\~,,',W;',:.> ["''-,~-

Transkript

1 \~,,',W;',:.> ["''-,~-

2 rift af boligbyggeri BUR riftplanen er et af driftpersonalets vigtigste hjælpeværktøjer til at sikre en effektiv og veldokumenteret bygningsdrift. Op gennem 80'erne har BUR støttet en række forsøgsprojekter med emnet drift og vedligehold af boligbyggeri. I den afsluttende rapport vises eksempler på, hvorledes en driftplan er opbygget og anvendt i en konkret boligbebyggelse. mpport ISBN 87!>QHll&H ISSN010ll 2116 rift af boligl(yggeri Baggrund et er almindelig kendt, at længden afbygningens levetid er tæt knyttet til vedligeholdindsatsen. Når man ved, hvilke summer samfundet investerer i byggeriet, kan man undre sig over at se så mange eksisterende bygninger i så dårlig stand, som tilfældet er. Særlig kan man undre sig, når man ved, at en effektiv vedligeholdindsats på lang sigt er en god forretning - til gavn for økonomien, bygningen og dens brugere. e store samfundsmæssige interesser, der er forbundet med en god vedligeholdelse af bygningerne har blandt andet medført, at Bygge- og Boligstyrelsen i 1990 har udsendt en bekendtgørelse om bygningsdrift, med tilhørende vejledning. Bekendtgørelsen indeholder nogle overordnede krav til driften i det statsstøttede nybyggeri opført efter Efter bekendtgørelsen skal bygningsejeren udarbejde en driftplan og efterleve den i overensstemmelse med god driftskik. Rapponen Formålet med projektet har været, at opstille et grundlag for en driftplan samt på basis heraf, at udarbejde en driftplan til en konkret boligbebyggelse. Selve rapporten er disponeret i 3 hovedafsnit: 1.»Grundlagfor driftplanen" der er en teoretisk gennemgang af planen. 2.»Eksempel på en driftplan - Lindeskoven" der er en beskrivelse af indhold, anvendelse samt implementering af en manuel betjent driftplan udarbejdet til bebyggelsen Lindeskoven i Glostrup. 3.»Bilag" er udvalgte eksempler fra driftplanen. Grundlag for driftplanen riftplanen er inddelt i 4 moduler. Generelt: et første hovedmodul omfatter en indholdsfortegnelse over den samlede driftplan samt de generelle admini- Figur 1. riftplanens modulopbygning. GENERELT RIFTPROJEKT INSTRUKTIONER ØKONOMI strative og tekniske oplysninger til brug for den daglige drift. riftprojekt: et andet hovedmodul indeholder clii specielt udarbejdede drifttegninger samt bygningsdelsbeskrivelser. Instruktioner: et tredie hovedmodul indeholder materiale til styring af forsyning dvs. de tekniske anlæg samt til styring af bygningsvedligeholdelse. Økonomi: et fjerde og sidste hovedmodul indeholder de økonomiske oplysninger, det vil sige budgetter, regnskaber og pri" arkiv. INHOLSFORTEGNELSE GENEREL BESKRIVELSE AFELINGS ATA ANLÆGSPROJEKT HOVETEGNINGER OVERSIGTSTEGNINGER BYGNINGSELSARKIV FORSYNING VELIGEHOLELSE BEBOERVEJLENING VELIGEHOLELSESPLAN RIFTBUGET RIFTREGNSKAB RIFTSTATISTIK

