SKØNSERKLÆRING J.nr. 8177 Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: Klagers påstand: Den bygningssagkyndiges forklaring: Vejret på besigtigelsestidspunktet: 1. Der er enkelte klinker på trappe mod syd, der ikke har fuld vedhæftning til underlag. 2. Der er revner i facade/gesims ved dør mod syd 3. Der mangler fuge mellem bundkarm og sålbænk ved vindue mod syd og øst. 4. Der er ikke registreret borebiller i spær. 5. Der er ingen ventilering i tagrum og mangler registrering heraf. 6. Isoleringsskader i skunk samt manglende registrering. 7. Der er ikke monteret gangbro over hanebånd. 8 Der er enkelte klinker i bruseniche, der ikke har fuld vedhæftning til underlag. 9. Manglende registrering af fliser med manglende vedhæftning mod køkken i badeværelse. 10. Manglende registrering af ulovlige installationer i el-tavle. Efter gensalg af ejendommen mener oprindelige køber, at den udarbejdede tilstandsrapport fra 2004 ikke har registreret alle forhold som nævnt i klagen. Repræsentanten for den bygningssagkyndige henviser til fremsendte skrivelse omkring forholdene samt kommentar til de enkelte klagepunkter. Skyet. Øvrige forhold: Klager oplyser, at der i aftalegrundlaget ved
salg af ejendom er fastlagt, at manglende forhold nævnt i ny tilstandsrapporten skal afhjælpes af klager. Skønsmandens erklæring Ad1. ---- Der er enkelte klinker på trappe Ved besigtigelse og stikprøvebankning på mod syd, der ikke har fuld fliser kunne der konstateres enkelte fliser vedhæftning til underlag. med manglende vedhæftning, se billede 2, samt enkelte småskader. Ad1. Konklusion: Skønsmanden mener, at manglende vedhæftning er ubetydelig, der er ikke tegn på, at fliser løsner sig inden for overskuelig tid.
Ad2. ---- Der er revner i facade/gesims ved dør mod syd Ved besigtigelse kunne der konstateres revnedannelse ved hoveddør. Revnedannelsen fortsætter op i gesims, se billede 3. Ad2. Konklusion: Ad2. Fejl og forsømmelser: Skønsmanden mener, at revnedannelsen kunne have været til stede ved besigtigelsen, idet det er vanskeligt at aldersbestemme revnedannelser, der er dog tegn på, at facaderne har været malet efter besigtigelsen. Der kunne ikke konstateres tegn på maling i revnedannelsen, hvorfor skønsmanden ikke kan udelukke, at revnedannelsen er opstået på et senere tidspunkt. Såfremt skaderne var til stede ved undersøgelsen, burde de være beskrevet med karakteren K2. Ad2. Overslag over udbedringsudgifter incl. moms: Skønsmanden vurdere, at reparationen kan foretages, der er ikke afsat beløb til overfladebehandlingen af facaden. Afsat kr. 3.000,- + moms. Ad2. Forbedringer: Ingen.
Ad3. ---- Der mangler fuge mellem bundkarm og sålbænk ved vindue mod syd og øst. Forholdet udgår, fugerne er udbedrede. Ad4. ---- Der er ikke registreret borebiller i spær. Ved besigtigelse kunne der konstateres tegn på ældre borebilleangreb i område over hanebånd ved loftlem, se billede 4. Ved fugtmåling af spær og lægter kunne der konstateres 13 til 17% fugt, se billede 5. Ad4. Konklusion: Skønsmanden mener, at ældre borebilleangreb er naturlig for en ejendom af den alder.
Ad5. ---- Der er ingen ventilering i tagrum og mangler registrering heraf. Ved besigtigelse i tagrum kunne der på sydsiden konstateres på lægten ca. 1 m nede på skråvæg stopning med isolering på overside af lægte i bølger i de første fag mod syd. Der er ikke foretaget yderligere besigtigelse pga. vanskelig adgang. Besigtigelsen er foretaget på stige ved lem. Der kunne ligeledes konstateres, at isoleringen er i varierende kvalitet, se billede 5 og 6. Ad5. Konklusion: bygningssagkyndige ved besigtigelse i tagrum ikke kunne finde anledning til at undersøge, om der var tilstopning med isolering over lægter ved skråvægge mod syd. Isoleringens kvalitet og tilpasning bærer præg af, at ventilering er rimelig over skråvægge, og der er ikke tegn på nyere skader og ikke målt større fugtighed på spær end normalt for spærkonstruktioner i tagrum. Ad5. Fejl og forsømmelser: bygningssagkyndige burde have beskrevet de vanskelige besigtigelsesforhold, lav højde i tagrum, i tilstandsrapporten.
Ad6. ---- Isoleringsskader i skunk samt manglende registrering. Ved besigtigelse i skunkrum kunne der konstateres isolering i varierende kvalitet og mangelfuldt tilpasset, se billede 7. Ad6. Konklusion: Skønsmanden mener, at isoleringens kvalitet er varierende og ikke tilfredsstillende. Isoleringen er ældre, og der er tegn på manglende tilpasning efter etablering af udsugningsanlæg i skunkrum. Ad6. Fejl og forsømmelser: Skønsmanden mener, at isoleringskvaliteten burde være nævnt i tilstandsrapporten, såfremt forholdene har været til stede under besigtigelsen. Såfremt forholdene var til stede ved undersøgelsen, skulle de have været beskrevet i tilstandsrapporten med karakteren K1.
Ad7. ---- Der er ikke monteret gangbro over hanebånd. Ved besigtigelsen kunne konstateres ingen brædder for kravlemulighed, se evt. billede 5. Ad7. Konklusion: bygningssagkyndige ikke skulle have beskrevet dette forhold i tilstandsrapporten, se svar under pkt. Ad5. Ad7. Fejl og forsømmelser: Ingen.
Ad8. ---- Der er enkelte klinker i bruseniche, der ikke har fuld vedhæftning til underlag. Ved besigtigelse og bankeprøve på samtlige fliser i bruseniche kunne der ikke konstateres tegn på manglende vedhæftning. Der er dog enkelt flise, hvor del af flise var hullydende. Der kunne konstateres manglende tilfredsstillende fald og mindre lunke. Ad8. Konklusion: bygningssagkyndige ikke skulle have beskrevet dette forhold i tilstandsrapporten. Ad8. Fejl og forsømmelser: Den bygningssagkyndige burde have beskrevet lunke og ringe fald med K1.
Ad9. ---- Manglende registrering af fliser Ved besigtigelse og bankeprøve på fliser med manglende vedhæftning kunne der konstateres flere fliser med mod køkken i badeværelse. manglende vedhæftning til underlag. Ad9. Konklusion: bygningssagkyndige skulle have beskrevet dette forhold i tilstandsrapporten. Ad9. Fejl og forsømmelser: Skønsmanden vurderer, at forholdene var til stede ved besigtigelse af ejendommen og burde være beskrevet med karakteren K1.
Ad10. ---- Manglende registrering af ulovlige installationer i el-tavle. Ved besigtigelse af el-tavle kunne der ikke konstateres umiddelbare tegn på ulovlig installation ved visuel besigtigelse, se billede 8. Ad10. Konklusion: bygningssagkyndige ikke skulle skrive dette forhold i tilstandsrapporten. Ad10. Fejl og forsømmelser: Ingen. Generelt Skønsmanden kan oplyse, at der ikke er afsat økonomi på flere forhold, idet en del af forholdene er naturlige for ejendomme af den alder og henhører under bagatelgrænsen.