DELÅRSRAPPORT FOR KONCERNEN FOR PERIODEN 1. JANUAR 30. JUNI 2013
RESUME RESUME Koncernen fik i 1. halvår 2013 et resultat før skat på tdkk 23.352. Det opnåede resultat før skat er tdkk 9.922 højere sammenholdt med resultatet før skat tdkk 14.130 i sammenligningsperioden 1. halvår 2012. Stigningen skyldes primært forskel på værdiregulering af prioritetsgæld på tdkk 7.734, stigning i omsætning på tdkk 1.340 samt fald i renteudgifter på tdkk 600. Nettoomsætningen for det første halvår 2013 udgør tdkk 39.306, hvilket er en stigning på 3,5% i forhold til 1. halvår 2012. Stigningen skyldes indeksering af husleje samt påkravsgebyrer på tdkk 486. Resultatet før værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og skat udgør tdkk 16.102 mod tdkk 14.614 i sammenligningsperioden 1. halvår 2012. Driften i koncernen omfatter udlejning af ejendomme på Amager til SAS, og er i øvrigt forløbet planmæssigt i perioden. Egenkapitalen udgør tdkk 64.416 pr. 30. juni 2013, hvilket er tdkk 18.669 højere sammenlignet med egenkapitalen pr. 31.december 2012. Indberettet til NASDAQ OMX Copenhagen den 26. august 2013. Spørgsmål vedrørende denne meddelelse kan rettes til direktør Mikael Glud på telefon +45 7022 9601 Fondsbørsmeddelelse nr. 86 Landic Property Bonds I A/S CVR-nr. 27 24 16 54 c/o CBRE A/S Rued Langgaards Vej 6-8 2300 København S. 2 31
INDHOLDSFORTEGNELSE INDHOLDSFORTEGNELSE Ledelsespåtegning 4 Oplysninger om selskabet 5 Ledelsesberetning 6 Aktionærinformation 12 Hoved- og nøgletal for koncernen 14 Totalindkomstopgørelse for koncernen 15 Balance for koncernen 16 Egenkapitalopgørelse for koncernen 18 Pengestrømsopgørelse for koncernen 19 Noter 20 3 31
LEDELSESPÅTEGNING LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for koncernen Landic Property Bonds I A/S for regnskabsperioden 1. januar 30. juni 2013. Delårsrapporten, som ikke er revideret eller reviewet, aflægges i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som er godkendt af EU samt yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for selskaber, der har børsnoterede obligationer. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at delårsrapporten giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2013 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar- 30. juni 2013. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og af koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står over for. København, d. 26. august 2013 Direktion Mikael Glud Bestyrelse Esben Kjær Helle M. Breinholt Per Hallgren Steen Parsholt 4 31
OPLYSNINGER OM SELSKABET OPLYSNINGER OM SELSKABET Landic Property Bonds I A/S c/o CBRE A/S Rued Langgaards Vej 6-8 2300 København S. Telefon: 7022 9601 Telefax: 3543 9606 CVR-nr.: 27 24 16 54 Stiftet: 4. juli 2003 Hjemsted: København Bestyrelse Esben Kjær (formand) Per Hallgren Steen Parsholt Helle M. Breinholt Direktion Mikael Glud Revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade 6 2300 København S. 5 31
LEDELSESBERETNING LEDELSESBERETNING IDEGRUNDLAG Selskabets formål er, via kapitalandele i andre selskaber, at eje og drive udlejningsvirksomhed med ejendomme beliggende på Amager udlejet til SAS samt at fremskaffe fornøden finansiering til koncernens virksomhed. KONCERNSTRUKTUR Koncernen består pr. 30. juni 2013 af følgende selskaber (100 % ejerandel): LANDIC PROPERTY BONDS I A/S KEOPS SECURITY A/S EJENDOMSSELSKABET AUGUST 2003 A/S Landic Property Bonds I A/S Selskabet har udstedt erhvervsobligationer på i alt 150 mio. kr., hvoraf 120 mio. kr. er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen og 30 mio. kr. blev indfriet i 2011. Provenuet fra udstedelsen er udlånt til Keops Security A/S. Herudover fungerer selskabet udelukkende som holdingselskab for dattervirksomhederne. Keops Security A/S Selskabet har lånt 150 mio. kr. af Landic Property Bonds I A/S. Heraf er 30 mio. kr. indfriet i 2011 og det resterende lån på 120 mio. kr. er udlånt til Ejendomsselskabet August 2003 A/S mod pant i SASejendommene. Selskabet har stillet selvskyldnerkaution overfor ejerne af de erhvervsobligationer, som Landic Property Bonds I A/S har udstedt. Ejendomsselskabet August 2003 A/S Selskabet har som formål at eje, udleje og drive ejendommene beliggende Hedegårdsvej 80-82 og 88, 2300 København S, Engvej 155, 159 og 163, 2300 København S, Skøjtevej 16, 2770 Kastrup samt Amager Strandvej 390-392, 2770 Kastrup. Samtidig er der indgået lejekontrakter med SAS, alle med start 15. oktober 2003, om anvendelse af ejendommene til SAS danske aktiviteter, såsom dansk hovedsæde, datacenter, kontorer, undervisningslokaler, produktion og lager. Samlet areal for 6 31
