Vedr.: Salgsopstilling på ejendommen Guldsmedegården, beliggende Guldsmedevej 2A, 3080 Tikøb

Vedr.: Salgsopstilling på ejendommen Guldsmedegården, beliggende Guldsmedevej 2A, 3080 Tikøb Tak for din interesse for ovennævnte ejendom, og vedlagt følger som ønsket en salgsopstilling. Såfremt at du har behov for yderligere oplysninger eller ønsker en fremvisning af ejendommen, er du meget velkommen til at kontakte mig på tlf. 2383 9568. Flere land- og lystejendomme kan ses på www.westring-estate.dk Ha en dejlig dag! Med venlig hilsen Westring Estate Anni Westring Statsaut. ejendomsmægler & valuar, MDE

Havremarksvej 7, Annisse N., 3200 Helsinge Tlf.: 70 23 95 68, www.westring-estate.dk SALGSOPSTILLING Guldsmedegården Hesteejendom med velfungerende dressurstald og god drift. Adresse: Guldsmedevej 2A, 3080 Tik b Ejendomstype: Fritidslandbrug (under 30 ha) Kontantpris: 22.000.000 Udbetaling: 1.100.000 Mdl. brutto: 144.940 Mdl. netto: 106.899 Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med realkreditinstitut, pengeinstitut, forsikringsselskab eller andet: X Ja Nej jf. side 6 Modtager ejendomsmægleren eller dennes ansatte vederlag/provision/rabat for fremskaffelse af finansiering, forsikringer, annoncering eller andre: Ja X Nej jf. side 6 Har ejendomsmægleren, dennes ansatte eller nærtstående herudover en økonomisk eller personlig interesse i omsætningen af nærværende ejendom eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom: Ja X Nej Hvis ja, hvilke Vigtig information Der gøres opmærksom på at en købsaftale, hvis denne alene er underskrevet af køber, er et tilbud til sælger, og at sælger ikke er forpligtet til at acceptere tilbuddet, heller ikke selv om det måtte være i overensstemmelse med udbudsvilkårene.

Beskrivelse Midt i det skønneste Nordsjælland finder du Guldsmedegården, højt og smukt beliggende, blot få kilometer fra Fredensborg. Landskabet er kuperet og der er en fantastisk udsigt over egne marker og til Esrum Sø. Her er fred, ro samt ikke mindst meget dejligt! Hovedbygningen er smagfuldt opført i to fulde plan og fremtræder smukt og eksklusivt. Det samlede boligareal er på 240 kvm, hvortil kommer en kælder på 120 kvm. Indvendigt er hovedbygningen moderniseret og fremtræder som en moderne og funktionel bolig med megen charme. I stueplan og på 1. sal er der i en længe indrettet en ekstra lejlighed på ca. 100 kvm med et fantastisk kig over landskabet. Endvidere er der yderligere et fritliggende hus med en moderne indrettet bolig i 2 plan på 108 kvm. Ejendommens hestefaciliteter er unikke. I den gamle hestestald er der 12 store lyse og ældre hestebokse. Hertil kommer en nyindrettet hestestald, med 17 store og eksklusive hestebokse m.v. I den nye stald er der mulighed for yderligere udvidelse af kapaciteten. Super flot og nyt ridehus med udvendige mål på 22 x 62 m. Rigtig god ridebanebund samt stor isoleret og opvarmet rytterloge med kig til hele ridehallen. Derudover udendørs ridebane, som er beliggende i smukke omgivelser, omkranset af flotte plæner og søer. Den udendørs ridebane har målene 30 x 60 meter. Det tilhørende jordtilliggende er på ca. 25 ha., hvoraf mange er hegnede folde. En meget eksklusiv ejendom, hvorfra der også er mulighed for at drive mindre virksomhed. Den nuværende drift er velfungerende og bidrager p.t. med ca. kr. 725.000 p.a. med mulighed for yderligere. Jordarealer Grundareal: 25,2481 ha Stuehus Bebygget areal: 120 m² Opført: 1955 Boligareal: 240 m² Etager incl. kælder 3 Fulde etager 3 Kælderareal: 120 m² Antal værelser 8 Tilbehør i stuehus: De på ejendommen værende hårdehvidevarer medfølger i det omfang de tilhører ejer. Opvarmning: Oliefyr Øvrige boliger Bebygget areal Boligareal Opført 5 Fritliggende enfamilieshus 63 m 2 108 m 2 1850 / 1989 Sag 30001006 04.04.2011 Side 2 af 18

