BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 16 VIDENCENTER BOLIGPRISERNE 3. KVARTAL 218 LANCERING AF NYE TIDSSERIER I denne 16. udgave af Bolig&Tal ses på prisudviklingen i 3. kvartal 218. I tredje kvartal 218 står boligpriserne stort set stille. De seneste års voldsomme prisstigningstakter er for øjeblikket erstattet af stagnation i boligpriserne. Enfamiliehuse faldt i 3. kvartal 218 med,1%, mens ejerlejligheder faldt med,3%. Fra side 2-5 præsenteres lanceringen af nye boligprisindeks, som fremover vil blive ajourført i forbindelse med de kvartalsvise udgivelser af Boligøkonomisk Videncenters boligprisindeks. Lanceringen af de nye indeks sker i anledningen af et nyt working paper, som netop er udgivet af Boligøkonomisk Videncenter (BVC). I den publikation konstrueres og præsenteres en lang række lange tidsserier med ejendomsdata. Herunder indeks for hhv. enfamiliehuse fra 195-217 og ejerlejligheder fra 1973-217 de to indeks, som fremadrettet inkluderes og opdateres kvartalsvist af BVC. På side 6-7 gennemgås de seneste markedstendenser. Fra side 8 og frem vises i figurer alle de opdaterede prisindeks fra 1992-218 3. kvartal. Boligprisindeks af Boligøkonomisk Videncenter kort fortalt Boligøkonomisk Videncenter offentliggør løbende prisindeks for boliger. Metoden, som bruges, kaldes internationalt for repeat sales -metoden eller på dansk gentagne salg -metoden. Ved brug af denne metode tages der højde for den problematik, at sammensætningen af de handlede boliger er forskellig fra kvartal til kvartal. Indeksene dækker perioden fra 1. kvartal 1992 til og med 3. kvartal 218. Publikationen indeholder mere end 15 indeks fordelt på over 4 figurer. Konstruktionen af denne form for prisindeks er en forholdsvis teknisk øvelse, der er beskrevet i et særskilt metodenotat. Interesserede kan rekvirere dette ved henvendelse til Marc Lund Andersen, man@bvc.dk. I slutningen af publikationen er der en forenklet beskrivelse af metoden. De, der ønsker at se detaljerede oplysninger om prisernes udvikling, henvises til https://www.bvc.dk/statistik/boligprisindeks/, hvor de bagvedliggende data kan downloades i et excel-ark. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1
Lancering af nye boligprisindeks I et nyt working paper ved navn Danske boligprisindeks 1938-217 (Marc Lund Andersen, Boligøkonomisk Videncenter 219) præsenteres en række lange tidsserier. To af disse tidsserier vil fremover blive ajourført i forbindelse med de kvartalsvise opdateringer, som finder sted her i publikationsrækken Bolig&Tal. Det drejer sig om prisindeks for enfamiliehuse fra 195-217 og for ejerlejligheder fra 1973-217. Det særlige ved disse indeks er, at de går længere tilbage i tid end alle andre indeks, som i dag løbende offentliggøres og ajourføres i Danmark. I dag går de længste ajourførte boligprisindeks tilbage til 1992 (herunder prisindeks af Danmarks Statistik, Finans Danmark og Boligøkonomisk Videncenter). Årsagen er, at i dag baserer alle indeks sig i nogen udstrækning på BBR, som findes digitalt fra 1992 og frem. Indeksene baserer sig på en kombination af historiske boligprisindeks lavet af SKAT (indeks som stoppede i 212) og nye boligprisindeks, som laves og fremover ajourføres af Boligøkonomisk Videncenter. SKATs historiske indeks var baseret på en anden inddeling af landet, end den måde Danmarks Statistik, Finans Danmark og Boligøkonomisk Videncenter i dag opdeler landet på geografisk. Derfor har det ikke tidligere været muligt at sammenkoble SKATs historiske indeks og ajourføre dem på baggrund af de indeks, som er tilgængelige i dag. En anden problematik er, at disse indeks fra SKAT generelt har været ret ukendte for offentligheden. En af årsagerne er nok, at de ikke kan findes digitalt eller online. SKATs indeks blev fra 1974-2 (med tal tilbage til 195 i 1974-udgaven) offentliggjort i publikationen SKAT Ejendomssalg i papirform alene. Fra 2-212 blev de offentliggjort digitalt og kunne findes på SKATs hjemmeside. Det kan de ikke længere, efter at SKAT ændrede hjemmesidedesign. Boligøkonomisk