Investeringsejendom Evostate Tronne Allé ApS

Investeringsejendom Evostate Tronne Allé ApS Ejendommens pris excl. handelsomkostninger Kr. 27.000.000 Kvadratmeterpris: Kr. 11.523 Ejendommens startafkast: 5,84% Selskabskapital: Kr. 4.500.000 Investor kautionerer for: Ingen kautionsforpligtelse Indbetalingsforpligtelse: Ingen indbetalingsforpligtelser Professionel ejendomsinvestering Torvegade 1,4 5000 Odense C Telefon 31 63 38 00 www.evostate.dk

Formålet med dette prospekt Formålet med dette prospekt er at give dig - som potentiel investor - et solidt beslutningsgrundlag forud for en eventuel investering i Evostate Tronne Alle ApS. Udbydererklæring erklærer herved, at de i prospektmaterialet anførte oplysninger er korrekt og fyldestgørende præsenteret, at anvendte forudsætninger efter vor opfattelse er realistiske, og at der ikke er udeladt forhold, der kan forvanske det billede, som prospektmateriale skal give. Prospektmateriale indeholder efter vor opfattelse samtlige relevante økonomiske og risikomæssige forhold til bedømmelse i investeringen. Odense den / 2014 Henrik Gorm Nielsen Adm. Direktør Bent Krogh Jensen Bestyrelsesformand Side 2

Indholdsfortegnelse 1. Resume side 4 2. Ejendommen og beliggenhed side 6 2.1 Transport i nærområdet side 6 2.2 Tronne Allé side 7 2.3 Leje niveau side 8 3. Plantegninger side 9 4. Nyborg by side 11 4.1 Befolkningsudvikling side 12 4.2 Adgang til arbejdspladser side 13 5. Budget for Tronne Allé side 14 5.1 Driftsbudget side 18 5.2 Balancebudget side 19 5.3 Likviditetsbudget side 20 6. Følsomhedsberegninger på Tronne Allé side 21 7. Risiko vurdering side 23 7. Vedtægter for Evostate Tronne Allé ApS side 24 8. Tegningsaftale for Evostate Tronne Allé ApS side 26 9. Mægler erklæring side 28 10. Resumé OBH Gruppen side 29 11. Den uafhængige revisorerklæring side 30 12. Advokat erklæring side 32 Side 3

1. Resume Evostate tilbyder dig muligheden for at blive medejer af Evostate Tronne Allé ApS, som ejer 30 velbeliggende rækkehuse i Nyborg. Udbuddet omfatter 1.000 anparter som budgetteres videresolgt til maksimalt 5 investorer. Budgettet tager udgangspunkt i den samlede ejendomsinvestering og en investeringshorisont på 10 år. Ejendommene: Der er tale om i alt 30 selvstændige rækkehuse, som har en god beliggenhed i Nyborg, tæt på Nyborgs attraktive bymidte. Rækkehusene har hver deres egen adgang til en lille have, som er særdeles efterspurgt i Nyborg. Der er begrænset eller ingen tomgang Investeringsejendommen er købt til et godt afkast og hvert lejemål kan sælges enkeltvis, da de er selvstændig udmatrikuleret som rækkehuse. Ejendommens samlede udlejningsareal udgør 2.498 kvadratmeter Den samlede projektsum udgør DKK 29.273.000 - heraf udgør DKK 700.000 en renoveringspulje for de første 3 år. Teknisk due diligence af ejendommen viser at ejendommens tilstand er middel. Realkreditfinansiering og bankfinansiering er uden hæftelse Ejendommen er erhvervet til DKK 27.000.000 med et netto afkast på 5,84 % Nettoafkastet er beregnet på (Nettoleje / (Indkøbspris + handelsomkostninger depositum) Årligt overskud t.dkk 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200-2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 År Side 4

Finansiering Der er modtaget lånetilbud på overtagelse af 1. prioritetslån på 21,45 mio. DKK svarende til 80 % af købsprisen eksklusiv omkostninger. Der er ligeledes modtaget lånetilbud fra pengeinstitut på 2. prioritetsfinansieringen på 2,75 mio. DKK. Lånet afdrages over 5 år. Renten på 1. prioritetslånet forventes fastlåst i en 5 årig periode på pt. 1,10 % p.a. + en bidragssats på pt. 1,00 % p.a., mens renten på 2. prioriteten vil være variabel pt. 5,1 % p.a. Din investering Du kan blive medejer af Evostate Tronne Allé ApS i Nyborg. Minimums indskud i projektet er 900.000 DKK. Samlet etableres selskabet med en selskabskapital på 4,5 mio. DKK. Der stilles ingen kautioner eller øvrige hæftelser i projektet, hvilket gør denne investering særdeles attraktiv. Selskabet forventes at blive udbyttebetalende fra sit femte leveår. Udbyttebetalingen vil ske under hensynstagen til selskabets finansielle samarbejdspartnere og soliditet. Side 5

