GRUNDKAPITAL TIL ALMENE

GRUNDKAPITAL TIL ALMENE Boliger 2018

2 grundkapital til almene boliger Indhold BAGGRUND 3 UDMØNTNING 4 MÅLSÆTNINGER 6 PROCES 7 PRÆKVALIFIKATION 8 UDVIKLING 10 Bedømmelse & tilsagn 12 Forsidefoto: Carl jakobsens Vej 37 Arkitema Architects 24 familieboliger ved PAB

BAGGRUND 3 Formål Formålet med denne pjece er at beskrive retningslinjerne for Københavns Kommunes udmøntning af grundkapitallån til etablering af almene boliger. For at sikre en socialt bæredygtig by er det vigtigt at understøtte en social og økonomisk balance i byens boligudbud. Derfor giver Københavns Kommune økonomisk støtte til opførelsen af almene boliger. På de næste sider er ansøgnings- og udmøntningsprocessen, afleveringskrav og kriterier for udvælgelse beskrevet. Desuden gennemgås reglerne for finansiering af nye almene boliger. Proces fra 2018 Processen for udmøntning af grundkapital har siden start 2018 været med annoncering med ansøgningsfrister i forbindelse med kommunalt grundsalg og for projekter, der involverer Socialforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen. Øvrige projektansøgninger kan sendes til Københavns Kommune løbende hele året. Boligorganisationerne i København vil blive informeret på mail om annonceringerne. Ansøgningsmateriale inklusiv bilag samt særlig procesplan for disse annonceringsrunder vil blive lagt på kommunens hjemmeside. Program for nybyggeri Københavns Kommune har udgivet et program for nybyggeri af almene boliger. Programmet giver et overblik over, hvilke målsætninger og vilkår, der ligger til grund for bedømmelsen af projekterne. Programmet henvender sig til almene bygherrer og deres rådgivere. Programmet findes på Københavns Kommunes hjemmeside.

4 grundkapital til almene boliger udmøntning Løbende udmøntning og annonceringer med frist Følgende ansøgningstyper kan sendes ind løbende: Partnerskabskoncepter godkendt af borgerrepræsentationen Projekter med almindeligt grundkøb Fortætning på egen matrikel Sager, der indfrier et krav om almene boliger stillet i en lokalplan Den individuelle og løbende proces skal bidrage til en hurtig og fleksibel eksekvering. Der er faste annonceringsrunder med konkrete ansøgningsfrister for sager, der omhandler: Kommunalt grundsalg Projekter med Socialforvaltningen Projekter med Sundheds- og Omsorgsforvaltningen Almene boligers finansiering Anskaffelsessummen for opførelse af almene boliger finansieres indtil udgangen af 2018 på følgende måde: 10 % udgøres af kommunalt grundkapitallån. Lånet er rentefrit samt afdragsfrit i op til 50 år. 88 % udgøres af et realkreditlån og 2 % udgøres af beboerindskud. Kommunen garanterer for realkreditlånet. Garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 procent af ejendommens værdi. Finansiering fra 2019 For ældre- og ungdomsboliger er grundkapitalen fortsat på 10 %. Familieboliger deles op i tre kategorier: Er det gennemsnitlige boligareal under 90 m 2, nedsættes grundkapitalen til 8 %. Er det gennemsnitlige boligareal mellem 90 og 104 m 2, er grundkapitalen fortsat 10 %, og for et gennemsnitligt boligareal på 105 m 2 og mere er grundkapitalen 12 %. Grundkøbslån Kommunerne kan frem til 2025 yde et såkaldt grundkøbslån til etablering af almene boliger i områder lokalplanlagt til boligformål, hvor grundudgifterne normalt er for høje til at kunne bygge almene boliger inden for maksimumbeløbet. Formålet er at understøtte en mere alsidig boligsammensætning i de større byer. I Københavns Kommune har Borgerrepræsentationen afsat 300 mio. kr. til at yde grundkøbslån. Vilkår for ansøgning om grundkøbslån i tilknytning til almene boligprojekter er beskrevet nærmere på kommunens hjemmeside. Grundkøbslån kan ikke ydes i de tilfælde, hvor der i lokalplanen er stillet et krav om almene boliger. løbende udmøntning Partnerskaber Almindeligt grundkøb Fortætning på egen matrikel Krav om almene boliger i en lokalplan annoncering med frist Kommunalt grundsalg Socialforvaltningen Sundheds- og Omsorgsforvaltningen

