H A N D L I N G S P L A N DEN GAMLE POSTLADE SYDDJURS KOMMUNE
OPLYSNINGER OM DENNE HANDLINGSPLAN Handlingsplanens overordnede formål er at bringe de fredede bygninger i en god vedligeholdelsesmæssig stand og at sikre fredningsværdierne. Handlingsplanen fastlægger hvilke bygningsarbejder, der i en periode bør udføres på en bygning for at fastholde eller genoprette tabte eller svækkede fredningsværdier. Ejeren vælger selv den restaureringsfaglige rådgiver, som skal udarbejde handlingsplanen. Handlingsplanen er udført efter Kulturstyrelsens skabelon og vejledning, og Kulturstyrelsen finansierer handlingsplanen efter de fastsatte takster. Handlingsplanen omfatter den/de fredede bygningers klimaskærm med mindre andet er aftalt. Rådgiveren besigtiger bygningen/bygningerne fra terræn, stige eller tilgængelige lofts- og kælderrum. Der bliver ikke lavet tekniske målinger eller destruktive undersøgelser. Handlingsplanen tager udgangspunkt i ejendommens fredningsværdier, som er beskrevet af Kulturstyrelsen. På Kulturstyrelsens hjemmeside for fredede og bevaringsværdige bygninger FBB, findes oplysninger om de fredede ejendomme og deres fredningsværdier. FBB findes på www.kulturarv.dk/fbb. VURDERING OG ANBEFALEDE AKTIVITETER Handlingsplanen vurderer bygningens/bygningernes tilstand, hvor fredningsværdierne er svækket og i hvilken rækkefølge forholdet bør udbedres. Fra. prioritet, der er kritiske skader, til. prioritet, der er mindre alvorlige, samt den særlige kategori AKUT, hvor skaden er så stor, at den skal udbedres med det samme. Der kan forekomme særlige forhold, som kræver en nærmere undersøgelse, end denne handlingsplan har mulighed for. Det markeres med UN (undersøges nærmere) og bør undersøges snarest muligt. Du skal være opmærksom på at der kan være andre skader eller forhold i ejendommen, som ikke er medtaget i denne handlingsplan. De angivne beløb er prisoverslag skønnet af den sagkyndige rådgiver og kan variere både op og ned i forhold til egentlige håndværkerpriser. FØR ARBEJDERNE UDFØRES Når en ejendom er fredet betyder det, at både udvendige og indvendige ændringer, der går ud over almindelig vedligeholdelse, kræver tilladelse fra Kulturstyrelsen. Anbefalingerne i denne handlingsplan er ikke forudgående godkendt, og der skal derfor indsendes ansøgning til Kulturstyrelsen om tilladelse til eventuelle byggearbejder. Du kan se mere information om bygningsbevaring på Kulturstyrelsens hjemmeside. KULTURSTYRELSEN
EJENDOMMENS DATA Kommune: Syddjurs Kommune Adresse: Juulsbakke Betegnelse: Den gamle Postlade Fredningsår: 99 Omfang: Forhus mod Overgade RÅDGIVERS DATA Navn: Arkitektfirmaet Hans Grøn A/S Adresse: Nørreport 4 f 8400 Ebeltoft Mailadresse: hg@hansgroen.dk CVR.NR.: 486599 Besigtigelsesdato: 5. april 06 Besigtiget af: arkitekt m.a.a. Hans Grøn Dato: 9. august 06 - EBELTOFT Underskrift: KONKLUSION Postladen: Efter gennemgang af Postladens klimaskræm skal følgende væsentlige forhold nævnes. Forhold som har stor betydning for ejendommens bærende fredningsværdier. Den Gamle Postlade har stor betydning for Ebeltoft købstands kulturhistoriske miljø. Postladen bidrager med sin relative originale arkitektur og byggestil. Postladen er overordentlig positiv for byens middelalderlige bygningsstruktur. I sin skala indgår Postladen på fin og ydmyg vis i bykernes historiske kulturmiljø. Postladen har gennem tiden dannet ramme for flere forskellige funktioner og anvendelser. Den nuværende anvendelse er ikke klart defineret, men giver indtryk af, at bygningen