Driftsbygninger m.v. Opført Areal 1 Hestestald-Lade-Garage 1955 830 m² 3 sammenbyggede længer. Lejlighed på 1. sal af den ene længe. Bygningen er bevaringsværdig. 2 Maskinhus-Hestestald 1963 800 m² 3 Kontor-/erhvervsbygning 1955 188 m² 4 Ridehus 2008 1.414 m² Maskiner Der medfølger ingen maskiner til ejendommen. Besætning Andre husdyr Fiskebestanden i fiskedamme medfølger ikke. Betalingsrettigheder Antal Type 23,00 Almindelige betalingsrettigheder 23,00 Kontantbehov ved køb Kontantbehov ved køb Kontant handel Finansieret handel Kontantpris/udbetaling 22.000.000 1.100.000 Tinglysningsafgift af skødet 137.000 137.900 Stiftelses-/overtagelsesomkostninger, jf. finansieringsforslaget 3.483 I alt 22.137.000 1.241.383 Kontantbehovet er excl. udgifter til købers rådgiver(e), herunder berigtigelse samt kurssikring Sag 30001006 04.04.2011 Side 3 af 18

Beregning af brutto-/nettoudgift 1. år. Beregning af bruttoudgift/ejerudgift 1. år Kontant handel Finansieret handel Prioritetsydelser 1.683.368 Ejendomsskatter 10.563 10.563 Renovation 11.237 11.237 Rottebekæmpelse 209 209 Skorstensfejning 1.598 1.598 Forsikringer baseret på Sælgers forsikringsudgift 31.678 31.678 Tømningsordning, 625 625 Bruttoudgift/ejerudgift 1. år 55.910 1.739.278 Beregning af nettoudgift 1. år. Kontant handel Finansieret handel Fradrag (renter, bidrag, fradragskonto) -1.383.613 +/- Skat/skattebesparelse heraf 1. år v/ 34,18% 0-472.919 + Evt. ejendomsværdiskat 16.427 16.427 Skat, overskud/underskud 1. år -16.427-456.492 + Bruttoudgift 1. år 55.910 1.739.278 Nettoudgift 1. år 72.337 1.282.786 Oplysning om brutto/netto udgift Bruttoudgiften er lig med ejerudgiften første år. Ydelsen omfatter aktuelle ejerudgifter, som køber er forpligtet til at afholde som ejer af ejendommen. Nettoudgiften er lig med bruttoudgiften efter fradrag af den aktuelle størrelse af skattemæssige fradrag og med tillæg af ejendomsværdiskat. Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgifter til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold. Endvidere omfatter brutto- og nettoydelsen ikke udgifter til løbende vedligeholdelse. I brutto- og nettoydelsen indgår en standardfinansiering. Da der er tale om en standardfinansiering vil den i visse tilfælde ikke kunne opnås, hvorfor brutto- og nettoydelsen i så fald kan afvige. Standardfinansiering Standardfinansieringen er udarbejdet ud fra følgende forudsætninger: Kontant udbetaling på 5% af den kontante købesum oprundet til nærmeste kr. 5.000 dog minimum kr. 25.000. Der optages et realkreditlån op til den maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori efter lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Løbetiden er 30 år. Lånet er et konverterbart obligationslån med fast rente, der afdrages over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet er baseret på dertil hørende obligationer, hvis kurs er 100 eller nærmeste herunder. For restkøbesummen udstedes et pantebrev. Pantebrevet er med fast rente og har en løbetid på 30 år. Der afdrages på lånet over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet fastsættes til kurs pari og renten fastlægges som den effektive rente på realkreditlånet tillagt 1,5 procent point og herefter oprundet til nærmeste kvarte procent point. Særlige oplysninger om standardfinansieringen: Sag 30001006 04.04.2011 Side 4 af 18