5 Delegeret bygherremodel Teknik- og Miljøforvaltningen har udarbejdet en model for samarbejde mellem almene boligorganisationer og private bygherrer. Modellen kaldes den delegerede bygherremodel. Modellen giver mulighed for, at almene boliger under bestemte betingelser kan opføres i et tæt samarbejde med private bygherrer. Modellen og vilkår for anvendelsen kan også downloades på kommunens hjemmeside. Placering af almene boliger Københavns Kommune har som målsætning, at etablering af almene boliger understøtter en blandet by. Kommunen vil derfor prioritere projekter, der bidrager til denne målsætning bl.a. ved at være placeret i dele af byen, hvor der ikke i forvejen er mange almene boliger, eller ved at tilbyde en boligtype, der adskiller sig fra typiske boligtyper i det umiddelbare nærområde. Det er Københavns Kommunes nuværende praksis, at prioritere projekter, der er placeret i skoledistrikter, hvor der er mindre end 20 % almene boliger. Boligprojekter i skoledistrikter med mellem 20 og 30 % almene boliger vil undergå en konkret vurdering i forhold til bl.a. placering indenfor distriktet og boligtype, mens boligprojekter i skoledistrikter med over 30 % almene boliger som udgangspunkt ikke vil blive prioriteret. Partnerskaber Københavns Kommune indgik i 2015 tre strategiske partnerskaber med seks almene boligorganisationer. Etableringen af partnerskabskoncepterne er en politisk prioritet i Københavns Kommune, og der er derfor reserveret midler til at støtte etablering af boliger i partnerskabsregi over de kommende år. De seks boligorganisationer skal ved betinget grundkøb eller ved krav i lokalplanen om almene boliger undersøge, om et alment partnerskabskoncept kan etableres. Dels har kommunen afsat finansiering særligt til partnerskaberne. Dels kan partnerskabsboliger hurtigere godkendes af kommunen, da deres overordnede bygningsmæssige greb og intentioner allerede er godkendt på konceptplan af kommunen. Projekterne skal dog altid tilpasses den konkrete beliggenhed. Offentlige regler om aktindsigt Det indsendte ansøgningsmateriale ved prækvalifikation og Skema A er omfattet af de offentligretlige regler om aktindsigt. Oplysninger om projektet, herunder økonomi og placering, vil blive sat på en offentligt tilgængelig dagsorden for politiske udvalg og borgerrepræsentation.

6 grundkapital til almene boliger målsætninger Program for nybyggeri Københavns Kommune har udgivet et program for nybyggeri af almene boliger. Formålet med udgivelsen er at give almene bygherrer og deres rådgivere et overblik over Københavns Kommunes praksis for behandling og godkendelse af almene nybyggeriprojekter. Publikationen udgør således kommunens program for alment nybyggeri. Programmet rummer en række målsætninger og vilkår, der alle udspringer af politisk vedtagne rammer - herunder blandt andet kommuneplanen KP15, kommunens arkitekturpolitik Arkitektur for mennesker og klimaplanen KBH 2025. Programmet er inddelt i fire temaer, som hver indeholder en række konkrete målsætninger og vilkår knyttet til en overordnet vision. De fire temaer er: BOLIGUDBUD Temaet har fokus på placering, økonomi, boligtyper og boligstørrelser. BOKVALITET Temaet har fokus på tryghed, adgangsforhold, indretning og dagslys samt altaner. ARKITEKTONISK UDTRYK OG SAMSPIL MED BYEN Temaet har fokus på egenart, bynatur og byliv MILJØ OG KLIMATILPASNING Temaet har fokus på el, vand og varme, materialer, regnvand og bynatur, ressourcer og affald samt byggeplads.

