadig at vente på mere sikre tider, før de for alvor vælger nye lokaler. I og Nordsjælland er der kommet en del flere store ledige lejemål. Det kan afspejle, at nogle virksomheder nu tager hul på processen med at relokalisere sig og derfor udbyder deres tidligere lokaler til salg eller leje. Det er stadig lejers marked, forstået på den måde at der forhandles om alle vilkår i form af indretning, trappeleje, eventuelle lejefri perioder mv. Basislejen fastholdes dog oftest på et nogenlunde stabilt niveau måske fordi udlejerne i stigende grad er bevidste og realistiske om, hvilket lejeniveau der rent faktisk er realistisk. Der er markant forskel på markedslejen i nybyggede og allerede eksisterende ejendomme. De nye ejendomme kan skræddersys Trekantområdet til den enkelte () virksomheds behov, og driftsomkostningerne kan minimeres. Vi har i Colliers MarkedsPULS opjusteret markedslejen, dels i det centrale, dels i Ørestaden. I er der konkrete referencer, der indikerer, at markedslejen er steget. Lejeefterspørgslen koncentrerer sig om midtby. For Ørestaden gælder 1 det, at bydelen 1 for alvor er blevet etableret og er et værdigt alternativ til andre bydele i.,, Højeste 1 ANDELEN 1 AF LEDIGE LOKALER INDEN FOR KONTOR PR. 1. JANUAR ,1 1, 1,,, 1,1 1, LEDIGE LOKALER PR. LANDSDEL () 1 1 Januar 1: 1, STATUS Kontor > 1. kvartal LEDIGE LOKALER I HELE DANMARK Kilde: Oline-ED Statistikken 1 1 Kr. pr. m ekskl. drift MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR KONTOR PR. 1. JANUAR 1 Omfatter både moderne og ældre ejendomme. Bedste beliggenhed MARKEDSLEJE Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift 1 1 AFKASTKRAV KONJUNKTURBAROMETER FOR SERVICEERHVERV 1-1 ekantområdet () Note: Nettotal, omsætning i alt 1 1 1,,,,,, 1 Kilde: Procent Colliers MarkedsPULS COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

6 RETAIL Mindste Håb om øget forbrug Tomgangen for retaillokaler er pr. 1. januar 1 målt til,, hvilket svarer til det gennemsnitlige niveau for det sidste halvandet år. Tomgangen er højest i Sydjylland og Nordjylland. Mange faktorer er på spil i retailbranchen i disse år det begrænsede privat forbrug, den fremadstormende internethandel, fremdriften hos de stærke retailkæder mv. Forbrugertilliden har vist fl otte takter i efteråret, men faldt dog i december til,.,,,,,, Indikatoren er altså stadig positiv, men ikke så høj som i månederne inden. Detailomsætningen er forholdsvis stabil med små udsving. Inflationen har i 1 været meget lav både i Danmark og i Europa generelt. Den lave inflation afspejler det forhold, at der er forholdsvis lav økonomisk aktivitet og ingen flaskehalse trods den spirende optimisme og fremgang. Der spekuleres jævnligt i, hvorvidt det lave forbrug vil opleve en ketchupeffekt med en pludselig og voldsom stigning i forbruget. Dette kunne fx være tilfældet, hvis opsparingskvoten i en periode er meget høj, fx fordi forbrugerne er nervøse for fremtiden. Mange analyser peger dog ikke på en sådan effekt. Snarere var forbruget inden krisen alt for højt danskerne brugte lånte penge mens niveauet nu er mere 1 normalt. Samtidig ligger en del af den høje opsparing bundet i pensionsopsparinger. I stedet for en ketchupeffekt forventes en mindre og gradvis stigning af privatforbruget. Stigningen i forbruget understøttes blandt andet af et stabiliseret boligmarked, en forventet reallønsfremgang og en generel optimisme, der er understøttet af fremgangen i den økonomiske udvikling i Europa. Den skarpe opdeling mellem de primære og de sekundære markeder 1 fortsætter. På de primære markeder er der god efterspørgsel fra de store Trekantområdet kæder, 1 nærmest () ingen tomgang og nogle steder stigende markedsleje og flere afståelser. Det gør sig fx gældende på de bedste beliggenheder i, fx på Strøget. På de sekundære beliggenheder er der derimod mange steder tomgang, - og markedslejen er under pres. Det giver gode muligheder for iværksættere, som kan etablere 1 sig 1 forholdsvis billigt UDVIKLING I FORBRUGERTILLID I DETAILHANDELEN ,,, Højeste 1 ANDELEN 1 AF LEDIGE LOKALER INDEN FOR RETAIL PR. 1. JANUAR ,, LEDIGE LOKALER PR. LANDSDEL () Januar 1:, STATUS Retail > 1. kvartal 1 1 MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR RETAIL PR. 1. JANUAR 1 Ejendomme i fx gågader til udvalgsvareforretninger. Bedste beliggenhed. Kr. pr. m ekskl. AFKASTKRAV drift 11 LEDIGE LOKALER I HELE DANMARK Kilde: Oline-ED Statistikken MARKEDSLEJE Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ,, 1,,,, Kilde: Colliers MarkedsPULS Procent COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

7 INDUSTRI OG LOGISTIK Mindste,,,1,1,, Lejers marked Tomgangen for industri- og logistiklokaler blev pr. 1. januar målt til,. Tomgangen i segmentet har været ret stabil siden midten af 1. Mange af de tomme ejendomme er utidssvarende, herunder af begrænset størrelse og ikke vel vedligeholdt. Der er en vis efterspørgsel efter sådanne ejendomme, fx fra håndværkere eller mindre produktionsvirksomheder. Hvis man kan anvende en sådan ældre ejendom beliggende i et yderområde, så er det muligt at erhverve sådan en ejendom ret billigt. Der findes også en række investorer, som køber sådanne ejendomme specielt de større til ret høje afkast. Erhvervsejendomme beliggende bynært specielt i større byer kan nogle gange transformeres til anden anvendelse, fx bolig eller kontor. Dette er ikke en ny mulighed, men den er meget aktuel på grund af den forholdsvis høje tomgang og befolkningsvæksten i de større byer. Der er markant forskel på markedslejen i nybyggede og allerede eksisterende ejendomme. De nye ejendomme kan skræddersys til den enkelte virksomheds behov, og driftsomkostningerne kan minimeres. Markedslejen, som er angivet i Colliers MarkedsPULS, afspejler niveauet i moderne, men ikke nybyggede industri- og logistikejendomme. Generelt er markedet for industrilokaler fortsat lejers marked. Markedslejen er nogle steder under pres og andre steder er det muligt for lejerne Trekantområdet () at forhandle sig til en række favorable vilkår., 1 11 Højeste 1 ANDELEN AF 1 LEDIGE LOKALER INDEN FOR INDUSTRI OG LOGISTIK PR. 1. JANUAR ,1,1 LEDIGE LOKALER PR. LANDSDEL (),, STATUS Industri & logistik > 1. kvartal Januar 1:, 1 11 LEDIGE LOKALER I HELE DANMARK Kilde: Oline-ED Statistikken MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR INDUSTRI OG LOGISTIK PR. 1. JANUAR 1 Ejendomme opført i moderne byggestil. Bedste beliggenhed. MARKEDSLEJE Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift Kr. pr. m ekskl. drift AFKASTKRAV BESKÆFTIGELSEN I INDUSTRIEN Antal i 1.,,,,, 1 1, Procent Kilde: Colliers MarkedsPULS COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK