1 Revurdering 2015 af ejendommen tilhørende A/B Kornblomsten Billed taget d. 22-02-2015 Beliggende på Byglandsgade 9, Kornblomstvej 5-9 og Lerfosgade 10-14, 2300 København S. Matr. 1 AB Eksercerpladsen, 2300 København Den kontante handelsværdi jf. pkt. 26: kr. 94.300.000
2 1. Rekvirent A/B Kornblomsten c/o Bente Naver Ejd. administration Rågerupvej 4 4050 Skibby Tlf: 36441100 bente@naver.nu mk@naveradmin.dk 2. Vurderingsmand: Lars Wismann, projektchef og direktør cand. merc., ejendomsmægler & valuar Wismann Property Consult A/S Åboulevard 1, st. 1635 København V. Mobil.: 4088 1998 CVR.: 28 31 27 17 3. Vurderingsobjekt: Byglandsgade 9, Kornblomstvej 5-9 og Lerfosgade 10-14, 2300 København S. Matr. 1 AB Eksercerpladsen, 2300 København 4. Vurderingsformål: Nærværende vurdering skal af rekvirenten bruges til ansættelse af ejendomsværdien på en andelsboligforenings ejendom jf. Andelsboliglovens 5 stk. 2 litra b) jf. nedenstående, hvor lovteksten er anført: ABL 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue: a) Anskaffelsesprisen. b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 2 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efteranskaffelsen eller vurderingen.
3 5. Vurderingstema: Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom ud fra den værdi som ejendommen efter valuarvurdering skønnes at have pr. 31.12.2014 med en ledig bolig. Ejendommen vurderes til samme værdi på dateringen af denne valuarrapport. Den kontante handelsværdi kan bruges til beregning af andelskronen jf. ABL. 5 stk. 2 litra b. 6. Dokumenter og bilag: Vi har bl.a. modtaget kopi af følgende bilag: 1. Offentlig ejendomsvurdering pr. 01. oktober 2013 2. Årsregnskab 2013 med GF referat 3. Forsikring 4. Vi har ikke modtaget kopi af seneste realkreditopkrævning 5. Handel med andelsbeviser 0 6. Vedtægter 7. Tingbogen Vi har trukket tingbogsoplysninger d. 22-02-2015 og ikke fundet byrder eller rettigheder, som væsentligt påvirker ejendommens prissætning eller omsættelighed. 8. Forudsætninger: at der ikke påhviler ejendommen uoplyste rettigheder og byrder at de vurderede arealers anvendelse er lovlig, herunder at bygninger og installationer er lovligt opført og/eller indrettet at ejendommen ifølge foreningen ikke er vidensniveau 1 eller 2 registreret på et niveau, hvor det har værdimæssig betydning for ejendommen at vurderingen er foretaget under iagttagelse af Dansk Ejendomsmæglerforenings vurderingsnorm af 23-03-2009 Vi har den 22. februar 2015 besigtiget ejendommen udefra. Vi har tidligere besigtiget ejendommen gennemgribende. Vi har vurderet ejendommen årligt siden første gang i 2006. 9. Forsikring Foreningen er forsikret i Alm. Brand Forsikring. Ejendommen er forsikret på almindelige vilkår. Der henvises i øvrigt til policen.
