Loge og boliger, Hasserisgade 18, Vestbyen

Transkript

1 Loge og boliger, Hasserisgade 18, Vestbyen

2 Indholdsfortegnelse Startredegørelse 1 Baggrund 2 Området 3 Eksisterende planforhold 6 Projektet 7 Til lokalplanforslaget 8 Anbefaling 10

3 Startredegørelse En startredegørelse er en indledende politisk drøftelse og afklaring af rammerne for et kommende lokalplanarbejde. Startredegørelsen, som forelægges By- og Landskabsudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Side 1

4 Baggrund Aalborg Kommune har modtaget en forespørgsel om mulighed for nedrivning af eksisterende bygning og derefter opførelse af en ny bygning, da den eksisterende bygning på Hasserisgade 18 er i forfald, og det er ikke muligt at gennemføre en optimal renovering. Den eksisterende bygning bliver i dag brugt til logeaktiviteter af tre loger. Logerne ønsker at opføre en bygning i 3-4 etager med logeaktiviteter i stueetagen og beboelse på de øvrige etager. Side 2

5 Området Oversigtskort Lokalplanområdet Luftfotoet angiver med hvid streg afgrænsningen af lokalplanområdet. Området udgør et areal på ca m², hvoraf selve logernes ejendom udgør ca. 985 m². Logernes ejendom er omkranset af tre veje, Kong Hans Gade, Hasserisgade og Anders Borks Vej, samt en offentlig parkeringsplads øst for ejendommen. Vejene, Hasserisgade og Anders Borks Vej, er meget trafikeret, og støj fra trafikken kan skabe udfordringer med hensyn til etablering af boliger og tilhørende udendørs opholdsarealer. Området er en del af Aalborg Kommunes grøn/blå struktur, og ligger inden for vækstaksen, med et ønske om byfortætning. Det ligger på kanten til Hasseris Villaområde, og de omkringliggende arealer består af Almen Kirkegård, Aalborg Arrest, samt boliger nord for lokalplanområdet. Almen Kirkegård udgør en grøn funktion i form af et rekreativt område, og Aalborg Arrests bygninger er fredet. Side 3

6 Logernes bygning er udpeget som bevaringsværdig med en middel bevaringsværdi på 5. Eksisterende bygning på lokalplanområdet, som er ejet af logerne, og indgangen til Aalborg Arrest, som en markant bygning i området. Aalborg Arrest og lokalplanområdet set fra syd-vest ad Hasserisgade. Side 4

7 Ny boligbebyggelse på Kong Hans Gade 17 og ældre etagebebyggelse langs Anders Borks Vej. Side 5

8 Eksisterende planforhold Kommuneplan Ejendommen er omfattet kommuneplanramme 1.3.O4 Aalborg Arrest m.fl. med anvendelsen offentlig formål, herunder kulturelle formål, undervisning og institutioner. Kommuneplanrammen har til formål at fastholde anvendelsen til offentlige formål, som arresten og logebygningen, samt at bevare bygningsmæssige og kulturhistoriske værdier i området. Området er siden 2011, blevet omfattet af vækstaksen, hvor målet er at skabe en fortætning, omdannelse og udvikling, og herved skabe en urban storbykarakter gennem en bæredygtig byfortætning, der sikrer gode muligheder for bl.a. bosætning. Eksisterende lokalplan Ejendommen er omfattet af lokalplan Klostermarken m.fl., Hasseris, som fastsætter bestemmelser for området omkring Klostermarken herunder blandt andet Aalborg Arrest. I lokalplanen er formålet at bevaringsværdig bebyggelse udpeges, at områdets bevaringsværdige bygninger om- og tilbygges i respekt for bygningens oprindelige stilart og kvaliteter, og at områdets grønne præg, herunder de grønne hegn og store gamle træer, bevares. Formålet er også, at området omkring Klostermarken fortsat fortrinsvis anvendes til boliger og mindre erhverv. Dog skal bla. Aalborg Arrest og logernes ejendom anvendes til kulturelle formål, undervisning og institutioner. Side 6

9 Projektet De tre loger, som ejer logebygningen, ønsker at nedrive eksisterende bygning og opføre en ny bygning i 3-4 etager, med logefaciliteter i stueetagen, samt boliger på de øvrige etager. Den nye bygning ønskes tilpasset de omkringliggende bygningers arkitektur. Det ønskes, at skellet mod vest flyttes, så der kan blive placeret parkeringspladser langs Kong Hans Gade for at opnå tilstrækkelig antal parkeringspladser, samtidig med at parkeringen øst for ejendommen beholdes, men flyttes længere mod øst. Situationsplan med foreslået placering af bebyggelse. Side 7