mest bruges til opbevaring af antikvariske genstande og agerer ligeledes, depot samt en mindre værkstedsfunktion (interimistisk snedkerværksted). Bygningens bindingsværk er på gadefacaden mod Overgade og sydgavl mod haven, i relativt god stand. Derimod er det øvrige bindingsværk - når vi ser på nederste stolpeender og fodtømmeret - i en dårlig forfatning. Bygningens tag, som er udført af røde blødstrøgne vingeteglsten, er i nyere tid understrøget med skum. Vinduer og døre kan ligeledes opdeles i to kategorier;. port og vinduer i gadefacaden er i relativt god stand, og. vinduer og døre på havesiden er i betydelig ringere stand, og en renovering / restaurering er nært forstående. Det skal ligeledes nævnes, at flere af de senere istandsættelsesarbejder ikke i tilstrækkelig grad har respekteret bygningens bærende bevaringsværdier. I prioriteret rækkefølge kan følgende tiltrængte restaureringsbehov påpeges:.! Istandsættelse af havesidens bindingsværk..! Udskiftning af bygnings tegltag..! Istandsættelse af vinduer, port og døre Der skal derfor i fremtiden sættes mere fokus på tilrettelæggelse (æstetisk/konstruktivt) af udformningen af de forestående vedligeholdelse opgaver, således det færdige resultat besidder høj kvalitet og er udført efter god og traditionelle håndværksmæssige principper. Sluttelig skal nævnes, at det kan være et positiv initiativ, at den nuværende Rådhus Have gives en ny indretning/udtryk, som vil berige gårdrummet / haverummets anvendelsesmuligheder. Disponeret på en sådan måde, at der opstår en samklang mellem de historiske bygninger og med en respektfuld anvendelse af Rådhus Haven.
4 HANDLINGSPLAN BÆRENDE FREDNINGSVÆRDIER De bærende fredningsværdier knytter sig i det ydre til den langstrakte bygning i bindingsværk over den høje, sorttjærede sokkel, til bindingsværkskonstruktionen med alle detaljer samt til det næsten ubrudte, teglhængte, helvalmede og opskalkede tag med skorstenspibe i rygningen samt det vandretstillede sugfjæl på knægtene, porten mod Overgade, halvdøren i nordgavlen og den ældre revledør mod vest samt vinduessætningen. Hertil kommer den traditionelle materialeholdning. De bærende fredningsværdier knytter sig i det indre til ladens opdeling med skillevægge i kalket bindingsværk, tegl-, pigstens- og bræddegulv, fyldingsdøren med alle detaljer samt ildstedet i bryggerset. Hertil kommer den traditionelle materialeholdning. SITUATIONSPLAN Kortet er en vejledende illustration af fredningens omfang. Omfanget er markeret med rødt. POSTLADEN OVERGADE
5 FORHUS / HOVEDHUS Den gamle Postlade er opført omkring år 700 og hørte til ejendommen på Juulsbakke, der er opført i første halvdel af 700-tallet. I 700-tallet var begge bygninger indrettet til skole. Men sidst i 700-tallet blev skolen flyttet og bygningerne blev herefter beboet af købmænd og byskrivere, som oftest også var postskrivere. Den første postmester, der var uddannet postmand, flyttede ind i forhuset på Juulsbakke i 844. Forhuset blev i 844 erhvervet af den første postmester i byen. Ludvig Conrath Møller. Byens posthus havde derefter til huse her, indtil han i 90 flyttede til den nyopførte jernbanestation Han indrettede Den gamle Postlade til kamre, bryggers og brændehus og herfra kunne man tage diligencen mod Grenå. Da den nye stationsbygning blev opført omkring 900, flyttede postgården og redaktør N.J. Rasmussen ind i forhuset, hvorfra han udgav Ebeltoft Avis. I 940 købte museumsforeningen begge bygninge. Der er udstilling i forhuset, mens der er magasin/værksted i