Spec. af eksisterende prioriteter, der kan overtages på visse betingelser Långiver/art Nordea kredit / F1 Rentetilpasningsl ån Nordea kredit / F1 Rentetilpasningsl ån Restgæld Obligationsrestgæld Kontantværdi 1. års ydelse Realkredit type Garantistillelse 6.910.000 6.874.938 6.903.372 157.717 kontantlån Nej 527.050 524.375 526.761 32.387 kontantlån Nej Rente Kont./pålyd. ÅOP brutto Restløbetid Saldo fradragskonto Særlige overtagelsesvilkår Optaget i valuta Kontant regulering 1,48 / 2,00 2,57 23,00 0 DKK 0 1,50 / 2,00 2,97 24,00 0 DKK 0 Standardfinansiering Finansieringsforslag (Alternative forslag udarbejdes efter købers ønske) Prio. nr. Långiver/art Restgældsdato Restgæld Kontantværdi 1. års ydelse 1. års afdrag 1. års fradrag 1. Nykredit 04.04.11 10.077.000 9.672.886 783.122 151.011 632.111 2. Nykredit 04.04.11 5.598.000 5.351.298 435.042 83.890 351.152 3. Privat pantebrev 04.04.11 5.966.716 5.875.816 465.204 64.854 400.350 Udbetaling 1.100.000 1.100.000 Ialt 22.741.716 22.000.000 1.683.368 299.755 1.383.613 Standardfinansiering fortsat Prio. Realkredittypstillelse Garanti- Renter Afdrags- Optaget i Term. nr. Hovedstol Kont./pålyd. Vilkår vilkår valuta ÅOP, brutto p.a. 1. 10.077.000,00 Obl. lån 5,00/5,00 Fast rt. Ann DKK 6,91 4 2. 5.598.000,00 Obl. lån 5,00/5,00 Fast rt. Ann DKK 6,95 4 3. 5.966.715,92 Privat 6,75/6,75 Fast rt. Ann DKK 7,09 4 Standardfinansiering fortsat Prio. nr. Restløbetid Stiftelses-/overtagelsesomkostninger Saldo fradragskonto 1. 30,00 0,00 0,00 2. 30,00 0,00 0,00 3. 30,00 3.483,36 0,00 Kontantregulering Prio. nr. Indfrielsesvilkår Fremtidige ejerskiftevilkår Bemærkninger 1. 2 mdr. til kreditortermin Debitorgodkendelse/gebyr Annuitetslån til udløb 2. 2 mdr. til kreditortermin Debitorgodkendelse/gebyr Annuitetslån til udløb 3. mdr. til termin Ingen Annuitetsl?n til udl>b. Sag 30001006 04.04.2011 Side 5 af 18

Anvendelsesudgifter Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgiften til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse. Art Årsforbrug Enhed Udgift El - hovedbygningen 12.060,00 kwh 21.356 Fyringsolie - hovedb 4.546,00 liter 38.696 Vand - incl. drift 1.166,00 kbm 18.304 Vandafledningsafgift 1.160,00 kbm 4.431 Ejendommen har centralvarmeanlæg til oliefyr. Købesummens fordeling Der henvises til særskilt udarbejdet bilag med alternative finansieringsforslag, hvor det alternative finansieringsforslag, respektiv kontantpris i kontanthandler, er fordelt. Ejendomsmæglerens oplysninger til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med: æblekage Realkreditinstitut X Nej Ja Hvilke: Pengeinstitut X Nej Ja Hvilke: Forsikringsselskab X Nej Ja Hvilke: Andre Nej X Ja Hvilke: Medlem af DSEmæglerne Modtager ejendomsmægleren eller dennes ansatte vederlag/provision/rabat for fremskaffelse af: moral Finansiering X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Forsikring X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Annoncering X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Andre ydelser X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Parterne har ret til at få oplyst vederlagets/provisionens/rabattens størrelse. Sag 30001006 04.04.2011 Side 6 af 18

