Investeringsanalyse generelle markedsforhold 16. april 2018 EJERLEJLIGHEDER Lejlighedspriserne faldt i 1. kvartal. homes ejerlejlighedsprisindeks for hele landet viser, at ejerlejlighedspriserne stort set var uændrede fra februar til marts (sæsonkorrigeret) når man måler prisudviklingen som et tremåneders gennemsnit. Med tallene for marts har vi overblikket over hele 1. kvartal. Fra 4. kvartal til 1. kvartal faldt priserne i gennemsnit 0,4 procent. I forhold til for et år siden lå priserne i 1. kvartal 7,9 procent højere. Tilbagegangen var især drevet af faldende priser i Region Midtjylland og Region Hovedstaden. Her faldt priserne med hhv. 1,3 procent og 0,3 procent fra 4. kvartal 2017 til 1. kvartal 2018. I København steg priserne 1,1 procent i samme periode, mens de faldt med 0,2 procent i Aarhus. Tal for salget af ejerlejligheder viser, at handelsaktiviteten var faldende i 1. kvartal (sæsonkorrigeret). Påskens placering laver dog rod i sæsonkorrektionen af handelsaktiviteten. I forhold til samme periode for et år siden blev der solgt 5,4 procent færre lejligheder. Udviklingen på landsplan homes ejerlejlighedsprisindeks viser, at priserne på landsplan faldt med 0,1 procent fra februar til marts (sæsonkorrigeret) målt som et tremåneders gennemsnit. M ed tallene for marts har vi overblikket over udviklingen gennem hele 1. kvartal. Priserne faldt således med 0,4 procent fra 4. kvartal 2017 til 1. kvartal 2018 (sæsonkorrigeret). Sammenlignet med 1. kvartal 2017 er priserne dog steget med hele 7,9 procent. Lejlighedspriserne er stort set steget uafbrudt siden 2012, hvilket betyder, at de på landsplan i 2016 krydsede niveauet fra før krisen. Således lå ejerlejlighedspriserne i 1. kvartal knap 18,5 procent højere end i august 2006, hvor priserne toppede. En gennemsnitlig ejerlejlighed på 85 kvadratmeter koster nu 2.580.000 kr., hvilket er omkring 400.000 kr. mere, end den kostede på toppen i 2006, hvor prisen var 2.180.000 kr. Ejerlejlighedspriserne i tal hele landet Seneste udvikling Kvm. pris Månedsvækst i pct. Kvartalsvækst i pct. Årsvækst i pct. 4. kvartal (gns.) 30.400-1,5 10,3 Januar (3 mdr. glidende gns.) 30.200-0,9 - - Februar (3 mdr. glidende gns.) 30.300 0,6 - - Marts (3 mdr. glidende gns.) 30.300-0,1 - - 1. kvartal (gns.) 30.300 - -0,4 7,9 Anm: Tremåneders glidende gennemsnit, sæsonkorrigeret. Opgjort efter vægtet areal Kilde: home og Danske Bank home a/s Relationsafdelingen + 86154300 mida@home.dk Analytiker Bjørn Tangaa Sillemann + 45 12 82 29 bjsi@danskebank.dk Assisterende Analytiker Christian Toftager ctof@danskebank.dk
Ejerlejlighedspriserne faldt en smule i 1. kvartal Anm: Tremåneders glidende gennemsnit. Opgjort efter vægtet areal. Kilde: Danske Bank og home. homes ejerlejlighedsprisindeks er en pålidelig indikator for den helt aktuelle udvikling på ejerlejlighedsmarkedet. Med homes ejerlejlighedsprisindeks får man således et sikkert pejlemærke for prisudviklingen helt frem til og med 1. kvartal 2018 når man måler prisudviklingen som et tremåneders glidende gennemsnit baseret på de realiserede salgspriser. En pålidelig indikator for den aktuelle prisudvikling Anm: Tremåneders glidende gennemsnit. Opgjort efter vægtet areal. homes ejerlejlighedsprisindeks er sæsonkorrigeret. Tal fra Danmarks Statistik og Finans Danmark er ikke sæsonkorrigerede. Kilde: Finans Danmark, Danmarks Statistik, home og Danske Bank Salgsaktiviteten faldt i første kvartal