SKØNSERKLÆRING J.nr. 9114 Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: Vejret på besigtigelsestidspunktet: 1. Er væg i tagetage mod nord til badeværelse isoleret. 2. Er dampspærre i tagetage monteret korrekt? 3. Er der utætheder ved antennemast? 4. Er det monteret nedløb fra tagrenden mod syd samt er tagsten ført ned i tagrenden, så en oprensning er umulig? 5. Er der flere revner i murværk end anført i tilstandsrapport. 6. er der defekte fuger ved vinduer/døre? 7. Er radiator i stue klodset op. 8. Skulle overdækket terrasse være medtaget i tilstandsrapporten. 9. Ekstra krav til redningsåbning til beboelsesrum på 1. sal. 0 grader. Regnvejr. Øvrige forhold: Der vedlægges skrivelse, som skønsmanden har sendt til klagers samt indklagedes advokater med en præcisering af spørgsmålene. Der vedlægges skrivelse af 11.02.2010 fra xx samt skrivelse af 16.02.2010 fra advokatfirma xx. Eventuelle forligsdrøftelser: Blev ikke drøftet, i det indklagede ikke var fremmødt. Eventuelt Der har den 16. og 22. december 2009 været indkaldt til besigtigelse, men disse blev aflyst efter ønsker fra indklagede, som Side 1
følge af ferie samt sygdom. Skønsmandens erklæring Klagepunkt 1: Ad. 1: Klagers påstand: Er væg i tagetage mod nord til badeværelse isoleret? Væggen er meget kold samt der er fugt i beklædningen. Ad 1: Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 1. Mod nord er der uisoleret væg, foto 4. Bad vægbeklædningen er der opsat plastfolie. Imellem plastfolie og vægbeklædningen er der synligt kondensvand. Der er målt opfugtning i beklædningen på ca. 28 %. Ad 1. Konklusion: Tagetagen er indrettet i 2003. Iht. de gældende regler skulle vægge isoleres. Ad 1. Fejl og forsømmelser: Forholdet er ikke omtalt i tilstandsrapporten. Forholdet er en åbenlys ulovlighed i forhold til bygningsreglementet, samt der er nærliggende risiko for opfugtning. Ad. 1. Overslag over udbedringsudgifter incl. Isolering af væg mod nord med 200 mm fastholdt mineraluld udgør kr. 3.000. Side 2
Ad 1. Forbedringer: Det vurderes ikke, at udbedringen giver anledning til en forbedring. Skønsmandens erklæring Klagepunkt 2: Ad. 2: Klagers påstand: Er dampspærren i tagetagen monteret korrekt samt er der forhold i skunk, som ikke burde være der? Ved skunk mod syd er der udlagt plastikfolie over isoleringen. I etageadskillelsen i vestfløj er der plastfolie/dampspærre over og under isoleringen. Ad 2: Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 2. I skunk mod syd i den østlige del er rørisolering afdækket med plastfolie (engangspresenning), foto 5 og. 6. I skunk samt under badeværelsesgulv i vestfløj er der lagt nye limtræsbjælker ind i etageadskillelsen. Der er udlagt ca. 150 mm isolering mellem bjælkerne. Der er monteret plastfolie over og under isoleringen samt der er udlagt vintermåtter som isolering, foto 7-10. Ad 2. Konklusion: Plastfolie/dampspærre skal være anbragt på den varme side af isoleringen, for at hindre kondensering. Der må ikke foretages afdækning af varmerør eller isoleringen med damptætte materialer. Side 3
Ad 2. Fejl og forsømmelser: Forholdet er ikke nævnt i tilstandsrapporten. Forholdet burde være omtalt, idet der er nærliggende risiko for kondens med efterfølgende nedbrydning af træværk. Ad. 2. Overslag over udbedringsudgifter incl. Plastfolie/presenning fjernes i skunk mod syd. Ved etageadskillelsen fjernes plastfolie under spånpladegulvet i skunk samt at vintermåtterne udskiftes med almindelige battsmåtter. Det vurderes, at plastfolien på begge sider af isoleringen under badeværelsesgulvet kan blive liggende, idet rummet nedenunder ikke er udsat for frost (gammel stald). Fjernelse af plastfolie m.v. udgør kr. 7.500. Ad 2. Forbedringer: Afhjælpning af forholdet vurderes ikke at udgøre en forbedring. Skønsmandens erklæring Klagepunkt 3: Ad. 3: Klagers påstand: Er der utætheder ved antennemast? I forbindelse med nedbør trænger der vand ind i tagrummet. Ad 3: Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 3. Der er fugtskader på træværk. Træværket er kraftigt opfugtet nedenunder antennemasten som følge af defekt inddækning. Side 4