proces 7 Udmøntningsprocessen Udmøntningsforløbet består af følgende fire faser: Fase 1: Prækvalifikation Projekterne bliver prækvalificeret til grundkapitalstøtte. Fase 2: Udvikling Boligorganisationen udarbejder i dialog med Københavns Kommune projektmateriale svarende til prissat dispositionsforslag. Fase 3: Bedømmelse Kommunen bedømmer det indsendte projektmateriale. Fase 4: Tilsagn De udvalgte projekter behandles politisk, og Teknik- og Miljøforvaltningen kan give et skema A-tilsagn, og senere et tilsagn om skema B. På de næste sider er de enkelte faser for udmøntningsprocessen beskrevet nærmere. FASE 1 PRÆKVALIFIKATION FASE 2 udvikling FASE 3 Bedømmelse FASE 4 TILSAGN prækvalifikationsansøgning bedømmelse i dialogmøde 1 dialogmøde 2 dialogmøde 3 afl. af dispositionsforslag / skema a-ansøgning bedømmelse ii tmu øu br skema a-tilsagn BYGGEANDRANGENDE BYGGETILLADELSE SKEMA B-ANSØGNING skema b-tilsagn

8 grundkapital til almene boliger prækvalifikation Prækvalifikationsfasen Alle projekter skal gennem en prækvalifikationsfase. I er velkomne til at kontakte Københavns Kommune, før I sender jeres prækvalifikationsansøgning ind for at afklare eventuelle spørgsmål. Selve ansøgningen bliver betragtet som et idéoplæg til et potentielt boligprojekt med forslag til byggegrund eller ombygning af en eksisterende bygning. Oplægget skal rumme oplysninger om koncept, boligtyper og boligstørrelser, placering, hensigtserklæring om grundkøb samt eventuelle relevante planforhold. Bedømmelse af ansøgninger De indsendte idéoplæg danner baggrund for prækvalifikationen. Et bedømmelsesudvalg, som består af repræsentanter for Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen, herunder Københavns stadsarkitekt, beslutter hvilke idéoplæg, der skal prækvalificeres. Bedømmelsesudvalget lægger overordnet vægt på en helhedsvurdering af projektets hovedidé, boligudbud og projektets placering i byen samt projektets realiserbarhed. Der bliver lagt vægt på, at det enkelte projekt bidrager med nye boligtyper og boformer, så de almene boliger er et positivt bidrag til de områder, hvor de placeres. Dermed skal de almene boliger sikre, at byen og de enkelte byområder fortsat kan rumme en mangfoldighed af borgere. Projekter, hvor der i lokalplanen er stillet krav om almene boliger, skal også prækvalificeres, selvom placeringen allerede ligger fast. I denne type projekter bliver der kigget på valg af boligtype og det overordnede koncept. I forbindelse med prækvalifikationen udarbejder Københavns Kommune en kort udtalelse om hvert idéoplæg. I udtalelsen peger bedømmelsesudvalget på særlige fokuspunkter i idéoplægget, der skal håndteres i det videre forløb. Ikke-prækvalificerede idéoplæg får en kort begrundelse for afslaget. Aflevering af prækvalifikationsansøgning I skal sende jeres idéoplæg på mail til: grundkapitaludbud@tmf.kk.dk Idéoplægget skal indeholde følgende materiale: Et udfyldt ansøgningsskema: Sagslog Nybyggeri En underskrevet hensigtserklæring om indgåelse af grundkøbsaftale fra grundsælger Hvis I ansøger om bofællesskaber, skal I også aflevere en konceptbeskrivelse herunder et oplæg til kriterier for udlejning. Materiale ud over det nævnte vil ikke blive taget med i bedømmelsen.