3 Eksempel på en driftplan, Lindeskoven Lindeskoven, der er en rækkehusbebyggelse opført af Glostrup Boligselskab i , indeholder 173 familieboliger og 30 ungdomsboliger. riften styres af driftlederen. Som hjælp har driftlederen, en driftassistent, en varmemester, to ejendomsfunktionærer og en driftplan. riftplanens indlwld I dette afsnit er der foretaget en detaljeret gennemgang af de enkelte modulers indhold. Gennemgangen er illustreret med materiale fra planen. For at fastholde læseværdigheden er illustrationerne, hvor det er muligt, vist i fuld størrelse. riftplanens arwendelse Bygningsdrift omfatter, jf. bekendtgørelsen om bygningsdrift, forsyning, renholdelse, vedligeholdelse, pasning og overvågning af byggeriet og dettes installationer og friarealer. Lindeskovens driftplan er i første omgang udarbejdet til primært at tilgodese forsyning og vedligeholdelse. Forsyningen omfatter funktioner som rumopvarmning, ventilation, belysning, brugsvand og afløb, medens vedligehold omfatter aktiviteter, der har til formål at opretholde bygningsdelenes ydeevne. Behovsfastlæggelse mm IJ I TILSTANSBESKRIVELSE ULM~I * Eftersynsplan UI.NI ~~ * Eftersynsinstruktion * Eftersynsrapport VELIGEHOLELSESINSTRUKTION * Vedligeholdelseskriterier TILSTAN + VELIGEHOLELSESBEHOV Basismateriale.ZI.NI 11 BYGNINGSELSARKIV.n.:: + If* Mængdeskemaer * Bygningsdelskort VELIGEHOLELSESINSTRUKTIONER * Behandlingsanvisninger VELIGEHOLELSESSTATISTIK RIFTSTATISTIK * Vedligeholdelse MÆNGER + ENHESPRISER Beregning og dokumentation AKTIVITETSBEREGNING Rapporten giver eksempler på, hvorledes driftplanen anvendes i forbindelse med budgettering og styring af forsyning og vedligehold i Lindeskoven. VELIGEHOLELSESPLAN BudgetteT: Budgetter udarbejdes dels på grundlag afbasismaterialet og dels på grundlag afde oplysninger, som las ved tilstandsbeskrivelser og tilstandskontroller. Figur 2 viser skematisk, hvorledes driftplanen anvendes ved budgettering afplanlagt behovsbaseret vedligehold. RIFTBUGET Figur 2. Sammmhtzng mellem driftplanens moduler ved budgettering afplanlagt behovsbaseret vedligeholdelse.

4 I fasen»behovsfastlæggelse«registreres bygningsdeles tilstand, der foretages en tilstandsvurdering samt en vurdering af behov for vedligeholdaktiviteter. Endvidere fastsættes et tidspunkt for de enkelte aktiviteters udførelse. Fra basismaterialet hentes de oplysninger, der skal anvendes ved prissætningen af den vurderede vedligeholdelse. Såfremt der ikke kan hentes erfaringspriser i driftstatistikken, vil det være naturligt at indhente en pris hos et håndværkerfirma baseret på materiale fra driftplanen. På baggrund af de indsamlede oplysninger foretages en prisberegning af de vedligeholdaktiviteter, der er behov for og planlagt at udføre. Er der indhentet en pris hos et håndværkerfirma, foretages en vurdering af tilbudet. et materiale der er anvendt ved budgetteringen er vist i rapportens afsnit 3. Figur 3 viser et eksempel herfra. Styring: Ved styring forslås planlægning, gennemførelse og opfølgning af de daglige driftopgaver. isse opgaver omfatter rutiner, større og mindre afhjælpende og planlagte vedligeholdopgaver, som udføres af eget driftpersonale samt opgaver, der gennemføres med eksterne rådgivere og/eller håndværkere. Figur 4 viser skematisk, hvorledes driftplanen anvendes ved styring af varmeforbrug. a varmeudgifterne er blevet en stor del afboligudgiften, stilles der fra brugerne af boligerne krav om en effektiv styring af energiforbruget til boligopvarmning. Lindeskovens driftplan indeholder materiale, der kan anvendes til denne styring. Styringen af varmeforbruget omfatter i princippet to ting: BILAG 13 BYGIIIIIGSBLSltORT Lindeskoven - Glostrup SPBCIPIItATIOII: Omfang Entreprenør Materialer Udførelse Indbygningsår: Forventet levetid VELIGEHOLELSB: e beregnede/indhentede priser indføres i vedligeholdplanen (langtidsbudgettet). Eftersynsinterval Tilstandsbeskrivelse 8. BYGIIIIIGSBLSARltIV (21) 1 Kurede ydervægge Side: 1 af 1 Revision: Skalmur ved facader, gavle, porte, samt helstensmure ved altaner. Murersvendenes A/S Mursten Mørtel Fugtisolering Pudsmørtel : Varmeisolering: Murbindere ilatationsfuger Forbandt Løberforbandt II i henhold til teglregistret. ilatation Fuge' pr. ca. 30 m. Norm Alt murværk er udført i.h.t. = S 414 = Murværkskonstruktioner. Normal kontrolklasse Omkring vinduer, udvendige døre og el-måler er mørtelfuger. Til bæring af altanplader er udført 230 mm henholdvis 108 mm tykke massive mure. 60 år 5 år 108 mm gule facadesten, BS-normal fra Wewers teglværk. Sokkel, C-mørtel 100/400 Skalmur, KC-mørtel 60/40/850 Tilslagsmaterialer er bakkematerialer Asfaltpap, vægt 2,0 kg/m 2 KC-mørtel 50/50/ og 120 mm mineralulds murbatts type A. ø 4 mm, rustfri z-bindere stål. Plastisk fugemasse. Vedligehold- 5 år. Første gang løvrigt i.h.t. tilstandselsesinterval beskrivelse. HEIIVISIIIIIGBR: Anlægsprojekt: Tegninger Beskrivelse (99) (99) Murerentreprise 5. Montering af letbetonelementer Eftersynsplan, eftersynsinstruktioner ltbi Side 9 Figur 3. Eksempler på et bygningsdelskort. Sikring af de tekniske anlægs funktion. Overvågning af energiforbrug (energistyring). Varmeforbruget styres ved løbende kontroller afanlæg og forbrug. Forbruget kontrolleres løbende ved hjælp af energiberegning. Findes der ved kontroller uregelmæssigheder foretages justeringer eller vedligeholdelse af anlægget i henhold til betjeningsinstruktioner eller vedligeholdinstruktioner. Resultaterne af de udførte kontroller arkiveres i forsyningsstatistikken. Fra rapportens afsnit 3, er på figur 5 vist en betjeningsinstruktion for installationer i vekslercentral. Samlet giver rapporten eksempler på budgettering og styring af planlagt vedligehold, afhjælpende vedligehold samt energiforbrug og tekniske anlæg.