2. Ejendommene og beliggenhed Projektet omfatter 30 selvstændigt udmatrikuleret boliglejemål beliggende i Nyborg, der alle er lejet ud. Området er kendetegnet ved at være et børnevenligt kvarter nær legepladser og med kort afstand til skole og børnehave. Der er kort afstand til bymidten, vand, naturen, indkøbsmuligheder og motorvejen kan nås inden for få minutter. Alle boligerne er beliggende på egen matrikel på lukket vænge i Nyborg med egen have og mindre terrasse til hver bolig samt eget mindre udhus. Nedenstående viser boligernes tætte placering på byen, skovområder samt vandet. 2.1 Transport i nærområdet Transportmulighederne i Nyborg er gode og indkøb, og kørsel til daginstitutioner og skoler kan klares på cykel. Odense kan nås indenfor kort afstand med bil eller tog. København ligger også indenfor rimelig pendlerafstand i enten bil eller med offentlig transportmiddel. Bil Fra ejendom til rådhus Odense 33 km. 30 min. København 138 km. 1 t. 29 min. Tog 13 min. 1. t. 18 min. Fra station til station Side 6

2.2 Tronne Allé På nedenstående kort ses de 30 boligers placering på Tronne Alle. Boligerne er opført i fire varianter i størrelserne 73 m 2, 74 m 2, 93 2 m 2,94 m 2, i alt 2.498 m 2. Et plans boliger med egen have, i størrelsen 70 100 m 2 er en efterspurgt lejeenhed i Nyborg. Antallet af lejemål med egen have er begrænset i Nyborg, og der er derfor sjældent tomgang i ejendommen. Boligtype Antal Areal pr. bolig Areal i alt A 9 73 657 B 6 74 444 C 13 93 1209 D 2 94 188 I alt 30 2.498 Der er aftalt trappeleje med lejerne. Lejen reguleres hvert år den 1. januar med 1.200 kr. pa. Aftalerne er gældende i 10 til 15 år fra indgåelse af lejemålet. Side 7

2.3 Leje niveau Lejemålene på Tronne Allé er kendetegnet ved en høj lejesikkerhed og en lav udskiftning af lejerne. Den gennemsnitlige leje pr. 31.12.2013 for alle lejemålene var DKK 889 pr. kvadratmeter. Der er indhentet en uvildig erklæring omkring lejeniveauerne for Tronne Alle 204-269, 5800 Nyborg som viser en markedsleje omkring DKK 875,- DKK 900,- pr. kvadratmeter (Se side 28) Det gennemsnitlige lejeniveau for de forskellige lejemål er: 94 kvadratmeter 762 DKK 93 kvadratmeter 833 DKK 74 kvadratmeter 938 DKK 73 Kvadratmeter 935 DKK Enkelte af lejlighederne har været lejet ud til trofaste lejere, hvilket har betydet, at lejen kun er reguleret med den aftalte lejetrappe. Der er et mindre lejepotentiale på lejemålene med 93 og 94 kvadratmeter. De mindre lejemål på 73-74 kvadratmeter har ingen eller et meget begrænset reguleringspotentiale. Som helhed forventer vi derfor, at lejen vil kunne reguleres via de indgåede leje - trapper og en mindre regulering af enkelte lejemål i forbindelse med fraflytning. Side 8

3. Plantegninger Side 9

Side 10

4. Nyborg by Nyborg er en gammel købstad med mange hyggelige handelsgader og med flere historiske og kulturelle seværdigheder, heriblandt Nyborg slot. Slottet blev opført i 1100-tallet og pryder midtbyen sammen med byens nyrenoverede vandtårn fra 1899. Nyborg byder på mange faciliteter og anlæg til fritids og idrætsaktiviteter. Kommunen er rig på grønne arealer og en smuk og afvekslende natur. Nyborgs strande er blandt landets bedste med udsigt til Storebæltsbroen og med gode muligheder for vandsport. Derudover har Nyborg en yderst velbesøgt lystbådehavn ganske få meter fra midtbyen. Befolkningstal i Nyborg Nyborg har gennem de seneste år oplevet en stigning i indbyggertallet, og byen havde ved udgangen af 2013 16.900 indbyggere. 17200 17000 16800 16600 16400 16200 16000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kilde: Nyborg kommune Side 11