Videncenter har erhvervet og sammenkædet de løbende prisindeks fra SKAT og benyttet dem for perioden 195-26 for enfamiliehuse og for ejerlejligheder fra 1973-1992. Fra hhv. 26 og 1992 sammenkædes SKATs indeks med nye boligprisindeks af Boligøkonomisk Videncenter. I forbindelse med kommunalreformen i 27 lavede SKAT om i deres geografiske inddeling af landet under udarbejdelsen af deres boligprisstatistikker. Derfor har Boligøkonomisk Videncenter måttet bruge SKATs udgave af Ejendomssalg fra 1. halvår 26 for at se, hvordan SKAT konkret inddelte landet frem til dette tidspunkt. På den baggrund har Boligøkonomisk Videncenter forsøgt at genskabe den samme inddeling til beregning af prisindeks, som SKAT benyttede før i tiden. Det er gjort ved geografisk kodning og genskabelse af de gamle kommuneinddelinger. De salgspar, som indgår i materialet, har alle via denne genskabelse fået programmeret en gammel kommunekode ved hjælp af boligernes præcise koordinater og de gamle kommuners kommunegrænser, som der haves koordinater for. Ejerlejligheder er lidt anderledes, og derfor har det været nødvendigt at bruge Boligøkonomisk Videncenters prisindeks allerede fra 1992 og frem (se evt. uddybning i arbejdspapiret). Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 2
På baggrund af den historiske opdeling af landet er de lange prisindeks kommet til at bestå af følgende boligprisindeks: For enfamiliehuse fra 195-217: - Hele landet - København- og Frederiksberg kommuner - Københavns Amt - Fredensborg- og Roskilde amter - Øvrige kommuner med over 2. indbyggere - Øvrige kommuner med 5.-2. indbyggere - Øvrige kommuner med under 5. indbyggere - For ejerlejligheder fra 1973-217: - Hele landet - København- og Frederiksberg kommuner - Københavns-, Fredensborg- og Roskilde Amter - Odense-, Århus- og Aalborg kommuner - Landet i øvrigt Som det ses, er inddelingen af landet noget anderledes end alle de offentligt kendte og tilgængelige statistikker i dag. For det første inkluderes historiske amter på trods af, at amterne blev nedlagt i forbindelse med kommunalreformen i 27. For det andet benyttes grupperinger af kommuner afhængigt af kommunernes størrelse. Hvad angår SKATs indeks for enfamiliehuse benyttede de historisk en metode kaldet Afstandsprocenten (se arbejdspapiret for mere herom). Det er en metode, hvor de resulterende data anses som værende af høj kvalitet, fordi metoden i nogen grad tager højde for kvalitetsændringer og sammensætningen af de boliger, der handles fra periode til periode. Det gør simple boligprisindeks baseret på gennemsnitlige priser ikke. Det er en afgørende problematik ved boligprisindeks et problem som i fagsprog betegnes som manglende konstant kvalitet. Der findes flere metoder til korrektion af denne problematik. Indeksene, som laves af Boligøkonomisk Videncenter, er konstrueret via repeat-sales metoden en anden anerkendt metode til korrektion for manglende konstant kvalitet. I figur 1 og 2 illustreres udviklingen i enfamiliehuse og ejerlejligheder fra hhv. 195-218 3. kvartal og 1973-218 3. kvartal. Det er tallene fra disse to figurer, som fra og med dette nyhedsbrev vil indgå i de data, som ajourføres og findes i det excel-ark med tal fra Bolig&Tal, der ligger på Boligøkonomisk Videncenters hjemmeside. Indeksene udvikling omtaltes ikke yderligere her. Interesserede henvises der til selve rapporten: https://www.bvc.dk/faglige-udgivelser/danske-boligprisindeks-1938-217-samt-historiske-dataom-boligmarkedet/ Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 3
Figur 1: Prisudvikling for enfamiliehuse 195-218, 3. kvartal (195=1) 18 16 14 12 1 8 Hele landet København+Frederiksberg Københavns Amt Fredensborg- og Roskilde Amt Øvrige kommuner med over 2. indbyggere 6 4 2 Kilder: BBR, Egne beregninger og SKATs løbende udgivelser af ejendomssalg Figur 2: Prisudvikling for ejerlejligheder 1973-218, 3. kvartal (1973=1) 25 2 15 Hele landet København+Frederiksberg KBH-, Fredensborg og Roskilde Amter Odense, Århus- og Aalborg Resten af landet 1 5 Kilder: BBR, Egne beregninger og SKATs løbende udgivelser af ejendomssalg Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 4