Handelsaktiviteten var faldende på ejerlejlighedsmarkedet i 1. kvartal. Således faldt homes salgsindeks for ejerlejligheder med 6,1 procent fra 4. kvartal 2017 til 1. kvartal 2018 (sæsonkorrigeret). Målt i forhold til samme tidspunkt sidste år var handelsaktiviteten 5,4 procent lavere i 1. kvartal. Handelstallene i 1. kvartal skal dog ses i lyset af påskens placering i år. Officielt ligger påsken (påskedag) i april, men størstedelen af fridagene er placeret i marts, og det giver udfordringer i forhold til sæsonkorrektionen af marts-tallene. Med mange på påskeferie betyder det færre lejlighedshandler. Det trækker antallet af handler ned i marts. 2 16. april 2018
Salgsudviklingen for lejligheder Salgsindeks 1. kvartal 18 (2010=100) Seneste udvikling Salgsindeks 4. kvartal 17 (2010=100) Salgsvækst i pct. seneste kvartal Salgsvækst i pct. seneste år Kvartalsudvikling 146,1 155,6-6,1-5,4 Anm: Tremåneders glidende gennemsnit, sæsonkorrigeret. Opgjort efter vægtet areal Kilde: home og Danske Bank homes salgsindeks for ejerlejligheder er en god indikator for handelsaktiviteten Anm: homes salgsindeks er sæsonkorrigeret. Tal fra Danmarks Statistik og Finans Danmark er ikke sæsonkorrigerede. Kilde: Finans Danmark, Danmarks Statistik, home og Danske Bank Den regionale prisudvikling homes ejerlejlighedsprisindeks for hele landet er primært drevet af prisudviklingen i København og Aarhus. Således udgør handlerne i Hovedstadsregionen ca. 60 % af de samlede handler, mens Region M idtjylland tegner sig for ca. 20 %. Det bør dog bemærkes, at teknik omkring sæsonkorrektionen gør, at prisudviklingen på landsplan kan afvige fra den samlede udvikling i København og Aarhus. Fra 4. til 1. kvartal faldt priserne i Region Midtjylland med 1,3 procent, mens faldet var på 0,2 procent i Region Hovedstaden. I København steg priserne med 1,1 procent, mens Aarhus-priserne faldt med 0,2 procent i samme periode. Den seneste prisudvikling betyder, at en typisk lejlighed på 85 kvadratmeter i København nu koster 3.510.000 kr., mod 3.210.000 kr. i marts sidste år svarerende til 300.000 kroner (9,1 procent) mere end for et år siden og omkring 710.000 kr. mere end på den tidligere top i september 2006. Priserne på ejerlejligheder i København påvirkes i høj grad af projektsalg, som steg 1,6 procent 1. kvartal. Priserne på projektsalg lå 10,1 procent højere i marts 2018 end i samme måned sidste år. I Aarhus koster en typisk lejlighed på 85 kvadratmeter i øjeblikket ca. 2.570.000 kr., hvilket giver en prisstigning på 7,7 % i forhold til samme tidspunkt sidste år, svarende til ca. 180.000 kroner. Priserne ligger dermed ca. 310.000 kr. over niveauet fra toppen i begyndelsen af 2007. 3 16. april 2018
Den regionale prisudvikling Kvm. pris 1. kvartal 18 (sæsonkorrigeret) Seneste udvikling Kvm. pris 4. kvartal 17 (sæsonkorrigeret) Prisvækst i pct. seneste kvartal Prisvækst i pct. seneste år København 41.300 40.800 1,1 9,1 Aarhus 30.300 30.300-0,2 7,7 Region Hovedstaden 36.900 37.000-0,3 7,9 Region Midtjylland 22.500 22.800-1,3 2,8 Hele landet 30.300 30.400-0,4 7,9 Anm: Tremåneders glidende gennemsnit, sæsonkorrigeret. Opgjort efter vægtet areal Kilde: Danske Bank og home. homes ejerlejlighedsprisindeks er en god indikator Anm: Tremåneders glidende gennemsnit. Opgjort efter vægtet areal. homes ejerlejlighedsprisindeks er sæsonkorrigeret. Tal fra Finans Danmark er ikke sæsonkorrigerede. Kilde: Finans Danmark, Danmarks