4
5 10. Lokalplaner: Området er ikke omfattet af Københavns Kommunes lokalplaner. 11. Beskrivelse: Ejendommen består af 2 bygninger; en hovedbygning, der anvendes til beboelse og erhverv og et udhus, der anvendes til opmagasinering og redskabsrum. Hovedbygningen er opført i 1931. Udhuset er opført i 1999. Begge bygninger er opført i mursten, hovedbygningen har tagdækning af tegl mens udhuset har tagdækning af andet materiale. Ejendommen har ifølge BBR et samlet bebygget areal på 842 m 2, et grundareal på 2.489 m 2 et samlet bygningsareal på 5.052 m 2. Det samlede boligareal udgør 4.910 m 2 mens det samlede erhvervsareal udgør 113 m 2. Ejendommen har kælder på 418 m 2. Udhusets areal udgør 20 m 2. Tagetagen udgør 418 m 2, som p.t. ikke er udnyttet. Hovedbygningen er opført med kælder, stueetage, 1.-5. etage. Der er 7 hovedtrapper og 7 køkkentrapper. Der er ikke elevator. Udhuset er opført en tidligere garagebygning i ét plan uden kælder. Der er på ejendommen 71 boliglejemål på mellem på 53-147 m 2. Alle boliglejemål og erhvervslejemålet er forsynet med fjernvarme. Alle lejligheder har køkken bad og WC. Ejendommen fremstår i en middel vedligeholdelsesmæssig stand. 12. Anvendelse: Ejendommen anvendes hovedsagelig til bolig. Erhvervslejemålet udlejes til daginstitution. Ejendommens grundareal andrager ifølge den offentlige ejendomsvurdering 7.065 m 2. Det usædvanlige store grundareal skyldes at ejendommen matrikulært har andel i vejarealerne i nabolaget. 13. Beliggenhed:
6 Ejendommen er attraktivt beliggende i det rolige kvarter mellem Amagerbrogade og Københavns Universitet, centralt for indkøb og transport. Ejendommen ligger knap 250 m fra Amagerbrogade, ca. 500 m fra Metrostation Amagerbro, 700 m fra Københavns Universitet og DR Byen. Amager har i de seneste 10 år oplevet et markant karakterløft og betragtes i dag med sin centrale beliggenhed og smukke istandsatte ejendomme som en af de mest eftertragtede bydele til beboelse. Kvartererne bag Amagerbrogade er kendetegnet ved deres præg af ro, hygge og grønne villahaver, næsten som en provins midt i metropolen. Prismæssigt har Amager været let ramt af et stort udbud af nye lejligheder i Ørestaden. 14. Omkostningsbestemt husleje (skyggebudget/beregnet): Ifølge BBR er der 71 boliger. Ejendommen vil som boligudlejningsejendom være omfattet af Lov om Omkostningsbestemt husleje. Nedenfor er beskrevet lejeindtægt ved beregnet omkostningsbestemt husleje for boliger på 605 kr./ m 2. Normaltallet for boligleje er mellem kr. 475-575/m 2. Afkastprocenterne yielden er beregnet udfra den omkostningsbestemte leje samt den leje der ville kunne opnås såfremt at alle boligarealer var lejeoptimeret efter BRL 5 stk. 2. og havde frie markedsmæssig leje. Erhvervsmæssige arealer herunder kontorer, liberalt erhverv, butikker ansættes værdimæssigt udfra nettolejen divideret med en afkastprocent (yield). Der skal derfor advares imod den ofte blandt revisorer og administratorer udbredte misforståelse, at en boligejendom/blandet bolig erhvervsejendom skal give 2-4% i driftsmæssigt afkast uanset hvad lejen er pr. m 2 og hermed hvad den kontante handelsværdi bliver pr. m 2.