Tronne Allé, Nyborg 4.1 Befolkningsudvikling Befolkningstallet i Nyborg by vil være relativt stabilt over en periode på 10 år, da der kun vil være en lille ændring. Over en 10 årig periode vil der være en marginal ændring i befolkningstallet på cirka 300 færre indbyggere i Nyborg. Adgangen til gode transportmuligheder gør, at Nyborg fortsat vil være en by som bliver valgt til. I perioder med økonomisk vækst, har Nyborg traditionelt været en by med befolkningsvækst (Se graf side 11). Denne tendens kendes fra andre fynske byer som Middelfart og Svendborg. På trods af den marginalt faldende befolkning så forventer vi ikke, at rækkehusene vil blive påvirket nævneværdig i form af tomgang, da der generelt er mangel på den type lejemål i Nyborg og med den beliggenhed. Side 12

4.2 Adgang til arbejdspladser Adgangen til beskæftigelse er en vigtig forudsætning for vækst og udvikling. Desto flere arbejdsplader, der ligger forholdsvis tæt på en by eller et område, desto bedre ser det ud for byens eller områdets udvikling. Figuren viser, at antallet af nært beliggende arbejdsplader er højest i et strøg fra Østjylland via Odense til København. Dermed er adgangen til arbejdsplader ganske god for borgerne i Nyborg. Kilde: Landsplanredegørelse, Miljøministeriet 2006 Side 13

5. Budget for Tronne Allé Anskaffeselssum (I t.dkk) Ejendommens anskaffelsessum og vedligeholdelse Handelsomkostninger t.dkk 27.500 567 Udbyderhonorar Samlet anskaffelsessum 1.206 29.273 Finansieringsform (I t.dkk.) 1. prioritetslån i DKK (F5) 21.450 Kassekredit 2.587 Depositum 736 Indskud 4.500 Samlet anskaffelsessum 29.273 Forudsætninger for budgettet Nøgletal Investeringssum 29.273.000 Indbetaling 4.500.000 Huslejeregulering, gennemsnitlig stigning 1,55% Inflation 2,00% Stigning i ejendomsværdi 1,00% Rente 1. prioritet 2,10% Driftskredit 5,10% Kurs DKK/EUR 100,00 Deres opsparing (I t.dkk) Opsparing før selskabsskat i 2023* 16.986 Opsparing efter selskabsskat i 2023* 15.984 Intern rente før skat ved salg 2020 18,73% Intern rente efter skat ved salg 2020 17,46% Intern rente før skat ved salg 2023 15,90% Intern rente efter skat ved salg 2023 15,12% * incl. indskud på t.dkk 4.500 Indskud Minimumstegning 900.000 kr. Side 14

Finansieringsform 1. 1. Prioriteten optages som et 30 årigt inkonverterbart realkreditlån med en samlet hovedstol på 21,45 mio. DKK eksklusiv kurstab, kurtage og kursskæring. Der laves en fastrenteaftale over forventet 5 år, hvor renten budgetteres til p.t. 2,1 p.a. % inklusiv bidrag. Lånet er baseret på 75 % afdragsfrihed og 25 % som annuitetslån med 30 års afvikling. Bidragssatsen er variabel. 2. 2. Prioriteten, bankfinansieringen forventes optaget som er kassekredit med en maksimal trækningsret på 2,75 mio. DKK og med en variabel rente på pt. 5,10 % p.a.. Lånet forventes at blive afviklet over 5 år. Sikkerheder I forbindelse med købet har långiver sikkerhed via: Pant i ejendommene Udbyttebegrænsningserklæring Pant i anparter Udbyttebegrænsningen indeholder krav og bestemmelser til hvornår, der kan udbetales udbytte til selskabets investorer. Bestemmelserne vil være krav til egenkapital og soliditet i selskabet, herunder hvornår der kan udbetales udbytte. Selskabet forpligter sig til ikke at udbetale udbytte før om 5 år, samt at der er opnået en soliditet på 25 % i selskabet. De endelige finansieringsvilkår forventes i alt væsentlighed at svare til markedsstandarden og vil indeholde en række forpligtigelser, garantier, misligholdelsesbestemmelser og andre detailvilkår, herunder typiske udbetalingsbetingelser, informationsforpligtelser, finansielle covenants m.v. Der kan endvidere forekomme gebyrer og andre omkostninger ved førtidig indfrielse. Udbyderhonorar I forbindelse med udbud af videresalg af anparterne i Evostate Tronne Allé ApS, opnår Evostate Partners A/S en avance på DKK 1.072.000,00 Investorerne køber Evostate Tronne Allé ApS af for DKK 536.000 hertil kommer at der betales et salær på DKK 536.000 + moms. Side 15