I ovenstående figurer er udviklingen vist i nominelle priser. I figur 3 og 4 illustreres udviklingen korrigeret for inflation for hhv. enfamiliehuse og ejerlejligheder. Figur 3: Prisudvikling for enfamiliehuse korrigeret for inflation 195-218, 3. kvt. (195=1) 1 9 8 7 6 Hele landet København+Frederiksberg Københavns Amt Fredensborg- og Roskilde Amt 5 4 3 2 1 Kilder: BBR, Egne beregninger og SKATs løbende udgivelser af ejendomssalg Figur 4: Prisudvikling for ejerlejligheder korrigeret for inflation 1973-218, 3. kvt. (1973=1) 4 35 3 25 Hele landet København+Frederiksberg KBH-, Fredensborg og Roskilde Amter Odense, Århus- og Aalborg 2 15 1 5 Kilder: BBR, Egne beregninger og SKATs løbende udgivelser af ejendomssalg Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 5
Generelle markedstendenser Priserne på enfamiliehuse faldt i 3. kvartal 218 i hele landet med,1%. I modsætning til tidligere er forskellen ret beskeden rundt om i landet. Største stigning oplevede Region Sjælland med kvartalsvise stigninger på 1,4%. Region Syddanmark oplevede de største prisfald på -1,2%. Det ligner en foreløbig bredt funderet stagnation i boligpriserne. Ejerlejligheder faldt på landsplan med,3% i pris. Ejerlejligheder i Region Midtjylland oplevede de største stigninger med 2,3% i kvartalsvis prisstigning. Region Syddanmark oplevede de største fald med en reduktion på 2,7% i priserne. På årsbasis er enfamiliehuse og ejerlejligheder stadig i plus i alle regioner. Men de seneste års voldsomme stigningstakter er løjet lidt af, og det seneste år ligger stigningstakterne nu på hhv. 2,8% for enfamiliehuse i hele landet og 3,5% for ejerlejligheder i hele landet. Sammenfatning i tabelform I nedenstående tabeller vises prisudviklingen i procent for udvalgte dele af boligmarkedet. For en mere detaljeret gennemgang henvises til data i Excel på www.bvc.dk. Tabel 1 Enfamiliehuse Område Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Hele landet -.1% 2.8% 21.% 222.4% Region Hovedstaden.2% 4.7% 34.8% 379.7% Region Sjælland 1.4% 3.8% 24.9% 195.8% Region Syddanmark -1.2% 2.2% 15.7% 18.4% Region Midtjylland -.6% 3.4% 15.% 25.8% Region Nordjylland -.2%.2% 17.9% 166.2% København -1.3% 5.5% 51.6% 646.% Aarhus -.4% 6.2% 3.7% 374.1% Odense -2.8% 4.9% 25.7% 261.4% Aalborg.4%.% 25.9% 269.9% Tabel 2 Ejerlejligheder Område Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Hele landet -.3% 3.5% 43.2% 369.% Region Hovedstaden.4% 4.5% 55.3% 475.9% Region Sjælland -.7% 3.2% 34.2% 182.% Region Syddanmark -2.7% 3.% 23.5% 196.6% Region Midtjylland 2.3% 5.3% 21.8% 268.5% Region Nordjylland -2.4%.4% 38.4% 282.3% København.7% 4.7% 59.5% 616.2% Aarhus -.2% 3.7% 28.1% 363.8% Odense -2.5% 2.4% 39.1% 27.7% Aalborg -3.2% 2.8% 41.5% 31.5% Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 6
Tabel 3 Enfamiliehuse fordelt efter opførelsesår på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Før 196.% 2.6% 2.6% 246.3% 196-198 -.3% 2.7% 21.5% 186.4% Efter 198 -.1% 3.4% 21.1% 279.5% Tabel 4 Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Før 196-1.% 3.% 47.5% 456.6% 196-198 1.6% 6.3% 44.3% 266.5% Efter 198 -.7% 2.4% 32.5% 21.2% Tabel 5 Enfamiliehuse fordelt efter størrelse på landsbasis Størrelse Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Mindre end 12 m2 -.7% 3.% 2.3% 194.3% 12-16 m2.4% 5.3% 22.3% 231.4% Over 16 m2.1% -1.6% 19.6% 253.3% Tabel 6 Ejerlejligheder fordelt efter størrelse på landsbasis Størrelse Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Mindre end 6 m2 1.3% 6.6% 54.9% 357.6% 6-9 m2-1.1% 2.8% 41.3% 354.7% Over 9 m2 -.9% 1.% 34.8% 431.6% Tabel 7 Murermestervillaer og Parcelhuse på landsbasis Hustype Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Murermestervillaer -3.7% 3.% 19.2% 327.9% "Parcelhuse".2% 2.7% 21.3% 214.8% Tabel 8 Stuelejligheder og 1. sals og opefter lejligheder på landsbasis Etage Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Stuelejligheder.8% 4.3% 43.9% 336.1% 1. sals lejligheder -.3% 3.5% 43.2% 369.% Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 7