LEDELSESBERETNING ejendommene er 87.497 kvm. Lejekontrakterne er uopsigelige i 10 år for to af ejendommene (udløb 2013), mens uopsigeligheden er 15 år for de andre to ejendomme (udløb 2018). Lejen reguleres fast med 2,25% p.a., og SAS betaler alle driftsudgifter, inkl. udvendig vedligeholdelse. Dagsværdien på investeringsejendommene er pr. 30. juni 2013 skønnet til tdkk 773.000, hvilket er uforandret i forhold til værdien 31. december 2012. SAS har opsagt lejemålene på Hedegaardsvej og Engvej til fraflytning pr. 30. oktober 2013. KAPITALBEREDSKAB OG LIKVIDITET Finansiering af ejendommene er sket dels ved optagelse af lån i tysk kreditinstitut på oprindeligt 618 mio. kr., dels ved udstedelse af ejendomsobligationer for 150 mio. kr., hvoraf 30 mio. kr. blev indfriet i 2011. Lånet fra det tyske kreditinstitut er sikret ved pant i ejendommene samt i Ejendomsselskabet August 2003 A/S` indestående på driftskonto. Til sikkerhed for de udstedte ejendomsobligationer har datterselskabet Keops Security A/S stillet selvskyldnerkaution. Keops Security A/S har pant i ejendommene. Seniorlångiveren Deutsche Pfandbriefbank modtog til eget brug i marts 2011 en ekstern vurdering af porteføljen med henblik på bl.a. en vurdering af grundlaget for loan to value beregningen i henhold til låneaftale. Deutsche Pfandbriefbank har ikke meddelt, at vurderingen har givet anledning til reaktion. Ledelsen vurderer, at selskabets kapitalberedskab og likviditet er tilstrækkelig til, at selskabet kan betale sine forpligtelser efterhånden som de forfalder, såfremt seniorlångiver forlænger seniorlånet og også fremadrettet frigiver de nødvendige midler fra selskabets driftskonto. Seniorlånet til Deutsche Pfandbriefbank på tdkk 518.100 forfalder til betaling i september 2013. USIKKERHED OM FORTSAT DRIFT Der pågår forhandlinger med seniorlångiver om forlængelse af seniorlånet. Udfaldet af disse forhandlinger foreligger efter aflæggelse af delårsrapporten for 2013. Selskabets fortsatte drift er betinget af, at seniorlångiver forlænger lånet, eller at selskabets gæld på anden vis refinansieres. Ledelsen har ved regnskabsaflæggelsen forudsat, at forlængelsen opnås, og har derfor aflagt regnskabet med fortsat drift for øje. PERIODEN I HOVEDTRÆK Koncernen fik i 1. halvår 2013 et resultat før skat på tdkk 23.352. Det opnåede resultat før skat er tdkk 9.222 højere, sammenholdt med resultatet før skat tdkk 14.130 i sammenligningsperioden 7 31
LEDELSESBERETNING 1. halvår 2012. Stigningen skyldes primært forskel på værdiregulering af prioritetsgæld på tdkk 7.734, stigning i omsætning på tdkk 1.340 samt et fald i renteudgifter på tdkk 600. Nettoomsætningen for det første halvår 2013 udgør tdkk 39.306, hvilket er en stigning på 3,5% i forhold til 1. halvår 2012. Stigningen skyldes indeksering af husleje samt påkravsgebyrer på tdkk 486. Resultatet før værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og skat udgør tdkk 16.102 mod tdkk 14.614 i sammenligningsperioden 1. halvår 2012. Driften i koncernen omfatter udlejning af alle SAS domicil- og kursusejendomme på Amager. SAS har pr. 1. november 2013 opsagt deres lejemål beliggende Hedegaardsvej 80-82, 88, 2300 København S. og Engvej 15, 159, 163, 2300 København S. Da SAS har opsagt lejemålene på Hedegaardsvej og Engvej er der iværksat udlejningsbestræbelser. På begge ejendomme har SAS en række fremlejere, og der arbejdes fra administrators side på indgåelse af direkte lejekontrakter med disse, når kontrakten med SAS udløber. Herudover er udlejningsarbejdet overfor eksterne lejere igangsat. Der er indgået bindende heads of terms for et mindre lejemål på Hedegaardsvej SAS betaling af leje for 1. kvartal 2013 blev betalt en måned for sent, alle SAS øvrige betalinger har været rettidige. Dagsværdien på investeringsejendommene er skønnet til tdkk 773.000, hvilket er uændret i forhold til værdien 31. december 2012. Der har ikke i perioden været afholdt investeringer på ejendommene, og koncernen har ikke købt eller solgt ejendomme i samme periode. Det opnåede resultat før værdireguleringer, ekstraordinære omkostninger og før skat er som forventet. Ledelsen vurderer, at driftsresultatet er tilfredsstillende. VÆSENTLIGE RISICI Selskabets ledelse vil løbende overvåge de risici, som koncernen og dens kreditorer står overfor, og søge at sikre en afdækning heraf, under hensyntagen til selskabets overordnede målsætning omkring driftsafkast. Nedenfor opridses en række af de risikofaktorer, som selskabets ledelse vurderer kan have særlig betydning og ledelsens aktuelle vurdering af den konkrete risiko: 8 31
LEDELSESBERETNING EKSTERNE RISIKOFAKTORER Værdiregulering af investeringsejendomme og ejendomsobligationer Den globale finanskrise, som satte ind i 2008, har fortsat en negativ indflydelse på bl.a. markedet for investeringsejendomme og ejendomsobligationer. Der er relativt få handler i såvel ejendoms- som ejendomsobligationsmarkedet, og en del af de gennemførte ejendomshandler er ikke frie handler og kan derfor ikke tages til indtægt for en generel tendens. Salgspriserne på erhvervsejendomme er stadig under pres, men efter den seneste nedskrivning er der ikke umiddelbart forventning om yderligere negativ korrektion. Der henvises til afsnit i note 2, hvor værdifastsættelsen af investeringsejendomme og ejendomsobligationer er nærmere beskrevet. Som følge af de usikre markeder må de indregnede værdier på investeringsejendommene og ejendomsobligationerne betragtes som værende behæftet med en fortsat usikkerhed. Realiseringen af forretningsplanen om salg af ejendomme enkeltvist er således