Drifts og administrationsomkostninger De budgetterede årlige drifts - og administrationsomkostninger: Ejendomsadministration: 2.750 DKK pr. lejemål: 82.500 DKK Vicevært: 2.500 DKK pr. lejemål: 75.000 DKK Snerydning/fælles lys: Vedligeholdelse pr. kvadratmeter 50 DKK : Ejendomsskatter 2014 Forsikring af ejendommen: Revision: Selskabsadministration: Drifts- og administrationsomkostninger i alt: 35.000 DKK 124.900 DKK 154.103 DKK 32.474 DKK 35.000 DKK 40.000 DKK 578.977 DKK Administration Ledelsen af selskabet varetages af bestyrelsen i anpartsselskabet, som ansætter en direktør valgt blandt anpartshaverne. Administrationen af lejemålene og selskabsadministrationen varetages af Evostate Partners A/S. Aftalerne reguleres med 2 % p.a. og kan opsiges med 3 måneders varsel. Det første år kan administrationsaftalen ikke opsiges. Vicevært opgaverne er udliciteret til et professionel ejendomsservice firma, som har mange års erfaring med at sørge for den nødvendige pleje af ejendommen. I forbindelse med overtagelsen af ejendommen, kan investorerne vælge at reducere eller forøge den tid, som ejendomsservicefirmaet bruger på ejendommen. Et øget forbrug af tid på ejendommen vil øge driftsomkostningerne. Der er indkalkuleret med 10 dages snerydning og saltning af ejendommen p.a.. I tilfælde af flere end 10 dages snerydning og saltning af ejendommen, vil det belaste driftsomkostningerne negativt. Udgifterne er baseret på niveauer kendt fra andre ejendomme der administreres af. Til vedligeholdelse er der afsat kr. 50 pr. kvadratmeter. I forbindelse med købet foretages der en ekstraordinær ydre vedligeholdelse af ejendommen på 200.000 kr. som sælger betaler. Hertil kommer at der er afsat yderligere 500.000 kr. til yderligere forbedringer af ejendommen. Der er ikke taget hensyn til større mulige vedligeholdelsesarbejder i budgettet ud over de anførte 700.000 kr. Side 16

Købsomkostninger Tinglysningsafgift Juridisk Due diligence Revisor erklæring Teknisk Due diligence: Stiftelsesprovisioner/kurtage: Mæglererklæring Markedsføring: 166.980 DKK 156.250 DKK 31.250 DKK 28.125 DKK 150.000 DKK 11.875 DKK 23.125 DKK Tinglysning: Tinglysningsafgift Der betales en afgift på 0,6 % af købssummen til staten. Advokat: har gennemført en juridisk due diligence af handelsdokumenterne. Den juridiske gennemgang verificeres af Focus Advokater som berigtiger handlen. Revisor: Revisionsfirmaet Edelbo gennemgår prospektet og budgetterne for investeringsejendommen. Teknisk Due diligence: Rådgivende ingeniør firma OBH-Gruppen har foretaget den tekniske gennemgang af ejendommene og udarbejdet et 10 årigt vedligeholdelsesbudget for ejendommen. De første 3 års genopretning af ejendommen er indregnet i købsomkostningerne. Se vedhæftet resume side 29 Stiftelsesprovision/kurtage: Den forventede stiftelsesprovision og kurtage er anslået. Mæglererklæring: Restato Erhverv har udarbejdet en uafhængig erklæring omkring lejeniveauet på Tronne Allé. Se erklæring side 28. Markedsføringsomkostninger: Der er indarbejdet et beløb til oprettelse af hjemmeside for ejendommen. Side 17

