Lejligheder på flade tage

Transkript

1 BURresumi på toge

2 Lejligheder på flade tage I Næsbyparken i Rødovre er gennemført et forsøg med udbedring af tagskader i et byggeri medfladt tag ved at bygge en ekstra etage oven på det eksisterende hus indrettet med lejligheder; samtidig med at man etablerede et nyt tag medfald. BUR har udsendt en rapport) der beskriver baggrunden for forsøget) projektets forløb og de erfaringer såvel tekniske) økonomiske som brugsmæssige) der er gjort undervejs i projektforløbet. Baggrund Mange af de betonelementboligbebyggelser fra 60'erne og 70'erne med flade tage har siden været udsat for en hård nedslidning..forsøget Den valgte form for løsning af tagproblemet i Næsbyparken gav mulighed for yderligere indretning af ialtiii lejlig~ Næsbypal'Iten fik derved Udvidet 66 ligantallet fra 126 til 163 lejligheder. Da der i den oprindelige bebyggelse fortrinsvis var store lejligheder, valgte Rødovre Boligselskab, som er ejer af Næsbyparken, udelukkende at etablere mindre lejligheder i den nye etage. Selve byggeriet tog 8 måneder, og de første beboere flyttede ind i den nye tagetage i maj Disse 'bebyggelser står i dag over for omfattende tagrenoveringer. Størstedelen af betonelementboligbebyggelserne er opført under et tidligere gældende bygningsreglement, hvor det ikke var forbudt at lave flade tage. Det er det nu, fordi man har erkendt, at flade tage giver problemer. Hvis kravene i bygningsreglementet fra 1982 skal opfyldes, er det nødvendigt at lægge et helt nyt tag for at opnå et fald på 1:40 mod afløb. ~~ Næsbyparken efter påbygning af. den rrye etage..,..

3 Antal ~- Rapporten ~VÆ-. ~~ ~. &~ ~v~ 3/.f va;:.. En byggesag som denne kræver en speciel planlægning, da der bygges dør om dør med beboerne i det eksisterende byggeri. Rapporten beskæftiger sig med selve byggesagens planlægning og forløb og kommer desuden ind på hvilke dispensationer, der var nødvendige fra den gældende lovgivning, samt denne lovgivnings muligheder og begrænsninger i forbindelse med sådan en byggesag. Rapporten beskriver økonomien i byggesagen - selve finansieringen af byggeriet samt huslejens størrelse før og efter påbygning af en ekstra etage. Derudover kommer rapporten ind på samarbejdet med de eksisterende beboere inden og under selve byggeprocessen samt beboernes juridiske rettigheder i byggesager som denne. Afslutningsvis kommer rapporten ind på eksempler på andre løsninger og gennemgår som ideoplæg en række muligheder for løsninger i forbindelse med påbygning af en ekstra etage oven på et eksisterende hus. Lrjlighedsfordeling i den eksisterende afdeling 47,",o., Den nye etage er opbygget af en let konstruktion med eternitbeklædning, da undersøgelser i skitseringsfasen viste, at funderingen i det eksisterende hus var meget hårdt udnyttet ' ~7- -fo- ' ~ 20 ~ -t7 Antal Ao Å.VIE. Y2.~ z.væ. ~YÆ:o..3WE:-. 31".z.væ;. '.. Lejlighedsfordeling efter påbygning afden nye etage Lejl.type LeJl. type Lovgivning For at kunne gennemføre byggeriet i Næsbyparken var det nødvendigt at ansøge om dispensationer fra dele i lovgivningen. Dispensationerne, der blev givet, var dels af ren teknisk karakter og gjaldt dispensationer fra BR 82 og dels af økonomisk - og driftsmæssig karakter og gjaldt dispensationer fra "Lov om boligbyggeri«. Dispensationerne fra BR 82 drejede sig primært om afstandsforhold i baderum og gangarealer, da planløsningerne var bundet af installationsrække o.1ign. i det eksisterende hus. Rødovre Boligselskab kunne få dispensationer fra de gældende bestemmelser for almennyttigt boligbyggeri, fordi der i 62a i Lov om boligbyggeri åbnes for at dispensere fra dele af disse bestemmelser, såfremt der sker en tilvækst i antallet af lejligheder. Kravet om tilvæksten i antallet aflejligheder var yderligere en forudsætning for at opnå nybyggeristøtte til projektet. Det vil med andre ord sige: hvis en lignende byggesag skal gennemføres med nybyggeristøtte, er det et krav, fra Boligstyrelsens side, at der skal indrettes nogle lejligheder i den nye tagetage. I BUR-rapporten gennemgås yderligere hvilke lovgivningsmæssige muligheder, der er for at opnå økonomisk støtte til etablering af ungdomsboliger, erhvervs- og fritidslokaler, fællesrum o.1ign.