7 A/B Kornblomsten Antal m2 5.023 Antal lejligheder 71 Ejendomsværdi ansat pr. m2 600 Vurdering 94.300.000 7% NPI reg-2014 Afkast 15. alm. Vurdering 1973 7% 0,4924 3.013.800 314.846 Anslået værdi= 7% af offentlig vurdering 2006 kr. 96.314 0,4924 143.738 Afkast 458.584 Driftsudgifter: 2013 Ejendomsskatter mm. 154.438 El 10.241 Fjernvarme 0 Vand 174.709 Renovation 142.971 Forsikringer 84.674 Ejendomsservice 162.556 Vaskeri 0 Bredbånd/Kabeltv 0 Diverse 14.086 148 743.675 Afkast plus drift 1.202.259 Fordeles imellem bolig og erhverv efter m2 Husleje bolig 4.910 1.175.212 Husleje erhverv 113 27.047 Husleje bolig 4.910 1.202.259 prgf. 18 måles pr. m2 i ejeren lomme 75 368.250 prgf. 18 B måles pr. m2-, i GI 69 338.790 Summa 707.040 Fordeles pr. m2 omkostningsbestemt husleje 144 Administration pr. lejlighed 3.313 235.223 Omkostningsbestemte leje ex. Forbedringsforhøjelser pr. m2. 431 2.117.475 Erhvervsleje - markedsmæssig 113 450 50.850 Anslåede individuelle forbedringer, der tilhører grundejer pr. lejl. 150.000 8% 10.650.000 852.000 Tillæg for prgf. 18, (idet Grundejer ikke skal bruge likviditet til udlæg til GI) 368.250 Omkostningsbestemt leje 605 2.969.475 Omkostninger 343 1.685.938 Nettoleje 1.702.637 Ny nettoleje Henlæggelser til fornyelser fra 1994 (skøn): 18 18B Fjernvarme 625 131.226 4,18% Køleskabe 4.000 22.720 8% gaskomfur 4.800 27.264 8% Porttelefon 1.300 5.538 6% Antenneanlæg 1.600 6.816 6% Vaskeri 50.000 4.500 9% 198.064 1/3 af dette beløb 66.021 Beløb til henlæggelse pr. m2 13,14 Plus indeksering fra 1994 29,07% 49,24% 6,47 Summa beløb afkast pr. m2. 19,62 19,62 19,62 Paragraf 18 ansat pr. m2. 56,79 Paragraf 18B ansat pr. m2. 50,80 76,41 70,42 Fra 1. januar 1995 blev satserne for hensættelser forøget med en andel af de tekniske installationer. Denne andel er ikke medregnet. A/B Kornblomsten areal antal årlig leje leje pr. m2 Omkostningsbestemt boligleje 4.910 71 2.969.475 605 Omkostninger-2006 excl. GI 18 5.023-1.317.688-262 Markedsmæssig erhvervsleje 113 50.850 0 Nettoleje 1.702.637 339 Kontant depositum som boligudlejningsejendom areal depositum Boliglejer, anslået depositum svarende til 3 mdr. husleje 2.969.475 742.369 Erhvervslejer, anslået depositum svarende til 6 mdr. husleje 113 25.425 I alt 767.794 Markedsmæssig erhvervsleje leje pr. m2. yield Forrentning af nettoleje: 605 1,82% * Forrentning efter potentiel forhøjelse af boliglejer til: 1.150 4,72% * Potentiel leje efter BRL 5 stk. 2 modernisering
8 14. Driftsbudget, aktuel Indtægter i flg. årsregnskab 2013 Boligafgift -andele 2.169.117 Boligafgift- erhverv 0 Lejeindtægt - boliger 0 Lejeindtægt - erhverv 0 Leje erhverv 32.064 Kældre + loft 1.100 Forbedringer altaner 0 Garage 2.350 Vaskeri 33.618 Diverse 310 Summa 2.238.559 Omkostninger i flg. årsregnskab 2013 Ejendomsskatter 154.438 El-forbrug 10.241 Vandafgift 174.709 Electrolyse 0 Varmelaug 0 Renovation 142.971 Rottebekæmpelse 0 Vedligehold 287.323 Forsikring mm 84.674 Vicevært mm. 162.556 Generalforsamling mm. 1.431 Energikonsulent 0 Bestyrelsesudgifter 5.801 Mødeudgifter mm. 0 Valuar 16.250 Varmeregnskab 18.860 Advokat 0 Revisor 20.375 Kontorhold mm. 8.445 Administration 110.148 Abonnementer og kontingenter 12.787 Gård 0 Bredbånd/Kabeltv 0 Diverse 14.086 Summa 1.225.095 Renteomkostninger i flg. Årsregnskab 2.013 Renteudgifter -798.974 Renteudgifter 2. prio 0 Renteindtægter 3.156 Ydelsesstøtte 0 Prioriteringsomkostninger -206.999 Nettorenter -1.002.817
