Dato: 8. februar 2019 Naboorientering om dispensationer på Næstvedvej 42, 4100 Ringsted (Brohuset) Dette brev er en supplerende naboorientering grundet en fejl i vores udsendelsessystem ved første naboorientering. Har du fået orienteringen før, så kan du se bort fra denne. Vi beklager fejlen. Ringsted Kommune har modtaget ansøgning om 7 dispensationer fra Lokalplan 293 - Brohuset på Næstvedvej 42, matrikel nr. 148c Ringsted Bygrunde. Inden kommunen træffer afgørelse i sagen, har du som nabo mulighed for at komme med bemærkninger til projektet. Ringsted Kommune skal have modtaget dine bemærkninger senest 25. februar 2019. Det drejer sig om følgende dispensationer: 1. Dispensation til at dele friareal på terræn i to dele 2. Dispensation til at nedsætte parkeringsnorm 3. Dispensation til ikke at etablere parkering for minibus 4. Dispensation til en byggeprocent på 139 % 5. Dispensation til brug af steniplader på facaden ind mod gårdrummet 6. Dispensation til at lade vinduerne flugte vertikalt på etagerne med underliggende markeret parti ved siden af vinduer 7. Dispensation til cykelparkering ud mod Næstvedvej Ringsted Kommune Teknik- og Miljøcenter Team Byplan og Vej Rønnedevej 9 4100 Ringsted Tel.: +45 57 62 63 00 Dir.: +45 57 62 63 56 Mail.: maos@ringsted.dk Sag: 18/21951 teknikogmiljo@ringsted.dk www.ringsted.dk EAN: 5798007643683 CVR-nr.: 18957981 Åbningstid: Man.-Torsdag 11-15 Fredag 11-13 Telefontid: Man.-Torsdag 10-15 Fredag 10-13 Disse vil kræve dispensationer fra lokalplanens 3.6, 5.11, 5.9, 7.1, 8.2, 8.3 og 9.8.
Luftfoto over området, hvor den røde streg markerer matrikel nr. 148c. Det ansøgte projekt Der er søgt om flere dispensationer i forbindelse med opførelse af et alment byggeprojekt på grunden. Disse er beskrevet herunder, men der kan findes yderligere tegningsmateriale i ansøgningsmaterialet, som kan findes på kommunens hjemmeside eller kan udleveres ved henvendelse hos Center for Teknik- og miljø, Rønnedvej 9, 4100 Ringsted. 1. Dispensation til at dele friareal på terræn i to dele Bygherre ønsker at dele det friareal, der er krav til på terræn, i to dele, da de ikke kan opfylde kravet om et samlet areal grundet indpasning af bygninger og parkering. Hovedparten af friarealet ønskes placeret samlet i gårdrummets midte og den resterende del placeres i hjørnet ud mod Næstvedvej under bygningen. Se illustration på næste side. Side 2 af 9
Plan der viser placering af friareal. Friareal er de områder markeret med grønt. 2. Dispensation til at nedsætte parkeringsnorm Parkeringsnormen er det antal parkeringspladser, der skal etableres pr. bolig. Eksempelvis skal der for en lejlighed med en parkeringsnorm på 0,5 etableres 1 parkeringsplads pr. 2 lejligheder. Bygherre ønsker at nedsætte parkeringsnormen for 2-værelsesboliger på under brutto 57 m² fra 1 til 0,8, da det ikke er muligt at finde plads til nok parkeringspladser, når krav til friarealer med mere i terræn også skal overholdes. Bygherre mener parkeringsnormen kan sættes ned for 2-værelses billige boliger, da bygherre mener, at en del af lejerne af disse boliger med stor sandsynlighed ikke har bil. Der vil i det foreliggende projekt være tale om 17 boliger, der ønskes nedsat parkeringsnorm for. De øvrige parkeringsnormer fastholdes til 1 pr. familiebolig og 0,3 pr. bolig under 35 m². Side 3 af 9
3. Dispensation til ikke at etablere parkering for minibus Bygherre ønsker fritagelse fra krav om parkeringsplads til minibus (handikapbus), da det ikke er muligt at etablere de nødvendige vendearealer i gården. I stedet vil bygherre etablere en almindelig handikapparkeringsplads som erstatning herfor. Der vil således være i alt 2 pladser til handikapparkering. 4. Dispensation til en byggeprocent på 139 % Bygherre søger om mulighed for at øge byggeprocenten fra 130 til 139. En byggeprocent er det maksimale byggeri, der må udføres på grunden i forhold til grundarealet. Eksempelvis må en grund på 100 m² med en byggeprocent på 50 således kun bebygges med 50 m². Bygherre begrunder ønsket om at øge byggeprocenten dels med en ændring af regnemetoden samt et øget bygningsareal. 