forbundet med betydelig usikkerhed. Obligationslånet Obligationsejerne har alene et krav mod det obligationsudstedende selskab Landic Property Bonds I A/S og kautionskrav mod Keops Security A/S. Obligationslånet er videreudlånt fra Landic Property Bonds I A/S til Keops Security A/S, og derfra videre til Ejendomsselskabet August 2003 A/S mod pant uden oprykningsret i selskabets ejendomme. Dette lån er efterstillet anden gæld i Ejendomsselskabet. Som led i forretningsplanen, der har til formål at sikre bedst muligt provenu til obligationsejerne, kan der nu i større omfang end tidligere stiftes anden gæld i forbindelse med salg og udlejning af ejendomme. Dette udgør en risiko for obligationsejernes fyldestgørelsesmuligheder. I Landic Property Bond I A/S er der som tidligere ligeledes andre kreditorer end obligationsejerne. Lejeindtægter Der er flere faktorer, der kan påvirke lejeindtægterne væsentligt. For så vidt angår ejendommene på Hedegaardsvej og Engvej, har SAS opsigelse af lejekontrakterne til ultimo oktober 2013 øget risikoen for tomgang. På begge ejendomme har SAS en række fremlejere, og der arbejdes fra administrators side på indgåelse af direkte lejekontrakter med disse, når kontrakten med SAS udløber. Herudover er udlejningsarbejdet overfor eksterne lejere igangsat. Den globale finanskrise har også påvirket udlejningen af erhvervslokaler negativt. Ledigheden i København har ligget på stabilt i de senere år ca. 9% og optaget er meget begrænset. Lejers beslutningsproces i forbindelse med indgåelse af nye lejekontrakter er meget lang, og nyudlejning medfører ofte omkostninger til indretning samt lejerabatter i op til 12 måneder. Ledighed på de øvrige ejendomme vurderes aktuelt at udgøre en lav risiko, henset til de nuværende lejeaftaler med SAS og løbetiden herfor, forudsat SAS også i fremtiden vil kunne betale sine forpligtelser efterhånden som de forfalder. Usikkerhed om markedsvilkårene vil imidlertid kunne påvirke selskabet negativt, såfremt den forventede frie markedsleje vurderes at være lavere end den nuværende kontraktleje med SAS. Denne usikkerhed stiger i takt med at udløbet af de nuværende hovedlejekontrakter med SAS nærmer sig. Lejeindtægtsniveauet kan som udgangspunkt påvirkes af 9 31
LEDELSESBERETNING prisindeksregulering og aktuelle forventninger om beskeden inflation. Lejeaftaler med SAS har fast regulering på 2,25 % p.a., hvorfor den umiddelbare risikopåvirkning for disse ejendomme som følge heraf vurderes at være lav. Finansieringsrisiko og kapitalberedskab Den aktuelle finanskrise indebærer, at der er øget usikkerhed knyttet til koncernens finansieringsrisiko. Ledelsen vurderer, at koncernens kapitalberedskab og likviditet er tilstrækkelig til, at koncernen de næste 12 måneder kan betale sine forpligtelser efterhånden som de forfalder, såfremt seniorlångiver også fremadrettet frigiver de nødvendige midler fra koncernens driftskonto, og såfremt Seniorlånet til Deutsche Pfandbriefbank på tdkk 518.100, der forfalder til betaling i september 2013, forlænges på tilsvarende eller gunstigere vilkår. Det er således en forudsætning for selskabets fortsatte drift, at seniorlångiver forlænger lånet eller at selskabets gæld på anden vis refinansieres, som beskrevet ovenfor under afsnittet kapitalberedskab og likviditet. Renteniveauet En ændring i koncernens finansieringsrente vil kunne påvirke resultatet i negativ eller positiv retning. 1. prioritetslånet udløber pr. september 2013. Ejendomsobligation serie 2 og 3 udløber i hhv. 2014 og 2019. Forurening Flere af grundene er registreret som forurenede. Eneaktionæren har i 2012 fået foretaget en undersøgelse og en vurdering af økonomien ved en oprensning. Det skal særligt bemærkes, at Alectia har vurderet, at en oprensning af Amager Strandvej 400 (Alleen) beløber sig til en oprensningsomkostning på ca. 20 mio. kr. Oprensning af de øvrige grunde er efter det oplyste ikke prissat. Interne Risikofaktorer Lejer betaler alle vedligeholdelsesomkostninger, indvendige som udvendige. En eventuel manglende løbende vedligeholdelse kan forringe koncernens investeringsejendomme, idet lejeniveauet kan falde i en eventuel genudlejningssituation. Da SAS har opsagt lejemålene på Engvej og Hedegaardsvej til fraflytning 1.11.2013, overgår alle udvendige vedligeholdelsesomkostninger til udlejer fra dette tidspunkt. For ikke udlejede arealer vil den indvendige vedligeholdelsespligt ligeledes påhvile udlejer.. Vedrørende den vedligeholdelsesmæssige tilstand af ejendommene på Engvej og Hedegaardsvej ved fraflytning, pågår forhandlinger med SAS vedrørende deres eventuelle fraflytningsforpligtelse. Selskabet har i den forbindelse engageret ingeniørfirmaet Niras til at udarbejde en rapport om ejendommenes vedligeholdelsesmæssige tilstand samt en opgørelse af SAS fraflytningsforpligtelse i forbindelse hermed. 10 31