På de efterfølgende sider vises prisudviklingen grafisk i over 15 indeks, som er placeret i mere end 4 figurer. Der laves følgende indeks for enfamiliehuse og for ejerlejligheder: - Hele landet - Regionerne Hovedstaden, Sjælland, Syddanmark, Midtjylland og Nordjylland - Landsdelene Byen København, Københavns Omegn, Nordsjælland, Østsjælland, Vestog Sydsjælland, Fyn, Sydjylland, Vestjylland, Østjylland og Nordjylland 1 - Hver af kommunerne København, Odense, Aalborg, Aarhus, Næstved, Slagelse, Guldborgsund, Roskilde, Holbæk, Lolland, Gentofte, Gladsaxe, Helsingør, Høje-Taastrup, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal, Esbjerg, Kolding, Silkeborg, Vejle, Viborg, Herning, Randers og Horsens for enfamiliehuse - Hver af kommunerne København, Frederiksberg, Odense, Aalborg, Aarhus, Gentofte, Næstved, Slagelse, Roskilde, Gladsaxe, Helsingør, Høje-Taastrup, Lyngby-Taarbæk og Rudersdal, Esbjerg, Silkeborg, Vejle, Viborg, Herning, Randers og Horsens for ejerlejligheder Derudover vises følgende specielle indeks, hvor indeksene opdeles på baggrund af forskellige karakteristika: - Små, mellem og store enfamiliehuse - Små, mellem og store ejerlejligheder - Ældre, nyere og nye enfamiliehuse - Ældre, nyere og nye ejerlejligheder Disse særlige indeks laves typisk for hele landet, Region Hovedstaden, Region Sjælland, Landsdel Københavns Omegn, Storbyerne København, Aarhus, Aalborg og Odense som et samlet indeks samt resten af landet. Herefter følger de omtalte indeks, som alle har start i 1992 med indeksværdi 1. 1 Bornholm er den eneste landsdel, der ikke laves indeks for, hvilket skyldes manglende data. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 8
HELE LANDET, REGIONERNE OG LANDSDELE (ENFAMILIEHUSE) Figur 5: Enfamiliehuse og Ejerlejligheder Hele landet Figur 6: Enfamiliehuse De fem regioner 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Enfamiliehuse Ejerlejligheder 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 217 219 6 5 4 3 2 1 Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 217 219 Figur 7: Enfamiliehuse Landsdele på Sjælland Figur 8: Enfamiliehuse Landsdele i Jylland samt Fyn 8 4 7 Byen København Fyn 35 Københavns Omegn Sydjylland 6 Nordsjælland 3 Vestjylland 5 Østsjælland 25 Østjylland 4 Vest- og Sydsjælland 2 Nordjylland 3 2 1 199119931995199719992123252729211213215217219 15 1 5 1991 19931995 1997 199921 2325 27 29211 213215 217219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 9
UDVALGTE KOMMUNER (ENFAMILIEHUSE) Figur 9: Enfamiliehuse - De fire største byer 8 75 7 65 6 55 København Odense Aarhus Aalborg 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1
Figur 1: Enfamiliehuse Udvalgte byer på Sjælland 8 75 7 65 6 55 5 45 4 35 3 25 2 15 1 København Næstved Slagelse Guldborgsund Roskilde Holbæk Lolland Gentofte Gladsaxe Helsingør Høje-Taastrup Lyngby-Taarbæk Rudersdal 5 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 11
Figur 11: Enfamiliehuse udvalgte byer på Fyn og i Jylland 5 45 4 Odense Aarhus Aalborg 35 Esbjerg 3 25 Kolding Silkeborg Vejle 2 Viborg 15 1 Herning Randers Horsens 5 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 12
HELE LANDET, REGIONERNE OG LANDSDELE (EJERLEJLIGHEDER) Figur 12: Ejerlejligheder og enfamiliehuse hele landet Figur 13: Ejerlejligheder De fem regioner 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Enfamiliehuse Ejerlejligheder 199119931995199719992123252729211213215217219 7 6 5 4 3 2 1 Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Figur 14: Ejerlejligheder Landsdele på Sjælland Figur 15: Ejerlejligheder Landsdele i Jylland samt Fyn 8 45 Byen København Fyn 7 4 Københavns Omegn Sydjylland 6 35 Nordsjælland Vestjylland Østsjælland 3 Østjylland 5 Vest- og Sydsjælland 25 Nordjylland 4 2 3 15 2 1 1 5 199119931995199719992123252729211213215217219 1991 1993 1995 1997 1999 2123 25 27 29 211 213 215217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 13
