Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk NASDAQ OMX Copenhagen A/S Postboks 1040 1007 København K 25. august 2010 Meddelelse nr. 2010-08 10 sider i alt Jensen & Møller Invest A/S delårsrapport for 1. halvår 2010. Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2010. 1. halvår 2010 i hovedtræk: Selskabets resultat efter skat for 1. halvår udgør et overskud på 0,9 mio. kr. mod et underskud på 10,8 mio. kr. for samme periode sidste år. Det primære resultat for årets første 6 måneder er realiseret med et overskud på 3,0 mio. kr. mod 1,0 mio. kr. i samme periode sidste år. Egenkapitalen udgør 72,0 mio. kr. pr. 30. juni 2010 mod 75,7 mio. kr. pr. 30. juni og 72,7 mio. kr. pr. 31. december. Avance ved salg af lejligheder målt i forhold til bogført værdi andrager for 1. halvår 2010 3,0 mio. kr. mod 0,8 mio. kr. i samme periode sidste år. Der er pr. 30. juni 2010 solgt 6 lejligheder på i alt 490 m 2. Selskabet har i 1. halvår 2010 udgiftsført en værdiregulering til dagsværdi på 0,9 mio. kr. mod 14,1 mio. kr. i samme periode sidste år, primært som følge af nedskrivning af ejerlejlighederne. Likviditetspåvirkningen fra driftsaktiviteterne er 8,7 mio. kr. for årets første 6 måneder mod 2,3 mio. kr. i samme periode sidste år. Bestyrelsen forventer et resultat af primær drift på ca. kr. 3,5-4,0 mio. for 2010, hvilket er uændret i forhold til de offentliggjorte forventninger i periodemeddelelsen for 1. kvartal 2010. Henvendelse vedrørende nærværende delårsrapport kan ske til selskabets direktør Jørn Kirstein telefon 40 29 60 52. Med venlig hilsen Jensen & Møller Invest A/S Side 1
Hoved- og nøgletal (urevideret) Hovedtal (t.kr.) 1/4-30/6 1/4-30/6 1/1-30/6 1/1-30/6 2010 2010 Resultat af udlejning... 385 392 725 788 1.319 Realiseret avance ved salg af lejligheder... 1.027 303 3.006 781 2.354 Administrationsomkostninger... -475-325 -759-591 -1.240 Resultat af primær drift... 937 370 2.972 978 2.433 Finansielle poster, netto... -391-661 -803-1.323-2.741 Værdiregulering til dagsværdi... 982-5.842-856 -14.063-18.094 Resultat før skat... 1.528-6.133 1.313-14.408-18.402 Skat af periodens resultat... -402 1.522-393 3.602 4.614 Periodens resultat... 1.126-4.611 920-10.806-13.788 Investeringsejendomme... 128.363 137.183 130.350 Langfristede aktiver i alt... 130.656 139.553 132.643 Kortfristede aktiver i alt... 6.893 5.494 4.857 Aktiver i alt... 137.549 145.047 137.500 Aktiekapital... 16.932 16.932 16.932 Egenkapital... 71.973 75.691 72.708 Langfristede gældsforpligtelser... 61.294 64.476 62.450 Kortfristede gældsforpligtelser... 4.282 4.880 2.342 Passiver i alt... 137.549 145.047 137.500 Pengestrømme fra driften... 4.296 585 8.737 2.342 3.187 Pengestrømme til investering, netto... 0-128 -3.816-155 -25 Pengestrømme til finansiering... -1.713-1.694-1.772-1.732-1.935 Pengestrømme i alt... 2.583-1.237 3.149 455 1.227 Nøgletal Antal aktier á t.kr.... 16.932 16.932 16.932 Antal egne aktier á t.kr... 389 389 389 Resultat pr. aktie... 67-272 54-638 -814 Udbytte pr. aktie... 100 Indre værdi pr. aktie... 4.251 4.470 4.294 Gearing af driftsaktiver... 1,54 1,55 1,57 Egenkapitalforrentning... 1,3-13,2-17,1 Afkast af investeret kapital... 1,9-10,4-12,8 Børskurs pr. balancedag... 5.000 5.150 4.990 Price Earningskvote... 92-8 -6 Kurs / Indre værdi... 1,18 1,15 1,16 Antal solgte lejligheder...3 1 6 2 5 Antal solgte m 2... 184 42 490 113 342 Gns. salgspris pr. m 2... 17.516 17.857 17.557 19.027 18.611 Nøgletal er beregnet på basis af Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger og Nøgletal 2005. Egenkapitalbevægelser (t.kr.) Egenkapital primo... 72.708 88.150 88.150 Udbetaling af udbytte, netto... -1.655-1.654-1.654 Periodens resultat... 920-10.806-13.788 Egenkapital ultimo... 71.973 75.691 72.708 Side 2