LEDELSESBERETNING I forbindelse med SAS fraflytning af Hedegaardsvej og Engvej pr. oktober 2013 vil deposita på ca. 33 mio. med fradraget fraflytningforpligtelser skulle betales tilbage til SAS. BEGIVENHEDER EFTER STATUSDAGEN Driften efter regnskabsperiodens udløb er forløbet som forventet. FORVENTNINGER TIL ÅRETS RESULTAT For regnskabsåret 2013 forventer koncernen et resultat før værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og skat i niveauet 29 mio. kr. hvilket er i overensstemmelse med de udmeldte forventninger i årsrapporten for 2012. Eventuelle udgifter i forbindelse med refinansiering af seniorlånet vil forringe det forventede resultat. REGNSKABSAFLÆGGELSESPROCES Regnskabsaflæggelsesproces Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for koncernens kontrol- og risikostyring i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i forbindelse med regnskabsaflæggelsen. Koncernens kontrol- og risikostyringssystemer kan skabe en rimelig, men ikke absolut, sikkerhed for, at uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen undgås. Kontrolmiljø Bestyrelsen og direktionen fastlægger og godkender overordnede politikker, procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Bogføring, administration og regnskabsaflæggelse foretages af CBRE A/S i henhold til indgået aftale. Direktionen og bestyrelsen tilser, at relevante regler og tidsfrister bliver overholdt samt at administrationsselskabet har de nødvendige kompetencer og viden om koncernens ejendomme. Bestyrelsen har fastlagt politikker og procedurer m.v. for de væsentligste områder indenfor regnskabsaflæggelsen. Direktionen overvåger løbende overholdelsen af relevant lovgivning og andre forskrifter og bestemmelser i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer løbende til bestyrelsen. 11 31
LEDELSESBERETNING Risikovurdering Bestyrelsen foretager mindst en gang om året en overordnet vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen stilling til risikoen for besvigelser og de foranstaltninger, der skal træffes, med henblik på at reducere og/eller eliminere sådanne risici. Risikoområder med stor betydning for Landic Property Bonds I A/S gennemgås og vurderes af bestyrelsen på grundlag af redegørelser fra administrator. Gennemgangen forløber efter en plan, således at alle risikoområder af stor betydning behandles mindst en gang om året. 12 31
AKTIONÆRINFORMATION AKTIONÆRINFORMATION AKTIEKAPITAL Landic Property Bonds I A/S har en aktiekapital på i alt 12.500.000 kr. fordelt på 12.500.000 stk. aktier á nominelt 1 kr. UDBYTTE Hele periodens resultat skal overføres til selskabets konsolidering i overensstemmelse med betingelserne i obligationsprospektet. AKTIONÆRSAMMENSÆTNING PR. 30. JUNI 2013 Antal aktier % af kapital Keops Properties A/S under konkurs 12.500.000 100% I alt 12.500.000 100% POLITIK VEDRØRENDE EGNE AKTIER Selskabets vedtægter åbner ikke mulighed for anskaffelse af egne aktier. AKTIE-OG UDBYTTENØGLETAL Se hoved- og nøgletal. FONDSBØRSMEDDELELSER I PERIODEN 1. JANUAR 2013 30. JUNI 2013 Nr. Dato Emne 83 22.marts 2013 Revideret finanskalender 84 22.marts 2013 Årsrapport 85 11. april 2013 Indkaldelse til generalforsamling 86 22. april 2013 Referat fra generalforsamling 13 31
AKTIONÆRINFORMATION FINANSKALENDER FOR PERIODEN 1. JULI 31. DECEMBER 2013 Dato Emne 26. august 2013 Halvårsmeddelelse for regnskabsåret 2013 OPLYSNINGER OM UDSTEDTE OBLIGATIONER Selskabet har udstedt følgende obligationer, der er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen: 11% Obligationslån, kr. 50.000.000, løbetid 2003-2014, fondskode DK0003444867 obligationsserie 2 12% Obligationslån, kr. 70.000.000, løbetid 2003-2019, fondskode DK0003444784 obligationsserie 3 Rentetilskrivning finder sted helårligt pr. 1. januar. Lånebeløbene og rentesatserne er faste i hele løbetiden. Der er indgået aftale med ejerne af obligationer i serierne 2 og 3 om oprulning af renter for perioden 1. januar 2012 31. december 2014 frem til forfald 31. december 2014. Det er samtidig aftalt med ejerne af obligationer i serie 2, at obligationerne i denne serie har fået forlænget løbetiden frem til 31. december 2014. Selskabet har udstedt følgende obligationer, som er indfriet: 10% Obligationslån, kr. 30.000.000, løbetid 2003-2009, fondskode DK0003444941 obligationsserie 1 KONTAKTPERSON Forespørgsler vedrørende delårsrapporten kan rettes til Mikael Glud på telefon +45 7022 9601. 14 31
HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN 1.1.13-30.6.13 1.1.12-30.6.12 1.1.12-31.12.12 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 6 mdr. 6 mdr. 12 mdr Nettoomsætning 39.306 37.966 76.288 Andre eksterne omkostninger -419-338 -894 Bruttoresultat 38.887 37.628 75.394 Administrationsomkostninger -1.244-873 -3.654 Resultat før finansielle poster r 37.643 36.755 71.740 Finansielle poster netto -21.541-22.141-44.246 Resultat før værdireguleringer 16.102 14.614 27.494 Værdiregulering af investeringsejendomme og gæld, netto 7.250-484 -107.234 Resultat før skat 23.352 14.130-79.740 Skat af periodens resultat -4.683-5.736 15.496 Periodens resultat 18.669 8.394-64.244 Anlægsaktiver 773.000 900.000 773.000 Omsætningsaktiver 59.679 24.204 38.717 Aktiver i alt 832.679 924.204 811.717 Aktiekapital 12.500 12.500 12.500 Egenkapital 64.416 118.385 45.747 Udskudt skat 4.335 25.504 670 Gældsforpligtelser excl. udskudt skat 763.927 780.315 765.300 Passiver i alt 832.679 924.204 811.717 Pengestrømme fra driftsaktivitet 51.776 3.294-194 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -6.180-6.180-12.360 Pengestrømme i alt 45.596-2.886-12.554 Nøgletal Egenkapitalforrentning (efter skat) 67,8% 14,7% -82,5% Soliditet 7,7% 12,8% 5,6% Indre værdi 5,2% 9,5% 3,7% Aktieudbytte 0,0% 0,0% 0,0% Antal ansatte ultimo 0 0 0 Nøgletallene er beregnet efter finansanalytikerforeningens Anbefalinger og nøgletal 2010. Der henvises til definitioner og begreber under anvendt regnskabspraksis. I delårsrapporten er egenkapitalforrentning samt resultat pr. aktie omregnet til helår. 15 31