5.1 Driftsbudget Selskabets driftsbudget 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK Indtægter Lejeindtægter 1.295 2.254 2.289 2.324 2.360 2.397 2.434 2.472 2.510 2.549 2.589 Driftsomkostninger ejendom Ejendomsadministration Snerydning, Fælleslys mm. Ejendomsforsikring Ejendomsskat Vedligeholdelse, 50 DKK pr. kvm. Driftsomkostninger ejendom i alt (92) (161) (164) (167) (171) (174) (178) (181) (185) (188) (192) (23) (35) (36) (36) (37) (38) (39) (39) (40) (41) (42) (19) (33) (34) (35) (35) (36) (37) (37) (38) (39) (40) (90) (157) (161) (164) (167) (170) (174) (177) (181) (184) (188) (73) (127) (130) (133) (135) (138) (141) (143) (146) (149) (152) (297) (513) (524) (535) (545) (556) (568) (578) (590) (602) (614) Resultat af ejendomsdrift 998 1.741 1.765 1.789 1.815 1.841 1.866 1.894 1.920 1.947 1.975 Administrationsomkostninger Selskabsadministration Revision Administrationsomkostninger i alt (23) (41) (42) (43) (44) (45) (46) (47) (48) (49) (50) - (35) (36) (37) (38) (39) (40) (41) (42) (43) (44) (23) (76) (78) (80) (82) (84) (86) (88) (90) (92) (94) Resultat før renter 974 1.665 1.687 1.709 1.733 1.757 1.780 1.806 1.830 1.855 1.881 Finansielle poster Realkredit finansiering Bank Finansiering Driftskredit Finansielle poster (319) (475) (473) (470) (467) (465) (463) (460) (457) (454) (448) (113) (144) (109) (71) (33) (2) - - - - - 5 15 17 20 22 30 50 71 92 115 138 (427) (604) (565) (521) (478) (438) (413) (389) (365) (339) (310) Resultat før skat og værdiregulering 547 1.060 1.122 1.188 1.255 1.319 1.367 1.417 1.465 1.516 1.571 Aktuel skat Udskudt skat (129) (233) (247) (261) (276) (290) (301) (312) (322) (334) (346) (356) - 1 - - - - - 1 (1) - Resultat før værdiregulering mv. 62 827 876 927 979 1.029 1.066 1.105 1.144 1.181 1.225 Udbyderhonorar Stiftelsesomkostninger Værdiregulering Udskudt skat af værdiregulering mv. Værdiregulering mv. Årets resultat - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 171 295 298 301 304 307 310 313 316 319 322 (38) (65) (66) (66) (67) (68) (68) (69) (70) (70) (71) 133 230 232 235 237 239 242 244 246 249 251 #REFERENC ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## E! 195 1.057 1.108 1.162 1.216 1.268 1.308 1.349 1.390 1.430 1.476 Side 18

5.2 Balancebudget SELSKABETS BALANCEBUDGET AKTIVER Note 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK Investeringsejendomme Ejendomsværdi Investeringsejendomme i alt 29.457 29.752 30.050 30.351 30.655 30.962 31.272 31.585 31.901 32.220 32.542 29.457 29.752 30.050 30.351 30.655 30.962 31.272 31.585 31.901 32.220 32.542 Finansielle anlægsaktiver Udskudt skatteaktiv Finansielle anlægsaktiver i alt - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Omsætningsaktiver Tilgodehavender Likvide midler Omsætningsaktiver i alt 612 919 964 1.059 1.205 1.916 2.830 3.780 4.766 5.790 6.857 612 919 964 1.059 1.205 1.916 2.830 3.780 4.766 5.790 6.857 Aktiver i alt 30.069 30.671 31.014 31.410 31.860 32.878 34.102 35.365 36.667 38.010 39.399 PASSIVER Egenkapital Selskabskapital Overkurs Værdiregulering ejendom Overført resultat før værdiregulering Egenkapital i alt 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 - - - - - - - - - - - 133 363 595 830 1.067 1.306 1.548 1.792 2.038 2.287 2.538 62 890 1.766 2.693 3.672 4.701 5.768 6.872 8.016 9.197 10.423 4.695 5.753 6.861 8.023 9.239 10.507 11.816 13.164 14.554 15.984 17.461 Hensatte forpligtelser Udskudt skat Hensatte forpligtelser i alt 394 459 524 590 657 725 793 862 931 1.002 1.073 394 459 524 590 657 725 793 862 931 1.002 1.073 Langfristede gældsforpligtelser 1. Priotet, hovedstol 21.450 Banklån, hovedstol 2.750 Depositum, hovedstol 736 Langfristede gældsforpligtelser i alt 21.347 21.191 21.033 20.874 20.712 20.549 20.384 20.217 20.048 19.877 19.704 2.750 2.234 1.546 858 170 - - - - - - 736 736 736 736 736 736 736 736 736 736 736 24.833 24.161 23.315 22.468 21.618 21.285 21.120 20.953 20.784 20.613 20.440 Andre gældsforpligtelser Driftskredit Skyldige omkostninger Moms Skyldig skat Kortfristede gældsforpligtelser i alt - - - - - - - - - - - - 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 18 30 31 31 32 32 33 33 34 34 35 129 233 247 261 276 290 301 312 322 334 346 147 298 314 329 346 361 374 386 398 411 425 Gældsforpligtelser i alt 24.980 24.459 23.629 22.797 21.964 21.646 21.494 21.339 21.182 21.024 20.865 Passiver i alt 30.069 30.671 31.014 31.410 31.860 32.878 34.102 35.365 36.667 38.010 39.399 Side 19