5 % af forøgelsen skyldes således, at bygherre ikke oprindeligt har medregnet portareal og udenomsrum såsom teknikrum og depotrum. De resterende 4 % af forøgelsen skyldes øget bygningsareal. Forøgelsen af byggeprocenten medfører ikke at byggeriet overstiger de maksimale højder, der er tilladt i lokalplanen, men at der bygges mere indenfor de rammer, der er afsat. 5. Dispensation til brug af steniplader på facaden ind mod gårdrummet Bygherre ønsker mulighed for at facaden mod gården kan laves med steniplader, som er et kompositmateriale, der opsættes udenpå facaden. Bygherre mener, at den mørke farve i stenoverfladen er med til at understrege tyngden i facaden, som er intentionen bag lokalplanens bestemmelse. Til venstre et eksempel på facade med steniplader og til højre illustration af facade mod gården på Brohuset Side 4 af 9
6. Dispensation til at lade vinduerne flugte vertikalt på etagerne med underliggende markeret parti ved siden af vinduer Bygherre ønsker mulighed for lodret at lade vinduerne flugte enten med underliggende vinduers kant eller med kanten fra et felt i murværket ved siden af underliggende vinduespartier. Dette vil være med til at bryde et monotont udtryk i facaderne, men vil stadig sikre lokalplanens intention om lodret flugtende linjer. Eksempel hvor vinduer enten flugter lodret med underliggende vindue eller et filtset felt (mørk brun markering) ved siden af underliggende vinduer. 7. Dispensation til cykelparkering ud mod Næstvedvej Bygherre ønsker mulighed for at etablere cykelparkering på deres eget areal mellem bygningsfacaden mod Næstvedvej og deres matrikelskel mod Næstvedvej. I det nuværende projekt vil der være tale om placering af 25 pladser til cykler afskærmet mod fortovet af små hække, som giver udtrykket af en grøn forhave. Cyklerne vil være synlige set på langs af Næstvedvej, da der ikke plantes hække her. Side 5 af 9
Kortet til højre viser placering og udformning af cykelparkering mod Næstvedvej. Den stiplede røde linje viser matrikelskel, og den grønne markering viser hækbeplantning. Kortet til venstre viser, hvor på grunden cykelparkeringen tænkes placeret (rød cirkel). 3 af dispensationerne har været behandlet på Plan- og Boligudvalgsmødet 19. december 2018, som punkt nr. 3. Efter endt naboorientering, vil Plan- og Boligudvalget få fremlagt sagen igen sammen med eventuelle bemærkninger fra naboorienteringen. Gældende lokalplan Projektet vil kræve dispensation fra Lokalplan 293, for hver enkelt af de 7 ønsker om dispensation. 1. Dispensation til at dele friareal på terræn i to dele Dette vil kræve en dispensation fra lokalplanens 3.6: Der skal udlægges fælles friareal svarende til 15 % af grundarealet. Fælles friareal skal anlægges som et sammenhængende område. Side 6 af 9
Delingen af friarealet i to dele er således i uoverensstemmelse med kravet om, at friarealet skal anlægges som et sammenhængende område. 3.6 er en del af lokalplanens anvendelse, som der normalt ikke kan gives dispensation fra, da anvendelsen er en del af planens principper. Dog kan der i ganske særlige tilfælde meddels dispensation fra en anvendelses bestemmelse, hvis den nye anvendelse ligger meget tæt op ad den umiddelbart tilladte anvendelse. I dette tilfælde er der tale om at dele et friareal på terræn i to dele, hvor af langt størstedelen stadig placeres samlet, og der er ikke tale om at reducere i mængden af friarealer på terræn. Derfor anses det for en anvendelse, der ligger meget tæt op ad den umiddelbart tilladte. 2. Dispensation til at nedsætte parkeringsnorm Nedsættelse af parkeringsnorm kræver dispensation fra lokalplanes 5.9: Der skal oprettes parkeringspladser svarende til 1 parkeringsplads pr. bolig og 0,3 for små boliger under brutto 35 m². En mindre parkeringsnorm betyder, at bygherre ikke skal opføres så mange parkeringspladser pr. bolig, som lokalplanen ellers har lagt op til. Bygherre har vurderet, at en del lejere, i lejlighederne under 57 m², med stor sandsynlighed ikke vil have bil. Hvis det viser sig, at der er flere biler til byggeriet end parkeringsnormen tager højde for, vil det medføre, at nogle beboere bliver nød til at parkerer på vejen. 