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR KONCERNEN TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR KONCERNEN 1.1.13-30.6.13 1.1.12-30.6.12 DKK 1.000 DKK 1.000 6 mdr. 6 mdr. Nettoomsætning 39.306 37.966 Andre eksterne omkostninger -419-338 Bruttoresultat 38.887 37.628 Administrationsomkostninger -1.244-873 Resultat før finansielle poster 37.643 36.755 Finansielle indtægter 147 0 Finansielle udgifter -21.689-22.141 Resultat før værdireguleringer 16.102 14.614 Værdiregulering af investeringsejendomme og gæld, netto 7.250-484 Resultat før skat 23.352 14.130 Skat af årets resultat -4.683-5.736 Periodens resultat og totalindkomst 18.669 8.394 16 31
BALANCE FOR KONCERNEN BALANCE FOR KONCERNEN AKTIVER Aktiver 30.6.2013 31.12.12 Note DKK 1.000 DKK 1.000 Investeringsejendomme 773.000 773.000 M aterielle anlægsaktiver 2 773.000 773.000 Værdipapirer Anlægsaktiver 773.000 773.000 Omsætningsaktiver Andre tilgodehavender 0 459 Tilgodehavende hos lejere 89 24.263 Tilgodehavender 89 24.722 Likvide beholdninger 59.591 13.995 Omsætningsaktiver 59.679 38.717 Aktiver 832.679 811.717 17 31
BALANCE FOR KONCERNEN BALANCE FOR KONCERNEN PASSIVER 30.06.2013 31.12.2012 Note DKK 1.000 DKK 1.000 Egenkapital og forpligtelser Aktiekapital 12.500 12.500 Overført resultat 51.916 33.247 Egenkapital 64.416 45.747 Langfristede gælds forpligtelser Obligationsgæld 3 140.850 133.900 Deposita 29.633 29.633 Udskudt skat 4.335 670 Langfristede gældsforpligtelser 174.819 164.203 Kortfris tede gældsforpligtels er Kortfristet del af langfristet gæld 3 518.100 531.530 Varekreditorer 341 955 Forudmodtaget husleje 22.645 22.645 Deposita 33.917 33.917 Skyldig selskabsskat 8.884 7.867 Anden gæld 9.556 4.852 Kortfristede tede gældsforpligtelser er 593.443 601.766 Gældsforpligtelser 768.262 765.969 Egenkapital og forpligtelser 832.679 811.716 18 31
EGENKAPITAL OPGØRELSE FOR KONCERNEN EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN Moderselskabets aktiekapital udgør tdkk 12.500, fordelt på aktier é 1 kr. Aktiekapitalen er fuldt indbetalt. Egenkapitalen opgøres således: Aktie- kapital Overført resultat t Total DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 Egenkapital 1. januar 2013 12.500 33.247 45.747 Periodens totalindkomst 18.669 18.669 Egenka pital 30.juni 2013 12.500 51.916 64.416 Egenkapital 1. januar 2012 12.500 97.491 109.991 Periodens totalindkomst 8.394 8.394 Egenka pital 30. juni 2012 12.500 105.885 118.385 19 31
PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR KONCERNEN PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR KONCERNEN 1.1.13-30.6.13 1.1.12-30.6.12 DKK 1.000 DKK 1.000 Periodens resultat før skat 23.352 14.614 Regulering for ikke-likvide driftsposter samt renter 14.291 22.606 Ændringer i driftskapital 28.722-214 Pengestrømme fra drift før finansielle poster 66.366 37.006 Renteindbetalinger og lignende 147 Renteudbetalinger og lignende -14.737-29.265 Selskabsskat, betalt -3.962 Pengestrømme fra driftsaktivitet 51.776 3.779 Optagelse af gæld hos kreditinstitutter Tilbagebetaling af gæld til kreditinstitutter -6.180-6.180 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -6.180-6.180 Ændringer i likvider 45.596-2.401 Likvider ved årets begyndelse 13.995 26.549 Valutakursregulering Likvider ved periodens slutning 59.591 24.148 20 31
NOTER NOTER LISTE OVER NOTER 1. Anvendt regnskabspraksis 2. Væsentlige skøn og regnskabsmæssige estimater 3. Prioritets- og obligationsgæld 4. Finansielle risici 21 31
NOTER 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Delårsregnskabet aflægges som et sammendraget regnskab i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som er godkendt af EU. Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsregnskabet aflægges i danske kroner, der er modervirksomhedens funktionelle valuta. Bortset fra nedenstående er den i delårsregnskabet anvendte regnskabspraksis uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i koncernregnskabet for 2012, og som er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards, som er godkendt af EU. Vi henviser til årsrapporten 2012 for nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis, herunder definitionerne på de anvendte nøgletal, der er beregnet i overensstemmelse med definitionerne i Den danske Finansanalytikerforenings vejledning Anbefalinger & Nøgletal 2010. I delårsrapporten er egenkapitalforrentning omregnet til helår. Implementering af nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag Landic Property Bonds I A/S har med virkning fra 1. januar 2013 implementeret følgende nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag, der er relevante for koncernen: - IFRS 13, Dagsværdimåling. Implementeringen af IFRS 13 og konsekvensrettelserne i IAS 34 betyder, at der gives yderligere oplysninger i delårsrapporten vedrørende finansielle gældsforpligtelser. 22 31
