Februar 2015 STARTREDEGØRELSE Boliger ved Færgevej, Vestpieren Hals Jammerbugten Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Aabybro Sulsted Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne Vestbjerg Hjallerup Dronninglund Vadum Vodskov Langholt Brovst Stae Ulsted Kølby Farstrup Stavn Barmer Valsted Sebbersund Store Ajstrup Limfjorden Bislev Nibe Klitgård Nørholm Sønderholm Frejlev Godthåb Egholm Svenstrup Hasseris AALBORG Skalborg Dall Villaby NØRRESUNDBY Rørdal Ellidshøj Ferslev Gug Visse Nørre Tranders Sønder Tranders Gistrup Nøvling Øster Uttrup Klarup Storvorde Sejlflod Lillevorde Gudum Vaarst Vester Hassing Gandrup Gudumholm Gudumlund Skelby Skellet Mou Egense Hou Koldkær Bisnap Hals Aalborg Bugt Volsted Fjellerad Nørre Kongerslev Dokkedal Støvring Kongerslev Skørping Lille Vildmose Aars Rold Skov Terndrup Øster Hurup
Startredegørelse Hvad er en startredegørelse? En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges Teknik- og Miljøudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Indhold Oversigtskort... 3 Baggrunden... 4 Projektet... 4 Lokalplanområdet... 4 Eksisterende planforhold... 5 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget... 5 Anbefaling... 6 Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge 5 9400 Nørresundby Lokalplanlægger: Ulla Kristensen, tlf. 9931 2239 Mail: plan.udvikling@aalborg.dk Februar 2015 Side 2
Startredegørelse Ha vn e dga Stra n ve j 100 m 1:4.000 Afgrænsning af lokalplanområdet. Luftfoto optaget 2014. Februar 2015 Side 3 Limfjordsvej Sophie Hedv igs Vej La ng eren d Lods v ej n Ha vn e en Lille Dybe t Vestp ier Fæ rg e ve j rg e Østergade i Fæ Østerled Ska ns en de Vestre Fjordst Torvet Fjo rdg a de Rylegyde Torve g Fjordb link Midte rga de Lill eø s te r ga de ve j a de Lergra vs gade Sølys tvej
Startredegørelse Baggrunden Området er i dag omfattet af lokalplan 5.23, Hals Havn med omliggende arealer. Ifølge lokalplanen må der kun indrettes ren boligbebyggelse inden for særligt markerede områder som vist på den eksisterende lokalplans kortbilag 3 eller over en butik eller et værksted/udstillingslokale. HAVNEN 20, HALS BOLIGFORENINGEN BAS ARKITEKTFIRMAET NORD a/s 1278 DATO 09/12/2014 Visualisering af Vestpieren med det foreslåede byggeri mod Færgevej 1 Projektet Bygherre ønsker mulighed for at etablere ren boligbebyggelse i stueetagen i den del af bebyggelsen, der ligger langs Færgevej som en forlængelse af den eksisterende boligstreng. Anvendelsen vil ikke bryde grundlæggende med den eksisterende plans intentioner. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger på den sydvestlige del af Vestpieren, ud til Færgevej. Området udgør ca. 1000 m 2, hvilket svar til ca. 45 % af matrikel 222 ab, Hals By, Hals' areal. I dag er området omfattet af lokalplan 5.23, Hals Havn fra 1995. Lokalplanen inddeler området i syv delområder, hvor Vestpieren udgør område 2. I område 2 blev der i 2012 godkendt et tillæg til lokalplanen, 9-4-102, som giver mulighed for at etablere boliger i et delområde, der vender væk fra Havnen, i den nordlige del af Vestpieren ved Lille Dybet. Februar 2015 Side 4
Startredegørelse Eksisterende planforhold Kommuneplan Ifølge Aalborg Kommunes hovedstruktur er de særlige mål for Hals byvækst, byfortætning og nye bæredygtige fortættede boligformer. Området er omfattet af kommuneplanens rammeområde 9.4.SHv1, Hals, og en anvendelse til boliger vil være i overensstemmelse hermed. Eksisterende lokalplan Lokalplan 5.23, Hals Havn er gældende for området, og en anvendelsesændring som den beskrevne, vil kræve ny lokalplan eller et lokalplantillæg men ikke være i strid med den gældende plans overordnede intentioner. Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Miljø Ønsket om at forlænge boligstrengen langs Færgevej til også at omfatte den sydligste del af byggefeltet på Vestpieren bryder ikke med lokalplan 5.23' s grundlæggende intentioner men vil kræve et tillæg til lokalplanen, da der er tale om en anvendelsesændring. Områdets store attraktionsværdi er nærheden til havnemiljøet med færge og lystsejlere, men nærheden til færgelejet Hals-Egense kan dog medføre støj- og lugtgener for boligerne. Eventuelle lugtgener er ikke undersøgt. Støj fra færgen betragtes som virksomhedsstøj, når færgen ligger i havn. Luftforurening fra færgen i havn: Fra færgen i havn især ved opstart - vil lokalplanområdet blive påvirket af udstødningsrøg fra færgens skorsten. Det er usikkert, om planforslagets fremtidige boliger vil blive påvirket udover grænseværdierne. Derfor skal det undersøges nærmere, og evt. skal der iværksættes tiltag i form af f.eks. filteranlæg på færgens skorsten. Trafikforhold Adgang til arealet sker fra øst, fra Havnen. Klimatilpasning Støj Lokalplanområdet vil blive berørt af de fremtidige klimaforandringer. Derfor sættes der krav til forhøjet sokkelkote for det fremtidige byggeri. Virksomhedsstøj fra færgen i havn: Når færgen ligger i havn vil lokalplanområdet blive påvirket af støjen fra færgens motor. Februar 2015 Side 5