Ad 3. Konklusion: Ad 3. Fejl og forsømmelser: Ad. 3. Overslag over udbedringsudgifter incl. Inddækningen over tag slutter ikke tæt til antennemasten. Har indklagede foretaget besigtigelse efter en periode med tørvejr, har det været umuligt at konstatere utætheder, idet disse kun er synlige i forbindelse med regnvejr. Der foretages en ny inddækning over tag ved antennemasten. Samlet udgift kr. 3.000. Ad 3. Forbedringer: Udbedring af forholdet vurderes ikke at påføre ejendommen en forbedring. Skønsmandens erklæring Klagepunkt 4: Ad. 4: Klagers påstand: Er der monteret nedløb fra tagrenden mod syd samt er tagsten ført ned i tagrenden, så en oprensning er umulig? Der mangler nedløb fra tagrende på valm på østfløj samt på udbygningen til venstre for frontkvist. Ved stue mod syd er tagsten ført ned i tagrende, hvilket bevirker, at disse ikke kan renses op. Ad 4: Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 4. Der mangler tagnedløb fra valm mod syd på østfløjen, foto 14. Der mangler tagnedløb fra karnap mod syd, foto 15. Tagsten er ført helt ned i tagrenden mod syd fra karnappen og ud til vestgavl, foto 16-18. Side 5
Tagvand udledes på terræn mod syd, foto 19. Ad 4. Konklusion: Ad 4. Fejl og forsømmelser: Forholdet er ikke anført i tilstandsrapporten, bortset fra at tagvand udledes på terræn. Manglende nedløb burde have været medtaget i rapporten med karakter K3, idet der er stor risiko for følgeskader på murværket. Manglende mulighed for oprensning af tagrende burde have været medtaget i rapporten med karakter K3, idet der skal være mulighed for oprensning af renderne. Ad. 4. Overslag over udbedringsudgifter incl. Montering af 2 stk. nedløbsrør, kr. 7.500. Ved tagrende skal de 4-5 nederste rækker tagsten tages ned. Herefter påsømmes liste på overkant af lægter, således at tagstenene bliver holdt ca. 5-6 cm fir af tagrenden. Samlet udgift vurderes til kr. 20.000. Ad 4. Forbedringer: Udbedringen vurderes ikke at påføre ejendommen en forbedring. Skønsmandens erklæring Klagepunkt 5: Ad. 5: Klagers påstand: Er der flere revner i murværk end anført i tilstandsrapporten? Der er flere revner i murværk end anført i tilstandsrapporten. Ad 5: Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 5. Mod nord er der en revne over bagdør, foto Side 6
20. Der er revner under køkkenvindue mod nord, foto 21. Der er revner mod syd ved sammenbygning med laden, foto 22. Der er flere revner ved vindue mod syd og vest, foto 23 og 26 samt der er flere mindre vandrette revner mod syd. Ad 5. Konklusion: Revne mod nord ved bagdør og køkkenvindue samt ved vindue mod syd og vest er ikke en mindre revne. Det vurderes, at de konstaterede revner er sætningsrevner, som ikke er i ro. Der er flere mindre vandrette revner. Ad 5. Fejl og forsømmelser: Ad. 5. Overslag over udbedringsudgifter incl. Revne ved bagdør og under køkkenvindue mod syd og vest samt ved hjørne mod laden burde have været omtalt i tilstandsrapporten med karakter K2. Udbedring af revner, med afhugning af løst puds, injeksering af revner samt nyt puds vurderes at udgøre kr. 10.000. Ad 5. Forbedringer: Udbedring af revner vurderes ikke at påføre ejendommen en forbedring. Side 7