UDVALGTE KOMMUNER (EJERLEJLIGHEDER) Figur 16: Ejerlejligheder De fem største byer 85 8 75 7 65 6 55 5 København Frederiksberg Odense Aarhus Aalborg 45 4 35 3 25 2 15 1 5 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 14
Figur 17: Ejerlejligheder Udvalgte byer på Sjælland 85 8 75 7 65 6 55 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 217 219 København Frederiksberg Gentofte Roskilde Næstved Slagelse Høje-Taastrup Gladsaxe Helsingør Lyngby-Taarbæk Rudersdal Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 15
Figur 18: Ejerlejligheder Udvalgte byer på Fyn og i Jylland 5 45 4 Odense Aarhus Aalborg 35 Randers 3 Viborg 25 Herning 2 15 1 Horsens Esbjerg Silkeborg Vejle 5 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 16
SMÅ, MELLEM OG STORE ENFAMILIEHUSE Figur 19: Villaer fordelt efter størrelse Hele landet Figur 2: Villaer fordelt efter størrelse Region Hovedstaden 4 6 35 3 25 2 15 <12 m2 1 12-16 m2 5 >16 m2 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 5 4 3 2 <12 m2 1 12-16 m2 >16 m2 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Figur 21: Villaer fordelt efter størrelse Københavns Omegn Figur 22: Villaer fordelt efter størrelse Region Sjælland 7 45 6 4 35 5 3 4 25 3 2 15 2 <12 m2 <12 m2 1 12-16 m2 1 12-16 m2 5 >16 m2 >16 m2 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 17
SMÅ, MELLEM OG STORE ENFAMILIEHUSE Figur 23: Villaer fordelt efter størrelse Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 6 Figur 24: Villaer fordelt efter størrelse - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) 4 5 4 3 2 <12 m2 1 12-16 m2 >16 m2 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 35 3 25 2 15 1 <12 m2 12-16 m2 5 >16 m2 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 18
SMÅ, MELLEM OG STORE EJERLEJLIGHEDER Figur 25: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Hele landet Figur 26: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Region Hovedstad 6 7 5 4 3 2 <6 m2 1 6-9 m2 >9 m2 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 6 5 4 3 2 <6 m2 1 6-9 m2 >9 m2 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Figur 27: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse KBH Omegn Figur 28: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Region Sjælland 6 4 5 4 3 2 <6 m2 1 6-9 m2 >9 m2 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 35 3 25 2 15 <6 m2 1 6-9 m2 5 >9 m2 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 19
SMÅ, MELLEM OG STORE EJERLEJLIGHEDER Figur 29: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 8 7 6 5 4 3 2 <6 m2 6-9 m2 1 >9 m2 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 Figur 3: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) 5 45 4 35 3 25 2 15 <6 m2 1 6-9 m2 5 >9 m2 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Figur 31: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - København Figur 32: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - Frederiksberg 9 9 8 8 7 7 6 6 5 5 4 4 3 <6 m2 3 <6 m2 2 6-9 m2 2 6-9 m2 1 >9 m2 1 >9 m2 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 2
ÆLDRE, NYERE OG NYE ENFAMILIEHUSE Figur 33: Villaer fordelt efter opførelsesår Hele landet Figur 34: Villaer fordelt efter opførelsesår Region Hovedstaden 4 6 35 3 25 2 15 Før 196 1 196-198 5 Efter 198 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 5 4 3 2 Før 196 1 196-198 Efter 198 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Figur 35: Villaer fordelt efter opførelsesår Københavns omegn Figur 36: Villaer fordelt efter opførelsesår Region Sjælland 7 6 5 4 3 Før 196 2 196-198 1 Efter 198 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 45 4 35 3 25 2 15 1 Før 196 5 196-198 Efter 198 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 21
ÆLDRE, NYERE OG NYE ENFAMILIEHUSE Figur 37: Villaer fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 6 Figur 38: Villaer fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) 4 5 4 3 2 Før 196 1 196-198 Efter 198 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 35 3 25 2 15 Før 196 1 196-198 5 Efter 198 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 22