5 Overvågning TILSTANSKONTROL * Kontroloversigt * Kontrolinstruktioner * Kontroljournal Implenumtering et at have en driftafdeling er et led i Glostrup Boligselskabs ønske om, at kunne leve op til kravet om et mere systematisk driftprogram og derigennem opretholde en god vedligeholdtilstand i de enkelte afdelinger. Organisationsplanen er vist på figur 6. TILSTAN Justering og vedligeholdelse BETJENINGSINSTRUKTION VELIGEHOLELSESINSTRUKTIONER O BYGNINGSELSARKIV * Producentoplysninger riftafdelingens etablering og vedligeholdelse, herunder indarbejdelse af driftplaner, er en løbende proces. et gøres ved instruktioner og videreuddannelse af de forskellige personalegrupper, herunder det administrative personale, så de lever sig ind i selskabets servicevenlige politik. Indarbejdelsen af driftplanen, sker i det daglige, gennem instruktioner og jobtræning. Indarbejdelsen er tilrettelagt med henblik på at motivere den enkelte medarbejder til at arbejde med planen og blive kendt med dens muligheder. For at tilgodese den fortsatte udvikling samtde stadig stigende krav om kvalificeret udførelse.afbygningsdrift, lægger boligselskabet vægt på, at der sker en løbende uddannelse/efteruddannelse af alle personalegrupper gennem instruktioner, jobtræning og kursustilbud. okumentation FORSYNINGSSTATISTIK * Energi Figur 4. Sammenhæng mellem driftplanens moduler ved styring af varmeforbrug. rift af boligbyggeri Støttemodtagere: Boligselskabernes Landsforening Kooperativ Byggeindustri A/S Glostrup Boligselskab Projektleder: E.. Pracstegaard, Kooperativ Byggeindustri A/S Følgegruppe: Ejner Baadsgaard, Fællesadministrationen for FB/KSB/Herlev H Thorkild Møller, Boligselskabet Århus Omegn Kurt Nielsen-harmaratne, Birch & Krogboe KIS - Århus Ib Steen Olsen, Bygge- og Boligstyrelsen Ejnerjerking, Bygge- og Boligstyrelsen Ole Rasmussen. BPS-Centret Per Zwinge, Vridsløselille Andelsboligforening Sekretariat: Flemming Schwartzbach, KBI Herudover har Børge Jensen, Glostrup Boligselskab, medvirket i projektet Yderligere oplysninger om projektet: E.. Præstegaard, KBI A/S Nordre Fasanvej 224, 2200 København N. Tlf H 11 Video: Kan udlånes fra Bygge- og Boligstyrelsens 8. kontor BUR-rapport: rift af boligbyggeri, 116 sider illustreret, marts 1990, kr. 120,- inkl. moms ISBN ISSN