Den gamle Postlade. Postladen set fra Overgade Postladens markante træk - ses fra OVERGADE: bygnings langstrakte form høj tjæret sokkel den taktfaste tømmerkonstruktion helvalmet teglhængt tag med skorsten kun port mod Overgade Den gamle Postlade ligger med facade mod Overgade ved den sydlige ende af Torvet. Den gamle Postlade danner sammen med Det gl. Rådhus og Den Siamesiske Samling på Juulsbakke rammen om en lille trekantet have, hvor der er en lille bindingsværksbygning, der ikke er omfattet af fredningen. Haverum: Torvet A Ebeltoft Gamle Rådhus Juulsbakke Siamesisk Samling Overgade Postladen i Ebeltoft Rådhus Haven
6 FACADE MOD OVERGADE YDERVÆGGE Den gamle Postlade er i bindingsværkslængde på fag i et stokværk ( etage) over en sorttjæret sokkel med et næsten ubrudt, helvalmet og teglhængt tag, hvor der i rygningen sidder en muret skorstenspibe med sokkel og krave. I begge tagflader sidder et enkelt ældre jernvindue. Bindingsværket står i rødokker med tavl i en lys guldokker. Bindingsværket har gennemstukne bjælkehoveder og facaden afsluttes af et vandretstillet sugfjæl, der hviler på knægte. Mod øst er der i det sydligste fag en ældre, tofløjet revleport, der er i samme farve som bindingsværket. I nordgavlen er en ældre, grønmalet halvdør og på vestsiden yderligere to døre, hvor den nordre er en ældre fyldingsdør og den søndre en traditionelt udført revledør. Vinduerne er ældre, torammede med seks ruder i hver ramme. Døre, indfatninger og vinduer er malet i en lys grøn nuance. Tømmer i bindingsværkets konstruktion er på gadefacaden i relativ god stand. Derimod er den nederste del af havefacaden og nordgavlens bindingsværkskonstruktion meget dårlig. Flere steder ses, at dele af fodtømmeret er erstattet af mørtel eller beton. En nænsom og altomfattende restaurering af tømmerkonstruktionen i bygningens bindingsværk er meget påkrævet / tiltrængt i facaden mod Rådhus Haven og i bygningen nordgavl. Det er især restaurering og retablering af konstruktionens fodtømmer og stolpeender inkl. tapper, der skal gøres til genstand for størst opmærksomhed. Facade mod Overgade sydligst del Facade mod Overgade sydligst del FACADE MOD HAVEN Sokkel: Kampestenssoklen eftergås og repar. i nødvendig omfang Facade mod Overgade midterst del Facade mod Haven - sydligst del Stolper; Stolpeender restaureres og råddent træ udskiftes. Fodrem; restaureres / retableres. Råddent træ udskiftes. Facade mod Haven nordligste del
7 Sokkel: Kampestenssoklen eftergås og repar. i nødvendig omfang Gavl mod syd Stolper; Stolpeender restaureres og råddent træ udskiftes. Fodrem; restaureres / retableres. Råddent træ erstattes. Gavl mod nord Stolpe retableres Fodrem retableres Hjørnesamling genskabes Jernbeslag fjernes NEDERST DEL AF NORDGAVL Stolpe retableres Fodrem retableres Sokkel istandsættes For bedre forståelse af bygningens samlede fremtoning er her en kort beskrivelse af bygningens indre. Handlingsplanen omhandler kun i særlige tilfælde forhold om bygningens indre. NEDERST/MIDTERST DEL AF FACADE MOD VEST I det indre er Den gamle Postlade inddelt i fire rum med tværgående skillevægge i hvidkalket bindingsværk. Det nordligste rum er med teglgulv, hvorefter følger et gulv af pigsten. De sidste to rum har nyere bræddegulve. I rummet med pigstensgulv er der åbent til tagkonstruktionen, hvor det ses, at de ældre teglsten er skummet. De resterende rum har nyere bræddeloft mellem synlige, ældre bjælker. Der er desuden bevaret et ildsted og en ældre fyldingsdør med ældre greb og hængsler.