5.3 Likviditetsbudget Selskabets likviditetsbudget Likviditet fra driften Frit cash-flow fra driften 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK 974 1.665 1.687 1.709 1.733 1.757 1.780 1.806 1.830 1.855 1.881 Aktuel skat - (129) (233) (247) (261) (276) (290) (301) (312) (322) (334) Forskydning i tilgodehavender og forpligtelser 18 47 2 1 2 1 2 1 2 1 2 Likviditet fra driften 992 1.583 1.456 1.463 1.474 1.482 1.492 1.506 1.520 1.534 1.549 Likviditetspåvirkning fra investering Køb af ejendom Likviditetspåvirkning fra investering - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Likviditetspåvirkning fra finansiering Indskud af egenkapital Lån 1. prioritet Lån 2. prioritet Realkredit finansiering Bank Finansiering Driftskredit - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - (319) (475) (473) (470) (467) (465) (463) (460) (457) (454) (448) (113) (144) (109) (71) (33) (2) - - - - - 5 15 17 20 22 30 50 71 92 115 138 Afdrag 1. prioritet Afdrag Bank (103) (156) (158) (160) (162) (163) (165) (167) (169) (171) (173) - (516) (688) (688) (688) (170) - - - - - - - - - - - - - - - - Likviditetspåvirkning fra finansiering (530) (1.276) (1.410) (1.368) (1.328) (771) (578) (556) (534) (510) (483) Netto likviditetsvirkning 462 306 46 95 146 711 914 950 986 1.024 1.066 Note: Ændring af overtagelsesdatoen fra 30.04.2014 til 1.06.2014 medfører at overskud før skat i 2014 reduceres med cirka t.dkk 68. Side 20

6. Følsomhedsberegninger på Tronne Allé For Evostate er det vigtigt at du som investor får det bedst mulige beslutningsgrundlag forud for en investering i Evostate Tronne Allé ApS. Vi har i det følgende afsnit redegjort for de væsentligste risici ved ejendomsinvesteringen. Forudsætning Basis Ny faktor Ny faktor Værdistigning Forudsætning 1,00% 2,00% 3,00% Opsparing før skat 16.986 20.174 23.645 Opsparing efter skat 15.984 18.471 21.178 Inflation Forudsætning 2,00% 3,00% 1,00% Opsparing før skat 16.986 16.775 17.244 Opsparing efter skat 15.984 15.773 16.242 Rente Forudsætning + 1 %-point + 2 %-point Opsparing før skat 16.986 16.197 15.409 Opsparing efter skat 15.984 15.199 14.411 Vedligeholdelse pr. m2 Forudsætning 50 60 70 Opsparing før skat 16.986 16.760 16.540 Opsparing efter skat 15.984 15.758 15.538 Ændret salgspris på ejendommen ultimo 2023 Såfremt ejendommen ikke kan sælges til den budgetterede værdi i 2023, vil den samlede opsparing blive mindre end budgetteret. I budgettet er der er kalkuleret med en værdistigning på 1,00 % p.a. af ejendommens værdi, dvs. mindre end den forventede lejeudvikling på ejendommen. Ændret inflation I vores budgetter er der taget udgangspunkt i en årlig ændring i Nettoprisindekset (NPI) på 2 % årligt. Dvs. i vores omkostningsbudget er omkostningerne over tid sat til en årlig stigning, der er over det nuværende inflationsniveau. HICP (EU-harmoniseret forbrugerprisindeks) udviste fra januar 2013 til januar 2014 en gennemsnitlig inflation på 0,8 %. Ved en eventuelt faldende inflation vil det alt andet lige sænke omkostningsniveauet, mens der må forventes et faldende husleje niveau. Lejekontrakterne på Tronne Allé er lavet som 10 og 15 årige lejetrapper, hvilket giver en sikkerhed for lejeniveauerne. En ændringen i inflationen vil i et vist omfang afspejle sig i rentekurven, således at en fortsat lav eller negativ inflation vil betyde korte lave renter. Side 21