6 m.~l Video FUMltTlON58ESMlYELSEJ I forbindelse med udsendelsen af bekendtgørelsen om b)rgningsdrift og nærværende BUR-projekt's afslutning har Bygge- o_g Boligstyrelsen udarbejdet en videofilm. VideofIlmen, der har en varighed af8 minutter giver en kort introduktion om, hvorledes en manuel betjent driftplan samt en edbbaseret driftplan er opbygget og anvendt i henholdsvis bebyggelsen Lindeskoven og bebyggelsen Folehaven i København. OftfFT'Æ.l.ENING' FEJLFINING' ~----:-":I:-":=: 11I.'IIIIII.IICIIlN..lMIIIf:_,....,Il... CIINI..,_....1_..-, OLalllTlntllllØlI-.s- TKYltUSPANSIONS- CIRltULATlONS PUMPE. VROtOl lufil.ultmit.oi.'iiitz.oj.'liw.in... tz.liii. III II." 1f It.n... ti.ø. ".l1li lit. l =:~r:-n~:'~.mr~u~;' Wa~~1, ftll2.ii...j,._iieii... _~. tlllllluu..-ø 11l ".111 sal _*l1l... ::.-:~:":~:Yl''':.:~=:: I'lIIlUIUIIIIM.u~N~_'1l....-uø MI. m _ c-.~, -'t. l'l"-cl.."u. -..-r ~~~~~ ~CI... I"Il»'I'.I..,lCi IM. 1lI0TORVENTIL. F~gur 5. Betjeningsinstruktionfor installationer i vekslercentral. Planen der måler 41 x 62 cm er ophængt i skifteramme i vekslereentral. VR09.01 VR L1Ild koft1l eetjen1~sinstruktlonfor Figur 6. riftorganisationen i Glostrup Boligselskab. riftchef O Afdelingsbestyrelse Flyttelejlighed..,!... Glostrup Hvissinge Avedøre riftleder riftleder riftleder O O O ~ g, ~ Synskonduktør R fj W riftass~ riftass. riftass. O O O Q R [J Ejendoms- Ejendoms- Ejendomsfunktionærer: 16 funktionærer: 11 funktionærer: 11 QQQ QQQ QQQ Antal lejemål: 1470 Antal lejemål: 914 Antal lejemål: 1647 BUR/Byggeriets Udviklingsråd BUR/Byggeriets Udviklingsråd er oprettet ved lov af19. maj 1971 omfremme afbyggeriets udvikling. BUR har til opgave atfremmeforanstaltninger, der kan øge byggeriets kvalitet og produktivitet samt dets konkurrencedygtighed på et internationalt marked. Som et led i sit arbejde skal BUR bl.a. virkefor, at der gennemføres forsøgs- og udviklingsopgaver af betydningfor byggeriets udvikling, og at resultaterne heraf udbredes og udnyttes. BUR-resumeer, der ojfentliggøres fra afsluttedeforsøg, kan fås gratis ved henvendelse til B UR 's sekretariat. BUR-rapporteringer, der ojfentliggøresfra afsluttedeforsøg, kan fås gratis ved henvendelse til BUR's sekretariat. BUR-rapporter, der offentliggøresfra afsluttedeforsøg, kan købes i Byggecentrums Boghandel, vester Voldgade 94, 1552 København K, telefon , telefax samt i Statens InformationstJeneste, postboks 1103, 1009 København K, telefon og gennem boghandlere. Byggeriets Udviklingsråd, Stormgade 10,K-1470 København K, tdefon , tdefax VVA ØOGTRYK-OFFSET. GLOSTRUP ISSN ~- --