Kommentarer til delårsrapporten - ledelsesberetning Selskabets aktivitet har i de forløbne 6 måneder uændret bestået i udlejning og salg af ejerlejligheder i det storkøbenhavnske område. Resultat og væsentlige begivenheder for 1. halvår 2010 Resultatet efter skat for 1. halvår 2010 andrager t.kr. 920 mod t.kr. 10.806 i samme periode sidste år. Stigningen i resultatet kan dels henføres til at selskabet har solgt flere ejerlejligheder i 1. halvår 2010 end sidste år, samt at værdien af selskabets investeringsejendomme for 1. halvår 2010 er nedskrevet med t.kr. 13.283 mindre end i 1. halvår. Resultatet af udlejningsaktiviteten for 1. halvår 2010 udgør t.kr. 725 mod t.kr. 788 i samme periode sidste år. Der er i årets første 6 måneder solgt 6 lejligheder (490 m 2 ) mod 2 lejligheder (113 m 2 ) i samme periode sidste år. De opnåede salgspriser andrager i gennemsnit kr. 17.557 pr. m 2 mod kr. 19.027 pr. m 2 i samme periode sidste år. Faldet i salgsprisen pr. m 2 skyldes de i markedet faldende salgspriser på ejerlejligheder i det storkøbenhavnske område. Administrationsomkostningerne for 1. halvår 2010 udgør t.kr. 759 mod t.kr. 591 i samme periode sidste år. Selskabets investeringsejendomme værdiansættes løbende til skønnede dagsværdier. Der for 1. halvår 2010 udgiftsført en værdiregulering af selskabets beholdning af ejerlejligheder på t.kr. 615 mod t.kr. 13.898 i samme periode sidste år. Værdireguleringen for årets første 6 måneder svarer til et gennemsnitligt fald på 0,5 % i forhold til dagsværdien pr. 31. december mod et gennemsnitligt fald på 9,1% i samme periode sidste år. Prioritetsgæld værdiansættes løbende til dagsværdi og der er for 1. halvår 2010 udgiftsført en værdiregulering på t.kr. 241 mod t.kr. 164 i samme periode sidste år. Det finansielle nettoresultat andrager for årets første 6 måneder t.kr. 803 mod t.kr. 1.323 i samme periode sidste år. Forbedringen i det finansielle nettoresultat kan henføres til en rentetilpasning af selskabets realkreditlån. Side 3
Balancen Selskabet ejer pr. 30. juni 2010 147 ejerlejligheder til beboelse og 3 ejerlejligheder til erhverv svarende til i alt 11.581 m² fordelt på 15 restejendomme i det storkøbenhavnske område. Ejerlejlighederne indregnes og måles som investeringsejendomme til skønnede dagsværdier og andrager pr. 30. juni 2010 t.kr. 128.363, svarende til kr. 11.084 pr. m 2. Selskabets egenkapital udgør t.kr. 71.973 pr. 30. juni 2010, hvilket svarer til 52,3 % af balancesummen. De rentebærende langfristede og kortfristede finansieringsforpligtelser udgør henholdsvis t.kr. 42.301 og t.kr. 246 pr. 30. juni 2010. Pengestrømsopgørelse Likviditeten fra driftsaktiviteterne udgør t.kr. 8.737, hvilket er en stigning på t.kr. 6.395 i forhold til 1. halvår. Forbedringen skyldes primært at der i 1. halvår 2010 er solgt flere lejligheder end i samme periode sidste år. Likviditetspåvirkningen til investeringsaktiviteter udgør t.kr. 3.816 ejendomsinvesteringer og forbedringer. som følge af periodens Likviditetspåvirkningen til finansieringsaktiviteterne udgør t.kr. 1.772 som følge af udbetaling af udbytte samt ordinære afdrag på realkreditlån. Selskabets likviditetsberedskab pr. 30. juni 2010 kan opgøres således: t.kr. Likvide beholdninger... 