10 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Ejendommen, hvor den nye logebygning og boliger ønskes placeret, ligger mellem to trafikerede veje, som genererer trafikstøj (60-70 db), der ligger over Miljøstyrelsens vejlende grænseværdier for trafikstøj i boliger (33 db for lukked vinduer, 46 db for åbne vinduer) og på udendørs opholdsarealer (58 db). På grund af støjniveauet er det vanskeligt at placere boliger på ejendommen og dermed sikre et acceptabelt støjniveau i boligerne og på de udendørs opholdsarealer og dermed en god kvalitet af boligerne, når der samtidig skal sikres en høj kvalitet af arkitekturen og indpasning i området. Ejendommens markante placering i skæringen mellem Hasserisgade og Anders Borks Vej markerer overgangen fra tæt by til villakvarter og der bør derfor være fokus på arkitekturen, bygningens udformning og overgangen i skalaen mellem tæt by og villakvarterets mere åben karakter. Ligeledes bør bebyggelsen forholde sig til Aalborg Arrest, som er en fredet bygning af markant arkitektur, Almen Kirkegård og områdets karakteristiske grønne karakter med mange høje træer. Eventuelle boliger og udendørs opholdsarealer skal støjisoleres/afskærmes mod trafikstøj. Det skal på baggrund af en støjberegning for den aktuelle trafik påvises i en lokalplanproces, at det er muligt at afskærme boligerne og opholdsarealerne. Støjhegn omkring ejendommen kan have en negativ påvirkning på områdets karakter og arkitektur, da ejendommen ikke bør opleves som et lukket "fort". Det er væsentligt, at der med den nye bebyggelse, bliver etableret tilstrækkelige udendørs opholdsarealer, der svarer til boligernes behov. Ejendommen har i dag en bebyggelsesprocent på ca. 35 med mulighed for en bebyggelseprocent op til 50 iht. den gældende lokalplan Med det nye projektforslag ønskes en bebyggelsesprocent på mindst 88. Da ejendommen er lille i forhold til den bebyggelse, der ønskes opført, og med en placeringen mellem to veje, er det væsentligt, at der er fokus på kvaliteten af opholdsarealerne, og at der redegøres for den kvalitet, der kan opnåes på ejendommen i en lokalplan. Side 8

11 Støjkort fra 2012 viser, at hele lokalplanområdet har et støjniveau på db, som er over de vejledende grænseværdier for traækstøj. Parkering Logerne har ikke idag parkering på eget areal. De benytter den eksisterende offentlige parkering umiddelbart øst for deres ejendom. De har ikke mulighed for at etablere parkering på eget areal, men de forespørger om muligheden for mageskifte, således at den offentlige parkeringsplads flyttes længere mod øst og giver plads til en ny bygning, samt offentlig parkering langs Kong Hans Gade. Planerne med omdannelsen af Sygehus Nord-området, i forbindelse med nedlæggelsen af sygehuset og en overkørsel til Sygehus Nord-området fra Saxogade, kan have indflydelse på vejstrukturen omkring logernes ejendom. Flere veje skal eventuelt lukkes mod Saxogade. Dette kan give nye muligheder for udnyttelse af ejendommen, da trafik- og støjproblematikker evt. flyttes. Side 9

12 Anbefaling By- og Landskabsforvaltningen anbefaler, hvis det godkendes, at der kan etableres boliger på ejendommen, at der forud for udarbejdelsen af et lokalplanforslag redegøres for følgende: Den nuværende støjbelastning + 10 års fremskrivning. Det arkitektoniske greb og hensyntagen til Aalborg Arrest, som en fredet bygning. Indretning af udendørs opholdsarealer og grønne forarealer. At bebyggelsen opføres i max 3 etager og at der arbejdes med skala-spring/nedtrapning i forhold til lys/skygge til nabobebyggelsen. En samlet løsning for parkering for Aalborg Arrest og Loge-bygningen. Lokalplanen bør evt. afvente en løsning af vejforholdene i området i forhold til omdannelsen af Sygehus Nord-området, da dette kan give nye muligheder for udnyttelse af ejendommen. Side 10