BILAG Ejendommen Matr. nr.: Areal heraf vej 1 a Jonstrup By, Tikøb 24,7618 ha. 1.345 m 2 1 e Jonstrup By, Tikob 0,4863 ha. 0 m 2 Areal i alt ifølge Tingbogsoplysning 25,2481 ha 1.345 m² Zonestatus Kommune Landzone Helsingør Offentlig ejendomsværdi pr. 2010 22.600.000 Heraf grundværdi 4.014.000 Stuehusets ejendomsværdi 8.551.900 Heraf grundværdi 23.400 Grundlag for ejendomsværdibeskatning 1.642.725 Oplysninger om ejendomsvurdering m.v. Ejendomsværdiskat er beregnet på basis af det laveste grundlag for ejendomsværdibeskatning, dvs. det laveste af beløbene for 2001-vurderingen + 5%, 2002-vurderingen og den aktuelle vurdering. BILAG Miljøforhold, offentlige forhold og vandforsyning Miljøforhold Stuehusets afløb er Septictank/Trixtank Offentlige forhold og planer Iflg. Helsingør Kommune er ejendommen omfattet af K L10 Servitutter 25.05.1857 Dok om vej mv, tørv mv. 27.02.1932 Dok om færdselsret mv. 11.03.1938 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. 17.07.1958 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. 03.07.1970 Dok om adgangsbegrænsning 23.12.2002 Dok om opførelse af ridehal og ridebane. Vandforsyning Ejendommens vandforsyning: Offentligt vandværk BILAG Forsikringer og energimærkninger Forsikringer Bygningsbrandforsikring Topdanmark Landbrug Police nr. L2347785019 Stormskadeforsikring Topdanmark Landbrug Police nr. L2347785019 Stuehus: Præmien der indgår i ejerudgiften er baseret på Sælgers forsikringsudgift og dækker f.s.v.a. stuehuset: Svamp Ja Insekt Ja Rørskade Ja Stikledning Nej Øvrige bygninger: Oplysning om forsikringsdækning på øvrige bygninger: Hestestald-Lade-Garage Fuld- og nyværdiforsikret Sag 30001006 04.04.2011 Side 7 af 18

Maskinhus-Hestestald Kontor-/erhvervsbygning Ridehus Fuld- og nyværdiforsikret Fuld- og nyværdiforsikret Fuld- og nyværdiforsikret Der er ikke udarbejdet forsikringstilbud. Energimærkning Energimærkning er under udarbejdelse. BILAG Rettigheder og forpligtelser Veje og stier: Adgang til ejendommen via kommunevej. Det bemærkes, at der er anlagt, men ikke udlagt vejadgng til Fredensborgvej 41 (matr. nr. 7 a Jonstrup By, Tikøb), som føres over matr. nr. 1 e Jonstrup By, Tikøb. Elværk: Dong Energy. Olietank, fabrikat, størrelse, type: Oplysning om 2 stk. nedgravede olietanke som er afblændet i 1983. Ejer har oplyst, at der er nedgravet olietank fra år 2008, 4000 liter. Olietankenes lovlighed: Jf. tankattest og gældende regler om olietanke. Jagt: Jagten er ikke udlejet og er således fri for køber på overtagelsesdagen. Forpagtningskontrakter om bortforpagtning med: En del af agerjorden, ca. 20 ha, er borforpagtet på 1-årig mundtlig aftale med udløb den 1. oktober 2011. Udlejeaftaler, bygninger: Lejeaftale på 11 stk. hestebokse á kr. 1.500 pr. md. og 15 stk. hestebokse á kr. 1.700 pr. md. som selvpasserstald. Med nuværende udlejning vil der være 3 bokse ledige for ny ejer. Om flyvehavre: Sælger oplyser, at der kan være spredte foreskomster af flyvehavre. Dræn: Eventuelle dræn i marken overtages i den stand de er og forefindes. Sælger garanterer ikke herfor. Borebiller: Sælger indestår ikke for eventuelle borebilleangreb, hverken nuværende eller tidligere. Bevaringsværdig: Ejendommens hovedhus samt den 3-længede gårdstruktur er registreret som bevaringsværdige. Beskyttede jord- og stendiger: På ejendommen forefindes beskyttede diger, jf. Arealinformation -3 Naturbeskyttelsesområde: På ejendommen foreforefindes søer og vandhuller som er omfattet af -3 Naturbeskyttelse, jf. Arealinformation. NOVANA: Der er registreret besigtigelsesflader, jf. Arealinformation Særlige drikkevandsinteresser: Hele arealet er omfattet af særlige drikkevandsinteresser, jf. Arealinformation Natura 2000: Hele arealet er opland til sårbare Natura 2000 områder, jf. Arealinformation. Elstikledninger: Afløbsforhold: Forurening: Elstikledningerne er IKKE overdraget til elselskabet. Ejendommen har mekanisk rensning med privat udledning direkte til vandløb, søer eller havet. Iht. Spildevandsplanen vil der blive stillet krav om forbedret rensning af spildevandet. Krav om forbedret rensning af spildevandet bliver stillet på følgende grundlag. Ejendommens afløbsforhold blev kortlagt i år 2001, hvor det blev konstateret at overløbet fra spildevandsanlægget bliver udledt til Kobækkens opland. Helsingør Kommune har oplysning om, at der i 2003 har Sag 30001006 04.04.2011 Side 8 af 18