9 15. Offentlig vurdering: Ejendommen har en offentlig vurdering pr. 01.10.2013 på kr. 49.000.000 heraf grundværdien på kr. 7.474.400. Vurderingen er i forhold til vurderingen pr. 01.10.2011 sænket 0% for ejendommen og sænket 75% for grundværdien. Resten af dette afsnit er overflyttet til bilag A. 16. Uudnyttet udviklingspotentiale: Der skønnes ikke at være uudnyttede udviklingspotentialer på ejendommen. 17. Værdien af en ledig lejlighed: Lejlighederne i ejendommen har en gennemsnitlig størrelse på 69 m2 med en vurderet markedsværdi på ca. kr. 31.000/ m2, såfremt lejligheden var en ejerlejlighed. Boligarealerne i AB Kornblomsten er i den kontante handelsværdi værdiansat til kr. 18.900/m2 svarende til 61% af m2-prisen på tilsvarende m2-størrelse i tilsvarende ejerlejlighedsforeninger. Værdien af en ledig lejlighed udgør herefter kr. 828.000. Referenceværdierne er dokumenteret i værdiberegning ud fra 4 tilsvarende ejerlejligheder udbudt af anerkendte ejendomsmæglere medlemmer af DE. 18. Afkastprocenterne og m 2 -priser for boligejendomme: Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 19. Hvad er den kontante handelsværdi jf. Andelsboliglovens ABL 5 stk. 2 litra i et marked, hvor der kun er få eller ingen handler: Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 20. Andelsforeningens gældsætning, fast renteperiode og afdragsfri lån angivet ved et modeleksempel: Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 21. Andelsboliger eller ejerboliger: I Københavnsområdet findes der ca. 110.000 andelsboliger. Især andelsboligforeninger med ejendomme påbegyndt opført før 01. juli 1966, ejendomme, der ikke er fredet og ejendomme med en meget høj liebhaverværdi f.eks. boligblokke lige ud til Øresund, er 20-80 % billigere at bo i for andelshaverne målt på den samlede månedlige boligydelse end hvad der gør sig gældende for tilsvarende ejerboliger. I bro kvartererne findes eksempler på fuldstændig identiske ejendomme, hvor den ene er en ejerlejlighedsforening og den anden en andelsboligforening. Den eneste væsentlige forskel er, at medlemmerne i andelsboligforeningen ejer et værdipapir; an-
10 delsbeviset, der giver ret til at leje en særlig lejlighed, og i ejerforeningen er hver enkelt lejlighed særskilt matrikuleret. Bofællesskabet i de to boligformer er næsten identiske. Alle sædvanlige driftsmæssige omkostninger såsom, forsikring, udvendig vedligeholdelse, renholdelse, administration, udarbejdelse af regnskab og økonomisk rådgivning er den samme for andelsboligformen som for ejerboligformen. I reglen ligger de driftsmæssige omkostninger ved at drive en vel vedligeholdt ejendom i størrelsesordenen: ca. kr. 230-280/m 2.. Der er dog en klar tendens til, at andelsboligforeningernes ejendomme ud fra en byggeteknisk standard ofte fremstår i bedre stand end ejerforeningernes ejendomme. Private grundejeres ejendomme fremstår ofte i langt ringere stand end de to førnævnte ejer kategorier. Det er typisk de private grundejeres ejendomme der handles, da det i dag yderst sjældent ses, at en andelsboligforening opløser sig selv for at sælge ejendommen. Når andelsbeviserne stadig er så billige, som de er, og det er billigere at bo i en andelsboligforening end i en ejerlejlighedsforening, så skyldes det, at prisen på andelsbeviserne har en lovmæssig styret regulering med maksimalpriser. Det er således, at en tilsvarende bolig i en ejerlejlighedsforening vil være 61% dyrere pr. måned frem for den tilsvarende bolig i andelsboligforeningen. Det kan illustreres ved efterfølgende regneeksempel, hvor alle indlagte værdier er de faktiske værdier ud fra vores valuarvurdering og de aktuelle rentesatser. A/B Kornblomsten Hvad koster det at bo i en lejlighed andelsboliger ejerboliger Areal 69 69 Kontant handelspris pr. m2. 