Skønsmandens erklæring Klagepunkt 6: Ad. 6: Klagers påstand: Er der defekte fuger ved vinduer/døre? Der er flere defekte fuger omkring vinduer og døre. Ad 6: Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 6. Der er ilagt fugegummi imellem karme og murværk. Der er fugeslip ved 2 vinduer mod nord samt ved hoveddør, foto 27-29. Ad 6. Konklusion: Ad 6. Fejl og forsømmelser: Ad. 6. Overslag over udbedringsudgifter incl. Ad 6. Forbedringer: Defekte fuger kan bevirke opfugtning af murværk samt nedbrydning af vindueskarme. Forholdet er ikke anført i tilstandsrapporten og burde have været anført med karakter K2. Udskiftning af defekte fuger vurderes at udgøre kr. 1.000. Udbedring af fuger vurderes ikke at påføre ejendommen en forbedring. Side 8
Skønsmandens erklæring Klagepunkt 7: Ad. 7: Klagers påstand: Er radiator i stue klodset op? Radiator i stue er klodset op, hvilket ikke fremgår af rapporten. Forholdet er først konstateret ved overtagelsen. Ad 7: Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 7. Ad 7. Konklusion: Radiator i stue står på en træklods som følge af at den ene bæring er delvis trukket ud af muren, foto 30 og 31. En radiator skal være monteret på bæringer. Ad 7. Fejl og forsømmelser: Forholdet er ikke anført i tilstandsrapporten. Forholdet burde være anført med karakter K3, idet der er nærliggende risiko for at den kan rykkes helt fri af væggen. Ad. 7. Overslag over udbedringsudgifter incl. Radiator tages ned, hvorefter bæringer fastgøres. Radiator genmonteres. Samlet udgift kr. 3.000. Ad 7. Forbedringer: Fastgørelse af radiator vurderes ikke at tilføje ejendommen en forbedring. Side 9
Skønsmandens erklæring Klagepunkt 8: Ad. 8: Klagers påstand: Skulle overdækket terrasse være medtaget i tilstandsrapporten? Overdækket terrasse er ikke medtaget i tilstandsrapport. Ad 8: Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 8. Der er opsat en overdækning af terrassen på 7 x 7,5 meter, foto 32 og 34. Overdækningen fremgår ikke af BBRskemaet eller af tilstandsrapporten. Tag på udestue er udført med plastplader, spærafstand er ca. 300 cm. Der er anvendt 38 x 56 mm lægter. Der er 3 spær 45 x 120 mm med en afstand på 3,0 meter. Der er opført brystningsmur hele vejen rundt. Ad 8. Konklusion: Ad 8. Fejl og forsømmelser: Både spær og tagsten på overdækningen er underdimensioneret. Forholdet er ikke medtaget i rapporten, idet bygningen ikke er medtaget. Det er skønsmandens opfattelse, at overdækning er udført med så simple konstruktioner/materialer, at det ikke tjener noget formål at medtag bygningen. Side 10
Skønsmandens erklæring Klagepunkt 9: Ad. 9: Klagers påstand: Er krav til redningsåbningen til beboelsesrum i tagetagen opfyldt? Bund ved ovenlysvindue er ikke stabil nok til at kunne bære en person i tilfælde af brand. Vindue i vestgavl er fast vindue og kan ikke åbnes. Ad 9: Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 9. Der er ilagt 3 stk. ovenlys 78 x 140 cm i tagfladen mod syd, foto 35. Afstand fra gulv i overkant underkarm er ca. 127 cm. Der er indbygget en hylde 95 cm over gulv. Hylden er ca. 65 cm dyb. Hylden er opbygget med spånplade, som er understøttet i tagrum med lægte, foto 36. Vindue i gavl mod øst er 55 x 90 cm fast vindue, foto 37. Ad 9. Konklusion: Vindue i gavl stilles der ikke krav til, om det kan lukkes om eller ej, da der er et ovenlysvindue i rummet. Iht. gældende regler må afstand fra gulv til OK. underkarm max. være 120 cm. Hylder under ovenlysvinduet er stabilt udført. Side 11
Ad 9. Fejl og forsømmelser: Forholdet er ikke anført i tilstandsrapporten. At højde på ovenlyset er placeret 7 cm for højt er ikke er åbenlys ulovlighed. Forholdet er dog ikke iht. bygningsreglementet. Vindue i gavl stilles ingen krav til, om det kan lukkes op. Som brandredningsåbning vil de under alle omstændigheder være for små. Ad. 9. Overslag over udbedringsudgifter incl. Sænkning af 3 stk. vinduer udgør kr. 24.000. Ad 9. Forbedringer: Det vurderes ikke, at ændring af vindueshøjden giver anledning til en forbedring. Side 12