4 Økonomi Næsbyparkens tagsag blev finansieret efter bestemmelserne om almennyttigt boligbyggeri. Boligstyrelsen stillede dog i forbindelse med udarbejdelsen af det økonomiske overslag en række krav, der skulle tages højde for: a. De nye lejligheder skulle regnskabsmæssigt have eget budget og egen lejeberegning. b. Man ville i forhold til det gældende rammebeløb tage et "passende hensyn«til den besparelse i grundkøbesummen, som var en følge af, at der ikke var tale om et selvstændigt byggeri. Altså at byggeriet skulle finansieres med et reduceret rammebeløb. c. Afdelingens eget kontor for hovedistandsættelser skulle bidrage med et beløb, da afdelingen i Næsbyparken ikke skulle afholde udgifter i forbindelse med udbedring af byggeskader til tagene. d. Endelig var det et krav, at der var tale om en solidarisk hæftelse mellem de to afsnit af boligselskabet, hvilket kunne betyde, at evt. udlejningsvanskeligheder kunne påføre beboerne i det gamle afsnit tab. Den oprindelige husleje i Næsbyparken inden påbygningafen ny tagetage var på 401 kr.lm 2 Efter afslutning af byggeriet, hvor det endelige byggeregnskab blev lavet, kom~. lejen til at ligge på 375 kr.lm 2, -. hvilket vil sige en lejenedsættelse på 26 kr.lm 2 i den oprindelige afdeling i Næsbyparken. +

5 I Eksempler på andre løsninger Etablering afnye lejligheder som i Næsbyparken er blot en mulighed af mange ved udvidelse af en eksisterende bygning med en ny tagetage. Når der vælges etablering af nye lejemål i tagetagen, må tilførslen af rrye boligtyper overvejes for at tilfredsstille et endnu større spektrum af boligbehov end et udvalg af traditionelle 1, 2, 3 og 4-værelses lejligheder. Her tænkes på andre boformer som kollektiver, ungdomsboliger, liberalt erhverv osv. Muligheden for en forbedring af eksisterende boliger med dens udvidelse med private rum/funktioner»på loftet«bør overvejes. Og netop i tagetagen kan man p.g.a. placering, lysforhold og muligheden for lette åbne konstruktioner, gennemføre en forbedring afhele bebyggelsens eksisterende forhold, f.eks. ved tilførsel af nye miljøforbedrende funktioner og tilbud. Det kunne f.eks. være store lyse rum til fællesslokaler, bade og helserum, udnyttelse af solenergi i forbindelse med væksthuse o.lign. De eksempler på løsninger, der beskrives i BUR-rapporfen, kan kategoriseres inden for følgende grupper: c. Fællesfaciliteter., a. Boligformål: Udvidelse af den eksisterende bolig. Mange af de boligbyggerier, der er opført i 60'erne og 70'erne med flade tage, er som i Næsbyparken betonelementbyggerier. Mange af disse byggerier er præget af en stor ensformighed og har foruden problemer med de flade tage, også betonbyggeskadeproblemer, miljøproblemer og udlejningsvanskeligheder. Fremfor en traditionel udbedring af disse byggeskader, hvor man ikke gør noget ved miljøproblemerne, kunne man lave alternative udbedringsarbej- krvtlkh'v: M~e-r: b. Boligformål: Etablering af nye/andre boformer. ~-..t~f "- d. Egentlige miljøforbedringer af hele bebyggelsen. der, som samtidig betød miljømæssige, arkitektoniske, drifts- og brugsmæssige forbedringer. Herved kan spektret af boformer udvides. Lejligheder på flade tage Støttemocltager: Rødovre Boligselskab Tårnvej Rødovre Rapporten udarbejdet af: Arkitekterne Karen ZaWe og Gitte Andersen, Boliglaboratoriet Følgegruppe: Arkitekt Karen Zahle, Boliglaboratoriet. Forretningsfører Bjarne Wesenberg, Rødovre Boligselskab. Arkitekt Bente Hammer, BUR. Tegninger: Arkitekt Gitte Andersen Yderligere oplysninger om projektet: Arkitekt Gitte Andersen Blågårdsgade 4, 4.th København N Tlf BUR-rapport: Lejligheder på flade tage. Byfortætning ved renovering af flade tage. 68 sider illustreret, maj 1988, kr. 75,-. ISBN ISBN

6 - ~l I,/.Ali:.::l -' ~ ~~~ 1'1 ~~~ _dv ~~~,., '"'.....,.,. r ,..~... ~....., r.'.....: , /r_ l). -i,.., ".. --.,. ~.. *.. «~ ::-,......,..., ; ,f -.,. ~,- ~ " BUR/Byggeriets Udviklingsråd B UR/Byggeriets Udviklingsråd er oprettet ved lov af19. maj 1971 omfremme afbyggeriets udvikling. BUR har til opgave atfremmeforanstaltninger, der kan øge byggeriets kvalitet og produktivitet samt dets konkurrencedygtighed på et internationalt marked. Som et led i sit arbejde skal B UR bl.a. virkefor, at der gennemføres forsøgs- og udviklingsopgaver af betydningfor byggeriets udvikling, og at resultaterne heraf udbredes og udnyttes. B UR-resumeer, der offentliggøresfra afsluttede forsøg, kan fås gratis ved henvendelse til BUR's sekretariat. BUR-rapporteringer, der offentliggøres fra afsluttedeforsøg, kan fås gratis ved henvendelse til BUR's sekretariat. BUR-rapporter, der offentliggøresfra afsluttedeforsøg, kan købes i Byggecentrums Boghandel, Ulster Voldgade 94, 1552 København K, telefon , telefax samt i Statens Informationstjeneste, postboks 1103, 1009 København K, telefon og gennem boghandlere. Byggeriets Udviklingsråd, Stormgade 10, DK-14:70 København K, telefon , telefax ISSN