eksempler på almene boliger i københavn 9 01 01 Sommerlyst, Domea Urban Agency, Wedfall og BOGL Landskab. 28 familieboliger / færdig 2017. Boligerne har adgang til både private og fælles udearealer; altaner, svalegange med private forhaver og private tagterrasser. 03 02 04 02 Samuels Hus, VIBO Sophus Søbye Arkitekter Aps / færdig 2017. 32 ungdomsboliger og 2 familieboliger. Samuels Hus er en ombygget kirke. Boligerne er kringlede og anderledes boliger i varierende størrelse og med forskellige typer af indretning. Afdelingens fælles opholdsrum og køkken ligger øverst, hvor kirkehvælvet danner loft og med kig ud gennem et stort, rundt vindue, som også ses fra kirkens facade mod vejen. 03 Sommerlyst, Domea Bebyggelsen er på tre til fem etager og er opført som randbebyggelse. Spring i bygningshøjden, tilbagetrækninger i facaderne samt en markant vinduessætning giver et varieret udtryk. Samme variation findes i boligtyperne: rækkehuse i to og tre etager med egne forhaver, lejligheder i et og to plan og penthouselejligheder med egen tagterrasse. 04 Kollektivhuset, DVB København DOMUS Arkitekter / færdig 2015. 21 familieboliger, 4 mini-bofællesskaber. Boligerne er opført på toppen af Kollektivhuset, hvor man har ombygget 10. og 11. etage. Boligerne er i to-etager, og deler et dobbelthøjt fællesrum med glasfacade med udsigt over byen. Der er altan både øverst og nederst uden for fællesrummet. På ydersiden af altanen er der glas, som kan skydes frem og tilbage.

10 grundkapital til almene boliger UDvikling Udvikling af projekt Efter et projekt er blevet prækvalificeret, skal det udvikles til et prissat dispositionsforslag. Udviklingen skal ske på baggrund af bedømmelsesudvalgets udtalelser og i dialog med Københavns Kommune. Dispositionsforslaget danner grundlag for bedømmelse og tildeling af skema A-tilsagn. Der er mulighed for at holde 2-3 dialogmøder i fasen mellem prækvalifikationsbedømmelsen og aflevering af skema A-ansøgningen. På møderne er der mulighed for at gennemgå bedømmelsesudvalgets tilbagemeldinger og forventningerne til det videre forløb. Formålet med møderne er at sikre, at kommunens vilkår løbende bliver indarbejdet i projektet. De indsendte forslag skal have et niveau, hvor de kan modtage skema A-tilsagn umiddelbart efter borgerrepræsentationens godkendelse af projektet. Vilkår for tildeling For at et prækvalificeret projekt kan få tildelt grundkapital forudsættes: at det er en almen boligorganisation, der er bygherre på projektet at der foreligger en betinget grundkøbsaftale at tilbuddet (herunder grundkøbsaftalen) skal være gældende, indtil støttetilsagn er meddelt. Hvis der skiftes rådgiverteam, er det bygherres ansvar, at projektets oprindelige intentioner og bærende kvaliteter videreføres i den fortsatte udvikling af projektet. Hvis en skema A-ansøgning ikke bliver afleveret til den aftalte tid, forbeholder Københavns Kommune sig ret til at bortfalde prækvalifikationen. Københavns Kommune forbeholder sig ret til at bruge f.eks. tegninger og renderinger i publikationer og lignende. Aflevering af skema A-ansøgning I skal aflevere det prissatte dispositionsforslag sammen med skema A-ansøgningen. Ansøgningen skal sendes på mail til: grundkapitaludbud@tmf.kk.dk Skema A-ansøgningen skal indeholde følgende: Beskrivelse Beskrivelsen skal være en kort skriftlig redegørelse som supplerer tegningerne og som belyser forslagets arkitektoniske hovedidé. Derudover skal den indeholde en beskrivelse af materialevalg, funktionelle, og indretningsmæssige forhold samt relationerne til de omgivende bebyggelser. Tegninger og illustrationer Rumlige diagrammer, der viser den overordnede disponering af de forskellige funktioner i forslaget (adgangsforhold, boligtyper, fællesarealer, depoter, teknik) Oversigtsplan, der viser bebyggelsen og dens relationer til omgivelserne herunder byrum, infrastruktur og grønne områder (målestok 1:4 000) Situationsplan, der viser den overordnede disponering af udearealer, herunder ankomstarealer, opholdsarealer (gårdrum), parkering, cykelparkering og renovation (målestok 1:1 000) Stueplan, der viser omgivelser, kantzoner, ankomstforhold og sammenhængen mellem ude og inde (målestok 1:100-1:300) Alle etageplaner, der viser en overordnet disponering af arealer og funktioner (målestok 1:100-1:300) Boligplaner med målangivelser, der viser indretning af projektets forskellige boligtyper (målestok 1:50-1:100) Alle facadeopstalter, der viser projektet i sammenhæng med konteksten (målestok 1:100-1:300) Min. 1 farvelagt facade (målestok 1:100-1:300) Et facadeudsnit, der viser et særligt træk ved projektet herunder materialitet og arkitektonisk udtryk (målestok 1:50) Snit gennem bebyggelsen, der viser rumhøjder og niveauer, inde og ude (målestok 1:100-1:300) Min. 2 rumlige illustrationer, der viser de væsentligste kvaliteter i projektet Eventuelle skitser og referencefotos Dokumentation Udfyldt skema A Ansøgningsskema om kommunal grundkapital Beskrivelse af processen, herunder udbudsform Beskrivelse af særlige forhold, der forventes at medføre lav boligudgift En overordnet tidsplan for hele projektforløbet, der også beskriver, hvilke rådgivere der deltager frem til færdiggørelsen Arealoversigt, der viser bebyggelsens brutto-nettoarealer, boligstørrelser, friarealprocent og bebyggelsesprocent Underskrevet aftale vedr. betinget køb/salg af grundareal. Aftalen skal være betinget af opnået skema B-tilsagn. Dokumentation for afholdelse af EU-udbud af rådgiverydelser (evt. rammeudbud) Evt. redegørelse for brug af delegeret bygherremodel