3.392 Uudnyttede trækningsfaciliteter... 20.000 23.392 Forventninger til hele året 2010 Bestyrelsen udtrykte i årsrapporten for forventninger om et primært driftsresultat på 1,5-2,0 mio. kr. Bestyrelsen forventer på nuværende tidspunkt et primært driftsresultat på 3,5-4,0 mio. kr., hvilket er uændret i forhold til forventningerne offentliggjort i periodemeddelelsen for 1. kvartal 2010. Denne forventning er dels baseret på antallet af lejligheder, som forventes solgt og dels på en forventning om salgspriser på det nuværende niveau. Selskabet har efter halvårets udløb solgt yderligere 1 Side 4
lejlighed og der er på nuværende tidspunkt 7 lejligheder udbudt til salg og yderligere 9 opsagte lejligheder forventes sat til salg i løbet af kort tid. Salgsprisen og værdiregulering af beholdning af ejerlejligheder er afhængig af den generelle konjunkturudvikling og prisudviklingen på boligmarkedet for ejerlejligheder, hvorfor ændringer heri samt forskydning i antallet af frigjorte lejligheder i væsentlig grad vil kunne påvirke forventningerne til årets resultat. De her beskrevne forudsætninger til den fremtidige udvikling er forbundet med usikkerhed og risici som blandt andet men ikke udelukkende omfatter de faktorer, som er beskrevet i afsnittet om risici for Jensen & Møller Invest A/S i årsrapporten for. Disse og andre faktorer kan indebære, at den faktiske udvikling afviger væsentligt fra forventningerne. Værdiansættelse af aktiver og forpligtelser I forbindelse med udarbejdelse af delårsrapporten for Jensen & Møller Invest A/S foretages en række regnskabsmæssige vurderinger og skøn for værdiansættelsen af selskabets aktiver og forpligtelser. Som følge af den generelle finansielle krise foreligger der i øjeblikket usikkerhed knyttet til anvendelse af skønnede dagsværdier. Side 5
Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for 1. halvår 2010 for Jensen & Møller Invest A/S. Delårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, aflægges i overensstemmelse med delårsrapportbekendtgørelsen, International Financial Reporting Standards, samt øvrige danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at delårsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2010 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 30. juni 2010. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og selskabets finansielle stilling som helhed, samt en retvisende beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer som selskabet står overfor. København, den 25. august 2010. Direktion: Jørn Kirstein Bestyrelse: Kjeld Andersen Jørn G. Andersen Svend Ørjan Jensen (formand) Side 6
Bilag 1, side 1 Denne delårsrapport er aflagt i overensstemmelse med delårsrapportbekendtgørelsen, International Financial Reporting Standards, samt de øvrige danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber, der stilles til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Den i delårsrapporten anvendte regnskabspraksis er i overensstemmelse med den, der anvendes i selskabets årsrapport. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet. Resultatopgørelse for perioden i t.kr. 1/1 30/6 2010 1/1-30/6 1/1-31/12 Lejeindtægter... 2.521 2.548 5.308 Driftsomkostninger... -1.796-1.760-3.989 Resultat af udlejning... 