8 FORHUS / HOVEDHUS - Vurdering af ydervægge Vurdering af tilstand Emne Tilstand Aktivitet Prioritet YDERVÆGGE Overgade: Bindingsværk: Tavl og murværk Sokkel / kampesten Havefacade og gavle: Bindingsværksfacade: Fodtømmer i nordgavl Tavl og murværk Sokkel / kampesten God Lidt afskallet overflade på kalkede tavl Enkelte afskalninger på den tjærede sokkel Fodtømmer og stolpeender i dårlig stand Fodtømmer og stolpeender, dårlig forfatning Lidt afskallet i overfladen på de kalkende tavl Sokkel mangler maling Alm. vedligeholdelse Almindelig kalkning Vedligeholdelse Udskiftning/reparation. Tømmer tjæres Reparation af rådskader og retablering af fodtømmer Mørtelreparation / kalkning Mørtelreparation og af sokkel Vurdering af svækket fredningsværdi Emne Svækket fredningsværdi Aktivitet Prioritet Bindingsværk Tiltrængt reparation af rådskader Reparation af bindingsværkets stolpeender og tagfods detaljer VINDUER, PORT OG DØRE Vinduerne er ældre, småsprossede rammevinduer med seks/ni ruder i hver ramme. Vinduer, Gadefacade: stk. småsprossede, rammet vindue med x rudeopdeling. Vinduer med glas i kitfals. stk. med vinduer med hjørnebåndshængsler. Dertil kommer stk. rammede vinduer med henholdsvis stk. med x stk. ruder og stk. med x stk. ruder. Begge vinduer er hængslet omkring lodpost. Facadeudsnit med vinduer på Havesiden Fyldningsdør Facade mod Rådhus Haven: 4 stk. småsprossede. Alle vinduer med glas i kitfals. og hjørnebåndshængsler. Dertil kommer stk. rammede vinduer med henholdsvis stk. med x stk. ruder og stk. med x stk. ruder. Alle vinder er hængslet omkring lodpost. Vinduerne mod Rådhus Haven er i en relativ dårlig forfatning og en gennemgribende istandsættelse/ restaurering er en nødvendighed. Vindue som kræver en total istandsættelse af karm, rammer og beslag m.m. Vinduerne mod gaden er i en bedre stand
9 Port, gadefacade stk. port udført som revleport, dog ikke udført/fremstillet efter håndværksmæssige tradition Halvdør i nordgavl. stk. halvdør udført som revledør og med stabelhængsler. Konstruktivt en dårligt udført dør, som er i en meget ringe forfatning Fyldningsdøre: stk. indadgående fyldningsdør med profileret vandnæse. Fyldningen består af brædder med tilspidset kant. I fyldning er monteret en dørkikkert. Ældre låsekasse og dørbesætning. Nyere kasselås cylinderlås stk. revledør indadgående monteret med moderne lukketøj; overfald og hængelås. Revledør Port Halvdør i nordgavl FORHUS / HOVEDHUS - Vurdering af vinduer, port og døre Vurdering af tilstand Emne Tilstand Aktivitet Prioritet VINDUER: Facaden mod gaden Mod haven Døre Port Malerarbejde Der er markant forskel på gadefacaden / gårdfacaden Trænger til alm. Vedligeholdelse Reparation af bundrammer, karm og beslag. Trænger til en kærlig hånd Råddenskab i portfløjenes nederste del Tiltrængt malerbehandling Almindelig vedligeholdelse Total istandsættelse Hovedreparation/restaurering Reparation / udskiftning Altomfattende malerarbejde Vurdering af svækket fredningsværdi Emne Svækket fredningsværdi Aktivitet Prioritet Vinduer, døre og port Reparationer og udskiftning af enkelt elementer, har ikke tidligere altid respekteret bygningens bærende bevaringsværdier. Alle fremtidige reparationer og udskiftninger skal understøtte de bærende bevaringsværdier som bygningen besidder