været udlagt slagger som bundsikring på ridebanen. Der er tale om kulslagger, der ikke indeholder forhøjet indhold af miljøfremkaldende stoffer. På baggrund af disse oplysninger er grunden derfor IKKE kortlagt som muligt forurenet. Sag 30001006 04.04.2011 Side 9 af 18

BILAG Billedsider Sag 30001006 04.04.2011 Side 10 af 18

Sag 30001006 04.04.2011 Side 11 af 18

Sag 30001006 04.04.2011 Side 12 af 18

Sag 30001006 04.04.2011 Side 13 af 18

Sag 30001006 04.04.2011 Side 14 af 18

Sag 30001006 04.04.2011 Side 15 af 18

Sag 30001006 04.04.2011 Side 16 af 18

BILAG - Alternative finansieringsmuligheder Salgsopstillingen på nedennævnte ejendom er udarbejdet med standardfinansieringsforslag i h.t. Lov om omsætning af fast ejendom. Ejendommen kan alternativt erhverves på vilkår som nedenfor anført: Adresse: Guldsmedevej 2A, 3080 Tik b Sag nr. 30001006 Dato: 04.04.2011 Alternativt finansieringsforslag Brutto/md. 151.966,23 Netto/md. 113.395,97 v/ v/ 34,18% Kontantbehov: 1.250.370,90 Udbetaling: 1.100.000,00 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 7,31 Bemærkninger Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse År Restgæld Brutto Netto v/ % 1 22.668.805 1.714.850 1.248.340 34,18 2 22.287.420 1.766.346 1.306.816 33,18 3 21.883.729 1.764.483 1.326.580 32,18 4 21.456.389 1.762.525 1.346.214 31,18 5 21.003.973 1.760.466 1.365.697 30,18 10 18.309.311 1.748.492 1.448.470 26,18 15 14.715.564 1.733.140 1.489.950 26,18 20 9.911.465 1.713.458 1.546.584 26,18 25 4.459.868 1.048.755 974.379 26,18 30 10.980 1.016.405 1.006.960 26,18 Alternativ 1 Brutto/md. 122.338 Netto/md. 99.007 v/ v/ 34,18% Kontantbehov: 2.343.249 Udbetaling: 2.200.000,00 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 4,45 Bemærkninger Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse Ejerskiftelån: År Restgæld Brutto Netto v/ % Institut: Realkredit Danmark 1 20.373.795 1.370.525 1.081.591 34,18 Type: FlexLån 2 19.807.858 1.402.225 1.124.745 33,18 Rente: 2,0392 3 19.219.948 1.398.789 1.137.848 32,18 Afdragsfrit: Nej 4 18.608.727 1.395.289 1.150.816 31,18 Løbetid: 30 år. 5 17.972.758 1.391.723 1.163.636 30,18 Rentetilpasning hvert år, løbetid 30 år. 10 14.363.174 1.372.871 1.219.081 26,18 15 9.844.542 1.352.227 1.257.824 26,18 20 6.157.355 731.964 684.797 26,18 25 3.232.035 707.689 681.612 26,18 30 0 688.533 684.900 26,18 Alternativ 2 Brutto/md. 91.270 Netto/md. 67.736 v/ v/ 34,18% Kontantbehov: 2.343.249 Udbetaling: 2.200.000,00 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 4,22 Bemærkninger Ejerskiftelån: Institut: Realkredit Danmark Type: FlexLån Rente: 2,0204 Afdragsfrit: Ja Løbetid: 30 år. Rentetilpasning hvert år, 10 års afdragsfrihed og løbetid 30 år. Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse År Restgæld Brutto Netto v/ % 1 20.747.070 1.001.731 711.265 34,18 2 20.571.928 1.026.525 744.036 33,18 3 20.382.348 1.026.525 757.196 32,18 4 20.177.142 1.026.525 770.438 31,18 5 19.955.019 1.026.525 783.757 30,18 10 17.801.551 1.610.294 1.430.863 26,18 15 12.543.976 1.583.326 1.468.610 26,18 20 8.043.351 956.164 894.550 26,18 25 4.222.007 924.453 890.389 26,18 30 0 899.124 894.458 26,18 Bemærkninger til finansieringen: I beregningerne efter skat er anvendt følgende skatteprocent svarende til den aktuelle kommuneskatteprocent: 34,18 pct. frem til og med 2011. Fra og med 2012 nedsættes skatteprocenten i beregningerne årligt med 1 pct. point til 2019. For resten af lånets løbetid anvendes den samme skattesats som i 2019. Brutto og netto er under forudsætning af kendte skatteprocenter, bidragssatser og rentesatser og rentefradragsret samt gældende regler Sag 30001006 04.04.2011 Side 17 af 18

Bilag - Købesummens fordeling Med udgangspunkt i Alternativt finansieringsforslag i ovenstående Bilag - Alternative finansieringsmuligheder / kontantpris i kontanthandler, udgør den kontantomregnede anskaffelsessum kr. 22.000.000 idet låneomkostninger ikke er indregnet i opgørelsen. Anskaffelsessummen fordeler sig således: Jorden kr. 5.000.000 Stuehus, incl. grundværdi kr. 9.000.000 Øvrige boliger kr. 2.000.000 Driftsbygninger incl. installationer kr. 6.000.000 Kontantomregnede købesum i alt kr. 22.000.000 Der tages forbehold for eventuelle differencer i fordelingen af den kontantomregnede købesum som følge af kursændringer m.v. Sag 30001006 04.04.2011 Side 18 af 18

Driftsindtægter Guldsmedegaarden 1/3 2011 Følgende beregninger er foretaget ud fra prisliste, dateret d. 1/2 2011 Udlejet pris pr. mnd. pr. år Boksleje Gl. Stald 12 bokse 11 1.500 16.500 198.000 Boksleje Ny stald 17 bokse 15 1.700 25.500 306.000 pr. mnd DB. % Ydelser Gl. stald 11 12.170 25% 3.050 36.600 Ydelser Ny stald 15 23.000 25% 5.750 69.000 Samlet indtjening, efter direkte omkostninger (foder,spåner,wrap) 609.600 Electrictet 35.000 Vand 10.000 Drifts maskiner 10.000 Samlet indtægt hestedelen 554.600 Huslejeindtægt, 2 lejligheder, pr. år 144.000 Forpagtningsafgift ca. 30.000 Samlet indtjening 728.600 Med nuværende udlejning, vil der være 3 fribokse til ny ejer.

Målforhold 1:5000 Dato 19/10-2010 Â Kort & Matrikelstyrelsen, Baggrundskortet er ophavsretsbeskyttet. DDO, COWI Signaturforklaring