eksempler på almene boliger i københavn 11 01 02 01 Sundholm Syd Almenbolig+, 3B AI Arkitekter og BOGL Landskab / færdig 2015. 48 familieboliger. 03 04 01 / 03 Sundholm Syd Almenbolig+, 3B AI Arkitekter og BOGL Landskab / færdig 2015. 48 familieboliger. Boligbebyggelsens facader er udført med variation i materialer, altaner, forarealer og en omhyggelig detaljering. Byggeriets små forarealer og minihaver skaber mulighed for fællesskab og for at give et personligt præg. 02 Park kvarteret Almenbolig+, AKB ONV Arkitekter og JaJa Architects. 56 familieboliger / Færdig 2017. Bebyggelsen er fordelt på 8 boligblokke på tre eller fire etager. Boligerne er indrettet med gennemlyste opholdsrum samt køkken og badeværelse i lejemålets indgangsetage. Samtlige boliger har en rumhøjde på 2,5 meter. Ruminddelingen i boligerne er fleksible med få indvendige skillevægge, men med mulighed for at opsætte skillevægge, hvis man ønsker flere rum. 04 Grøndalsvænge Allé Almenbolig+, AKB ONV Arkitekter og Algren og Bruun Landskab. 83 familieboliger / Færdig 2012. Bebyggelsen består af 7 bygninger, der grupperer sig omkring fire grønne stræder, der er bilfri, hvorved stræderne kan benyttes som fællesarealer. Boligerne er opført som rækkehuse i et, to eller tre plan med adgang fra terræn eller første sal. Alle boliger har adgang til enten privat have eller tagterrasse.