3. Dispensation til ikke at etablere parkering for minibus Kræver en dispensation fra lokalplanens 5.11: Minimum 5 % af parkeringspladserne skal etableres som handikapparkering. Heraf skal minimum 1 parkeringsplads etableres til handikapbus. [ ] Ud fra antallet af parkeringspladser giver det, at bygherre skal anlægge 2 handikappladser. Det ønsker bygherre fortsat, men ønsker, at kravet til én af pladserne skal være handikapbus kan fraviges. 4. Dispensation til en byggeprocent på 139 % Forøgelse af byggeprocenten fra 130 til 139 kræver dispensation fra lokalplanens 7.1: Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 130 %. Bygherre vil ikke ændre på de maksimal tilladte højder eller byggefelter, som lokalplanen opstiller, men forøgelsen af byggeprocenten vil betyde, at der bygges mere på grunden indenfor de tilladte højder og byggefelter. Side 7 af 9
5. Dispensation til brug af steniplader på facaden ind mod gårdrummet Dette kræver en dispensation fra lokalplanens 8.2: Mod gårdsiden kan facaden foruden de i 8.1 nævnte materialer også udføres i beton eller som pudset facade i farver indenfor den klassiske jordfarveskala jf. illustration på side 11. [ ] Steniplader er hverken en beton overflade eller en pudset facade, men består af flere plader, der sættes udenpå facaden. Steniplader har en stenagtig karakter i overfladen. Intentionen bag paragraf 8.1 er beskrevet i redegørelsen på side 9, hvor der beskrives, at der mod gården er åbnet op for at anvende facadematerialer i et andet tungt materiale såsom beton eller en pudset overflade. 6. Dispensation til at lade vinduerne flugte vertikalt på etagerne med underliggende markeret parti ved siden af vinduer At lade vinduerne flugte med et filtset felt ved siden af vinduerne kræver dispensation fra lokalplanens 8.3: Vindueshullers overkant skal på samme facade flugte vandret. Lodret skal vindueshullernes kant flugte enten i højre eller venstre side på alle etager. Lokalplanen siger således ikke, at det er vinduerne, men murhullet, der skal flugte lodret. Et filtset felt ved siden af vinduespartiet kan give illusion af et murhul og vil sikre, at der skabes lodrette linjer på tværs af etagerne som flugter, selvom det ikke er selve vinduet. 7. Dispensation til cykelparkering ud mod Næstvedvej Cykelparkering ud mod Næstvedvej kræver en dispensation fra lokalplanens 9.8: Det er ikke tilladt at henstille cykler, barnevogne og lignende mod gade. [ ] Baggrunden for denne bestemmelse var at undgå et rodet udtryk ud mod gaden. Ved at etablere en hæk ud mod Næstvedvej foran cyklerne vil cyklerne blive afskærmet, så området ikke fremstår som et område til henstilling af cykler, men i stedet mere ligner en af de forhaver, som ellers ses langs Næstvedvej op mod Dampmøllekrydset. Sagens videre forløb Ifølge Planloven kan dispensationer efter 19 først meddeles, når sagen har været i naboorientering i minimum 14 dage, og naboerne har haft mulighed for at komme med bemærkninger i henhold til Planlovens 20. Hvis du har bemærkninger til sagen, skal du sende dem som mail til byplan@ringsted.dk eller som brev til Ringsted Kommune, Teknik- og Miljøcenter, Rønnedevej 9, 4100 Ringsted. Att.: byplan. Bemærkningerne vil indgå i den videre sagsbehandling, men vil som udgangspunkt ikke blive besvaret direkte. Bemærkningerne vil desuden blive Side 8 af 9
fremlagt for Plan- og Boligudvalget. Har du bemærkninger til sagen, vil du modtage en kopi af den endelige afgørelse. Ringsted Kommune skal have modtaget dine bemærkninger senest 25. februar 2019. Har du spørgsmål eller andet du ønsker at drøfte i forbindelse med sagen, er du velkommen til at kontakte Team Byplan ved Center for Teknik- og Miljø. Med venlig hilsen Maria Engsig Østergaard Byplanlægger Side 9 af 9