15.164 30.987 Gæld i A/B Foreningen pr. m2 3.851 Driftsomkostninger pr. m2. 250 250 Kontant købesum 1.048.699 2.142.870 Finansieret købesum 266.347 Rente før skat i % 4,0% 3,5% Skat 30% 30% Netto rente 2,80% 2,45% Ejerboligskat 0 10.714 Aktuel boligydelse 30.249 Boligydelse - minimum 20.792 17.289 Renteydelse A/B lån 29.364 Samlet boligydelse ved minimum 50.155 80.503 Aktuel Boligydelse pr. m2. inkl. finansieringrente 862 1.164 Min. Boligydelse pr. m2 inkl. finansieringsrente 725 1.164 Aktuel Boligydelse pr. måned inkl. 100% finansiering 4.180 6.709 Ekstra boligydelse udfra min. ydelsen -38% 61% Ekstra boligydelse pr. måned i kr. -2.529 2.529
11 I regneeksemplet er opstillet en sammenlignelig model, hvor der for de to boligformer er taget udgangspunkt i samme driftsmæssige omkostninger og i gældfri ejendomme, uden anvendelse af den p.t. aktuelle gældsbrevsmulighed. 22. Den generelle prisudvikling for boligudlejningsejendomme. Markedet for handel med boligudlejningsejendomme har været stort set ikke eksisterende i perioden 2008-2012. Dette skyldes, at hvor man tidligere kunne finansiere boligejendomme 100% og lejerne med denne finansiering kunne stifte en ny andelsboligforening, så har dette på nær et par enkelte handler ikke længere været muligt. Handlerne med boligejendomme har derfor været tvangshandler, eller skæve handler hvor realkreditten har solgt overtagne ejendomme formentligt på meget gunstige finansieringsvilkår. For andelsboligmarkedet er det jo således, at når man køber et andelsbevis så køber man sig ind i en forening der ejer en boligejendom. Foreningens ejendom er i forvejen finansieret og kontantprisen er det man betaler for andelsbeviset. Det er i reglen en mulig opgave at 100% finansiere andelsbeviset kontante betaling. Når der handles et andelsbevis kan man derfor i nogen udstrækning hævde at der handles til den markedsmæssige pris for en del af en boligudlejningsejendom der tilhører en andelsboligforening. Den pris som andelsboligforeningernes andelsbeviser handles til er efter vores dokumentation fra ca. 100 andelsboligforeninger mellem 55-75% af kvadratmeterprisen for kvadratmeterprisen i tilsvarende ejerboligforeninger. Tvangshandler er ikke almindelige handler og kan dermed ikke bruges til at dokumentere den kontante handelsværdi. I 3. kvartal 2010 har vi set en handel med en boligejendom, men det var et salg fra et realkreditinstitut til en eksklusiv VIP kunde. Der var tale om BRFkredit der solgte Onsgården i Hellerup til en m2-pris på ca. kr. 18.000 inkl. et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb. I 4 Q 2011 købte en svensk ejendomsinvestor Østerfælledejendommen til en pris på kr. 1.100 mio. svarende til kr. ca. kr. 25.000/m2. Salget blev gennemtvunget af hovedkreditor som var Nykredit og der er grund til at antage at køberen har fået markant lav bidragssats måske endda 0% og måske 10-15 eller 20 års afdragsfrihed. I 2012 er der set enkelte handler med boligejendomme men primært har der været tale om tvangssalg. Gammel Kongevej 51, 1610 København V blev handlet i 1Q 2012 til en pris på ca. kr. 17.000/m 2, men med et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb. Ifølge Dansk Ejendomsmæglerforening er en handel den stærkeste ledetråd for hvilke priser der handles til. Dansk Ejendomsmæglerforening har dog ikke udtalt sig om hvad betydning det har for den kontante handelsværdi om en ejendom sælges med 100% finansiering, og en bidragssats på 0% og afdragsfrihed i 20 år blot fordi et real-