0 TAG PÅ POSTLADEN Postladen er udført med en sadeltagskonstruktion, hanebånd og med et spær placeret over bindingsværkskonstruktionens primær-stolper. Samlingen mellem tagspær og bindingsværksstolper er i princippet udført som ved mange andre bindingsværksbygninger i Ebeltoft. I Postladen er der også en lille styrtrums højde dog lagt mindre en sædvanligt i et Ebeltofthus Bindingsværkskonstruktionen er i facaderne afsluttet med en tagrem. Skorstenspibe Håndstrøgne tagsten Tagrum med løst liggende isoleringsmateriale i tagrummets nordlige ende. Postladen er forsynet med en relativ stor skorsten. I det helvalmede taget ses også et støbejernsvindue på hver tagflade. Taget på Postladen er skummet, hvilket antages udført i nyere tid. Afstivningslægte Opretningsbræt på spærsider Skummet understrygning FORHUS / HOVEDHUS - Vurdering af tag Vurdering af tilstand Emne Tilstand Aktivitet Prioritet TAG Med vingetegl Tagvinduer Skorsten Dårligt Taget er understrøget med SKUM. Relativ god. Trænger til vedligeholdelse Projekt udarbejdes for udskiftning af bygningens tegltag Almindelig vedligeholdelse Almindelig istandsættelse -UN Vurdering af svækket fredningsværdi Emne Svækket fredningsværdi Aktivitet Prioritet Tegltag Det skummede tegltag Tegltag udskiftes med håndstrøgne teglsten og understryges med mørtel
ANDET: UDENOMSAREAL OG INDRETNING Udenomsareal: Postladens sammenhæng med Juulsbakke, - som Den gamle Postlade er baghus til danner en Trekantet Have i sammenhæng med Det gl. Rådhus. Postladen og Juulsbakke fører op til Torvet og sammen udgør disse bygninger en særligt og sjælden treenighed og danner ramme omkring et enestående lille kulturmiljø. Bygningsindretning: Set i et kulturhistorisk lys, knytter bygningens indretning sig i det indre til ladens inddeling samt de sparsomme og rå overflader med kalkede vægge og bræddeloft mellem synlige bjælker samt tegl- og pigstens gulv, i den tidligere ladedel samt bræddegulv i kamrene. Hertil kommer ildstedet i midten, der vidner om ladens funktion som bryggers til postgården. Rådhus Haven Siamesisk Samling Rådhus Postladen FORHUS / HOVEDHUS - Vurdering af andet Vurdering af tilstand Emne Tilstand Aktivitet Prioritet HAVEN -UN Udenomsarealer Indretning rumanvendelse Gårdrummet der omkranses af fredede bygninger samt en bevaringsværdig bygning er langt fra noget ønskværdigt. Meget rodet og depot agtig anvendelse Projekt for gårdrummets forskønnelse bør iværksættes inden for de kommende - år. Transformation Beskyttelse gennem benyttelse. -UN Vurdering af svækket fredningsværdi Emne Svækket fredningsværdi Aktivitet Prioritet Uden omsarealer Postladens indre Disharmoni, da bygningernes haveside ikke klart spiller sammen med det fredede / bevaringsværdige bygninger Nutidig anvendelse respekterere ikke fredningsværdierne Samarbejde om dannelse af et offentlig haverum. Bygningsanvendelse ændres fra at være et delvis inaktivt sted til at blive et aktivt sted hvor de bærende fredningsværdier respekteres og fastholdes. UN UN
ANBEFALEDE AKTIVITETER BYGNINGSDEL AKTIVITET PRIORITET PRISESTIMAT Forhus / hovedhus YDERVÆGGE Overgade: Bindingsværk: Tavl og murværk Sokkel / kampesten Havefacade og gavle: Bindingsværksfacade: Fodtømmer i nordgavl Tavl og murværk Sokkel / kampesten Alm. vedligeholdelse Almindelig kalkning Vedligeholdelse Udskiftning/reparation. Tømmer tjæres Reparation af rådskader og retablering af fodtømmer Mørtelreparation / kalkning Mørtelreparation og af sokkel STILLADS -UN.600 6.000 98.960 56.000.500 5.000 Bindingsværk Reparation af bindingsværkets