NOTER 2. VÆSENTLIGE SKØN OG REGNSKABSMÆSSIGE ESTIMATER Udarbejdelse af delårsrapporter kræver, at ledelsen foretager regnskabsmæssige skøn og estimater, som påvirker anvendelsen af regnskabspraksis og indregnede aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger. Faktiske resultater kan afvige fra disse skøn. Kapitalberedskab og likviditet Finansiering af ejendommene er sket dels ved optagelse af lån i tysk kreditinstitut på oprindeligt 618 mio. kr., dels ved udstedelse af ejendomsobligationer for 150 mio. kr., hvoraf 30 mio. kr. er indfriet i 2011. Lånet fra det tyske kreditinstitut har pant i ejendommene samt i Ejendomsselskabet August 2003 A/S` indestående på driftskonto. Til sikkerhed for de udstedte ejendomsobligationer har datterselskabet Keops Security A/S stillet selvskyldnerkaution. Keops Security A/S har pant i ejendommene. Seniorlångiveren Deutsche Pfandbriefbank har til eget brug i marts 2011 igangsat og modtaget en ekstern vurdering af porteføljen med henblik på bl.a. en vurdering af grundlaget for loan to value beregningen i henhold til låneaftale. Deutche Phandbriefbank har i juli 2013 modtaget en ny ekstern vurdering af porteføljen. Deutsche Pfandbriefbank har ikke meddelt, at vurderingen giver anledning til reaktion. Ledelsen vurderer, at selskabets kapitalberedskab og likviditet er tilstrækkelig til, at selskabet kan betale sine forpligtelser efterhånden som de forfalder, såfremt seniorlångiver også fremadrettet frigiver de nødvendige midler fra selskabets driftskonto, og såfremt Seniorlånet til Deutsche Pfandbriefbank på tdkk 518.100, der forfalder til betaling i september 2013, forlænges på tilsvarende eller gunstigere vilkår. Der er en dialog med seniorlångiver om at påbegynde forhandlinger om forlængelse af seniorlånet. Udfaldet af disse forhandlinger foreligger efter aflæggelse af delårsrapporten for 2013, og formentlig først umiddelbart før lånet forfalder til betaling. Selskabets fortsatte drift er betinget af, at seniorlångiver forlænger lånet eller at selskabets gæld på anden vis refinansieres. Ledelsen har ved regnskabsaflæggelsen forudsat at forlængelsen opnås, og har derfor aflagt regnskabet med fortsat drift for øje. Såfremt selskabets eksisterende seniorlån mod forventning ikke skulle blive forlænget, vil selskabet ikke kunne fortsætte sin drift. Værdiansættelse af ejendomme I overensstemmelse med selskabets regnskabsprincipper, som er uændrede i forhold til årsrapporten for 2012, værdiansættes investeringsejendomme til dagsværdi. 23 31
NOTER Årets regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme er opgjort ved anvendelse af et tilbagediskonteret cashflow (DCF). Denne metode er anvendt på baggrund af SAS opsigelse af lejemålene på ejendommene Hedegaardsvej og Engvej. Ved at opgøre værdien efter DCF er det muligt at indlægge omkostningsforudsætninger for fremtidig tomgang, genudlejning og indretning til nye lejere. Værdien af ejendommene er baseret på følgende overordnede forudsætninger: SAS fraflytter Hedegaardsvej og Engvej pr. 1. november 2013. Det forventes, at der kan indgås lejeaftaler med en stor del af de nuværende fremlejere på ejendommen. Ledige arealer (ca. 35.000 m2) forventes at kunne udlejes inden for 12-24 måneder. Omkostninger til indretning til nye lejere forventes at udgøre mellem 1.000-4.000 kr. pr. m2. Lejemålene forventes at kunne udlejes på markedsmæssige vilkår. Dagsværdien på investeringsejendommene er skønnet til tdkk 773.000, hvilket er uændret i forhold til værdiansættelsen 31. december 2012. Det understreges, at værdifastsættelsen vurderes at være behæftet med en meget høj grad af usikkerhed på grund af selskabets finansielle situation. Dette er der efter ledelsens vurdering taget højde for i værdiansættelsen, men usikkerheden er som nævnt betydelig. Det er derfor ledelsens skøn, at markedsværdien af selskabets ejendomme i en salgssituation kan afvige væsentligt fra den bogførte værdi afhængigt af, hvorledes og under hvilke vilkår et salg søges gennemført. Dagsværdi for ejendomsporteføljen ved ændring af afkastprocent/ byggeretspriser pr. 30.06.2013: Afkastprocent 8,00% 7,75% 7,50% 7,25% 7,00% 6,75% 6,50% 6,25% 6,00% Byggeretspriser 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 Dagsværdi af ejendomsportefølje 578.080 622.411 671.742 721.073 773.404 827.735 883.066 942.397 1.003.728 Dagsværdi for ejendomsporteføljen ved ændring af leje/byggeretspris pr. 30.06.2013: Ændring af leje i pct. -20,00% -15,00% -10,00% -5,00% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% Byggeretspriser 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 Dagsværdi Ejendomsportefølje 516.080 579.411 644.742 709.073 773.404 837.735 1.365.066 1.455.397 1.543.728 24 31