Startredegørelse Anbefaling Parkering Det skal undersøges nærmere, om støjen fra færgens anlæg kan overholde de gældende støjgrænser for virksomhedsstøj i lokalplanområdet. Støjen reguleres i henhold til Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 om ekstern støj fra virksomheder. Eventuelle fremtidige støjgener fra Hals-Egense færgen vil blive håndteret af Aalborg Kommune efter reglerne i gældende miljølovgivning. Der kan eventuelt etableres støjdæmpende foranstaltninger i form af støjværn mellem færgen og lokalplanområdet. Trafikstøj fra færgen i forbindelse med til- og frakørsel: Aalborg Kommune betragter trafikken på Færgevej inkl. trafikken til og fra færgen som almindelig vejtrafik. Støj fra trafikken på Færgevej vil blive reguleret i overensstemmelse med de vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj, der er beskrevet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 "Støj fra veje". Det er bygherres ansvar, at de vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj er overholdt. Det er tidligere vurderet, at trafikstøj ikke overstiger de gældende grænseværdier. Støj fra restaurant Havkatten: Havkatten har nat-bevilling og kan give støjgener. Dog vurderes det, at denne lokalplan ikke giver anledning til ydereligere støjgener for boliger end der tidligere er tilladt i gældende lokalplan. Eventuelle støjgener vil blive reguleres i henholdt til gældende kommunalforskrift. Der indrettes parkering på egen grund på arealet øst for boligerne. Aalborg Kommune har interesse i, at arealet kan udnyttes i overensstemmelse med det gældende plangrundlag og har desuden en moralsk forpligtelse til, at arealet kan udnyttes i overensstemmelse med salgsbetingelserne. Derimod er det et spørgsmål, om der skal holdes fast i bestemmelserne fra lokalplan 5.23 om, at der ikke må etableres boliger i stueetagen mod Færgevej, eller om der skal udarbejdes tillæg til lokalplanen med mulighed for, at der må etableres boliger i stueetagen mod Færgevej. En sådan beslutning kan betyde udgifter til afværgeforanstaltninger vedrørende luftforurening samt udgifter til etablering af støjdæmpende foranstaltninger. Februar 2015 Side 6
By- og Landskabsudvalget Punkt 7. Vestpieren, Boliger ved Færgevej, Hals. Startredegørelse 2015-002639 By- og Landskabsforvaltningen indstiller,at By- og Landskabsudvalget godkender,at der udarbejdes et tillæg til den gældende lokalplan 5.23 for Hals Havn med et overordnet indhold som beskrevet i Startredegørelsen. Beslutning: Godkendt, idet udvalget bemærker, at der arbejdes videre med afklaring af miljøudfordringen, og at det indgår i dialogen om udviklingsplanerne for Hals. Rose Sloth Hansen var fraværende. By- og Landskabsudvalget Møde den 05.02.2015 kl. 08.30 Side 1 af 3
By- og Landskabsudvalget Sagsbeskrivelse Formål Formålet med lokalplanen er at give mulighed for at opføre ren boligbebyggelse på den vestlige del af Vestpieren som en forlængelse af den eksisterende boligstreng langs Færgevej. Anvendelsen vil ikke være i strid med den gældende lokalplans overordnede intentioner. En anvendelsesændring til boligformål kræver dog en ny lokalplan eller et lokalplantillæg. Baggrund De nuværende ejere har købt arealet af kommunen. Ifølge den gældende lokalplan må der i området ud mod Færgevej kun indrettes boliger over en butik eller et værksted/udstillingslokale. Nærheden til havnemiljøet med færge og lystsejlere er på en gang områdets store attraktionsværdi, men samtidig giver det særlige udfordringer i forhold til, om færgen kan overholde gældende støjgrænser. Plan og projekt I forbindelse med gennemførelsen af lokalplanen skal usikkerheden om støj og luftforurening afklares. Det bør overvejes, om der skal udarbejdes en nærmere undersøgelse af, om støjen fra færgen kan overholde de gældende støjgrænser for virksomhedsstøj i lokalplanområdet og om færgens udstødningsrøg kan overholde grænseværdierne. By- og Landskabsudvalget Møde den 05.02.2015 kl. 08.30 Side 2 af 3
Bilag: By- og Landskabsudvalget 9-4-103 Startredegørelse.pdf By- og Landskabsudvalget Møde den 05.02.2015 kl. 08.30 Side 3 af 3