725 788 1.319 Realiseret avance ved salg af lejligheder... 3.006 781 2.354 Bruttoresultat... 3.731 1.569 3.673 Administrationsomkostninger... -759-591 -1.240 Resultat af primær drift... 2.972 978 2.433 Finansielle indtægter... 3 2 19 Finansielle omkostninger... -806-1.325-2.760 Resultat før kurs- og værdireguleringer... 2.169-345 -308 Værdiregulering til dagsværdi... -856-14.063-18.094 Resultat før skat... 1.313-14.408-18.402 Skat af periodens resultat... -393 3.602 4.614 Periodens resultat... 920-10.806-13.788 Side 7
i t.kr. Balance pr. 30/6 2010 30/6 Bilag 1, side 2 31/12 Aktiver: Investeringsejendomme... 128.363 137.183 130.350 Garage- og carportanlæg... 2.293 2.370 2.293 Langfristede aktiver i alt... 130.656 139.553 132.643 Tilgodehavender vedr. salg og udlejning... 957 785 2.078 Andre værdipapirer...6 8 7 Øvrige kortfristede aktiver... 2.538 4.690 2.529 Likvide beholdninger... 3.392 11 243 Kortfristede aktiver i alt... 6.893 5.494 4.857 Aktiver i alt... 137.549 145.047 137.500 Passiver: Aktiekapital... 16.932 16.932 16.932 Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver... 45.398 52.853 48.424 Overført overskud... 9.643 5.906 7.352 Egenkapital... 71.973 75.691 72.708 Realkreditlån... 42.301 42.554 42.174 Øvrige langfristede forpligtelser... 18.993 21.922 20.276 Langfristede forpligtelser...61.294 64.476 62.450 Kreditinstitutter...0 541 0 Øvrige kortfristede gældsforpligtelser... 4.282 4.339 2.342 Kortfristede gældsforpligtelser i alt... 4.282 4.880 2.342 Passiver i alt... 137.549 145.047 137.500 Side 8
Egenkapitalopgørelse Bilag 1, side 3 Reserve for Aktie- dagsværdi på Overført i t.kr. kapital inv. aktiver overskud I alt Egenkapital 1. januar... 16.932 63.949 7.269 88.150 Periodens bevægelser: Udbetalt udbytte... -1.693-1.693 Udbytte af egne aktier 39 39 Periodens resultat... -11.096 291-10.805 Egenkapital 30. juni... 16.932 52.853 5.906 75.691 Periodens bevægelser: Periodens resultat... -4.429 1.446-2.983 Egenkapital 31. december... 16.932 48.424 7.352 72.708 Periodens bevægelser: Udbetalt udbytte... -1.693-1.693 Modtaget udbytte egne aktier... 38 38 Periodens resultat... -3.026 3.946 920 Egenkapital 30. juni 2010... 16.932 45.398 9.643 71.973 Side 9
Pengestrømsopgørelse Bilag 1, side 4 i t.kr. 1/1-30/6 2010 1/1-30/6 1/1-31/12 Resultat af udlejningsvirksomhed... 725 787 1.318 Hensættelser til BRL 18... 7-1 1 Tilbageførte afskrivninger... 0 0 77 Resultat af udlejningsvirksomhed... 732 786 1.396 Avance ved salg af lejligheder... 3.006 781 2.354 Tilbageført bogført værdi af lejligheder... 5.188 1.252 3.814 Salg af lejligheder... 8.194 2.033 6.168 Administrationsomkostninger... -759-591 -1.240 Finansielle poster - netto... -803-1.323-2.741 Kursreguleringer...4 0 19 Finansielle poster netto... -799-1.323-2.722 Ændring af driftskapital... 1.719 2.215-575 Betalte selskabsskatter, netto...-350-778 160 Pengestrømme, driftsaktivitet... 8.737 2.342 3.187 Afdrag på sælgerpantebreve... 0 1 2 Køb af ejerlejligheder til videresalg... -3.016 0 0 Afholdte forbedringsudgifter...-800-156 -27 Pengestrømme, investeringsaktivitet... -3.816-155 -25 Omlægning af realkreditlån, netto...0 0 301 Afdrag og indfrielse af kreditforeningslån... -118-78 -582 Udbetalt udbytte, netto... -1.654-1.654-1.654 Pengestrømme, finansieringsaktivitet... -1.772-1.732-1.935 Periodens pengestrømme... 3.149 455 1.227 Likvider, netto 1/1... 243-985 -984 Likvider, netto 30/6... 3.392-530 243 Side 10