Statistik, home og Danske Bank Priser fraregnet inflation Lejlighedspriserne er steget ganske kraftigt de seneste år og langt mere end det generelle prisniveau, så de reale lejlighedspriser i dag på landsplan ligger på niveau med priserne fra juni 2006, hvor priserne toppede før finanskrisen. I marts måned var de reale lejlighedspriser uændrede. Sammenlignet med 4. kvartal 2017 faldt ejerlejlighedspriserne med 0,2 procent renset for inflation i 1. kvartal i år. Over det seneste år er de dog steget med samlet 7,3 procent. 4 16. april 2018
Lejlighedspriserne på det højeste niveau nogensinde. Anm: Tallene er sæsonkorrigerede. Kilde: home og Danske Bank 5 16. april 2018
Sådan opgøres homes ejerlejlighedsprisindeks homes ejerlejlighedsprisindeks er en opgørelse af den gennemsnitlige kvadratmeterpris på alle homes bolighandler i et kvartal. Det betyder, at prisstatistikken kan være følsom over for geografiske forskydninger i handelsaktiviteten og for den sags skyld forskydninger i kvalitet og størrelse af de handlede huse. Den store mængde data reducerer dog problemernes omfang. Arealet for ejerlejligheder beregnes via formlen: (boligareal + 0,4 * kælderareal). Der benyttes BBR-boligarealet ifølge gældende annonceringsregler fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Mens det tinglyste areal omfatter bruttoarealet af selve lejligheden, inklusive ydervægge og halvdelen af skillevægge til andre lejligheder, så indeholder BBR-arealet også andelen af fællesarealer i forbindelse med lejligheden hvilket primært vil sige trappe- og gangarealer. Det betyder, at BBR-arealet er lidt større end det tinglyste areal. Anvendelse af BBR-arealet i stedet for tinglyst areal er sket pr. 1. februar 2011 og har som konsekvens, at kvadratmeterprisen i ejerlejlighedsprisindekset nu er lavere end tidligere. Tallene er rettet historisk og fremadrettet. Data i homes ejerlejlighedsprisindeks og salgsindeks er sæsonkorrigeret. Den 8. i hver måned har home registreret samtlige handler for den forgangne måned. Det betyder, at homes ejerlejlighedsprisindeks kan offentliggøres medio hver måned. udgives i et samarbejde mellem home og Danske Bank. for ejerlejligheder for 2. kvartal 2018 forventes at blive udgivet medio juli. Se eventuelt metodenotat på www.danskebank.dk/danskeanalyse. 6 16. april 2018
Disclosure Denne analyse er udarbejdet af Danske Bank A/S. Danske Bank er under tilsyn af Finanstilsynet. Danske Bank har udarbejdet procedurer, der skal forhindre interessekonflikter og sikre, at de udarbejdede analyser har en høj standard og er baseret på objektiv og uafhængig analyse. Disse procedurer fremgår af Danske Banks Research Policy. Alle ansatte i Danske Banks analyseafdelinger er bekendt med, at enhver henvendelse, der kan kompromittere analysens objektivitet og uafhængighed, skal overgives til analyseledelsen og til Bankens Compliance afdeling. Danske Banks analyseafdelinger er organiseret uafhængigt af og rapporterer ikke til Danske Banks øvrige forretningsområder. Analytikernes aflønning er til en vis grad afhængig af det samlede regnskabsresultat i Danske Bank, der omfatter indtægter fra investment bank -aktiviteter, men analytikerne modtager ikke bonusbetalinger eller andet vederlag med tilknytning til specifikke corporate finance- eller kredittransaktioner. Analytikernes erklæring Hver enkelt analytiker, som er ansvarlig for indholdet af denne analyse, erklærer, at de synspunkter, der