12 kreditinstitut skal have en ejendom ud af bøgerne uden at der fremgår at man reelt har haft et tab. Den kontante handelsværdi jf. ABL 5 stk. 2 litra b, giver alene mening, om der er faktuelle og retningsvisende handler. De mest oplagte købere til boligudlejningsejendomme er lejerne til stiftelse af AB- Forening. Under normale finansielle forhold vil deres markedspris typisk ligge på 55-75% af m2-prisen for tilsvarende ejerboligejendomme i samme område. Ejendomme hvor en væsentlig del af lejlighederne er uden eget toilet og bad bør ligge på en lavere priskvartil. Ved at gå på www.oline.dk der er hjemmeside for boligejendomme udbudt af medlemmer af Danske Ejendomsmæglerforening, ser det ud som om at de priser der forventes og forlanges i dag er stort set uforandrede. Ingen må jo antage, at medlemmerne af Dansk Ejendomsmæglerforening udbyder ejendomme til andre priser end, hvad der er realistiske priser som vurderet af en anerkendt statsautoriseret ejendomsmægler & valuar MDE. Ejendomme til salg i København S (postnummer 2300) Opdateret www.oline.dk d. 09-09-2014 Adresse Opført Vurdering Udbudspris Areal bolig Areal erhverv m2-pris bolig m2-pris erhverv Afkastprocent Amagerbrogade 163-165 1902 36500000 32.600.000 1.802 353 15.349 14.000 4,90% Kvintus Alle 10 1928 7.400.000 6.700.000 409 0 16.381 8.000 3,08% Amagerbrogade 169 1902 26.000.000 42.500.000 1.698 318 21.658 18.000 4,18% Sigbrits Allé 13 1896 10.200.000 15.000.000 570 424 18.877 10.000 4,80% Amagerbrogade 78 1892 11.300.000 47.500.000 2.147 385 18.179 22.000 4,58% Gennemsnit 18.089 Det er interessant, at de ovenstående boligejendomme er udbudt til m 2 -priser samt at afkastprocenter virker fuldkommen vilkårlige samt at ejendomme, hvor stort set ingen af lejlighederne har bad ofte udbydes til samme priser som lejligheder med bad. I skrivende stund 2015 er pengeinstitutterne atter ved at genoptage udlån til boligejendomme. Det har betydet, at vi ser flere handler med boligejendomme og stiftelser af nye andelsboligforeninger. Bankerne har et stort indlånsoverskud der er placeret i korte obligationer, der giver typisk under ½% i rente. På et tidspunkt kommer bankerne atter til at bruge deres penge til udlån frem for til passiv placering. Når det sker kommer vi til at se flere handler med ejendomme og stigende priser. 23. Valuarvurdering Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 24. Referencepriser
13 Tabellerne viser et udsnit af vores registrerede handler med boligudlejningsejendomme beliggende i København. Disse lister ovenfor er under konstant observation, men mange handler efter 2008 har ikke været almindelige handler med almindelig finansiering. I 2013 og 2014 blev handelen med boligejendomme så småt normaliseret. 25. Hvor stor en nøjagtighed bør der være på en valuarvurdering: Vi er os bekendt eneste valuar der i vore rapporter anfører, at valuarvurderingen bør ligge indenfor +/- 15-30 %. Vi har kendskab til juridiske artikler, der på tilsvarende vis har behandlet, hvor meget et skøn må afvige. Disse artikler opererer med et skøn indenfor +/- 30 %. I forhold til vores vurdering kan man derfor anlægge følgende følsomhed: kr. Valuarværdi -30% -15% 15% 30% Kontant handelsværdi 94.300.000 66.010.000 80.155.000 108.445.000 122.590.000 Boliger, værdi pr. m2 18.845 13.191 16.018 21.672 24.498 26. Besvarelse Aktuelle Østre Landsrets Domme om den kontante handelsværdi er overflyttet til bilag A.