12 grundkapital til almene boliger Bedømmelse & tilsagn Bedømmelse af skema A Skema A-projektet bliver vurderet af det samme bedømmelsesudvalg som ved prækvalifikation, før projektet bliver indstillet til politisk behandling. Det prissatte dispositionsforslag danner grundlag for bedømmelsen. I bedømmelsen vil der være fokus på, hvorvidt projekterne fortsat lever op til kriterierne fra prækvalifikationsfasen, samt om projektet lever op til København Kommunes vilkår for nybyggeri af almene boliger. Efter bedømmelsen udarbejder Københavns Kommune en kort udtalelse til hvert projekt med bedømmelsesudvalgets særlige fokuspunkter til projektet. Ikke godkendte projekter får også en udtalelse med bemærkninger til, hvor projektet skal tilpasses eller bearbejdes for at kunne godkendes. Når projektet lever op til vilkårene for almene boliger, kan projektet fremlægges for bedømmelsesudvalget igen. Politisk proces Når et projekt er blevet godkendt af bedømmelsesudvalget, kan Københavns Kommune indstille det til politisk godkendelse. Projekterne skal godkendes af både Teknikog Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen. Denne proces tager typisk 3 måneder fra aflevering af ansøgning om skema A. Skema A-tilsagn Først når Borgerrepræsentationen har godkendt projektet, og planforhold, grundkøbsaftaler og lignende er på plads, kan Teknik- og Miljøforvaltningen give tilsagn om støtte til at opføre projektet. Herefter kan projektering, myndighedsbehandling og udbud i licitation finde sted. Dialog frem mod skema B Når tilsagnet er givet, kan projektet videreudvikles i tæt dialog mellem Københavns Kommune, de almene boligorganisationer og disses rådgivere frem mod skema B. For at Københavns Kommune kan få et helt projektoverblik hvad angår boligudbud, materialer, og arealanvendelse og evt. økonomiske konsekvenser, skal det tidligere indsendte dispositionsforslag suppleres med opdaterede hovedtegninger, revideret materialebeskrivelse og kvalitetssikret arealoversigt. Byggetilladelse før skema B Byggetilladelsen skal foreligge før skema B, for at sikre at der ikke er forhold i byggetilladelsen, der påvirker projektet efter skema B, og at projektet dermed kommer til at afvige fra det, der er givet tilsagn til. Aflevering af skema B-ansøgning Ansøgningen skal sendes på mail til: grundkapitaludbud@tmf.kk.dk Skema B-ansøgningen skal indeholde følgende: Tegninger: Opdateret tegningsmateriale med målangivelser Tegningsliste Beskrivelse af: Projektet Antal boliger Grundareal Bebygget areal Bruttoetageareal Boligbruttoetageareal Bebyggelsesprocent Friareal Antal p-pladser Totaløkonomisk vurdering Prissat besparelsesforslag Licitationsoversigt Vurdering af licitationsresultaterne Det valgte tilbud samt forsiden fra de øvrige tilbudsgivere Økonomiopstilling, der viser sammenhæng mellem økonomisk mest fordelagtige tilbud, spareforslag og poster mm. Dokumentation Udfyldt skema B Redegørelse for ændringer i forhold til skema A Kopi af byggetilladelse Tids- og betalingsplan Grundskøbsaftale Beregninger der efterviser overholdelse af gældende normer for bærende og stabiliserende konstruktioner, jf. støtte bekendtgørelsens 31, stk. 1 Redegørelse for beregning af honorarer Redegørelse for valg af finansiering Redegørelse for mer-/mindreudgifter i forhold til skema A Dokumentationsskema for overholdelse af krav i Miljø i Byggeri og Anlæg Redegørelse for risikobehæftede forhold og deres håndtering Listen er ikke udtømmende. Der kan således være behov for at indhente yderligere materiale.

eksempler på almene boliger i københavn 13 01 01 Dortheavej, Lejerbo BIG - Bjarke Ingels Group / færdig 2017. 62 familieboliger. Facaderne er beklædt med træ som vender enten lodret eller vandret. Boligerne har varierende størrelser og niveauer. Alle lejligheder har altan eller terrasse. 02 03 04 02 Ny Ellebjerg, AKB Tegnestuen Vandkunsten / færdig 2013. 53 familie- og plejeboliger og daginstitution. Bebyggelsen består af to bygninger med variation i højden og dybden. Blok A er opført med dagsinstitution i stueetagen, plejeboliger på 1. og 2. sal samt familieboliger på 4. og 5. sal. Blok B har fælleslokaler, studios og servicelokaler i stueetagen samt familierboliger på 1.-5. sal. 03 Ny Ellebjerg, AKB Der er individuelle tagterrasser på alle indgangsniveauer samt fælles tagterrasser. Boligtyperne har stor variation og fungerer som stablede rækkehuse med egen indgang direkte fra et fællesareal. Fem af familieboligerne har tilknyttet et studio i stueetagen, der kan anvendes til kreative formål. Samtlige boliger har adgang til altan eller fællesarealer. 04 Dortheavej, Lejerbo Boligerne har højt til loftet og store vinduespartier med udsigt til den blandede bebyggelse i Nordvest-kvarteret på den ene side og Bispebjerg på den anden.

grundkapital til almene boliger KONTAKT Københavns Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Center for Byplanlægning, Almene Boliger Njalsgade 13 Postboks 348 1503 København V Tel. 33 66 33 66 www.kk.dk