udtrykkes i analysen, nøjagtigt afspejler analytikerens personlige vurdering af de finansielle instrumenter og udstedere, der er omfattet af analysen. Hver enkelt ansvarlig analytiker erklærer desuden, at ingen del af analytikerens afl ønning har været, er eller vil være direkte eller indirekte relateret til de specifikke anbefalinger, der udtrykkes i analysen. Regulering Danske Bank er godkendt af og underlagt tilsyn af Finanstilsynet samt underlagt de regler og bestemmelser, der er udstedt af de relevante tilsynsmyndigheder i alle andre jurisdiktioner, hvor Danske Bank har aktiviteter. Danske Bank er underlagt begrænset tilsyn af det britiske finanstilsyn, Financial Conduct Authority og Prudential Regulation Authority. Nærmere oplysninger om omfanget af Financial Conduct Authority og Prudential Regulation Authoritys tilsyn kan fås ved henvendelse til Danske Bank. Danske Banks analyser udarbejdes i overensstemmelse med Finansanalytikerforeningens etiske regler og Den danske Børsmæglerforenings anbefalinger. Finansielle modeller og/eller metoder anvendt i denne analyse Beregninger og præsentationer i denne analyse er baserede på standard økonometriske modeller og metoder såvel som på offentligt tilgængelige data på alle værdipapirer, udstedere og/eller lande. Dokumentation kan fremskaffes ved henvendelse til analysens forfattere. Risikoadvarsel Væsentlige risikofaktorer i forbindelse med anbefalingerne og holdningerne i denne analyse, herunder en følsomhedsanalyse af relevante forudsætninger, er angivet i analysen. Opdateringer Indekset opdateres månedligt. Disclaimer Denne publikation er udarbejdet af Danske Bank alene til orientering. Publikationen vil kunne underbygge kortsigtede investeringsstrategier, som afviger fra bankens anbefalinger ifølge andre analysepublikationer. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter. Efter bankens opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Banken påtager sig imidlertid ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed, ligesom Banken heller ikke påtager sig noget ansvar for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen. Danske Bank og dens datterselskaber samt medarbejdere i banken kan udføre forretninger, have, etablere, ændre eller afslutte positioner i værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter eller på anden måde have interesse i investeringerne (herunder derivater) eller i et udstedende selskab nævnt i publikationen. Danske Banks aktie- og kreditanalytikere må ikke investere i værdipapirer, som dækkes af den pågældende eller af den analysesektion, som den pågældende er tilknyttet. Denne publikation er ikke beregnet til brug for detailkunder i Storbritannien eller til personer i USA. Danske Bank A/S er underlagt Finanstilsynet i Danmark og er endvidere underlagt regler fra relevante myndigheder i alle andre retskredse, hvor Danske Bank A/S udøver forretning. Herudover er Danske Bank A/S underlagt begrænset tilsyn af det engelske finanstilsyn, Financial Conduct Authority og Prudential Regulation Authority. Enkeltheder vedrørende omfanget af dette tilsyn kan fås ved henvendelse til banken. Copyright Danske Bank A/S. Danske Bank A/S har ophavsretten til publikationen, som er til kundens personlige brug og må ikke offentliggøres uden forudgående tilladelse. Analyse færdiggjort: 12.04.2018, 09:00 CET Analyse offentliggjort første gang: 16.04.2018, 7:00 CET 7 16. april 2018