NOTER Værdiansættelse af obligationer For at kunne anvende den officielle kurs på markedet for ejendomsobligationer skal kurserne repræsentere faktiske markedstransaktioner, som jævnligt finder sted mellem kvalificerede, villige, indbyrdes uafhængige parter. Som følge af finanskrisen med meget få markedstransaktioner er det vurderet, at kurserne på markedet for ejendomsobligationer ikke længere afspejler obligationernes og dermed obligationsgældens dagsværdi. Obligationsgælden er som følge heraf målt ud fra obligationernes sikkerhed i ejendomsporteføljerne via den eksisterende pantsikring. Obligationsgælden er således målt til ejendommenes dagsværdi fratrukket foranstående pant, dog som udgangspunkt maksimalt til kurs 100, svarende til obligationernes indfrielseskurs ved udløb. Vurderingen er behæftet med usikkerhed. 25 31
NOTER 3. PRIORITETS- OG OBLIGATIONSGÆLD Prioritets- og obligationsgælden fordeles således: Lånetype Betaling/ Effektiv 30.6.2013 2012 30.6.2012 udløbb rente DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 Kortfristet: Prioritetsgæld 0-1 år 5,7% 518.100 531.530 12.360 Kortfristet i alt 518.100 531.530 12.360 Langfristet: Prioritetsgæld 1-5 år 5,7% 454.600 Obligationsgæld 1-5 år 11,0% 50.000 50.000 50.000 Obligationsgæld oprullede renter 1-5 år 11,0% 8.250 5.500 Obligationsgæld oprullede renter 1-5 år 12,0% 12.600 8.400 Obligationsgæld 1-5 år 12,0% 70.000 70.000 70.000 Langfristet i alt 140.850 133.900 574.600 Prioritets- og obligationsgæld i alt 658.950 665.430 586.960 Til sikkerhed for koncernens prioritets- og obligationsgæld er der stillet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 30.6.2013 er tdkk 773.000. Prioritetsgælden indeholder en overkurs på tdkk 8.250 (31.12.2012 tdkk 15.500) som følge af, at gælden er optaget til dagsværdi. Dagsværdien af prioritetsgæld opgøres til niveau 2 i det såkaldte dagsværdihierarki og obligationsgæld i henhold til niveau 3. Der er ikke i halvåret sket ændringer i gæld, der måles til niveau 3. 26 31
NOTER 4. FINANSIELLE RISICI Koncernens aktiviteter er underlagt forskellige finansielle og markedsmæssige risici, herunder pris- og renterisici. Oplysninger om moderselskabets finansielle risici er begrænset til obligationsgæld og tilgodehavender i dattervirksomheder. Netto er risikoen uvæsentlig. Risikostyringen varetages af direktionen og bestyrelsen i samarbejde med det udpegede administrationsselskab. MARKEDSRISICI Valutarisici Som følge af, at de enkelte koncernvirksomheder foretager købs- og salgstransaktioner, og har tilgodehavender og gæld i samme valuta som deres egen funktionelle valuta, er koncernen ikke eksponeret for valutakursudsving. Prisrisici Koncernen er eksponeret overfor ændringer i ejendomspriser og ejendomsudlejning. Renterisici Koncernen har som følge af koncernens investerings- og finansieringsaktiviteter en risikoeksponering relateret til udsving i renteniveauet i såvel Danmark som udlandet. Det er koncernens politik at afdække renterisici på koncernens lån, når det vurderes, at rentebetalingerne kan sikres på et tilfredsstillende niveau. Afdækningen foretages normalt ved indgåelse af renteswaps, hvor variabelt forrentede lån omlægges til en fast rente eller via etablering af fast rente på lån. Koncernen har ingen væsentlige rentebærende aktiver, og aktivernes indtægter og operationelle pengestrømme vurderes uafhængig af ændringer i renteniveauet på markedet. Koncernens hovedeksponering ved ændringer i renteniveauet er ved optagelse af lån i forbindelse med finansiering af nye ejendomsinvesteringer eller ved refinansiering af den nuværende gæld. For at begrænse betydningen af ændringer i renteniveauet, er det koncernens mål at optage langfristede lån på mindst 5 år med fast rente. Koncernens pengestrømme og effektive renterisiko bliver periodisk gennemgået af ledelsen. Pengestrømmene og den effektive renterisiko bliver hvert kvartal gennemgået af selskabets bestyrelse. 27 31
NOTER Følgende tabel viser koncernens risikoeksponering i renteniveau. Den inkluderer koncernens gæld til dagsværdi: 30. juni 2013 Udløbstidspunkt Indenfor Mellem 1 Efter Heraf fast 1 år og 5 år 5 år I alt forrentet DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 Bankindestående 59.591 59.591 Prioritetsgæld -518.100-518.100-518.100 Obligationsgæld -140.850-140.850-140.850 I alt -458.509-140.850-599.359-658.950 31. december 2012 Udløbstidspunkt Indenfor Mellem 2 Efter Heraf fast 1 år og 5 år 5 år I alt forrentet DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 Bankindestående 13.995 13.995 - Prioritetsgæld -531.530-531.530-531.530 Obligationsgæld -133.900-133.900-133.900 I alt -517.535-133.900 - -651.435-665.430 30. juni 2012 Udløbstidspunkt Indenfor Mellem 2 Efter Heraf fast 1 år og 5 år 5 år I alt forrentet DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 Bankindestående 23.663 23.663 - Prioritetsgæld -12.360-545.600-557.960-557.960 Obligationsgæld -50.000-70.000-120.000-120.000 I alt 11.303-595.600-70.000-654.297-677.960 Koncernens bankindestående er på konti på anfordringsvilkår. Den indgåede fastrenteaftale på prioritetsgælden kan medføre væsentlige ekstraordinære omkostninger ved førtidig indfrielse af lån, såfremt aktuelt renteniveau på indfrielsestidspunktet er lavere end fastrenteaftalen. Dagsværdien af prioritetsgæld indeholder som følge heraf en overkurs på tdkk 8.250 pr. 30.6.2013 (2012: tdkk 15.500). Moderselskabets risikoeksponering svarer til obligationsgælden alene, som modsvares af en tilsvarende eksponering på tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder. 28 31