14 A/B Kornblomsten Markedsværdi areal i m2 m2-pris i kr. markedsværdi Grundareal 2.489 kr. 3.003 kr. 7.474.400 Samlet boligareal 4.910 kr. 17.000 kr. 83.470.000 Antal boliglejligheder 71 kr. 18.845 kr. - Uudnyttet tagareal 418 kr. - kr. - Udnyttet tagareal 0 kr. - kr. - Kælder 418 kr. 2.000 kr. 836.000 Udvikling af kælder 0 kr. 10.000 kr. - Residual areal i andelsareal 49 kr. 17.000 kr. 833.000 Værdi af en ledig lejlighed 69 kr. 12.000 kr. 828.000 Erhvervsareal 113 kr. 8.000 kr. 904.000 Skur 20 kr. 2.000 kr. 40.000 Udvikling af loftsetage 0 kr. 150.000 kr. - Vedligeholdelsesefterslæb 0 kr. - kr. - Samlet valuarvurdering 0 kr. - kr. 94.385.400 Markedsmæssig erhvervsleje leje pr. m2. yield Forrentning af nettoleje: kr. 605 1,82% * Forrentning efter potentiel forhøjelse af boliglejer til: kr. 1.150 4,72% * Potentiel leje efter BRL 5 stk. 2 modernisering 0 Ejendomsværdiens fordeling: Grundstykket: kr. 7.474.400 Bygningen kr. 78.143.040 Installationer kr. 8.682.560 Kontant handelsværdi kr. 94.300.000 Ejendommens aktuelle markedsværdi er derfor afrundet til: kr. 94.300.000 skriver kroner nitifiremillionertrehundredetusinde 00/100. 27. Habilitetserklæring: Nærværende vurdering er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og vi kan erklære, at vi ikke har nogen interesse i denne sag udover nærværende vurderingsforretning. 28. Bilag A., gode råd, møde og hot line service: Bilag A er vedlagt og fremsendt på e-mail. Der er ikke udarbejdet en skrivelse benævnt Gode råd! Her gives normalt en række anvisninger på driftsmæssig optimering af ejendommen. På anmodning fra A/B foreningen udarbejdes og tilsendes gode råd uden ekstra beregning. Wismann Property Consult A/S tilbyder tillige som en del af vores ydelse at møde op på en generalforsamling et beboermøde, et bestyrelsesmøde eller lignende. Vi betragter Andelsboligforeningens medlemmer som vores klienter og de er tilsvarende velkomne til at kontakte os for alt hvad der har med denne rapport at gøre.
15 Gode råd sendes normalt sammen med valuarvurderingen i 1 eksemplar i hard copy samt sendt i pdf med e-mail til rekvirenten. De gode råd er tænkt som inspiration til A/B foreningens medlemmer og bestyrelse. Ingen er forpligtede til at følge vores gode råd ligesom administrator, bank, revisor eller andre økonomiske rådgivere kan have andre gode råd end dem, som vi anfører. Når det handler om økonomisk rådgivning er det ikke sådan, at der kun findes rigtige og forkerte råd. Det gode råd kommer helt an på forudsætningerne. Derfor er det f.eks. ikke altid at godt råd f.eks. at låse renten fast i 30 år og vælge lån med afdrag. 29. Copyright: Denne vurderingsforretning må ikke uden vores skriftlige samtykke anvendes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og må ikke gengives helt eller delvist uden, at der henvises til Wismann Property Consult A/S. Vurderingsrapporten kan umiddelbart udleveres til samtlige medlemmer af andelsboligforeningen samt potentielle købere af andelsbeviser. 30. Professionel ansvarsforsikring police nr. 59.0.01.426-00 Cand. merc., statsaut. ejd.mgl. & valuar Lars Wismann har en professionel ansvarsforsikring tegnet hos Chartis Europe SA, der dækker ejendomsmæglervirksomhed. 31. Indsigelser eller forespørgsler til indholdet i valuarrapporten: Såfremt medlemmer af andelsboligforeningen, ejendomsadministrator, revisor eller andre måtte have indsigelser til eller forespørgsler til indholdet i vores valuarrapport, bedes disse rettet direkte til den ansvarlige valuar hos Wismann Property Consult A/S. 32. Dato og underskrift: København den 26. februar 2015 Som vurderingsmand: Wismann Property Consult A/S ---------------------------------- Lars Wismann, projektchef & direktør, cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar Se i øvrigt vores hjemmeside: www.wismann-as.dk