ÆLDRE, NYERE OG NYE EJERLEJLIGHEDER Figur 39: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Hele landet Figur 4: Ejerlejligheder efter opførelsesår Region Hovedstaden 6 7 5 4 3 2 1 Før 196 196-198 Efter 198 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 Figur 41: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Københavns omegn 5 45 4 35 3 25 2 15 Før 196 1 196-198 5 Efter 198 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 6 5 4 3 2 Før 196 196-198 1 Efter 198 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Figur 42: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Region Sjælland 4 35 3 25 2 15 Før 196 1 196-198 5 Efter 198 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 23
ÆLDRE, NYERE OG NYE EJERLEJLIGHEDER Figur 43: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 7 6 5 4 3 2 Før 196 1 196-198 Efter 198 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 Figur 44: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte byer) 5 45 4 35 3 25 2 15 Før 196 1 196-198 5 Efter 198 1991 1993 19951997 199921 23 2527 29 211213 215217 219 Figur 45: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - København 8 7 6 5 4 3 2 Før 196 196-198 1 Efter 198 1991 19931995 1997 199921 23 2527 29211 213 215217 219 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 24
SAMMENLIGNING MELLEM DANSKE BOLIGPRISINDEKS I nedenstående figurer sammenlignes Boligøkonomisk Videncenters boligprisindeks med de tilsvarende indeks, som Danmarks Statistik og Realkreditrådet laver for hele landet. Til trods for at de tre indeks beregnes på tre forskellige måder, har de fulgt hinanden tæt det meste af perioden fra 1992 til i dag. Figur 46: Danske boligprisindeks Hele landet, enfamiliehuse (1. kvartal 25 = 1) 16 14 12 1 8 6 4 2 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 217 219 Danmarks Statistik Boligmarkedsstatistikken Boligøkonomisk Videncenter Figur 47: Danske boligprisindeks Hele landet, ejerlejligheder (1. kvartal 25 = 1) 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 217 219 Danmarks Statistik Boligmarkedsstatistikken Boligøkonomisk Videncenter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 25
INDEKSMETODEN KORT FORTALT Indeksene laves via repeat sales -metoden, som på dansk kan udtrykkes gentagne-salg - metoden. Metoden er relativt ukendt i Danmark, da der ikke er andre her i landet, som udgiver boligprisindeks ved brug af denne metode. Det er der til gengæld i mange andre lande, og i USA konstrueres de velkendte S&P/Case-Shiller boligprisindeks via repeat sales metoden. Metoden har til formål at korrigere for det problem, at boliger er meget forskelligartede størrelser med stor variation i for eksempel arkitektur, beliggenhed, kvalitet, vedligeholdelsesstand og naboomgivelser. Problemet består i, at de boliger, der sælges i ét kvartal, ikke er nøjagtig de samme, som sælges i alle andre kvartaler. Det medfører, at boligpriserne beregnet ved en simpel metode påvirkes af forskelle i typen og sammensætningen af de boliger, som sælges i de enkelte kvartaler. Der er forskellige metoder til at korrigere for det beskrevne problem. Gentagne-salg metoden er en af dem, og Boligøkonomisk Videncenter er de første til løbende at offentliggøre boligprisindeks ved denne type af indeks i Danmark. Ved gentagne-salg metoden anvendes prisudviklingen for de boliger, hvor der kan observeres mindst to salg af samme bolig inden for perioden fra 1992 og frem til i dag. Det betyder også, at indekset ikke gør brug af bolighandler, hvor der højest kan observeres en enkelt handel siden 1992. Derfor kan der naturligt forekomme forskelle mellem de indeks, som beregnes her, og de indeks, som beregnes af andre aktører i Danmark. For en mere udførlig beskrivelse henvises til metodenotatet, som kan rekvireres ved henvendelse til Marc Andersen, man@bvc.dk. Februar 218 Boligøkonomisk Videncenter www.bvc.dk Marc Lund Andersen Seniorøkonom, cand.merc.fir. man@bvc.dk Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 26