NOTER Kreditrisici Koncernen har ikke nogen væsentlig kreditrisiko. Kreditrisikoen kommer fra likvide beholdninger som kreditdisponeringer med lejere samt udestående fordringer. Koncernens kreditrisici relaterer sig hovedsagelig til indlån hos bankerne. Koncernen indgår hovedsagelig aftaler med økonomisk velfunderede banker, og risici vurderes derfor at være begrænsede. Koncernen vurderer løbende sine arrangementer med bankerne, for derved at minimere kreditrisikoen. Kreditrisikoen på lejere og fordringer er pt. 100% relateret til SAS. Ved indgåelse af nye lejekontrakter vil lejernes bonitet indgå som en væsentlig beslutningsparameter. Kontraktlige risici Flere kontrakter er underlagt finansielle risici, som er naturlige indenfor branchen. Disse risici relaterer sig til betingelser omkring egenkapitalens forrentning, rentedækning, servicedækning, loan to value, salg og andre ændringer af aktiverne, ændringer i ejerforhold og/eller kontrol over selskabet med mere. Misligholdelse af betingelserne kan medføre acceleration af tilbagebetaling på lånene og/eller teknisk misligholdelse kan endvidere kræve forbud mod udbetaling af udbytte samt krav om genforhandling af kontrakten. Der er indgået aftale med ejerne af obligationer i serierne 2 og 3 om oprulning af renter for perioden 1. december 2012 31. december 2014 frem til forfald 31. december 2014. Det er samtidig aftalt med ejerne af obligationer i serie 2, at obligationerne i denne serie har fået forlænget løbetiden frem til 31. december 2014. Den 15. oktober 2003 blev der indgået to lejekontrakter med SAS med en uopsigelighed på 10 år (opsagt med udløb 2013) og to kontrakter med en uopsigelighed på 15 år (udløb 2018). Desuden kan fald i ejendomspriserne betyde, at loan to value klausul (maksimal belåningsprocent) vil udløse krav fra långiver om betaling af ekstraordinært afdrag på lån. Likviditetsrisiko Likviditetsrisikoen defineres som risikoen for, at koncernen ikke vil kunne betale sine forpligtelser, når disse forfalder til betaling. Koncernen forsøger at håndtere likviditeten således, at der så vidt muligt altid vil være tilstrækkelig med likviditet til at betale kreditorer, når disse forfalder til betaling i både normale og pressede situationer, uden at det medfører uacceptable tab og med risiko for at ødelægge selskabets image. Koncernens mål er at opretholde en balance mellem sammensætning af kapital og fleksibilitet gennem brug af kassekreditter, banklån, obligationslån og prioritetsgæld. 29 31
NOTER Koncernens politik er at optage langfristet lån, for at reducere denne risiko. Målet er på sigt at udjævne forfaldstidspunkterne og at minimere eksponeringer af refinansieringsbetingelserne på ethvert givent tidspunkt. Derudover og i forbindelse med reduktion af refinansieringsrisikoen, består koncernens kapitalberedskab hovedsageligt af banklån i anerkendte banker. Sekundært har koncernen optaget obligationer på NASDAQ OMX Copenhagen. Forfaldsanalyse for koncernen er baseret på alle udiskonterede pengestrømme inklusiv rentebetalinger: Forfaldsanalyse 30. juni 2013 Under 1 år 1-5 år efter 5 år Total DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 Prioritetsgæld -518.190 - - -518.190 Obligationsgæld - -116.900-78.400-195.300 Anden langfristet gæld -33.968-33.968 Anden kortfristet gæld -75.343 - - -75.343-593.533-116.900-112.368-822.801 31. december 2012 Under 1 år 1-5 år efter 5 år Total DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 Prioritetsgæld -546.354 - - -546.354 Obligationsgæld - -116.900-78.400-195.300 Anden langfristet gæld -30.303-30.303 Anden kortfristet gæld -70.236 - - -70.236-616.590-116.900-108.703-842.193 30. juni 2012 Under 1 år 1-5 år efter 5 år Total DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 Prioritetsgæld -12.360-509.850 - -522.210 Obligationsgæld -13.900-89.100-86.800-189.800 Anden langfristet gæld -33.917-53.405-87.322 Anden kortfristet gæld -38.805 - - -38.805-65.065-632.867-140.205-838.137 30 31
NOTER Finansiel gearing Selskabets bestyrelse gennemgår løbende koncernens kapitalstruktur. Som en del af denne gennemgang vurderer bestyrelsen koncernens kapitalomkostninger og de risici, der er forbundet med de enkelte typer af kapital. Den finansielle gearing kan pr. balancedagen opgøres således: 30.6.2013 30.12.2012 30.6.2012 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 Finansielle forpligtelser 658.950 665.430 586.960 Likvide beholdninger -59.591-13.995-23.663 Netto finansielle forpligtelser 599.359 651.435 563.297 Egenkapital 64.416 45.747 118.385 Total kapital 663.776 697.182 681.682 Finansiel gearing 90% 93% 83% 31 31