Ændring i renten En rentestigning vil øge renteudgiften for Evostate Tronne Allé og forringe driften i selskabet. 1. prioriteten i selskabet er afdækket med en fast rente i 5 år og udgør 80 % af ejendommens købesum og udgør den væsentligste renterisiko. Ændring i vedligeholdelse omkostningerne Der er budgetteret med 50 kr. pr. kvadratmeter til vedligeholdelse pr. år. Tallet inflationsreguleres med 2 % p.a. En stigende omkostning til vedligeholdelse vil have en negativ effekt på driften af ejendommen I det 10 årige budget for Evostate Tronne Allé ApS er alene de første 3 års ekstraordinære vedligeholdelsesplan indregnet i budgetterne. Ændrede lejeindtægt En ændret lejeindtægt kan opstå ved misligholdelse/fraflytning og dermed have en negativ effekt på investeringen, idet driften af ejendommene afhænger af en løbende lejeindbetaling. Sikkerheden i denne investering er høj, da mængden af lejeboliger med egen have er begrænset i Nyborg. Den nødvendige husleje er i år 2014 på 1.055.000 DKK og falder i takt med afviklingen af gælden. 3.000 Nødvendig husleje t.dkk 2.500 2.000 Budgetteret husleje 1.500 Nødvendig husleje 1.000 500-1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 År Side 22

Risiko vurdering I forbindelse med den juridiske gennemgang af købsaftalen er det påpeget at lejerne udover lejen opkræves særskilte bidrag til renovation. Denne praksis er formentlig i strid med lejelovens regler, og kan principielt udløse dels et krav om at opkrævningen standses, hvorved det kalkulerede afkast i forbindelse med købet af ejendommene forringes, dels et krav om tilbagebetaling fra lejerne. Baseret på den nuværende praksis, hvor der opkræves ca. DKK 70.000 årligt i renovationsbidrag, vurderer at der i værste fald vil kunne forventes et tilbagebetalingskrav på ca. DKK. 300.000. Administrator oplyser, at der ikke i den tid ejendommen har været administreret hos dem har været rejst sager vedrørende denne problematik for huslejenævn eller boligret. Proceduren har været praktiseret i hvert fald siden 1. juli 2004. Derudover foreligger der for samtlige lejekontrakter et tillæg, som er underskrevet af lejer og udlejer. Disse tillæg vil som udgangspunkt være gyldigt vedtaget mellem lejer og udlejer. Dette udgangspunkt kan være i risiko, da nogle tillæg indeholder vilkår, som ikke modsvarer de reelle forhold i/ved det lejede. Dermed er der risiko for, at de pågældende tillæg vil kunne blive betragtet som standardblanketter, der ikke er autoriseret af ministeriet, og at de vil kunne tilsidesættes i den udstrækning vilkårene er en skærpelse af pligter eller begrænsning af rettigheder i forhold til lejelovgivningens almindelige vilkår. I værste fald vil dette indebære, at indvendig vedligeholdelse begrænses til lejelovens bestemmelser (maling, låse og nøgler), ligesom forpligtelsen til istandsættelse ved fraflytning som udgangspunkt begrænses. Muligvis vil også bestemmelserne om trapperegulering af lejen falde bort. I så fald vil også tilbagebetalingsproblematikken påkalde sig interesse i denne relation. Tillæggene er udarbejdet af sælgers administrator. Denne oplyser, at der ikke i den tid ejendommen har været administreret hos dem siden 2005 - har været rejst sager vedrørende denne problematik for huslejenævn eller boligret. Sælger giver i forbindelse med handlen køber transport på retten til at gøre et eventuelt ansvar gældende overfor sælgers administrator, således at køber, såfremt krav måtte blive rejst, kan søge erstatning hos sælgers administrator og dennes forsikringsselskab. Det er vurdering, at det maksimale mulige erstatningsbeløb udgør under DKK. 575.000 og at sandsynligheden for at der vil blive rejst krav jf. ovenstående er meget minimal. Sammenholdt med muligheden for at gøre et eventuelt ansvar gældende overfor den tidligere administrator vurderes investorernes risiko for tab derfor for begrænset. Den fremadrettede likviditetsrisiko forventes at være maksimalt DKK 400.000 fordelt over 5 år. vil fremadrette tilrettelægge administrationen således at nye lejekontrakter indeholder bestemmelser om at renovation opkræves som en del af lejen, og at der anvendes konkret tilpassede kontraktstillæg, således at risikoen over tid elimineres. Henset til den udskiftning i lejermassen, der har været de forgange år, vil risikoen være elimineret i løbet af 4-5 år. Side 23