stolpeender, fodtømmer og tagfods detaljer -UN VINDUER: Facaden mod gaden Mod haven Døre Port Malerarbejde Almindelig vedligeholdelse Total istandsættelse Hovedreparation/restaurering Reparation / udskiftning Altomfattende malerarbejde.500.000 66.000 4.000 6.000 Vinduer, døre og port Alle fremtidige reparationer og udskiftninger skal understøtte de bærende bevaringsværdier som bygningen besidder TAG Med vingetegl Tagvinduer Skorsten Projekt udarbejdes for udskiftning af bygningens tegltag Almindelig vedligeholdelse Almindelig istandsættelse STILLADS -UN 67.400 5.000 6.000 5.000 Tegltag Tegltag udskiftes medhåndstrøgne teglsten og understryges med mørtel HAVEN Uden omsarealer Indretning rumanvendelse Projekt for gårdrummets forskønnelse bør iværksættes inden for de kommende - år. Transformation Beskyttelse gennem benyttelse. -UN -UN 7.000
BYGNINGSDEL AKTIVITET PRIORITET PRISESTIMAT Udenomsarealer Postladens indre Samarbejde om dannelse af et offentligt haverum. Bygningsanvendelse ændres fra at være et delvis inaktivt sted til at blive et aktivt sted, hvor de bærende fredningsværdier respekteres og fastholdes. UN UN I alt ekskl. moms, kr..68.960 FORUDSÆTNINGER FOR PRISESTIMAT Prisestimat og budgetforudsætninger. På baggrund af den gennemførte bygningsgennemgang med henblik på udarbejdelse af handlingsplan for den fredede ejendom Juulsbakke / Overgade er følgende prisforudsætning anvendt i det skønsmæssige prisestimat, der er udarbejdet for de væsentligst arbejdsoperationer i handlingsplanen. Angående handlingsplans omfang, da skriver Kultur Styrelsen bl.a i deres vejledningen: Det er først og fremmest bygningens klimaskærm, der har afgørende betydning for bygningens bevaring, og derfor koncentrerer handlingsplanen sig om bygningens ydre og vil kun i særlige tilfælde omfatte det indre Prisoverslaget for gennemførelse af de i handlingsplanens foreslåede nødvendige omkostninger er med en samlet omkostning/udgift på.6.960 kr. excl. moms. Det skal ligeledes nævnes, at der i nærværende overslag er afsat beløb kr. 7.00 til revitalisering af Rådhus Haven. I beløbet er der ikke indregnet udgifter til moms, tekniske omkostninger og uforudseelige udgifter Overslaget er udarbejdet efter erfaringspriser fra beslægtede byggesager. Vi vil dog ikke undlade at gøre opmærksom på de usikkerhedsmomenter, der altid vil være ved denne type arbejde i gamle, fredede bygninger. Priserne er afgivet på så realistisk et grundlag som overhovedet muligt og uden tillægsberegning for uforudseelige udgifter. Prisen på en arbejdsoperation / aktivitet skal være det beløb, for hvilket alle leverancer og alt arbejde samt de dermed forbundne ydelser, der efter almindelig praksis hører til operationens fuldstændige færdiggørelse, kan gennemføres for. De økonomiske usikkerhedsmomenter knytter sig til:.! Istandsættelse af bygningens bindingsværkskonstruktion..! Istandsættelse og reparation af tavl /murværk..! Udskiftning af bygningens nuværende tegltag 4.! Istandsættelse / reparation af bygningens dør, port og vinduer. Ovennævnte fire arbejdsområder er erfaringsmæssigt de steder, hvor et overslag er vanskeligt at skønne præcist. Desuden kan der i sagens natur også opstå arbejder, som ikke var påregnet, men ville være hensigtsmæssige at udføre her og nu. I et endelig budget bør der tages højde for usikkerhedsfaktorenerne ved at afsætte et beløb på ca. 5-8 % til uforudsete udgifter. Ebeltoft den 9. august 06