7. Vedtægter for Evostate Tronne Allé ApS (CVR-nr. 35814779) Selskabets navn, hjemsted og formål 1. Selskabets navn er Evostate Tronne Allé ApS. 2. Selskabets hjemsted er Odense Kommune. 3. Selskabets formål er at erhverve fast ejendom, udvikling heraf samt udlejning af boliger til helårsbeboelse og hermed beslægtet virksomhed. Selskabets kapital 4. Selskabets anpartskapital udgør kr. 80.000,- fordelt i andele á kr. 100 eller multipla heraf, idet kapitalen er fuldt indbetalt. Generalforsamling 5. Generalforsamlingen indkaldes med 14 dages varsel ved almindeligt brev eller e- mail til de i ejerbogen noterede kapitalejere. Ordinær generalforsamling skal afholdes i så god tid, at den reviderede og godkendte årsrapport kan indsendes til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen inden for de til enhver tid gældende frister. Dagsordenen for den ordinære generalforsamling skal omfatte: 1. Valg af dirigent 6. 2. Forelæggelse af årsrapport med revisorpåtegning til godkendelse samt årsberetning 3. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til den godkendte årsrapport 4. Valg af bestyrelse 5. Valg af revisor 6. Eventuelt Side 24

Selskabets ledelse Selskabets ledes af en bestyrelse bestående af 3-5 medlemmer, der vælges af generalforsamlingen for 1 år ad gangen. 7. Bestyrelsen ansætter en direktion. Tegningsregel 8. Selskabet tegnes af den samlede bestyrelse eller af bestyrelsens formand i forening med en direktør. Regnskab og revision Selskabets regnskabsår løber fra den 1. januar til 31. december. 9. Det første regnskabsår løber fra selskabets stiftelse den 26. marts til den 31. december 2014. 10. Selskabets regnskaber revideres af en af generalforsamlingen valgt statsautoriseret eller registreret revisor. Revisor fungerer for et år ad gangen og vælges på den ordinære generalforsamling. Genvalg kan finde sted. 11. Regnskabet opgøres i overensstemmelse med god regnskabsskik og under foretagelse af påbudte og nødvendige afskrivninger og henlæggelser. --oo0oo-- Således vedtaget på selskabets stiftende generalforsamling den 26. marts 2014. Side 25

8. Tegningsaftale for Evostate Tronne Allé ApS Under henvisning til prospektet om tegning af anparter i Evostate Tronne Allé ApS tegner undertegnede: Navn CPR.nr. - Stilling Adresse Post. Nr. By Telefon nr. arb. Telefon nr. privat E-mail Erhvervelsen af anparterne i Evostate Tronne Allé ApS er betinget af, at jeg mindst erhverver i alt 9.000 anparter á nominelt kr. 100, svarende til en investering på kr. 900.000. Min samlede investering i Evostate Tronne Allé ApS udgør kr.. - Selskabskapitalen forhøjes med nom. kr. 4.420.000 fra nom. kr. 80.000 til nom. kr. 4.500.000 - De nye anparter tegnes uden fortegningsret for de eksisterende anpartshavere til kurs 100 ved kontant indbetaling. - Tegningen sker på særskilt tegningsliste. - Anparternes nom. værdi er kr. 100 eller multipla heraf. - De nye anparter giver ret til udbytte og andre rettigheder fra og med registreringen af kapitalforhøjelsen. Jeg forpligter mig til at deltage i en kontant kapitalforhøjelse i Evostate Tronne Allé ApS, hvorved anpartskapitalen forhøjes med nominelt op til 4.500.000 DKK til kurs 100 således at jeg forpligter mig til at underskrive dokumenter til brug for kapitalforhøjelsens gennemførelse og bekræfter, at der ved kapitalforhøjelsen hverken skal laves bestyrelsesberetning eller revisorudtalelse, jf. selskabsloven 156, stk. 3 Tegning af anparter i Evostate Tronne Allé ApS gennemføres med virkning fra den 1.06.2014, hvis tegning accepteres af sælgeren, jf. nedenfor, ved at drager omsorg for, at anparterne overdrages til mig mod nedenstående anførte betaling samt at jeg påtager mig indbetalingsforpligtelser på anparterne. Betalingen skal ske seneste d. 09.05.2014. Beløbet skal indsættes på Evostate Tronne Allé ApS konto reg. Nr. 6845 kto. 0001729617 Side 26

Jeg bekræfter samtidig med underskrift af nuværende tegningsaftale: At have læst selskabets vedtægter At jeg tiltræder disse, samt samtlige de for erhvervelsen af anparterne i selskabets gældende vilkår, At jeg er bekendt med, at erhvervelsen er bindende At jeg har modtaget det originale prospekt forbeholder sig ret til ikke at acceptere de indkomne tilbud. Dato: Dato: Aktionæren Side 27

Side 28

Side 29